2012年12月31日星期一

2012年回顧

趁著還有幾個小時到2013年,讓我回顧一下我在2012年的經歷。

這一年我經過了很多在的第一次,我第一次打工,第一次買樓,第一次同銀行借錢,第一次收租,等等,實在太多了!有時我也在想這一年的轉變也太多了吧,我由一個普通的大學生,到現在有層樓收租。股票的組合也慢慢變大,股息也越收越多。這一年在投資的路上,我認為還是不過不失,至少今年是有增長。

股票方面

先講英國的股票組合,今年全線股票跑贏富時100,年頭買入的全都有雙位數字的回報,令人最意想不到的是年尾買入的都有不錯的回報。組合亦在這年間由原來的四位數字,變到五位數字,雖然依然不多,但我有信心只要我持之以恒,終有一天可以做到支持我生活。

整年的投資策略都沒有改變,主要都是投資在高股息的公用股身上,努力提高股息收入為目標。這個策略或許確實很悶,但至少是投資得逍遙自在,幾本上身心的負擔都很少。跌的時候就為有平貨可以買而高興,升的時候就為有錢賺而興奮。

香港股票,雖然也是有升,但卻跑輸大市。香港組合資金來源主要是靠澳門政府派錢來支持,組合的增速相對英國的組合慢了很多。今年以來不斷買入不同的股票,力圖將組合由前年集中在中銀,變成一個相對將資金分散在不同行業的組合。

或許是太過想將組合分散,年初有少許"夾硬"來以月供方式買入新地,最近才發現原來賣不出了。可恨這樣就套住了二千元了,只可看而不能用的錢,最令人覺得無耐。

年中還有越秀買IFC令股價大跌,也是令到組合的回報較差的原因。

太過想將組合分散,某程度就忘記了股票組合最主要的目標就是要平平穩穩!

其實今年兩地的股票市場的表現都非常不錯,英國很多我有留意的公司的升幅都有兩三成,更甚至有升一倍。香港就更不用說了,好的公司升幅確實是非常可觀。

記得年初時很多媒體都看淡今年的股市,結果可以說是很多人的意料之外吧!或多或少再次證明了"在別人恐慌時,買入",這句說話真的沒有錯!

房產方面

整個買樓的過程到現在還是像夢一樣,我真的成了業主嗎?我的家人真的支持了我嗎?一切來得太快了,轉變也太大了。如果跟一年前的我說,我現在會變成這樣,我想我也不大會相信。樓A是買了,也順利地租出。

今年的上半年買了樓A,下半年就跟銀行談借錢買樓B,現在一切也是進展順利,一月就收樓了!

英國的房地產組合在這一年正式起航!

最後,我想感謝這一年支持過我的人,沒有你們的支持,我是不可能走到這一步。

不斷給我機會的上帝,
最尊敬的嫲嫲,
親愛的母親

我的朋友及同事

在投資路上幫助我的人,律師,及我的裝修團隊

還有這個BLOG的讀者 !

我會繼續將這個BLOG寫下去,不單讓自己有個投資紀錄,也希望可以將自己的經驗和各位分享。

2012年12月17日星期一

英國買樓記 - 出租

當完成了所有的裝修樓A終於都準備出租了。按照買樓之前的計劃,我是打算把鎖匙交給經紀,然後由經紀處理所有有關租樓的事宜。直至到我的律師跟我說其實可以我自己做,怎做呢?我的律師就教我在網上下載一份租約,到有租客時再將資料填上便可。當然我也先把這份租約給了我的律師看,確保了沒有問題才給租客簽。這裡就再次重申一個好的律師真的是投資路上很好的指導者。

第一個問題解決了,就到第二個問題。原本如果一切都交由經紀的話是不會有第二個問題,租約自己解決了,那找租客呢?又可以自己解決嗎?

最初我的想法是以印街招的型式在大學招攬租客的。幸運的是那時候的那期大學報就是有關於學生找屋的資料,包括介紹一些可以給學生找屋的網站,以及一些找屋要注意的地方,例如:租住雙方的責任,訂金的處理等等。我當然就不是以一個找屋學生的心態來看這期報紙,我當時是以一個準包租公的心態讀報,學懂了很多有關租屋給人的有用知識。

既然那些網站可以讓學生找房,那就是說可以讓包租公招租。本著試試無況的心態,我找了其中一個網站來登樓A的資料,反應出奇的好,十分鐘後我已經收到第一個電話來約時間睇樓。接著的一天竟然收到了至少七八個電話,有些是大學教授,有些是油公司的職員,有些學生,還有一個自稱是在BBC Scotland做電台主持的,這些都是原先意想不到的,因為本想只有學生會對樓A有興趣。那我之後就安排了所有人集中約在同一天的不同時間來睇樓,省得我來來回回樓A。

現在的學生租客睇完樓就立刻決定租了。雖然當日很多人都表示想租,不過大多數都選擇放完假九月先正式租來住,我實在想不到任何原因,讓樓A空置兩個月,而放棄即時可以入住的租客,所以最後還是決定租給她了。

就這樣四個月的時間,由決定買樓,搵樓,買樓,租出,樓A終於都開始進入回報期了。

2012年12月14日星期五

回覆網友Cici

Cici:
你好呀,我想系英國買樓,我見到你個blog都好有用,我想問買樓手續程序系點?如果我想apply按歇既話,雖不雖要比訂金?因為我住系香港,我捻我要中環hsbc都apply。我見到:
http://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-36503659.html
http://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-39733205.html?premiumA=true
http://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-35783863.html
比我想像中平得多,而家樓價系咪跌好多?買樓有咩需要注意?我同你一樣想出租比人。謝謝你答我問題!


Cici,

我看你提供給我的幾個樓盤都在倫敦,我想你的主要目標也是倫敦吧?我想你看我的博客也知道了,我的投資其實主要在蘇格蘭,倫敦並非我的主場。我不是太熟悉倫敦,因此我亦只可以和你分享我在蘇格蘭買樓的經驗及要留意的地方。

我的第一個亦是覺得最重要的一個意見是,最好找個律師跟你合得來,如果你覺得差的話就換個過吧!例如,個律師沒有太多耐性解答你的問題,建議是換個過肯耐心聆聽你問題的。買樓的時候亦多問問你的律師,甚至租屋給人有甚麼要留意等等,一個好的律師會給你很多有用資訊及樓市的資料。在我買樓的過程中我的律師教識我很多事。

你問到樓價方面的問題,我不清楚倫敦,不過我住的城市據我所知平均樓價已經距離高峰時期不遠了,只有10-15%的差距。以樓A為例上手業主是在最高時買入的,當時是九萬九千,我今年買也是九萬,只有一成的差距。

買樓要注意的事,我認為其實不論是香港或是英國,買樓要注意的事其實都是大同小異。第一個亦是最重要的當然是地點,這點我在我的博客內已經講過,你還可以參考其他網上高手的分享。地點決定了你層樓的租客,租值,保值能力等等,我就較喜歡買近大學的,因為貪學生的租住需求較穩定。當然還有交通,校網,治安等等,這些都是要考慮。

在英格蘭買樓還要留意層樓是LEASE還是FREEHOLD,如果是LEASE的話要注意年期,太短的話,銀行未必會批按揭。另外,建築的材料及建築方式有能影響到按揭,最好問清楚層樓可否用作抵按品。


RKWC

2012年12月13日星期四

英國買樓記(七)睇樓篇——樓A的驚喜

睇了很多的樓之後,終於,在一個早上在搵樓網上見到樓A。無論價錢、地點、間隔都非常適合我的預算,我當然馬上聯絡業主睇樓,再睇報告。根據報告,單位基本上全無問題,屬於可以即買即住的類型。想不到就是這份將層樓寫到幾乎沒有問題的報告,令到我睇樓的時候有些掉以輕心,留下往後要花錢維修的伏線,以至超出了預算少許。



常說第一感覺很重要,這顯然是錯的概念,因為樓A給我的第一感覺——「難受」。話說屋主養了兩條大狗,當她打開門,一大股狗味率先攻入我的鼻,這股可怕的味道直至租給現在的租客時還在!不過當然,這已是後話了……

入屋參觀,第一眼就感覺到屋主是個肯花錢追求品味的人,又或許是她來自芬蘭的緣故,基本上所有傢俱都是IKEA出品,北歐人支持北歐貨吧!總之,樓A整體予人的感覺是簡單而不失時尚。然而我這個市井之徒卻沒有太多閒情去欣賞她的設計……

貪心的我立刻就問屋主會否把傢俱留下,當時心想要是她肯把它們留下的話,就又可以免卻一筆費用了,而且IKEA的傢俱應該會為未來找租客加一點分。而事實上,這亦從往後來看樓的人的反應中,或多或少亦証實了這點。只是,我那刻想不到她會給我一個如此震撼的答案,她說她已經完成了她在英國的學業,她會回國發展才想把樓A賣掉,所以大部份的東西都會留在這裡!她沒有將這情況詳列在搵數網的簡介上,純粹是因為太多!

儘管當時我沒有表現出來,不過我的心裡卻是處於狂喜的狀態!因為那堆傢俱即使沒有幾千鎊,至少也價值千多鎊!我覺得我實在是拾了個大便宜,還未計算所節省的選購傢俱時間!




多多少少是因為抱着這種興奮心情的影響,我除了留意廚房喉管及去水外,竟忘了看看家電後面的電線。電線的問題是後來才發現到的——洗衣機、雪櫃、乾衣機、洗碗機竟然只以一個拖板連接,以同一個插座供電!我的天,這麼多年來這個單位沒有發生火災可算是個奇蹟了!最後的解決方法還是要找專業人仕來,拉多三條電線入廚房,再檢查所有的插座。在英國找人做這些可是要花不少錢!
  
