2012年11月29日星期四

英國買樓記(六)睇樓篇——IN NEED OF CONSIDERABLE MODERNIZATION


接上回,睇完第一層樓之後的幾個星期間,斷斷續續又睇了很多樓,但一直都未找到心水,其中只有一間令我印象特別深刻。該層單位無論間隔、面積,以至所在地區,都跟之後的樓A相當接近,只是較樓A遠離大學少許。在搵樓網注意到這個單位,是因為它的開價令人難以置信—— £ 65,000起!要知道當時同區相同單位都要價八或九萬鎊,現在只開價六萬五,當時有三個字立刻浮現於我的腦海中——發達了!

雖然深知大特價必定有問題,不過還是想看看這層樓的資料。一進單位的介紹頁面,第一個問題就來了!介紹頁面內沒有正常應有的賣樓報告連結,也就是說無法得知層樓的基本狀況。頁面內只有幾行文字粗略簡介,只有各房間的面積、所處位置,以及代理的聯絡電話……就算有相片,也只有外觀,沒法看到屋內的情況。值得注意的是,頁面有一句是用粗體大楷來標記「IN NEED OF CONSIDERABLE MODERNIZATION」,我當時還不以為意這句的重要性,只想單位要自行裝修也是很正常,反正很多其他單位的簡介內都有這句,只是沒有用到粗體大楷。只是,萬萬想不到,這句的真正意思,到睇樓當日,我一進屋就明白了。

老實說從屋外看這單位沒有甚麼不妥,唯一不妥的是那些窗戶太舊又不是雙層玻璃窗,買了後一定要換過,那至少也是一二千鎊的功夫,但卻已彷彿透露着這個單位絕非尋常……駕駛着寶馬的經紀剛好在我略略觀察完單位的外觀後到達,當他開門的時候,一股發霉的氣味破門而出,他熟練地踢開門後那堆積如小山而又佈滿灰塵的信件。全間屋一件家具,一件電器也沒有,是一間名符其實的「空」屋!單位內破落的廚櫃、佈滿銹漬的水管、發黃發霉又已搖搖欲墜的牆紙,加上所有七十年代風的裝潢,直到這時我才明白到粗體大楷的意思。

經紀慢慢道出這個單位的歷史。這間屋原來已經空置了二十年有多,原本是屬於屋主的母親,直至二十多年前屋主母親因某原因搬遷到其他地方,屋主就任由這間屋空置了。雖然經紀再三強調這間屋沒有發生過任何不愉快事件,不過當他說到這裡時我的心還是有一絲寒意。沒事沒幹誰會把一間屋空置二十多年呢?經紀說也許因為太過破落,測師沒辦法做一份正式的估價報告,才令到該單位沒有賣樓報告。換句話說,因為沒有正式的估價是不可能向銀行申請到貸款,這層樓必需用現金一次過買。要向銀行借錢也只有等裝修好了,再找測師作正式的估價才有可能做到按揭。

回到家計計數,如果要重新裝修到可以住人的情度,保守估計最少都要萬五鎊,當中還未計及所需的時間、其他意外風險等等。總成本加起上來的話,反正跟買過一間可以立刻出租的差不多,實在無謂負擔這些風險。結果這個單位當然是沒有買到,不過就得到了很寶貴的經驗。

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2012年11月15日星期四

英國買樓記(五) 睇樓篇——高樓


第一間上門睇樓的是圖中大廈七樓的一個複式單位,間格兩房一廳,樓下是房,樓上是廳。面積600呎左右,業主出價£65,000以上,測師估價£67,000。該單位處於市中心,步行至巴士總站只是三分鐘的路程。雖然與大學有一段距離,但巴士總站有頻繁的巴士到大學,估計亦不乏學生租客,加上市中心位置可選擇的租客多的是,也不一定只有學生。我想租金也大概有£550 - £600左右。

這個複式單位下層面向市中心,上層面向北海。由於城市的天際線較低,所以景觀非常開揚。簡單來說就是一邊可以望到地平線,一邊望海平線。景觀一個字就可以形容:正!

裝修方面也很不錯,特別是廚房,廚具看來都非常簇新。根據業主所述,這些都是兩個月前新添置的,我想就是為了令到層樓賣到更好價錢吧!但這單位亦有些部份令我有多少顧慮,像是房間的某些角位有潮濕水漬我還覺得問題不大,只是房間的顏色奇奇怪怪——一間粉紅,一間青草綠。我想買了後一定要重新為房間上色,因為不是太多人會喜歡這麼鮮艷的房間。

這層樓平的原因是因為不能做按揭!沒錯,高樓在英國要借按揭很困難,甚至不能做。按照這樣的邏輯,香港大部份的樓都不能做按揭了!不過,當時一心只想買層樓收租,根本沒有想過後續的計劃,所以能不能按揭當時覺得沒有甚麼大問題,反正資金足夠應付。幸好之後買不成這層樓,否則就沒有現在買多層的計劃了!

