2019年5月22日星期三

英國樓 業權問題 Freehold v Leasehold

在英國買樓買 Freehold (永久業權) 樓,還是 Leasehold (有限業權) 樓,這是個我常常收到的問題。



關於這個問題,我早幾年都已經講過,基本上可以參考這篇文:

業權問題
網上關於這個 Freehold 同 Leasehold 的資料也多,在此就不再重覆。

想講的是收到的來信中,我發現不少人都對 Freehold 樓有種不尋常的執著,一定要買到 Freehold 樓,非 Freehold 樓不買,一看到是 Leasehold 樓就完全不感興趣的投資者。

我是明白的 Freehold 樓有永久業權,聽起來好像比較好,沒有大業主的限制,不用交地租,想改動單位也不需要知會業主,獲得業主的同意,等等等等。這些都好容易令投資覺得 Freehold 樓就是好的物業,值得去研究投資。

因為在好地點的 Freehold 樓很少,有些投資者甚至會去研究偏遠,冷門,租務需求低地方,只為買 Freehold 樓 !

Freehold 樓在熱門地點,特別是市中心位置是很難找的。最近幾十年的發展,基本上清一色都是賣 Leasehold,發展商多數會保留 Freehold ,一來 Freehold 可以拿來賣再賺多筆 ,二來可以靠 Freehold 收 ground rent / service charge 賺錢,再者未來要再發展,也可以有權向 Leaseholder 補償收地重建項目。所以新項目的 Freehold 一般都好少拿出來賣。

還有,市場追逐在市中心買 Freehold ,推高 Freehold 樓的樓價,投資者往往就要付出溢價去換取 Freehold 樓。

投資的目的講到最尾都是為搵錢。如果 Freehold 是要給予溢價,在租客不會理會層樓是 Freehold 還是 Leasehold 的程況下,付出的租金都是一樣,那 Freehold 的回報自然會較低,何解要夾硬買 Freehold 實在令我不解。

常聽到有人會以 Freehold 樓是永久業權,可以傳承下去來做賣點。這一點只要對英國樓有多些少研究就知道根本站不住腳,因為法例已經明文規範,只要擁有 Leasehold 物業兩年以上,就可以有權向業主續租九十年,所有的步驟亦很清楚。基本上就跟 Freehold 沒有分別。再說,有幾多人幾多家族真的會持有同一個物業過百年。

Leasehold 樓,比較新的,也較受租客歡迎,在業主的角度來看,保養的成本也較低。都在市中心位置,租務需求較高。只要計好數,回報是可以的,其實我也很不出買 Leasehold 樓有什麼問題。

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2019年5月1日星期三

免首期買英國樓

最近多了讀者電郵問關於免首期買英國樓的事情,問是否真的可以做得到,以及如何去做。

所謂的免首期買樓,其實好幾年前財叔的博客都有講過。這招不是甚麼新招數,只是將同樣的招數搬去英國而已。

背後的原理就是買入比市場價低的物業 (BMW, Below Market Value),然後等幾個月至半年,再用市價按給銀行套現,將原先投資的資金收回。

比方說,物業市價是 £100 ,售價是 £75。那我以 £75 買入,然後七成半以 £100 的市價按給銀行,套現出 £75,那該物業就成為了零成本的資產。零成本,加上租金回報,回報理論上無窮大。

不過實際上,也不是完全不用資金投入,買物業的手續費,物業空置期的費用,經紀佣金樣樣都係錢,最重要的是一開始買入物業的資金,往往可能比正常買入一個物業所需的資金還要多。雖有另一個方法,利用 Bridging loan 去買入,然後等到時機轉按給銀行。但 Bridging loan 的利息頗高,利息支出也是要考慮的一點。

以上的支出對比起成層樓的價錢,或者正常的首期來說都是小數目,可以以低成本 "零首期" 買樓還是很吸引。

這時最大的問題就來了,買入比市價低的物業。有價值有市場的物業,為什麼賣家要折讓賣給你呢 ?!

比市價低的物業,大多數可以在拍賣行上找到,因為賣家要錢唔要貨,最緊要快可以收到錢(拍賣行的成交期只有幾個星期)。但這也難到大部份的買家,因為要一時間有這麼一大筆錢,不是人人可以做到。在拍賣場上買物業,除了要子彈充足,對於物業的了解也是很重要。通常一個物業要淪落到拍賣場,總有其原因。

其次亦可以在普通市場上找到開價比市價低的物業,不過同樣地,為什麼好好的物業要割價出售呢? 通常都是位置,或者租務市場不太好,不容易租出。買入這類物業,就更要做好功課。

簡單而言,零首期買英國樓是可以做到的,不過對於隔山買牛的香港投資者來說,當中的風險不容忽視。在買入之前,一定要做好計算,非常清楚買入的物業。

延伸閱讀:
https://www.progressiveproperty.co.uk/blog/10-best-ways-to-buy-properties-below-market-value/



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