之後屋主話屋頂還有閣樓,問我要不要看看,反正看看也沒有壞,又不用錢。誰知一上去簡直是驚為天人,那閣樓的面積目測竟然差不多等於層樓。這閣樓的資料之所以沒有在搵樓網上出現是因為業權屬於政府,不過照現在來看出入口就只有一個,即是說買了層樓就會附送多一個超大的私家儲物地方。這又令我更加喜歡樓A了!

要看的都看完之後,就是問價及正式買樓的環節了。

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2012年11月29日星期四

英國買樓記(六)睇樓篇——IN NEED OF CONSIDERABLE MODERNIZATION


接上回,睇完第一層樓之後的幾個星期間,斷斷續續又睇了很多樓,但一直都未找到心水,其中只有一間令我印象特別深刻。該層單位無論間隔、面積,以至所在地區,都跟之後的樓A相當接近,只是較樓A遠離大學少許。在搵樓網注意到這個單位,是因為它的開價令人難以置信—— £ 65,000起!要知道當時同區相同單位都要價八或九萬鎊,現在只開價六萬五,當時有三個字立刻浮現於我的腦海中——發達了!

雖然深知大特價必定有問題,不過還是想看看這層樓的資料。一進單位的介紹頁面,第一個問題就來了!介紹頁面內沒有正常應有的賣樓報告連結,也就是說無法得知層樓的基本狀況。頁面內只有幾行文字粗略簡介,只有各房間的面積、所處位置,以及代理的聯絡電話……就算有相片,也只有外觀,沒法看到屋內的情況。值得注意的是,頁面有一句是用粗體大楷來標記「IN NEED OF CONSIDERABLE MODERNIZATION」,我當時還不以為意這句的重要性,只想單位要自行裝修也是很正常,反正很多其他單位的簡介內都有這句,只是沒有用到粗體大楷。只是,萬萬想不到,這句的真正意思,到睇樓當日,我一進屋就明白了。

老實說從屋外看這單位沒有甚麼不妥,唯一不妥的是那些窗戶太舊又不是雙層玻璃窗,買了後一定要換過,那至少也是一二千鎊的功夫,但卻已彷彿透露着這個單位絕非尋常……駕駛着寶馬的經紀剛好在我略略觀察完單位的外觀後到達,當他開門的時候,一股發霉的氣味破門而出,他熟練地踢開門後那堆積如小山而又佈滿灰塵的信件。全間屋一件家具,一件電器也沒有,是一間名符其實的「空」屋!單位內破落的廚櫃、佈滿銹漬的水管、發黃發霉又已搖搖欲墜的牆紙,加上所有七十年代風的裝潢,直到這時我才明白到粗體大楷的意思。

經紀慢慢道出這個單位的歷史。這間屋原來已經空置了二十年有多,原本是屬於屋主的母親,直至二十多年前屋主母親因某原因搬遷到其他地方,屋主就任由這間屋空置了。雖然經紀再三強調這間屋沒有發生過任何不愉快事件,不過當他說到這裡時我的心還是有一絲寒意。沒事沒幹誰會把一間屋空置二十多年呢?經紀說也許因為太過破落,測師沒辦法做一份正式的估價報告,才令到該單位沒有賣樓報告。換句話說,因為沒有正式的估價是不可能向銀行申請到貸款,這層樓必需用現金一次過買。要向銀行借錢也只有等裝修好了,再找測師作正式的估價才有可能做到按揭。

回到家計計數,如果要重新裝修到可以住人的情度,保守估計最少都要萬五鎊,當中還未計及所需的時間、其他意外風險等等。總成本加起上來的話,反正跟買過一間可以立刻出租的差不多,實在無謂負擔這些風險。結果這個單位當然是沒有買到,不過就得到了很寶貴的經驗。

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2012年11月15日星期四

英國買樓記(五) 睇樓篇——高樓


第一間上門睇樓的是圖中大廈七樓的一個複式單位,間格兩房一廳,樓下是房,樓上是廳。面積600呎左右,業主出價£65,000以上,測師估價£67,000。該單位處於市中心,步行至巴士總站只是三分鐘的路程。雖然與大學有一段距離,但巴士總站有頻繁的巴士到大學,估計亦不乏學生租客,加上市中心位置可選擇的租客多的是,也不一定只有學生。我想租金也大概有£550 - £600左右。

這個複式單位下層面向市中心,上層面向北海。由於城市的天際線較低,所以景觀非常開揚。簡單來說就是一邊可以望到地平線,一邊望海平線。景觀一個字就可以形容:正!

裝修方面也很不錯,特別是廚房,廚具看來都非常簇新。根據業主所述,這些都是兩個月前新添置的,我想就是為了令到層樓賣到更好價錢吧!但這單位亦有些部份令我有多少顧慮,像是房間的某些角位有潮濕水漬我還覺得問題不大,只是房間的顏色奇奇怪怪——一間粉紅,一間青草綠。我想買了後一定要重新為房間上色,因為不是太多人會喜歡這麼鮮艷的房間。

這層樓平的原因是因為不能做按揭!沒錯,高樓在英國要借按揭很困難,甚至不能做。按照這樣的邏輯,香港大部份的樓都不能做按揭了!不過,當時一心只想買層樓收租,根本沒有想過後續的計劃,所以能不能按揭當時覺得沒有甚麼大問題,反正資金足夠應付。幸好之後買不成這層樓,否則就沒有現在買多層的計劃了!

其實我當時十分喜愛這單位,問業主在甚麼價位他會即賣,他說他賣樓是為了換樓,因此他會慢慢等最高價,叫我通過律師出價,其他人出得比我更高價的話,他也會通知我。根據他的說法,當時正有人出價 £65,000。於是第二日我便讓律師出價 £65,500,心想有人出比我更高價時再提價也不遲,當然,我也有設定最高購入價,正是測師估價 £67,000。其實,當時我律師還提議出價 £61,000便可,他的理據是反正有人出價就會收到通知,無謂在當時就出最高價。結果過兩天律師報告說單位已賣,成交價正是 £67,000!其時,我不禁想如果當初我願意開價 £67,000,此單位就屬於我了,及後還為此埋怨了自己一輪。現在回頭看,幸好買不成,不然就買不到更好的樓A了!這事的教訓是買樓一間不成,就第二間。世上不只有一層樓,買不成也不要灰心。
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2012年11月8日星期四

英國買樓記(四) 睇樓篇


於英國買樓,第一步當然是基本步——搵樓。從三月中開始睇樓直至到買樓A為止,至少睇了幾十間。在香港,想搵樓,通常是去地產舖找地產經紀介紹樓盤,不過在英國想找樓卻不一定要搵經紀。的而且確,英國的地產經紀舖跟香港差不多都是總有一間在附近,但在英國其實很多人都是靠自己上網搵樓,今次我亦是一樣。我靠的是一個擁有我所在城市所有樓盤資訊的網站,至於是不是每個城市都有這種網站就不太清楚了。這個網站不單有集合了城中放盤,而且還有每個單位的意向價及其資料(一份法例訂明必需的測師報告(Home Report) 內含單位狀況及大概市場價)。我當時選好在預算範圍內的樓盤後,再抄下報告內一些要注意的地方,之後打電話聯絡單位的業主或該經紀相約睇樓。

不過我試了幾次後,我就發現這個方法有問題了。

由於有些盤已經處於交易過程中,只是未趕及於網站更新,所以很多次都是一打去便食白果收場,白白浪費了看報告的時間。以樓A為例,在交樓之後的半個月我還在網頁上見到樓A。於是,我改為先找預算範圍內的樓,聯絡約時間然後再看報告做筆記。這個做法最大的好處是節省了看報告的時間。在此建議大家不妨多問關於該單位其他資料,例如放售了多久、有多少人出價、出價多少等等……因為這些資料都不會在網上提供,而知道這些資料亦有助自己的判斷。不過,根據過往經驗,與業主聯絡除了約時間外,任何透過業主取得的資料最好還是再跟他的經紀覆核一次,尤其是單位是否還在放售中!千萬不要以為這麼簡單的資料業主一定清楚,我試過有次一名業主其實已將該單位賣出並處於交易過程中,但直至我出價的時刻,他還是說層樓在放售中!最後,還得經由律師跟我交代清楚。

可能又有人會問,既然個個都透過上網找心儀樓盤,為何英國還有那麼多地產舖呢?英國之所以有這麼多地產舖,可以歸因於它們大部分都是經紀和律師樓的混合體。搵樓雖然可以自己搵,但到正式出價的時候始終要找律師辨理手續,這時候終歸還是要回到地產舖。其次,搵樓雖說不用找人,然而這可不等於賣樓不需要專業人仕的幫忙——正如上文所述,英國賣樓必須要找測師來為單位寫報告,這時候選擇到地產舖找專業人仕幫忙也是自然不過的事了。

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2012年11月3日星期六

英國買樓記(三) 學生宿舍租客篇


相信不少人都認為買鄰近大學的物業,目標多半都是租給學生,而這亦是我買樓A之前的想法。當我正式將樓A放租之後,我發覺實際情況並非如此。

來睇樓的人當中不乏學生,不過竟然亦有不少研究員、助教,甚至有大學教授。雖然之後因各種原因還是決定把樓A租給學生,但至少證明大學附近的租務市場,絕非如大部分所想一般只有學生。

學生宿舍,顧名思義是針對學生這個市場,間隔上亦都會與普通的住宅有所不同。幾個月前才去過一個在建中的學生宿舍,間隔設計成一間間套房,感覺上似普通酒店多於住宅。這種間隔租給學生當然不成問題,只是正如上文所講,大學附近有住屋需求的可不只學生,還有其他不同為大學作支援的人。這種間隔或多或少會令到物業失去租予其他有潛力的租客可能性,對於業主來說始終有些不利。我想這或許會令到學生宿舍較難脫手。

