上個星期文章的留言中,就有聊到關於這方面的意見。(詳見:
一個收租仔的自白 中留言部份)這篇是總結及補充一下當中的意見。
在香港,由小到大,不停地被灌輸一定要有層樓揸手。租樓住好似有罪咁,甚至會被人睇唔起。總之就係一有能力,無論如何都一定要買到層樓。正是有這種思想,才令到香港不少人一生要做樓奴吧。
正如 HereT 兄所言:多數人覺得結婚一定要買樓,和一定要有樓的觀念,令到好多人忘記了什麼時後是好timing。只顧上車銀碼ok,唔理單位大細而上車正是好。
忘記了樓背後真正的價值,這多少正是這種迷思所造成。
我覺得七十後兄的投資策略就十分值得借鑒。唔一定要買樓,可以收息來交租也可以。累積到資產之餘,又有強勁的現金流。進可攻,退可守,真心覺得佢勁,非常值得向他學習。 他甚至可以在社會一定要自住樓的迷思下,保持個人的見解,以收股息來當作交租之用。不用因買樓負上大筆的債務,又唔洗供餐死,縛死自己。單是這一點已經很值得佩服。
股票有比起樓有更好的彈性,特別是現在的政策令到買賣樓的彈性減少。股票套現成本/時間,比起樓要低得多。當機會出現的時候,可以利用這種特性好好把握機會。回顧過去的幾十年股和樓除去槓桿下的回報不是相差太遠,恒指回報是遠遠大於樓的回報。樓比股只是多了槓桿,才令很多人有錯覺比起買股的回報要好得多。除去槓桿後,本身不喜歡槓桿;反對借錢;不喜歡風險的,理應是買股更加好。
我認為 "有能力一定要買樓" 這樣盲目的迷思,是很危險。
自住樓也是一種投資。投資就是要分析。現在樓價高企,進入樓市的風險不少,政策上令進退的彈情縮減,香港的經濟未來也不見得會像過去般高速增長,而重複過去的故事。
Lisa: "退休時想安定, 就一定要有一間供完的自住樓。" 雖說供滿了的自住樓不用交租。但問題是,自住樓也一樣有一大堆雜費要交。再加上,人老,樓也老。屋漏偏逢連夜雨,到晚年又要花一大筆錢維修。我看是沒有想像中那麼理想。若要在晚年因為樓殘而要換屋,那跟租屋又有甚麼分別。
Lisa:"就如我父母, 佢地建議仔女買房, 但自己就住政府平租屋, 因為可以慳好多錢 ! 好了, 依家佢地八十幾/九十歲, 爸爸行動不便上樓梯好麻煩, 叫佢地搬去公寓又唔肯; 如果間屋一早是自置, 可以在地下加建浴室就可以解決問題, 不過間屋是政府的, 須交回無得裝修 ! 叫佢地回廣州住又有醫療問題, 因為佢地成日要見醫生食藥, 而留在荷蘭住差不多全是免費的. 我好心痛都無計, 條路是佢地自選的, 因為佢地一早夠錢可以為自己安排的更加好 !"
可以因應自己的需求而裝修固然是有自住樓的一大好處。但有好亦有壞,我也舉了個壞處。來帶出我認為,買樓是不能盲目,而是要考慮個人需要的意思。
若有機會可以出國工作 / 創業,因為有層樓要供,而實踐不到這些機會,豈不可惜。
不能否認,這種 "一定要有層樓" 的民間智慧在過往的幾十年間,事後孔明看的確是非常正確。不過如果在1997年,90年代的日本不斷叫人買樓,是否也同樣恰當?一本通書不能看到老。民間智慧會隨時間而轉變。 "聖誕鐘,買匯豐",在十數年前又何嘗不是被推崇的民間智慧。可是現在,難道我們又會盲目去每到聖誕就去買匯豐。
chungyin 07:"任何投資都係講時機,有能力一定要買樓,依家睇返轉頭,用於05年梗係無錯,用於10年一樣係岩,但係咪適合15年,真係無人知,因為未來既事又有誰能預知? 未來會否好似日本咁步入迷失十年? 又或是再升一個double? 可能有人會話再睇長線d,好似97高位買左,到依家都有賺,睇落似無錯,但當中要捱得過sars既時候,又浪費左幾多時間成本同機會。過去係好既經驗,但沒有任何事係一定既。
"
審時度勢,靈活應對這才是任何投資應用到的態度。買樓其實都是一樣,絕不能盲目,為買而買。
有能力其實都唔一定要買樓姐。