一年真係眨下眼就過,每年回顧的頭一句總是如此,雖然有些長氣,但事實卻是如此。特別是每年寫每年回顧的時候,又會重新看看往年的回顧同展望。一睇又會發覺,原來已經過左咁多年,寫這個博客都寫左幾年,回顧都已經寫左四篇,呢篇係第五篇。更糟糕的是,如果不是回看這年寫的文章,也真的不記得自己在這一年做過了甚麼。只有在回看文章時,才發現自己這年也做了不少事。
回顧今年,按計劃增購了兩間物業,樓5和6。
原先想油價下跌會影響到本地的經濟,進而影響到樓市。這樣就有機會可以執到荀盤。結果卻是雖有影響,但影響的只是中高檔的物業。我主力的低價物業市場,還是非常熾熱。今年要買荀盤還是非常之困難。
因為這個原因,在年中在心態上有些少的改變。從以往只買旬盤,買樓無寶不落,改為是符合心中回報的就去買。買樓5和6上,充份展露出這一點。兩間樓的回報都達到心中的水平,租金回報也有 7% 以上,所以就買了。
但現在回想,其實還是採用以往那種只買好東西的做法較好。兩間樓的帳面上雖然與其他的幾間沒有太大的差別,但內在的價值方面還是有分別,沒有其他的幾間好。
投資的機會有很多,實在不需要急於一時,也不用限定自己要為了符合計劃,而去為買而買。當時不買這兩間,之後還是有很多不錯的機會。等待一下,或許會一樣有可以買到荀盤的機會。關鍵只在於耐性和希望。在買之前,再作一些詳細的思考,會更加好。快狠準,可以是優點,也可以是缺點。有時候就是需要些耐性。如何在這兩者間取得平衡,還是要好好的去鍛鍊。
不過,這些都只是可以改進的地方。能夠符合計劃,買多了兩間物業。增加了現金流,令到整個組合更加穩固,這還是今年值得高興的事情。
2015房地產組合現金流 | |||
目前估價 | 每月收入 | 每月還款 | |
樓 1 | £ 120,000 | £ 900 | £ 247 |
樓 2 | £ 81,000 | £ 750 | - |
樓 3 | £ 140,000 | £ 900 | £ 342 |
樓 4 | £ 167,700 | £ 1,500 | £ 500 |
樓 5 | £ 127,000 | £ 825 | £ 295 |
樓 6 | £ 135,000 | £ 800 | £ 229 |
£ 5,675 | £ 1,613 |
原來的組合越趨成熟 ,收益穩定。今年三層樓同時都要找新的租客。興幸很快就找到,而且都是非常好的租客。樓1的租客實在不得不讚,甚至主動承擔清潔的工作,完全不用擔心。之後上去巡樓,也把整間屋打理得井井有條。樓4租客的家長雖然在剛搬入時有些少麻煩(參見:麻煩的租客家長),但之後還是很不錯。待人以嚴,律己從寬的事情沒有發生。他們在保養層樓上,也是做得相當不錯,同樣是不用擔心。至於樓3,則是不過不失,還是不錯的租客。
財務上,重造了兩層樓(樓1同3)的按揭。由於這幾年間,樓價都升了不少,順勢就套現了一筆,作為買入新樓的資金。另外,由於財務狀況的改善,按揭也不再只限於一兩間銀行。可選擇的按揭計劃更加多,條件也更加優惠。新做的按揭全都改用了只還息不還本的那種。當中的想法可以參見(還息唔還本)主要就是盡量繼續享受現有利息低的環境所帶來的優勢,集中力量在累積資本上。我相信只有擁有資本在自己的手中,未來才可以進可改,退可守。如果把資本完全綁縛在物業上,這會是更大風險的事情。
股票上,自從轉變了投資的方法,集中在 ETF和繼續持有優質的公司,花在股票上的時間就更加少。在自己覺得合適的價錢上就買入,並沒有甚麼特別的地方。再說了,現在股票佔全部的投資很少部份,就更加不會花太多心意在這方面。不過這種對股票的不理會,在年中的時候,也付出了代價。完全錯過了股市在高位可以放售的機會。可以賺取幾年的股息收入,為何不賺。如果是因為判斷的錯誤,而沒有出售,那還是可以理解及得以原諒。但純粹因為玩樂,沒有心思去理會,連判斷的機會也沒有給自己,實在是太令人懊惱。這也是今年犯的一個較嚴重的錯誤。
最後,世事無常,人生更是。
油價六十說見底,但結果見到三字頭。
股票的大時代,幾個月間就變成過眼雲煙。
巴黎慘劇,一個平常的週五,睇睇下戲失去了性命。
能夠平平安安渡過一年,其實已經是一件值得感恩的事情。
感謝上帝又讓我在這個世上無驚無險生活多一年。
感謝所有在這一年來,曾經幫助過我,支持過我的每一位。
祝各位有個美好的 2016。