另外學生宿舍的租金通常都較普通外面高,學生普遍只在第一年租住學生宿舍以適應環境,之後就會出外租屋住。因此學生宿舍的流轉率亦較高,這亦是需要留意之一


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2012年10月25日星期四

英國買樓記(二) 樓A租出及學生宿舍位置篇


自從7月頭政府終於批准樓A成為租出物業的登記,以及完成裝修(裝修主要是將大廳分開成一個細房、一個細廳,加了兩個煙霧感應器,以及將所有涉及用電的東西都檢查好,不好的則弄到好為止)。經過了兩個星期放租,終於將層樓租出了。租金 £800,租客是來自立陶宛的學生。

未計稅及其他支出,回報為(£800x12/£90000)=10。7%

原先的計劃是為層樓申請HMO,那就可以以更高的價格租出,但計過數後家人建議先以 £800放租,先試一試,不行了再申請也不遲。對比起未裝修時的租值只有£700,現在多了一百,也就是說裝修也是值得的。最怕是錢花了,原來租值沒有得到提升,這是我之前最擔心的事。

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前不久有網友問到有關投資英國學生宿舍的事,在這想再更加詳細的講講英國學生宿舍的投資機會。

買樓最重要是甚麼,當然是——位置。學生宿舍必然要靠近大學,如果不近大學又如何吸引學生呢?以我所身處的城市來看,以大學為中心半徑一公里範圍內就最能吸引學生,因此該範圍的租值亦較高。當然這個範圍亦會受到各種不同的因素影響,或變大或變小。有頻繁的交通工具連接大學的話,在十分鐘車程範圍內,該地區亦較易吸引學生。不過就一定要近車站,最好一落樓就是車站,否則要行十分鐘先到車站的,又是較難吸引學生。無他,只因為我們這一代太懶惰。

治安也是要重點留意的項目,有時近大學未必一定等同治安好。想想你是有錢有文化的人,你會想在大學附近不時免費參加年輕人的深宵派對嗎?既然不會,那還有甚麼人會在附近住呢?!當然也不是說整個大學附近都治安不好,因為始終有不少文化人要被逼住在大學附近,例如研究生。所以在大學附近會形成:一條街的治安很不錯,但過兩條街就已經是治安差的局勢,想投資學生宿舍的話就極需留意這點。

正如我在回覆網友時所講,要熟悉那地方才好投資。哪一區治安好,哪區治安不好,交通方不方便等,很多時都是要靠自己對該地區的熟悉度,以及自己親身感受一下該區。

下一篇會繼續討論一下學生宿舍租客的話題。

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2012年10月18日星期四

英國買樓記(一) 開始與樓A簡介



五月近來都同家人在看樓,因為我們都發現這裡的樓,價格不太高,租值也不錯,雖然升值能力稍為欠佳,但都算是十分不錯的投資。五月初終於看中一間,已經和業主談好價錢——£90,000,所有的事已經交給律師處理了。如果一切順風順水,到五月尾就可以交收,六月就可以進行少許的裝修,七月的時候或許就可以放租了,估計的租值大概£800左右,租金回報有10.6%,非常不錯。

六月,無驚無險終於順順利利地將層樓入手。簡單介紹一下,層樓買入價£90,000,70平方米(~700呎),兩房一廳,1972年建成,整整四十年樓。四十年樓在香港或許已經是舊樓,不過對比起英國其他動輒過百年的樓,四十年其實已經算是新樓!

大樓原為政府公屋,之所以可以在私人市場買賣是因為英國公屋住戶住夠十年就可以同政府買,這間屋的上上手業主就是同政府買了。正正因為是公屋,這間屋的間隔非常好,整間屋都是正正方方。間屋毗鄰大學,距離只有100米左右,有穩定的租住需求。上一手業主就是芬蘭來的學子,讀完書就把間屋賣了!

正如剛才所講,上手業主是名學子,讀完書聽他說是回老家了。基本上沒有帶走太多東西,所有家電、傢俱一應俱在,連杯杯碟碟都有,基本上已經可以立即租出去了。只有些插頭不是太好要找人換過,問題應該不大。不過這樣始終未能將租金最大化,難得有個大廳,又有兩個窗,不把大廳間成一個細廳一間房,令到間屋變成三房一廳,實在是太浪費了,所以我還是決定先把間屋大修先再租出去!


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2012年10月9日星期二

回覆網友Bellagio


Bellagio :
HI.Thank you very much for your information and It gives me some ideas for buying a flat in UK. I am in Hong Kong now and I would like to buy a flat in Bristol for rent.Is it possible to make mortgage in HK and How?. Is it a good place(BRistol) to buy a flat and rent for student there ? Where is the location of your House A? Thank you for your advice

你好,首先感謝bellagio兄的支持。

香港人買英國樓可否做按揭,這個問題我實在不太清楚。不過建議問問獅子銀行,因為hsbc一來大,在英國分行多,服務種類也較多,二來是英國銀行,應該會較熟悉相關事宜。

至於Bristol,我本人還未去過那裡,所以是不是一個好地方投資真的不知道,也不好給意見。

如果買層樓是以學生為租客目標的話,除了基本買樓的因素外,最好還是清楚那間大學,例如知名度,每年收生人數等等。當然清楚當地的租務市場也是相當重要!

租金的話,可以參考地產經紀所提供的資料,也可以上網上到英國幾個主要的租盤網,例如rightmove及gumtree。還有一個方法就是參考當地學生宿舍的租金,這是一個個人認為很好的指標。學生之所以不住學生宿舍,而租住私人樓,最大原因就是學生宿舍很貴。可視學生宿舍租金為租金上限,因為租得貴個學生宿舍,很難找到學生租住。再將租金打個折的話,那就大概可以作為一個不錯的租金指標。

至於樓A,樓A位處在蘇格蘭一個叫aberdeen的小城。

最後,在英格蘭買樓要注意層樓是absolute ownership或leasehold。absolute ownership固名思意就是你買了的話層樓就是你的;而leasehold的話會有年期,你所買的只是你可以使有物業的使用期。這是我看電視所知的,詳細的話還是最好要問問律師。

祝投資順利!

2012年10月2日星期二

2012年第三季回顧

回顧這一季的投資:



港股方面:

  本季組合除了增購大快活外都沒有太大變動了。新地自年初出事而股價大跌後,股價已經不知不覺間重上一百元的水平;中國銀行,股價繼續橫行,業績還是如往常一樣比其他內銀難看,不過好在股息率較高;越秀,通過了收購方案,之後還配股了,未來的前景真的看不清。

  香港的股票其實沒有甚麼可以說的,主要原因組合極缺水,在沒有任何水源下根本沒有辦法做任何的變動。其次香港可以相信而又有高股息的公司確實不多,可以買得到的好公司又實在太少。

英股方面:

  全球繼續努力放水,但經濟還是不上不下,低息的環境還看來是會持續一段時間。在低息的環境之下,持有現金放在銀行收不到太多利息,而且銀紙又會不斷貶值,實在沒有太多的理由不買股票而去持有現金。在此邏輯之下,本季繼續買入穩定又高息的公用股及資產股。本季為英國的股票組合新增了British land,以及增持了NG及SSE。

  同時間渣打被美國告幫助伊朗洗錢,股價跌了,之後賠錢和解了事,股價又慢慢升回出事前的水平了。今次事件再一次提醒了我投資分散的好處,假若太過專注同一隻股票的話,當該公司出問題時候,很可能會把來之不易的回報一下子付諸流水。就像今次,渣打大跌把組合一年來建立的利潤完全抵消了。今次幸好渣打的股價最後是慢慢回升了,但假若下次組合內的公司發生同類事件的話,又會不會是這麼的幸運呢?組合還是分散些好!


股票 股數 每股派息 股息
LSE:BATS 30  £     1.27  £            37.95
LSE:BLND 150  £     0.23  £            34.35
LSE:NG 200  £     0.39  £            78.56
LSE:SSE 209  £     0.80  £          167.41
LSE:STAN 100  £     0.47  £            47.45
 £          365.72
0016.HK 新鴻基地產 17 HKD 3.35  HKD       56.95
0052.HK 大快活  500 HKD 0.60  HKD     300.00
0405.HK 越秀房託 1000 HKD 0.26  HKD     264.70
3988.HK 中國銀行 5000 HKD 0.17  HKD     858.00
 HKD  1,479.65
預期年股息收入:
 £                       365.72 對比上一季 + 48%
 HKD               1,479.65 + 25%
對比上一年 + 159%
預期平均月股息收入: + 407%
 £                         30.48
 HKD                  123.30



英樓方面:

  樓A在七月的時候找到了租客,正式為投資組合帶來正現金流。第一次感受到做收租佬的感覺。儘管前期的工作是很多,但原來租了給租客之後會是十分輕鬆。自從租客租了樓A之後,我除了定期查數看租客有否按時交租,以及上門檢查外,基本上我就是專注我的生活,很少需要再花時間在樓A上。生活好像又回到有樓A之前,唯一的不同或許就是每個月有個人定時會交錢給我吧!

