2015年5月27日星期三

儲錢買樓

上一篇中,有網友留言質問,一萬蚊人工的畢業生要儲幾耐錢先買到樓。

我想他的意思是說,香港樓咁貴,儲五百同三千根本無分別,因為都係買唔起。

我有幾點不太同意。

首先,點解儲錢一定要買樓呢? 見過有不少人都有這樣的邏輯,儲錢就一定係買樓,所以每當他們說 "儲錢" 都總會有 "買樓" 係後面。其實儲錢都唔一定要買樓姐。儲錢還有很多其他東西可以做。單單說投資,不一定買樓,買股買金買債一樣可以。

不投資,有多個錢傍身不是很好嗎? 香港地,甚至呢個世界,樣樣野都要用錢。點知幾時會頭暈身熱要花錢睇醫生。點知幾時有機會係面前要用錢去捕捉。

另外,點解一定要一出來社會就買樓自住? 單身寡仔,真的有搬出來自住的需要? 我不否認有些人是會有這樣的需要。但如果只是說要多一點私人的空間,要多一點私隱。。。。 真的要搬出去嗎? 我就見過很多其實都是沒有需要。

現在社會上很多人一畢業就要買樓住,這種態度本來已經很有問題。

之後,這位網友明顯是不滿意我的反問。他繼說,如果我無晒啲樓,又無父母的幫助,剛畢業,月入一萬,會不會儲錢買樓。如果買的話,點買。

我想他是說香港自住樓吧。

不過正如我上文所說,儲錢不一定等於買樓,錢我幾時都會儲。所以我答他,不會買樓,但會儲錢。

我不買樓自住,一來自己無需要。二來香港樓都幾貴,買層好少少都要幾十萬,甚至上百萬。有這筆錢的話,投資在其他東西上不是更好嗎? 當一百萬,五厘息,每年就多五萬蚊洗,差不多等於半年人工。另一邊厢,即使有首期,又可以九成按上到車。其實等於一下子揹幾百萬債上身,風險都不少。

我覺得買樓就是要量力而為,實在不應該為買而買。即使有首期,都要衡量一下各種因素。
儲錢應該是為了不時之需,而不是單單買樓。兩者應該要分得清清楚楚。

2015年5月21日星期四

萬五元月薪儲三千可上車

呢幾日睇新聞,睇到華置劉鳴煒的一番儲錢理論。要買樓的年青人,就要犠牲一些生活質素去少啲旅行,睇少啲戲,來加快儲錢的速度。

「當一個人是萬五元月薪,你如果現在『洗盡晒』或者只剩下一千元,你願不願意作出一些犧牲,『睇少啲戲』,『去少啲日本』。」

不過網民的反應就好一面倒,認為他這番說話極為離地。既因為他富二代的身份,而且認為儲多少少根本不會有影響到結果。儲五百,或者儲三千都係買唔到樓。網上就有幅圖惡搞來表示,即使每月儲三千蚊,也要儲足五十四年先買到華置旗下的樓!



但我就唔係咁睇。這些負面的留言,是忽略了背後的道理。我覺得呢番說話,重要的不是數字,而是這番說話背後的道理。其實每件事都只係從負面的角度去看有咩用?!

理財之道不外乎就是開源節流。開源不到,節流就是唯一方法。節流越多,剩下來的就越多。其實是好顯淺的道理,同阿媽係女人差不多。想儲錢當然要有所犠牲。無可能既不犠牲,又可以儲到錢。儲錢本來的原意就是將現在的消費儲起,在未來才花費。

即使以數字來講,每年可以儲多三千,一年三萬六,其實都無壞姐。難道有人會嫌錢腥,覺得戶口有錢是罪?!錢其實都唔係一定要買樓,仲有好多其他用途。難保有一天,你就是需要這三萬六。創業,投資,家人需要等等等等,樣樣都可能用到。可唔可以捕捉機會,好多時勝負往往就是這少少的積蓄所決定。