其實我當時十分喜愛這單位,問業主在甚麼價位他會即賣,他說他賣樓是為了換樓,因此他會慢慢等最高價,叫我通過律師出價,其他人出得比我更高價的話,他也會通知我。根據他的說法,當時正有人出價 £65,000。於是第二日我便讓律師出價 £65,500,心想有人出比我更高價時再提價也不遲,當然,我也有設定最高購入價,正是測師估價 £67,000。其實,當時我律師還提議出價 £61,000便可,他的理據是反正有人出價就會收到通知,無謂在當時就出最高價。結果過兩天律師報告說單位已賣,成交價正是 £67,000!其時,我不禁想如果當初我願意開價 £67,000,此單位就屬於我了,及後還為此埋怨了自己一輪。現在回頭看,幸好買不成,不然就買不到更好的樓A了!這事的教訓是買樓一間不成,就第二間。世上不只有一層樓,買不成也不要灰心。
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2012年11月8日星期四

英國買樓記(四) 睇樓篇


於英國買樓,第一步當然是基本步——搵樓。從三月中開始睇樓直至到買樓A為止,至少睇了幾十間。在香港,想搵樓,通常是去地產舖找地產經紀介紹樓盤,不過在英國想找樓卻不一定要搵經紀。的而且確,英國的地產經紀舖跟香港差不多都是總有一間在附近,但在英國其實很多人都是靠自己上網搵樓,今次我亦是一樣。我靠的是一個擁有我所在城市所有樓盤資訊的網站,至於是不是每個城市都有這種網站就不太清楚了。這個網站不單有集合了城中放盤,而且還有每個單位的意向價及其資料(一份法例訂明必需的測師報告(Home Report) 內含單位狀況及大概市場價)。我當時選好在預算範圍內的樓盤後,再抄下報告內一些要注意的地方,之後打電話聯絡單位的業主或該經紀相約睇樓。

不過我試了幾次後,我就發現這個方法有問題了。

由於有些盤已經處於交易過程中,只是未趕及於網站更新,所以很多次都是一打去便食白果收場,白白浪費了看報告的時間。以樓A為例,在交樓之後的半個月我還在網頁上見到樓A。於是,我改為先找預算範圍內的樓,聯絡約時間然後再看報告做筆記。這個做法最大的好處是節省了看報告的時間。在此建議大家不妨多問關於該單位其他資料,例如放售了多久、有多少人出價、出價多少等等……因為這些資料都不會在網上提供,而知道這些資料亦有助自己的判斷。不過,根據過往經驗,與業主聯絡除了約時間外,任何透過業主取得的資料最好還是再跟他的經紀覆核一次,尤其是單位是否還在放售中!千萬不要以為這麼簡單的資料業主一定清楚,我試過有次一名業主其實已將該單位賣出並處於交易過程中,但直至我出價的時刻,他還是說層樓在放售中!最後,還得經由律師跟我交代清楚。

可能又有人會問,既然個個都透過上網找心儀樓盤,為何英國還有那麼多地產舖呢?英國之所以有這麼多地產舖,可以歸因於它們大部分都是經紀和律師樓的混合體。搵樓雖然可以自己搵,但到正式出價的時候始終要找律師辨理手續,這時候終歸還是要回到地產舖。其次,搵樓雖說不用找人,然而這可不等於賣樓不需要專業人仕的幫忙——正如上文所述,英國賣樓必須要找測師來為單位寫報告,這時候選擇到地產舖找專業人仕幫忙也是自然不過的事了。

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2012年11月3日星期六

英國買樓記(三) 學生宿舍租客篇


相信不少人都認為買鄰近大學的物業,目標多半都是租給學生,而這亦是我買樓A之前的想法。當我正式將樓A放租之後,我發覺實際情況並非如此。

來睇樓的人當中不乏學生,不過竟然亦有不少研究員、助教,甚至有大學教授。雖然之後因各種原因還是決定把樓A租給學生,但至少證明大學附近的租務市場,絕非如大部分所想一般只有學生。

學生宿舍,顧名思義是針對學生這個市場,間隔上亦都會與普通的住宅有所不同。幾個月前才去過一個在建中的學生宿舍,間隔設計成一間間套房,感覺上似普通酒店多於住宅。這種間隔租給學生當然不成問題,只是正如上文所講,大學附近有住屋需求的可不只學生,還有其他不同為大學作支援的人。這種間隔或多或少會令到物業失去租予其他有潛力的租客可能性,對於業主來說始終有些不利。我想這或許會令到學生宿舍較難脫手。

另外學生宿舍的租金通常都較普通外面高,學生普遍只在第一年租住學生宿舍以適應環境,之後就會出外租屋住。因此學生宿舍的流轉率亦較高,這亦是需要留意之一


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