2012年9月29日星期六

英國買樓記 - 收樓之後

  經過了個半月的文書工作,在五月尾律師終於把樓A的鎖匙交到我的手上,心裡馬上輕鬆了不少。不過我知道真正的工作才是剛剛開始,收樓之後的第一件事是把文書工作處理好。首先是通知政府及電力公司,告知他們物業已經轉手,往後的一切由我來承擔,地稅和電費都計入我的名字吧!政府只需要在交樓當日通知便可,但電力公司則需要在收樓前一兩個星期先作通知,到收樓後再作通知,否則需要承擔收樓當日沒有電力的風險。到時候要向電力公司繳交接駁費就不好了。作出通知後的幾天內會收到了電力公司及政府寄來給前業主的信,我想是上手未交的電費及地稅單,沒有打開直接在信封上寫 "此人已搬走",然後就放回郵筒了。很多人問我假若電力公司及政府沒有找到前業主的話,你是否需要為她繳交呢?我當初也有這疑問便去政府那裡問個明白,答案是不用,找不到也不用我交,那職員還叫我不用擔心這問題,總而言之,有前業主的信就直接打回頭便可。

  通知之後便是按計劃把樓A的廳分成一房一細廳。馬上收樓第二日就約齊裝修師傅和電工上樓。裝修師傅是為了將樓A原來的廳分開成一房一細廳,電工最初則只是為了檢查所有電器及插座的安全,還有為新的間隔裝燈。裝修那部份我想對師傅來說是很簡單的工作,兩三句之間已經談好了價錢,工作時間,以及交貨日期。反而到電工那方面,在檢查的途中發現了很多的問題:


  1. 洗衣機,乾衣機,雪櫃及洗碗機都連接在同一個拖板上再插在一個插座。我真的不敢想像上一手業主是名大學生。難道連電插座不能插太多電器這基本常識也不知道嗎?!樓A沒有燒掉真的是很幸運!
  2. 有一個插座距離洗手盤太近,電工說這不符合標準,而且很容易漏電。
  3. 廚房有一個插座有問題要換過
  4. 整間屋要拉線安裝煙霧感應器才可以符合法例租出
  一邊跟電工檢查,一邊就在埋怨自己為何沒有看清楚。接着電工就列出一張項目名單,又要拉幾條線去廚房,又要加多幾個插座,等等。真是邊聽邊滴汗,結果最後比原先的預算多了四百鎊!

  還有一樣要做的事就是把樓A登記為出租物業。英國所有出租物業都需要登記才可以出租,如果不登記好像是違法的。最好一收樓就登記,因為政府做事特慢,以樓A為例就用了成個月才收到登記確認信。

2012年9月19日星期三

買入NG

  新的學年將到之際,亦是代表學生貸款發放之時。有錢就買股票一路以來都是我的原則,趁有錢時買入更多資產的話,總是要比買入更多消費品好。於是今早就買入了100股NG@683。44p。今次買NG,怕自己遲下會洗了筆錢只是其中一個原因,其實最主要的原因還是美國的QE3。

  我這次的投資思路大概是美國出QE3,某程度來說就是美國低息的環境會繼續持續一段頗長的時間。美國低息,英國可以加息嗎?英國加息的話,資金就會追捧英鎊,英國到時想復甦就更難了,所以我大膽推斷英國會跟美國一樣低息環境會繼續持續。低息代表借貸成本的減少,NG這類大公司借錢可以更平。NG這種重債型公司,財務上的成本自不然有所減少,減少了的成本化為利潤,這是最直接地令股東受惠。

  其次,息低也鼓勵了投資,我這裡說的不是宏觀經濟學所講的那種低息鼓勵公司投資的那種,我個人來說不是太相信這種低息就會令公司投資的說法。打個比喻,假若銀行現在肯提供一筆無限額的低息貸款給我,不過我可以選擇的投資機會沒有一個可以給與我信心在未來給我可觀的回報,更有非常大的可能倒蝕,那我還會借嗎?沒有投資,經濟又怎會好呢?我所說的息低鼓勵了投資,其實是很簡單的投資者選擇。投資者的錢放銀行沒有息收,買股票有差不多六厘收,投資者自然就會選擇買股票,所以我想NG這類高息又穩陣股相信會吸引到資金投資。需求增加,至少增加了高息股在價格上的穩定性,投資就更安心了。當然也令我更加願意買入更多NG。


股票 股數 每股派息 股息
LSE:BATS 30  £         1.27  £               37.95
LSE:BLND 150  £         0.23  £               34.35
LSE:NG 200  £         0.39  £               78.56
LSE:SSE 202  £         0.80  £             161.80
LSE:STAN 100  £         0.47  £               47.45
 £             360.11
0016.HK 新鴻基地產 17 HKD 3.35  HKD         56.95
0052.HK 大快活  500 HKD 0.60  HKD       300.00
0405.HK 越秀房託 1000 HKD 0.26  HKD       264.70
3988.HK 中國銀行 5000 HKD 0.17  HKD       858.00
 HKD    1,479.65
預期年股息收入:
 £                        360.11
 HKD               1,479.65
預期平均月股息收入:
 £                          30.01
 HKD                  123.30


2012年9月18日星期二

BLOG - 一年

  不經不覺已經寫了這個BLOG一年,由最初的 "儲蓄歷程" 只想簡簡單單記下買股的紀錄,到之後的 "創造現金流 " 慢慢感受到股票帶來的現金流,希望把這股現金流慢慢變大,再到現在 " 九十後投資記 " ,投資的範圍由股票擴大至房地產。這個BLOG原來見證了自己這一年來在投資上的轉變。我非常興幸自己選擇了寫這個BLOG,令到自己可以回顧到過往一年的轉變。

  寫BLOG某程度上也舒緩了我在投資路上孤獨感,例如我總不能常常跟人說我今天買了多少股票,我的財富今天又進帳了多少,我為我的夢又行前了一步。其實也不是想炫富,只是這些都是些令我感到開心的事,我只是想找個人來分享一下,就像有人會為他支持球隊入球高興,跟他的朋友狂歡。又例如他會討論這個新球員的好壞,而我是想找人討論資產的優劣。只可惜在這個世界,跟錢財有關的話題很容易就會令人想到市儈,要麼就是炫富,從不以一種普通興趣來看待。

  寫BLOG不單只令到自己可以回顧到自己一路以來的轉變,好像也令自己的文筆也好了些,自我感覺是挺不錯的!當然我心裡還是十分明白我的文筆其實依然很爛,有時是虎頭蛇尾,有時是詞不達意,有時是連我自己都不明白自己寫了些甚麼。不過就是這麼爛的文章,想不到也吸引到其他人來看我的投資經歷,到目前為止,這個BLOG已經有大約二萬二千個瀏覽,十分感謝您們的支持,您們的支持正是我繼續寫下去的動力。當中更有些給我的文章留言,無論是一些問題,還是補充,每個我還是有用心去看,用心去回答。特別是問題留言,就算是我已經知道答案的,我還是自已再次番查了一次才去回答,這樣其實也令到我在該方面的知識更加穩固,再一次充心感謝每個在我的BLOG留言的讀者。

  寫BLOG最令我意想不到的還是有錢收,靠GOOGLE ADS在我的BLOG賣廣告,現在廣告收入已經積累到七鎊左右。雖然不多,計起來這一年出了八十篇文左右,也就是說一篇文章十便士也沒有。不過還是為這而感到非常高興,至少讓我知道了我的文筆原來也是值點錢!

  最後希望我會繼續寫這個BLOG,不停的把自己在投資路上的經歷寫下來,一來算是分享我的經歷,二來也令自己有個紀錄。在下一個一年來之前,我希望會有更多時間去寫BLOG,因為實在是太多東西想寫,太少時間去寫了。

2012年9月12日星期三

英國買樓記 - 買樓

  睇完樓,對樓A的狀況可以說是非常滿意,於是就開始問問業主的意向價是大約多少。她說九萬鎊是即賣價,到價就放。以我當時所知,其實已經有其他人出價。想到既然層樓的標價是八萬七以上,也就是說其他人的出價未及九萬,卻在八萬七樓上。最初我還是只想出八萬九就算了。不過後來計計數就算以九萬買入,雖說測師價只有八萬七,中間的差距也不過是三千鎊左右。最壞情況以六百鎊租出,這個差距也不過是等於五個月的租金,加上這類單位市場上的放盤極少(五個多月了,至今還未有同類型單位再次在市場放盤)。在好盤難求的情況下,為免夜長夢多,於是就同意以九萬鎊買入樓A了。

2012年9月6日星期四

英國買樓記 - 樓1

  睇了很多的樓之後,終於,在一個早上在搵樓網上見到樓A。無論價錢,地點,間隔都非常適合我的預算。馬上就聯絡業主睇樓,之後就是看報告。根據報告,單位基本上全冇問題,屬於可以即買即住的類型。想不到就是這份將層樓寫到幾乎沒有問題的報告,令到我睇樓的時候有些掉以輕心,留下往後要花錢維修的伏線,以至超出預算了少許。
  
  

  常說第一感覺很重要,這顯然是錯的,因為樓A給我的第一感覺顯然是難受的。話說屋主養了兩條大狗,當她打開門一大股狗味就已經率先攻入我的鼻。這股可怕的味道直至租給現在的租客時還在,當然這已是後話!

  入到屋首先是參觀,第一眼就感覺到屋主是個肯花錢在追求品味上的的人,又或許是她來自芬蘭的原因,可能是北歐人支持北歐貨吧!基本上所有傢俱都是IKEA出品。整間屋的感覺是簡單,卻又不失時尚。不過我這個市井之徒,卻沒有太多閒情去欣賞她的設計。貪心的我立刻就問她會否把它們留下。心想要是她肯把它們留下的話,就又可以免卻一筆費用了,而且IKEA的傢俱應該會為未來找租客加一點分。事實上,從往後來看樓的人的反應來看,或多或少亦証實了這點。只是想不到她的答案比我想的更震撼,她說她已經完成了她在英國的學業,她會回國發展才想把樓A給賣掉了,所以大部份的東西都會留在這裡,只是由於太多才没有一一詳細列明在搵數網上的簡介。盡管當時是沒有表現出來,不過我的心裡卻是處於狂喜的狀態。那裡沒有幾千鎊,至少也有千多鎊,實在是拾了個大平宜,還未計上節省了未來買傢俱的時間呢!