其實睇開我買樓故事的看官都知道,我都係靠祖蔭先買到樓的。不過亦正正係過去幾年的經歷告訴我,即使有祖蔭,自己多儲錢都是好的。

姐係咁,有層靚樓業主叫價一百萬。你父母可以幫你出九十七萬,你差三萬先買得到,叫業主可唔可以收平少少。另一廂有人就直接出一百萬。你估下業主會賣俾邊個?!三萬幾蚊或者唔多,但要用起上來有就係有,無就係無。唔好睇少呢少少的錢,有時候少少已經足夠決定改變你的一生。到時輸左個機會,你後悔無儲到那三萬六就已經太遲,後悔都無用。

2015年5月20日星期三

第五間



隔了兩個多月,第五間終於都入手。710 呎,兩房一廳。

第五間位置上同大學主校園有一段距離,但就近醫學院同醫院。目標是醫學院的學生或者在醫院工作的人仕。上次樓 4 放租的時候,有不少醫學院的學生山長水遠來看,他們都表示很難在醫學院附近租樓。所以即使要半個鐘車程也,差不多一個鐘路程也沒有辦法。這令我有了買在醫學院附近的想法。

另外,也是和現在的市況有關。現在大學主校園區的放盤極少。當有荀盤出現,都係競爭激烈。有錢學生家長要買樓俾學生住,大學的教職員要買來自住,投資者要買來收租,個個都話要買。睇過的很多盤,由推出市場到成交,往往是幾日的事情。而且全部都是高位成交,比起估價師的估價往往要高出一兩成。因為估價常常出現不足的情況,想買同之前四間類似的單位,就雖然很多的資金。

相反,樓 5 的地區競爭相對較少,成交價通常較接近估價。以今次買樓 5 為例,估價是 £120,000,我的買入價是 £127,000,俾多左 6% 左右。

現在先花一個半月進行裝修,希望在七月左右的時候完成放租。令到收租組合又增加多一部賺錢的機器。



2015年5月18日星期一

青春的意義

前幾日塘人兄在 "再見了,幸運" 一文中留下了幾個問題。

"塘人(見您已經行到呢步)就想向Ricky拋出一些問題:
如果以現今世俗的思維來說, Ricky會否覺得自己太早起步?
皆因踏上買樓之路後肯定當中會放棄了這個年紀的人所享有的時間, 所過癮的生活 例如為了儲首期就要削除不必要的(娛樂)開支, 為了管理物業/取得貸款又要向這方面專注 對普通人來說, 這就是失去了青春的意義了, 唔知Ricky又點樣睇呢? "

這個問題間唔中我都會自己問自己。

首先,呢個世界係好現實,魚與熊掌難以兼得。做任何事都會有機會成本,要犠牲其他的事情。這是正常不過的。為了儲錢買樓,為了要花時間管理物業及買樓,的確是削除了很多正常年輕人的開支,正常年輕人的生活。好似我就極少去行街睇戲食飯,出外旅遊,一來無時間,二來要慳錢。對上一次入戲院,好像已經是兩年前聖誕看哈比人。之後很多想看的戲都沒有去看。在很多的朋友眼中,我無疑是個異類。

不過,犠牲了娛樂,是否等於失去了青春的意義呢,我又唔同意。

忘記了是從哪裡看的,看過一篇文章非常有意思。內容大意是,每個人的人生都是一樣又不一樣。一樣的是我們都有人生,生老病死。不一樣的是中間的經歷個個都不一樣。無論貧賤富貴,每一個人的人生都是獨一無二。每個人每一秒的體驗都是不可能複製的。即使訓覺發夢也是一種經歷,我無可能經歷你昨晚的夢境,你也沒有可能經歷我的夢境。

同樣道理,青春,我跟大家一樣都有青春,我一樣是在過我的二十歲。我其實沒有失去任何的青春,買樓投資不等於我失去了二十歲的時光。

為何每日行街睇戲食飯才叫做青春嗎?買樓投資的生活不可以是青春?我認為每個人都有自己對青春的意義。青春的意義,對我來說,是我每天的生活和每天的選擇所賦予的。我每日的生活就是在創造青春的意義。我的青春是獨一無二,同樣你的青春亦都是獨一無二。青春不應該是個枷鎖,限制了我們要做些甚麼甚麼。