  

  多多少少是因為抱着這種興奮心情的影響,廚房除了看喉管及去水外,我竟忘了看家電後面的電線。電線的問題是後來才發現到的,洗衣機,雪櫃,乾衣機,洗碗機竟然是以一個拖板連接,以同一個插座供電。我的天,這麼多年來這個單位沒有燒掉可算是個奇蹟了!最後的解決方法還是找人來,拉多三條電線入廚房,再檢查所有的插座。在英國找人做這些可是可是不少錢!
  
  之後屋主話屋頂還有閣樓,問我要不要看看。當然是要了,反正看看也沒有壞,又不用錢。誰知一上去簡直是驚為天人,那閣樓的面積目測竟然差不多等於層樓。這閣樓的資料之所以沒有在搵樓網上出現是因為業權是政府的,不過照現在來看出入口就只有一個,即是說買了層樓就會附送多一個超大的私家儲物地方。這又令我更加喜歡樓A了!

  要看的都看完之後,就是問價及正式買樓的環節了。

2012年9月1日星期六

英國買樓記 - 睇樓(三)

  接上回,睇完第一層樓之後的幾個星期間,斷斷續續又睇了很多樓,一直都沒有心水。但其中有一間令我印象特別深刻。該層單位無論間隔,面積,以至所在地區,都跟之後的樓A相當接近,只是較樓A遠離大學少許。在搵樓網注意到這個單位,是因為它開的價是令人難以至信的 £ 65000起!要知道當時同區的相同的單位都要八或九萬鎊,現在只開價六萬五,當時有三個字立刻浮現於我的腦海:發達了!

  雖知大特價必定是有問題,不過還是想看看這層樓的資料。一進單位的介紹頁面,第一個問題就來了。介紹頁面內沒有正常應有的賣樓報告連結,也就是說無法得知層樓的基本狀況。頁面內只有幾行文字粗略的單位簡介,各房間的面積,位置,以及代理的聯絡電話,相片也只有外觀,沒有屋內的。不過其中有一句更是用粗體大楷來標記,我當時還不以為意這句的重要性,只是想單位要些裝修也是很正常,反正很多其他的樓的簡介內都有這句,只是沒有用到粗體大楷。只是想不到這句的真正意思我要到睇樓當日一進屋內才明白。

IN NEED OF CONSIDERABLE MODERNIZATION。

  老實說從屋外看這單位沒有甚麼不妥,唯一不妥的是那些窗戶太舊又不是雙層玻璃窗,買了後一定要換過,那至少也是一二千鎊的功夫,但卻已彷彿透露着這個單位絕非尋常。那駕駛着寶馬的經紀剛好,在我略略觀察完單位的外觀後到達。當他開門的時候,一股發霉的氣味破門而出,他熟練地踢開門後那堆積如小山而又佈滿灰塵的信件。全間屋一件家具,一件電器也沒有,是一間名符其實的"空"屋!單位內破落的廚櫃,佈滿銹漬的水管,發黃發霉又已搖搖欲墜的牆紙,加上所有七十年代風的裝潢,直到這時我才明白到粗體大楷的意思 。

  在略略參觀完後,經紀慢慢道出這個單位的歷史。這間屋原來已經空置了二十年有多,原本是屬於屋主的母親,直至二十多年前屋主母親因某原因搬遷到其他地方,屋主就任由這間屋空置了。雖然經紀再三強調這間屋沒有發生過任何不愉快事件,不過當他說到這裡時我的心還是有一絲寒意。沒事沒幹誰會把一間屋空置二十多年呢?經紀說也是因為太過破難的原因,測師是不可能做一份正式的估價,才令到該單位沒有賣樓報告。也就是說買這層樓必需是用現金一次過買,因為沒有正式的估價是不可能向銀行申請到貸款。要向銀行借錢也只有等裝修好了,再找測師作正式的估價才有可能做到按揭。

  回到家計計數,如果要重新裝修到可以住人的情度,保守估計最少都要萬五鎊,當中還未計及所需的時間,意外的風險等等。總成本加起上來的話,反正跟買過一間可以立刻出租的差不多,實在無謂負擔這些風險。結果這個單位當然是沒有買到,不過就得到了很寶貴的經驗。


2012年8月25日星期六

買入SSE

  昨日趁出糧買入SSE,50股@1353。94P,回報大概有6厘。話說前日SSE才宣布十月會加電費和燃氣價9%,而且CEO亦都講過今年的純利率會比起上年有所增加。加電費本身就已經意味着營業額增加,純利率又有所增加的話。下年的業績應該還會不錯,看來下年股息繼續增長也不成問題。

  在成熟市場的公用股好在可以把成本轉架給客戶,而把自己立於不敗之地。香港也好,英國也好,成本上升就加電費,成本下降就減少許電費,中間則始終保持利潤,小市民在這種情況下永遠都是被剝削者。相反內地的公用股加減電費都不是自己說了算,而是要配合內地的政策,蝕錢也要跟政策做事,在這情況下是股東總是在吃虧。想靠公用股的股息過生活的話,還是買成熟市場的公用股好。

  想想樓A的租客也是挺不好意思的,現在又要交租給我家,又要間接給我股息。因為在租給她之前,我就把樓A的電力轉用SSE了,算是為SSE拉多一個客戶。這算是作為SSE的股東給公司做的一點事,略盡綿力,反正公司賺錢對我也是百利而無一害。現在加電費了,她的負擔又重了,而我就開開心心的收股息。

  不過今次買股跟之前有所不同的是,今次不買實股了,而是透過銀行買的。主要原因是因為想買多層樓B,買股只是為了儲多一點錢。透過銀行買,到真正要買樓的時候,就可以更易及更快能夠套現了。


股票 股數 每股派息 股息
LSE:BATS 30  £         1.27  £               37.95
LSE:BLND 150  £         0.23  £               34.35
LSE:NG 106  £         0.39  £               41.64
LSE:SSE 202  £         0.80  £             161.80
LSE:STAN 100  £         0.47  £               47.45
 £             323.19
0016.HK 新鴻基地產 17 HKD 3.35  HKD         56.95
0052.HK 大快活  500 HKD 0.60  HKD       300.00
0405.HK 越秀房託 1000 HKD 0.26  HKD       264.70
3988.HK 中國銀行 5000 HKD 0.17  HKD       858.00
 HKD    1,479.65
預期年股息收入:
 £                        323.19
 HKD               1,479.65
預期平均月股息收入:
 £                          26.93
 HKD                  123.30

2012年8月20日星期一

英國買樓記 - 睇樓(二)

  第一間睇的是圖中左邊大廈七樓的一個複式單位,兩房一廳,樓下是房,樓上是廳。面積600呎左右,業主出價 £ 65000以上,測師估價 £ 67000。該單位處於市中心,步行至巴士總站都只是三分鐘的路程。雖然與大學有一段距離,但巴士總站有頻繁的巴士到大學,估計亦不乏學生租客,加上市中心位置可選擇的租客多的是,也不一定只有學生。我想租金也大概有 £ 550- £ 600左右。

  這個複式單位下層面向市中心,上層面向北海。由於城市的天際線較低,所以景觀非常開揚。簡單來說就是一邊可以望到地平線,一邊望海平線。景觀一個字就可以形容:正!

  裝修方面也是很不錯,特別是廚房,廚具看來都非常簇新。根據業主所講是兩個月前新裝的,我想就是為了令到層樓賣的價錢好些可以才裝,也不知道之前有多差。最大的問題是都只是房間的某些角位有潮濕的漬,問題不大。唯一奇奇怪怪的都只是房間的顏色,一間粉紅,一間青草綠。我想買了後一定要重新為房間上色,因為不是太多人會喜歡這麼鮮艷的房間。

  這層樓平的原因是因為不能做按揭,沒錯,這樣的高樓在這裡是很困難,甚至不能做按揭。照這樣的邏輯,香港大部份的樓都不能做按揭了!奇怪!不過當時一心只想買層樓收租,根本沒有想過後續的計劃,所以能不能按揭當時覺得沒有甚麼大問題,反正資金是足夠應付。幸好之後買不成這層樓,否則就沒有現在買多層的計劃了!

  當時是十分喜愛這層樓的,問業主在甚麼價位他會即賣,他說他賣樓是為了換樓,他會慢慢等最高價,叫我通過律師出價,其他人出得高過我,他也會通知我。而他亦說了,有人正在出價 £ 65000。第二日我叫律師出價,出 £ 65500,心想有人出高過我時,我再提價也不遲,我心裡是想往後我最多出 £67000。我律師當時還叫我出 £ 61000便可,反正有人出價就會通知我,無謂在當時就出最高價。結果過兩天我律師打來說單位已賣,成交價 £ 67000,當時想如果出 £67000層樓就是我了,還怨了自己一輪。現在回頭看幸好買不成,不然就買不到更好的樓A了!這事的教訓是買樓一間不成,就第二間。世上不只有一層樓,買不成也不要灰心。



2012年8月17日星期五

英國買樓記 - 睇樓(一)

  睇樓,從三月中開始睇樓直至到買樓A為止,至少睇了幾十間。在未講當中特別有深刻印象的幾間前,先講講睇樓的程序。在搵樓網找到適合的樓之後,只要按照聯絡方式跟業主或經紀取得聯絡約時間睇樓便可,簡單方便,而且不用簽任何文件。睇樓的時候,記得帶自己去便可。

  在這裡十分建議當一找到合適單位時,立即先聯絡,後做筆記及睇報告。只有這樣做才可以得到單位最新的消息,例如:單位是否還在放售中,因為很多時候單位最新的情況未必及時在網上更新。如果單位已經賣出,那就浪費了做筆記的時間了。以樓A為例,在交樓之後的半個月我還在網頁上見到樓A。不妨亦問問該單位的其他資料,例如放售了多久,有多少人出價,出甚麼價等等,因為這些資料都不會在網上出現,而知道這些資料亦有助自己的判斷。不過跟據之後的經驗,與業主聯絡除了約時間外,任何透過業主取得的資料最好還是再跟他的經紀覆核一次,包括單位是否還在放售中。千萬不要以為這麼簡單的資料業主一定清楚,試過一次一個業主其實已經將層樓賣出而在交易過程中,但他還是說層樓在放售中,直至到我出價的時候,律師跟我說層樓早在幾日前已經賣出正在交易過程中。






2012年8月14日星期二

英國買樓記 - 搵樓

  英國買樓的第一步其實是搵樓來看。在香港想搵樓通常是去地產舖找地產經紀介紹樓盤,不過在英國想找樓卻不一定要搵經紀。雖然跟香港差不多的是英國的地產經紀舖總有一間在附近,但在英國其實很多人都是靠自己上網搵樓,今次我亦是一樣。我靠的是一個擁有我所在城市所有樓盤資訊的網站,至於是不是每個城市都有如此網站就不太清楚了。這個網站不單只有每個城中的放盤,而且還有每個單位的意向價及其資料(一份法例定明必需的測師報告(Home Report)內含單位狀況及大概市場價)。我當時的做法是選好在預算範圍內的樓之後,再抄下報告內一些要注意的地方,之後打電話聯絡單位的業主或該經紀相約睇樓。不過我試了幾次後,我就發現這個方法的問題了。由於有些盤已經在交易過程中,只是未來得及在網站更新,所以很多次都是一打去都是食白果收場,浪費了看報告的時間。於是我改了方法,先找預算範圍內的樓,聯絡約時間,先再看報告做筆記。這個做法最大的好處是節省了看報告的時間。

  既然個個都用上網找樓,那為何英國還有那麼多地產舖呢?之所以英國有這麼多地產舖是因為很多都是經紀和律師樓的混合體。搵樓雖然可以自己搵,但到正式出價的時候始終要去地產舖搵律師辨手續,這時候要去地產舖。其次搵樓雖說不用找人,那並不等於賣樓不需要專業人仕的幫忙。正如上文所講,英國賣樓是要找測師來為單位寫報告,這時候也去地產舖找專業人仕的幫忙了。

  下一步,真正去看樓了!

2012年8月11日星期六

英國買樓記 - 開始

  趁自己還未把買樓的過程忘記得一乾二淨,讓我把上半年買樓至租樓的過程一次過寫出來。一來總結一下一路以來的過程,為這事留下一個完整的記錄,二來寫下要留意的地方,為下一層樓做好準備。

  買樓是我一直以來都未有想過的事。直到看了YC兄的blog才明白到投資房地產的好處。到三月中的時候鼓起勇氣向家人提議在英國買層樓來收租,或許是我平常亦有提起YC兄的投資方法及他取得的成就,再加上向家人講述英國買樓的回報,家人二話不說就同意了。在談完資金的安排之下,英國買樓的旅程正式開始。

  第一步,看樓。


2012年8月8日星期三

渣打出事

  今年組合內的股票真是接二連三的出事,先有年頭的新地,年中的越秀,直至到今日的渣打。渣打在美國的事實在太複雜了,我這種普通人根本就想不通,想不透,未來事件的進展更加估不到。既然如此我就不去想,渣打就暫時觀察算了。

  只是今次件事再一次提醒我,股票投資最重要的還是分散風險,千萬不要將所有的雞蛋放在同一個籃子裡。因為無論你有多相信一間公司的前景多麼秀麗,之前的業績有多好,派息有多穩定,個別的事件就足以將多年的回報毀於一旦。以今次渣打的事為例,渣打今天的損失就需要派幾年息才可以彌補。

   上次在六月時趁渣打因歐債危機而下跌,那時買入更多渣打,因為我知道渣打歐洲業務佔的比重較少,影響亦應較少。既然公司本身的盈利能力根本沒有任何的改變,股價低只是受市場的情緒所拖累。股價下降,盈利沒有改變,當然會令到股票變得吸引,所以買入更多亦是理所當然。

  反觀今次渣打要賠幾多都是未知之數,賠錢雖然是一次性,不過賠得多也總會或多或少影響到渣打的盈利能力。總不能以為賠錢是一次性,就對公司沒有影響。目前股價的波幅這麼大,沒疑是很好的機會去進行投機,或給渣打有很深認識又清楚整事的投資者去趁低吸納。不過像我這種半桶水的,還是慢慢看定了才作決定也不遲。

2012年8月6日星期一

我的消費

前幾天去HSBC開戶口,被姐姐問起我的支出。我即時靜了幾秒鐘,之後敷衍地說佔收入十分之二左右。那姐姐的表情當時也呆了一兩秒。只是回家後仔細想想我每月的支出,其實好像連十分之一都沒有!

原來,我,真的很慳!

做人最基本的四大支出 - 衣,食,住,行

衣:
  
在衫褲鞋襪上我的宗旨是物盡其用,簡單來說是就是著到爛先換。買的話都都是價廉物美為主,潮流完全不是考慮範圍之內。簡簡單單,普普通通,便是我最大的要求。

黃子華講過:三百萬一部車的話,有三百萬,他反而會買六,七十部二手車。同樣道理,一件幾千幾百一件的潮服,耐用性也比不上幾十件幾十元的普通衫,為何我要買幾千幾百的潮服呢?反正著得潮又不會令個身多幾兩肉,又或荷包多幾張銀紙。

所以我每個月在衣服上的消費平均來說有可能只是幾十元。

食:

大部份時間在家裏食,免費。
在公司食也盡可能買起值牌的微波爐便當,最緊要平。好不好食?可以入口就算了。正好老爸所講:好又一餐,不好的也是一餐。雖然我已經有很多餐實在不太好。
至於出外食也是絕可能避免,出街食實在太貴了。

每個月在食的開支大概五百元左右。

住:

雖然說我都可以算上是有樓之人。我去樓A住,租其餘兩間房出去的話,也是可以的。不過我還是選擇跟家人住。其實跟家人住除了沒太多自人空間外,基本上樣樣都好。雖然每個人都想有自己的私人空間。不過有時人窮也總要認,犧牲一下自人空間,換來儲錢的空間又有甚麼所謂呢!

住屋方面,完全免費。

行:

我是有車之人,不過是單車!在我所居住的小城,單車已經足以勝任日常的行走。

因此行方面也是免費。

再加上其他開支,基本上也是一二百左右。總計一個月的洗費或許真的連一千元也沒有。

2012年8月2日星期四

學生宿舍 - 租客篇

  相信不少人都認為買近大學的物業的目標都是租給學生,這亦是我買樓A之前的想法。當我正式將樓A放租之後,我發覺這同實際的情況有些出入。來睇樓的人當中不乏學生,不過竟然亦有不少的研究員,助教,以至大學教授。雖然之後因各種原因還是把樓A租給學生,但至少證明了大學附近的租務市場絕非很多人所想只有學生。

  學生宿舍,故名思義是針對學生這個市場,間隔上亦都會比普通的住宅有所不同。幾個月前才去過一個在建的學生宿舍,間隔上只是一間間的套房,感覺上似是普通酒店多過住宅。這種間隔租給學生當然不成問題,只是正如上文所講大學附近有住屋需求的可不只學生,還有其他不同為大學作支援的人。這種間隔或多或少會令到物業失去了租予上述所講其他有潛力的租客,對於業主來說始終有些不利。我想這或許會令到學生宿舍較難脫手。

  另外學生宿舍的租金通常都較普通外面的為高,學生普遍只在第一年租住學生宿舍以適應環境,之後就會出外租屋住。因此學生宿舍的流轉率亦較高,這亦是需要留意之一。

2012年7月28日星期六

買入British Land

  昨日出糧後,買入150股British Land(Lse:BLND)@533。42p。以今次買入價計回報4。31%,往後每年會為組合增加大約 £ 30。



  買入的原因主要有二:

  一,BLND屬於我所喜愛的收租佬業,業務穩定。>派息率亦較其他英國REITS較高。BLND過去幾年的派息雖無增加,但勝在夠穩定,在金融海嘯時依然能夠維持派息。規模亦都夠大,有足夠運用自身規模發展的能力。假若一隻REITS規模不大,發展起來確實不易,越秀就是一個很好的例子,要發展有可能會付出很高的代價!