雖然放棄了所謂 "正常" 年輕人的經歷,但這幾年所得的經歷,我也覺得十分不錯!至少我沒有後悔走這條路。讓我重頭再選擇一次,我依然會這樣走。


2015年5月13日星期三

再見了,幸運

今日收到加按樓 1 的錢,代表著樓 1 的按揭正式由原來的 RBS 轉到去第二間銀行,跟 RBS 說再見,跟第一個按揭說再見。回想當初為了得到這按揭的過程,真的是百感交集。

正所謂萬事起頭難,申請樓 1 的按揭是最為艱難,不只是因為是新手上路,對整個程序都不太熟悉。而且當時的條件也差,二十歲不夠,正職又無,又沒有過往的收入紀錄。理論上根本不會有銀行會借錢給我,但理論還理論,最後卻又竟能夠借到錢。

每次回想都很感恩,因為整個過程是很多很多幸運組成的結果。少了當中任何一個幸運,都沒有可能做得到。到現在我還是不敢相信,當年真的可以一關一關地過,最後同銀行借到錢。

沒有樓 1 的按揭就買不到第二間。沒有第二間,也沒有之後的第三第四。若果當初申請不到按揭,現在有可能還在慢慢儲錢的過程中,連第二間都未買得到。哪來邁向第五間。多得銀行批核按揭,這些年才可以有這麼有趣的經歷。

第一個幸運是家人的支持,沒有他們,所有的計劃都只是空談,根本不能夠進行。感恩他們的信任和支持。將一大筆錢交給一個黃毛小子去管理。

第二個幸運是剛好在暑假之前找到了一份適合的兼職有彈性,有合約,有固定的上班時間。當時申請過很多的地方,連麥記都試過,只是全都沒有回音。非常感謝當時的經理給了我這份兼職,給了我一份 "正當收入" 加上這份工的彈性,我才能做到之後做到的事情。得到這份工的時是剛剛好,遲一點的話,整個計劃也會泡湯,因為滿足不到銀行要有三個月糧單的要求。多得這份工的彈性以及總有得加班。在暑假期間利用這份工的特性,三個月內日做夜做,終於刷出符合銀行收入要求的三個月糧單,讓銀行以為我是全職工作。

第三個幸運是找到 RBS 來承做按揭。當時都差不多問遍了市面上的銀行,全部都因各種原因而不肯借錢。在灰心失落之際,唯獨 RBS 讓我有機會可以做到按揭,讓我看一絲曙光。說起來,在借到錢後不久,RBS 就改了要求。要求嚴格了很多,現在反而不能向 RBS 借錢。能夠在正確的時間找到 RBS 真的是很幸運。

第四個幸運是 RBS 那求求其其的按揭部職員。多得他那做事求求其其的態度,我才可以僥倖過關。如果是一個認真的職員,早可以發現各種的漏洞了。例如,在檢查糧單的時候,應該不難發現糧單上是有份兼職真正的合約時間,一個月只有 60 個鐘,計計數每個月的收入應該只有 £300 左右,而不是刷出來的 £1200,更加不會是年薪過萬鎊。再加上中間幾次都漏了口風,讓他知道我還在讀書。細心去想,其實一個學子又何來會有一份正職呢?!在之後再去 RBS 傾按揭的時候,這位職員已經沒有在 RBS 工作了。希望不是因為我的原因吧。

每次回想都會覺得整個過程很奇妙。每個幸運都真的很重要,它們互相的結合才能夠做到最後的結果。同時也令我體會到踏出的第一步的重要。每次都是踏出了第一步,才發現上天留下的一個個機會。我們雖不可能知道上天所給予的機會在哪裡,但若果不踏出第一步去尋找,就永遠都找不到這些機會。

若果我沒有跟家人談起投資英國樓的念頭,他們也不會同意我去進行這個計劃。

若果沒有找兼職,就不會可以用來刷糧單,向銀行借錢。

若果沒有厚著面皮走進 RBS 問近乎白痴的問題,就不會知道可以向 RBS 借錢。

若果沒有進行當時都不知道是否可行的計劃,也就走不到現在這一步。

再見了,過去的幸運。

且看我能否在未來再找到更多的幸運。

2015年5月12日星期二

意外

意外,就是意料之外。

按照今年的計劃,今年夏天要搞招租的只有樓 3 一間,因為租客今年畢業,應該都會走。租客住了兩年。順便也執一執樓 3,預期空租兩三個星期。其實唔執也是可以,只是個人有強迫症,覺得有小問題就一定要執,防患於未燃。