  二,這亦是最重要的原因,BLND一年派四次息,可以填補投資組合在二月和十一月沒有息收的空隙,進一步做到個個月都有息收。

  買入BLND之後,投資組合就只剩下六月沒有派息了。下一步不單要找一隻會在六月派息的股息。最重要的是在現有的基礎上增加每月的股息,慢慢做到每個月都好像有第二份穩定的收入。

股票 股數 每股派息 股息
LSE:BATS 30  £         1.27  £               37.95
LSE:BLND 150  £         0.23  £               34.35
LSE:NG 102  £         0.39  £               40.07
LSE:SSE 152  £         0.80  £             121.75
LSE:STAN 100  £         0.47  £               47.45
 £             281.57
0016.HK 新鴻基地產 17 HKD 3.35  HKD         56.95
0052.HK 大快活  500 HKD 0.60  HKD       300.00
0405.HK 越秀房託 1000 HKD 0.26  HKD       264.70
3988.HK 中國銀行 5000 HKD 0.17  HKD       858.00
 HKD    1,479.65
預期年股息收入:
 £                        281.57
 HKD               1,479.65
預期月股息收入:
 £                          23.46
 HKD                  123.30

2012年7月26日星期四

學生宿舍 - 位置篇

  前不久有網友問到有關投資英國學生宿舍的事,在這想再更加詳細的講講英國學生宿舍的投資機會。

  買樓最重要是甚麼,當然是-位置。學生宿舍近大學是必然的,如果不近大學又如何吸引學生呢?以我所身在的城市來看,以大學為中心半徑一公里範圍內是最能夠吸引學生,因此該範圍的租值亦較高。當然這個範圍亦會受到各種不同的因素,而變大或變小。有頻繁的交通工具連接大學的話,在十分鐘車程範圍內,該地區亦較易吸引學生。不過就一定要近車站,最好一落樓就是車站,否則要行十分鐘先到車站的,又是較難吸引學生。無他,只因為我們這一代太懶惰。

  治安也是要留意,有時近大學未必一定等同治安好。想想你是有錢有文化的人,你會想在大學附近不時免費參加年輕人的深宵派對嗎?既然不會,那還有甚麼人會在附近住呢?!當然也不是說整個大學附近都是治安不好,因為始終有不少文化人要被逼住在大學附近,例如研究生。因此在大學附近會形成一條街的治安很不錯,但過兩條街就已經是治安差的地方,所以在這一點極需留意。

  正如我在回覆網友時所講,要熟悉那地方才投資。哪一區是治安好,哪區治安不好,交通方便等,很多時都是要靠自己對該地區的熟悉度,以及自己親身感受一下該區。

2012年7月24日星期二

實股的壞處

  之前講過持有實股有好亦有壞,今次講講壞處。
  
  壞處一,買股賣股需時,正如上次所講英國的實股一買一賣至少需要個半月。在這段時間,資金將完完全全鎖死。假若持股期間有任何緊要事情需要到套現股票,將絕非一時三刻可以做到的事。

  至於香港,以我的了解,也將股票轉為實股也要自己到過戶處辦手續,過程亦需要一定時間,總而言之就是時間長。

  壞處二,手續費較高,英國的話,比我在銀行買股票,手續費的最低消費就貴了一倍達到二十鎊。假若不幸股票在寄來途中遺失,亦需要交四十鎊的補領費,就算非個人失誤都要交。我特別提這個是因為上次張渣打股票成個月都未寄到,我打電話去問的時候知道的,當時還想等到要賣先補領都未遲。幸好過了一個星期張股票始終都到了我家。

  其實同半杯水的原理一樣,持有實股的好壞其實只是在於你怎去看待它。不過總體而言,實股還是只適合長線投資之用。假若不能確定筆錢在未來都完全可以放心作股票投資的話,還是以銀行買股票好。

  在香港買實股的手續可以參考:

Follower:(13) 股票轉名事宜 (一)
        :(15) 股票轉名事宜 (三) - 手續 Q&A

前文:(65) 實股的好處

2012年7月22日星期日

租出

  自從月頭政府終於批准樓A成為租出物業的登記,以及完成裝修(裝修主要是將大廳分開成一個細房,一個細廳,加了兩個煙霧感應器,以及將所有電的東西都檢查好,不好的則弄到好為止)。經過了兩個星期放租,終將層樓租出了。租金 £800,租客是來自立陶宛學生。

  未計稅及其他支出,回報為(£800x12/£90000)=10。7%

  原先的計劃是為層樓申請HMO,那就可以以更高的價格租出,但計過數後家人建議先以 £800放租,先試一試,不行了再申請也不遲。對比起未裝修時的租值只有£700,現在多了一百,也就是說裝修也是值得的。最怕是錢花了,原來租值沒有得到提升,這是我之前最擔心的事。

  樓A的事終於暫時可以放低,好好做其他的事情了。成個人鬆晒 ~~

2012年7月20日星期五

實股的好處

  從開始我的投資開始,我就以為持有實股是投資股票最好的一種方法。一直以英國的股票組合都是以持有實股為主,而香港的股票組合則是因為各種原因而要用銀行來持有股票。在這段時間以來,對比之下其實持有實股也是有好有壞。

  好處一,股票實物化。對比起用銀行來持有股票,只看到是股票名,持有股數,以及持有總值,實物股票可以用自己的手去摸,真真實實的感覺到自己的財富,這種滿足感絕非用銀行買股票可比。加上每次買股票或以股代息的新股,就代表著自己的組合會多一張的股票。隨著股票的增加,看那裝股票的交件夾亦慢慢越來越厚,更加確實地體會到財富的增加。

  好處二,長期手續費減少。由於股票是放在家裏,不用交存倉費,而且每次收息也是直入自己的銀行户口,或者由公司將新的股票直接寄到府上,所以就不用每次收息都被銀行抽水!

  好處三,所有的公司通函包括年報皆會直接寄至府上。一來對公司更加了解,二來更加感覺到作為公司的股東,而非只是買了公司股票的普通人。

  好處四,買股賣股需時。在香港買賣實股的手續,我不太清楚。在英國買實股,在過戶處的網頁和銀行買股一樣照常買股,之後就會在大概二十日之後將股票寄到府上。賣實股也是上網照常賣股,過戶登記處之後會寄個信封來到府上,將賣的股票放入信封寄回。過戶處收到之後會把支票於一個星期內寄出,支票大概會在寄出後翌日收到。也就是說一買一賣最快也要個半月的時間,資金在這段時間絕對沒有可能可以調動,想話短炒一隻股票也根本不太可能。這樣令到每做出一個買或賣的行動時更加謹慎,因為每做錯一個決定不只是有可能損失金錢,也浪費了時間!

  好處五,買賣手續費高昂。對比起用銀行來買股票每次十鎊起,買實股是每次二十鎊起,也就是說一買一賣最基本消費要成四十鎊!面對如此昂貴的手續費,會令你減少買賣股票的意慾。對本身想長期投資股票,但往後又因不同原因而想放棄股票的話,高手續費會令你不得不小心謹慎思考每個買賣行動。

下文:(67) 實股的壞處

2012年7月12日星期四

買入大快活

  有錢身痕又再一次發作,適憑收了中銀的股息再加上收了澳門的七千大元,今日入了五百股的大快活!作價$15。68,幾本上是大快活的歷史高位,在這個位買入大快活我認為只是用合理的價錢去買入自己可以接受的回報,絕非便宜。

  $15。68減去將會在九月派的股息(末期$0。38+特別$0。4,一共$0。78),即是說我真正付出的價是$14。9。假若不計特別息,以今年的股息來計算(中期$0。22,末期$0。38,一共$0。6),股息回報大概為(0。6/14。9)4%左右。

   買入的原因,衝動其實佔很大部份。話說大快活早早在今年年頭已經想買,當時不過是十三,二蚊左右,誰知之後一路升上去,到了如今差不多成十六元的高位!心有不甘加上有錢兩大因素之下就買入大快活了。現在想起來也有些後悔,不過既然買了,就好好的放在組合內收收息。反正我是相信大快活有長期的派息能力,只要大快活繼續派息,我還是樂意持有他!


股票 股數 每股派息 股息
LSE:BATS 30  £         1.27  £               37.95
LSE:NG 102  £         0.39  £               40.07
LSE:SSE 152  £         0.80  £             121.75
LSE:STAN 100  £         0.47  £               47.45
 £             247.22
0016.HK 新鴻基地產 17 HKD 3.35  HKD         56.95
0052.HK 大快活  500 HKD 0.60  HKD       300.00
0405.HK 越秀房託 1000 HKD 0.26  HKD       264.70
3988.HK 中國銀行 5000 HKD 0.17  HKD       858.00
 HKD    1,479.65
預期年股息收入:
 £                        247.22
 HKD               1,479.65
預期月股息收入:
 £                          20.60
 HKD                  123.30

2012年7月3日星期二

2012年第二季回顧(英國房產)



英國房產:

或許本季最大的事情是買了樓A了。買樓的計劃其實早在半年前就開始了,其間都看過不少各式各樣的樓,詳情或許遲下先再分享。略略回顧一下這季買樓A的進程:

四月中-發現樓A
   -睇樓,談價錢,出OFFER

四月尾-對方正式落認,一切交給律師處理

五月初-上律師樓,律師解釋一切買樓的程序

五月中-交數給律師
   -到律師樓簽印花稅的文件
   -給電力公司打電話,準備轉名
   -買保險

五月尾-一切工作完成,到律師樓收鎖匙
   -在收鎖匙的同一天,打電話到電力公司報數;到政府為地稅轉名

六月初-找裝修師傅來為裝修估價
   -及登記做業主

六月中-工程開始

六月尾-收信確認樓A可以租出,我亦成為了"地主"



2012年7月1日星期日

2012年第二季回顧(英國股票)

季度回顧:
英國股票:

  這一季英國的股票組合也沒有增加太多股票,只是在上月增購了50股渣打。沒有子彈買股票的主因是一來生活開支增多了,二來也要為樓A儲備多一些現金,以備不時之需。收息亦只有BAT派息,派的息還足夠過上不錯的一天!現在派息雖然只夠過一天,但希望未來會一天一天的增加,到最後是三百六十五天!

  英國組合的最可愛之處再一次在今季展現。這一季股市受到歐洲的影響而弄得人心惶惶,組合的表現卻出奇的穩定,表現甚至比大市要好。除了渣打的股價比第一季低之外,其他的三隻股票的股價都比上季為高!想不到這個組合不單會有不錯的利息收入,還會有帳面上的利潤,這絕對是我意料之外的回報。另外,公用孖寶亦在這一季出了業績。雖然業績沒有太大的亮點,不過在股息的增加上還是不錯,SSE加8%,NG加6。8%,遠勝通脹。

  展望下一季,樓A的支出高峰期已經過去,可以用於買股票的現金可望比這一季多,再加上暑假期間可以多打工,多賺錢。下一季每個月買一次股票應該是可以做到的,目前的目標有:NG和BLND。


股票 股數 每股派息 股息
LSE:BATS 30  £         1.27  £               37.95
LSE:NG 102  £         0.39  £               40.07
LSE:SSE 152  £         0.80  £             121.75
LSE:STAN 100  £         0.47  £               47.45
 £             247.22
0016.HK 17 HKD 3.35  HKD         56.95
0405.HK 1000 HKD 0.26  HKD       264.70
3988.HK 5000 HKD 0.17  HKD       858.00
 HKD    1,179.65
預期年股息收入:
 £             247.22 對比上一季 + 22%
 HKD    1,179.65 + 0%
對比上一年 + 75%
預期月股息收入: + 304%
 £               20.60
 HKD         98.30

2012年6月29日星期五

2012年第二季回顧 (香港股票)



季度回顧:

香港股票:

  今季因為沒有新的資金加入香港的投資組合,所以亦沒有增持任何股票。股息方面亦只有越秀派息,派息夠過一日生活"咁大把"!

  想不到的是繼新地在第一季出事之後,手上竟然再有一隻股票出事!一直以來越秀都以沒有財技,沒有每年發新股攤薄股東利益,及獨特的物業組合,來吸引投資者(包括我)。可是今次竟以損害現在股東利益的方法,向大股東買入廣州IFC,實在是意想不到。根據湯財兄的研究,在交易之後越秀的負債會大升,以及未來幾年發行的新股都會影響到股越秀的派息的能力,所以未來越秀的派息增長有限,更甚者連有沒有增長都會成問題。越秀今後都不太值得買了,除非往後情況有所改變。幸好目前只有持有極少越秀,損失不多。這次不單顯示出不將所有雞蛋放在同一個籃子的好處,亦都得出對那些有母公司在背後的REITS往後都要多加小心,因為你永遠不知道在哪一天母公司會突然注入件"豬頭骨"!

  中央政府在今季減息之外,亦都間接縮少了銀行的息差,變相就是令到內銀賺少了錢。內銀股雖然很平,但市場始終是由阿爺主導,任何政策上的改變有可能會影響到內銀的賺錢能力。作為一個以穩陣為最主要策略的投資者,實在不應忽略這政策改變的風險因素。對比內銀容易受到國內政策的影響,港銀相對上較成熟,更穩定。因此我會改變一下投資策略買些港銀作為平衡。

  下一季澳門政府派的新資金會正式入帳,加上中銀亦派息,所以應該可以買入一些港股。目前的心水為:大快活和中銀香港。


股票 股數 每股派息 股息
LSE:BATS 30  £         1.27  £               37.95
LSE:NG 102  £         0.39  £               40.07
LSE:SSE 152  £         0.80  £             121.75
LSE:STAN 100  £         0.47  £               47.45
 £             247.22
0016.HK 17 HKD 3.35  HKD         56.95
0405.HK 1000 HKD 0.26  HKD       264.70
3988.HK 5000 HKD 0.17  HKD       858.00
 HKD    1,179.65
預期年股息收入:
 £             247.22 對比上一季 + 22%
 HKD    1,179.65 + 0%
對比上一年 + 75%
預期月股息收入: + 304%
 £               20.60
 HKD         98.30



2012年6月8日星期五

買入渣打

  昨日趁出糧買入渣打,50股@1380。96p。原來對上一次買股票已經是三月的時候了。自從上次買股票之後,生活支出一大堆,錢如流水,一去不復還,所以說現在有錢就趕緊把錢投入優質的股票,努力增加現金流。

  渣打自從三月以來跌了一成左右,大市亦因歐洲問題而跌!跌!跌!不過我在想股市跌的時候不買,不在目前人心惶惶的時候買,難道要等全世界都開始買股票,把股票炒得高一高,股息率跌到極低的時候才買嗎?答案當然是在目前股票低殘,股息率較高的時候買入股票較為化算。

  那為何不儲一大筆資金才在最低位買一大票優質股票嗎?怪在我的資質太差,沒有辦法估底。我想出來的應對方法就是在相對較低的時候就開始收集。第二個是我之前講過一有錢身痕問題,實在沒有辦法抵抗消費的誘惑,要我對著銀行户口裏一大堆零頭而不用的話,那是對我來說多恐怖的煎熬,所以還是一有錢先倒進去優質股先。還有的是暑假開始,賺錢的時間又來了,相信這四個月可以做到每個月都入一次股票。假設最壞的情況是這四個月股市繼續跌下去,我依然有能力每個月入平貨,將平均價拉下去,每個月入平貨。




股票
股數
每股派息
股息
LSE:BATS
30
 £         1.27
 £               37.95
LSE:NG
102
 £         0.39
 £               40.07
LSE:SSE
152
 £         0.80
 £             121.75
LSE:STAN
100
 £         0.47
 £               47.45
 £             247.22
0016.HK
17
HKD 3.35
 HKD         56.95
0405.HK
1000
HKD 0.26
 HKD       264.70
3988.HK
5000
HKD 0.17
 HKD       858.00
 HKD    1,179.65
預期年股息收入:
 £             247.22
 HKD    1,179.65
預期月股息收入:
 £               20.60
 HKD         98.30

2012年6月1日星期五

樓A簡介

  無驚無險終於順順利利地將層樓入手。簡單介紹一下,層樓買入價£90000,70平方米(~700呎),兩房一廳,1972年的,整整四十年樓。四十年樓在香港或許已經是舊樓,不過對比起英國其他動輒過百年的樓,四十年其實已經算是新樓!

  大樓原為政府公屋,之所以可以在私人市場買賣是因為英國公屋住戶住夠十年就可以將同政府買,這間屋的上上一手業主就是同政府買了。正正因為是公屋,這間屋的間隔非常好,整間屋都是正正方方。間屋毗鄰大學,距離只有100米左右,有穩定的租住需求。上一手業主就是芬蘭來的學子,讀完書就把間屋賣了!

  正如剛才所講上手業主是名學子,讀完書聽他說是回老家了。幾本上沒有帶走太多東西,所有家電,傢俱一應俱在,連杯杯碟碟都有,基本上是可以立即租出去了。只有些插頭不是太好要找人換過,問題應該不大。不過這樣始終未能最租金最大化,難得有個大廳,又有兩個窗,不把個廳間成一個細廳一間房,令到間屋變成三房一廳,實在是太浪費了,所以我還是決定先把間屋大修先再租出去了!

2012年5月2日星期三

開始


投資英國樓市:

  近這個月都在看樓,因為這裡的樓,價格不太高,租值也不錯,雖然升值能力稍為欠佳,但都算是十分不錯的投資。最近終於都看中了一間,現在已經和業主談好價錢,£90000,所有的事已經交給律師處理了。如果一切順風順水,到五月尾就可以交收,六月就可以進行少許的裝修,七月的時候或許就可以放租了,估計的租值大概£800左右,租金回報有10。6%,非常不錯。

2012年5月1日星期二

我想悶悶地贏

  剛過了的四月只寫了4篇文原因無他,因為放完復活節假了,又要重新投入工作以及學習,寫blog的時間也就相對較少了。而且像我這樣的投資方法不用整天看大市,不用日日有新的看法或改變以往看法。大市一兩天不會令我賣出我的股票,跌幾日也不會令我作出止蝕,所以不看也無所謂。反正每日看新聞之中,不免自自然然就對大市略知一二,我認為略知一二就好了,知得太多,看得太多分析師的分析有可能會令自己有些迷失,看法不停在變就很容易就會做出錯誤的決定了。昨日派得好的blog內提到[賭俠1999]內的一句:你究竟想過足癮咁輸,定係悶悶地贏?我覺得這句實在是太好了,我也寧願悶悶地贏就算了。



投資香港股市:
  原定的計劃是打算把最後的一千元都用來買新地,不過現在澳門政府終於出了派錢的時間表,六月時我就有新的彈藥了。反正也只是多等一個多月的時間,也不急於一時一於慢慢等,到時有子彈才一次過買"金豬"更好。近來看著領匯的升勢,再一次感受到悶但好的股票不怕買,就算市場那隻股票是很保守的類型,買了會被人話沒有出色,也是非常值得去買。悶聲發大財,這句說話實在錯不了。


自動轉帳收款日期或在本澳收取支票信件日期開始接納作廢及
重發支票日期 *
-社會工作局經濟援助金受益人領取直接津貼的教學人員及
教育暨青年局(學生福利基金)
大專助學金受惠學生
領取退休金之退休公務人員及
撫恤金受益人
(自動轉帳日期)
24/4
-
敬老金受益人(自動轉帳日期)
26/4
-
11947年或之前2/5 ~ 4/517/5
21948 ~ 19547/5 ~ 11/522/5
31955 ~ 195914/5 ~ 18/529/5
公共行政工作人員(連同5月份薪俸自動轉帳)-
41960 ~ 196521/5 ~ 25/55/6
51966 ~ 197228/5 ~ 1/612/6
61973 ~ 19804/6 ~ 8/619/6
71981 ~ 198711/6 ~ 15/627/6
81988 ~ 199318/6 ~ 22/64/7
91994 ~ 199926/6 ~ 29/611/7
102000 ~ 20112/7 ~ 6/717/7



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