誰不知,前排巡樓 1 的時候,租客說,她們倆同時申請到到法國做交流生為期一年,可不可以把租約提前完結六月就走。既然人家要去法國,也不是甚麼無理的要求,沒有理由要人家白交租兩個月,所以就同意了讓她們提早結束租約。樓 1 預期空租一個月。

之後過了一排,到巡樓 4 的時候,我發現其中一間房空空如也,唔似有人住。奇怪了,我不是租了給三個人嗎?為甚麼現在只有兩間房有人住。問問租客,原來三個女仔有些爭拗,其中一個女仔受不了其他兩個就搬返屋企住。咁都得?!租客說那個女仔雖然搬走左,但都會照交租,請我放心。現在的年輕人真有錢,不,應該說是他們的父母很有錢,讓女兒白交租也沒有問題!租給女學生,好處在於整潔,但原來會有相處上的問題,這次又學到野。不過,既然現在只有兩個人,就沒有住三房的理由,所以她們決定了不續租。樓 4 預期空租一兩個星期。

結果今年的夏天,出乎意料,不只要搵為樓 3 搵租客,更要為 樓 1 和 4 搵租客,一次過要換三組租客。四層樓入面三層樓要空置幾個星期,無現金流入之餘,仲要現金流出,慘了。銀行可不會因為層樓無租客,而不用我還錢;師傅都不會等到有租客先收我裝修費。

今次最主要學到的是,以後租給大二學生,都不好再坐定粒六,以為他們會一租租幾年,其間都可以有很多其他原因令他們搬出。

2015年5月7日星期四

槓桿太大,風險太大

前幾日有人問我關於投資的事情,傾談中他問到:

你買樓的槓桿都做到幾大,怕唔怕太大風險?!

我常常主張買樓可以借錢就盡量去借,善用現在低息的環境,加大資產的回報。或者因此而令大家以為我的借貸比率很高。這位朋友也不是第一個憂慮我槓桿做得太大的人。身邊很多的人都提出過差不多的疑問。

之不過我的槓桿很大嗎?

計一計數,現在的資本負債比率只是五成九。即是說,目前每持有一百元的資產,四十一元是資本,五十九元是借回來的債務。

五成九很高嗎?我認為要視乎你怎樣看,以及和甚麼作對比。

如果是屬於保守類的投資者,那這是一個頗高的水平。拿領匯的 15% 負債比率比,絕得是高得有問題。

如果是屬於進取類的投資者,這個水平絕對是偏低。拿內房來比,五成九算不上甚麼。

再講,現在不少人上車買樓都是夾硬用九成按揭上車。他們一買樓就是九成負債,我的五成九算得上甚麼。

在我來看,這個五成九這個負債率中規中矩,可以接受。相對起槓桿,我更重視的是風險上的管理。可否好好管理這五成九負債所帶來的風險,才是值得關注的事情。

我認為負債率本身是不可怕的。

如果可以借取一億的負債,而這筆負債是完全不用利息。你還會擔心因為借了這一億而帶來的超高負債率嗎?

講番債務風險,再計一計數。每年的還款占資產值 2.8%,即是每一百元的資產,每年要還兩元八毫。但另一方面,資產回報率有 10%,每百資產,每年就有十元的收入。即是說,中間有差不多七元來做護城河。所以說,我實在不覺得風險有多大。

再說,以九成按上車做例子。

究竟是五成九的負債,四間屋的租金收入,再加多我一個的人工,所受的風險較高。

還是九成按上車,單純靠工作收入,所面對的風險較高呢?

我就常常覺得九成按上車是挺大風險的事情,比我借錢買樓收租要冒更大的風險,只是現在的社會都習以為常,認為是件正常不過的事情。甚至認為我這樣買樓收租比九成按上車更危險。

延伸閱讀,之前對面對風險的審視:反思風險
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