2013年7月26日星期五

轉載:購買英國「宿舍盤」須知

英宿舍盤 「車位價」吸港客

07 - 26 05:00

數十萬起 租予留學生

【明報專訊】政府推各項印花稅遏市,變相加重物業投資者的成本負擔,不單令投資者入市大減,更令代理「冇啖好食」。近日多間本地代理行為「殺出血路」,同一時間推出多個位於英國第2、3大城市伯明翰及曼徹斯特的細單位樓盤,入場費只約港幣數十萬至100萬元左右,在香港僅可買入一個車位的價錢吸引香港小本投資者,購入租予英國留學生作宿舍用途,更聲稱可享8厘的租務回報。但有投資顧問指出,小投資者要留意條款細則如轉讓限制,以免招致損失。
英國由於頗為港人熟悉,而且每年均有大批港生到當地升學,順理成章成為重點推出可作留學生宿舍的樓盤銷售對象,其中曼徹斯特更成熱點,以項目「G-Suite Cardinal Manchester」為例,該位於曼徹斯特的服務式精品住宅共提供160伙,全採用開放式設計,建築面積介乎201方呎至305方呎,入場費約70多萬元(詳見表)。負責項目的物業代理聲稱,若以市值租金每周100英鎊租出單位,帳面租金回報約7至8厘,但由於管理公司會代管及代收租,業主需繳租金的10%至12%作為手續費。

代理指帳面租金回報逾7厘

另外,同樣位於曼徹斯特的「Chapel Street, Manchester」學生宿舍共有108個單位,實用面積約140至150方呎,做價約60萬至70萬元。負責的代理行表示,投資學生宿舍的租務表現穩定,首5年更有8%的租賃回報保證。除了上述兩個項目外,市場上還有曼徹斯特「Trinity」和伯明翰「Mi Place」等發售,全部均以入場費低、租務回報高作招徠。
儘管回報表現看似吸引,準買家但也要留意因是「隔山買牛」,要特別小心,並要留意若投資金額太細,當地銀行會拒絕承做按揭,同時要留意在暑假期間,原有學生會遷出,業主要再找短期租客頂上,惟期內租金可能要減半。

未必享有業權 轉讓限制較多

另投資顧問美國萬利理財亞太區總裁張佩儀提醒,要留意購入的單位,是否限定只可作學生宿舍,如此則某程度上業主並不真正享有業權,轉讓限制較多。例如,由於政府批地建宿舍時是以優惠地價批出,因此單位不能自住,並必定要租予學生或老師;根據英國法例或消防條例,單位或不可隨意拆則,日後放售時都要或要經特定經紀,更不可自由放售,只可售予指定的物業公司。
她又指出,業主要有心理準備承擔英國較為高昂的裝修費,而扣除管理費、律師費和各項手續費後,回報率有可能減較表面的租金回報減2至3個百分點,「有公司說保證3年回報,但3年後呢﹖到時若發展模式失誤,而代理公司只是負責賣樓,還可以向誰追討?」
明報記者 何建邦

小貼士﹕購買英國「宿舍盤」須知

07 - 26 05:00
【明報專訊】Q:記者
A:美國萬利理財亞太區總裁
張佩儀

留意鄰近大學收生比例

Q:投資英國海外住宅項目,特別是打算租予當地留學生,有什麼要注意﹖
A:首先要留意該地段是否具有優勢,因為這會直接影響出租率。例如在劍橋(Cambridge)附近的住宅當然會有較穩定的租務表現,另外亦要留意周邊學校的收生比例,若該學校較多取錄國際學生,需求自然隨之上漲。

銀碼太細 難做按揭

Q:這些單位入場費介乎50萬至100萬港元,銀行是否一般都不會承造按揭?買家若加按香港物業買英國宿舍單位好嗎?
A:由於售價不高,很多銀行都不會承造按揭,即使有代理為客戶委託銀行做,利息都會很高,未必划算。物業50萬,若然按20萬,利息都至少3厘至4厘。若在香港有物業,加按當然比在香港做按揭好,但英鎊低水時當然沒有問題,若升值時隨時得不償失。

暑期租金收入「打折」

Q:暑假時是否要另找租客﹖租金通常是否要打折﹖
A:一般都要打個折扣。但現在有很多學校都有做summer school,以不同課程吸引學生報讀,淨租兩個月,加上有幾年回報保證,最初應不用太擔心。

2013年7月24日星期三

2013年第二季回顧

13年不經不覺又過了一半了,感覺上13年好像才剛剛開始!時間過得真快,好像昨天才寫完季度回顧,今天又寫一樣。幾個月前寫第一季回顧時還在英國响往暑假在香港的日子,幾個月後的今天人已經在香港,而且七月也就來要過了,轉眼之間留在香港的日子也只剩下幾日。在香港渡假"的日子,原本在香港的計劃是大部份時間在家裡渡過,有時間把想寫的都一次過寫出來,但現實卻是每天都有不同的節目,真正在家的時間少得可憐,就算有時間都寧願用來休息,根本沒有時間可以寫文。現在之所以在寫第二季的回顧,是因為我在澳門返港的途中,沒有甚麼比寫作更能消耗在澳門碼頭等候著回香港的時間呢!
 
回歸正傳,這一季無論是在樓跟股的方面都發生了不少的轉變。

先講股票的方面。股票方面,在四月的時候我把香港的股票全都沽清了,英國的股票也減了一半。這次賣出股票的原因有幾個,最主要的原因是為了買入一層心水樓作子彈上的準備(雖然最後都是買不成)。其次的原因其實是年頭講到現在了,就是感到市場的情緒很樂觀,不斷的都是看漲的聲音,之前很多較為悲觀的聲音都一下子消失了,例如歐豬,中國的信貸問題等。如果套用巴菲特的說話要在市場悲觀時貪婪,那市場樂觀時不是要慷慨一點嗎?所以就慷慨點把股票賣給那些在樂觀時貪婪的人好了!

儘管這些賣出的股票當中不少在賣出後繼續走高,如果我不賣出的話絕對可以賺得更多。不過想到幾本上所有賣出的股票都有不錯的利潤,更何況這些股票在這年來也帶來了不少的股息,總體的回報已經是超過了我的預期,所以更多的是感恩自己多賺到預期外的錢,而不是埋怨自己少賺了錢。如果連賺到錢也埋怨的話,那做人就實在是太辛苦了!

之後的五六月的股市因為怕美國會因為經濟向後而開始退市,所以迎來了一場跌浪。幸運地因為之前沽出了大部份的股票,令到損失甚輕。如果有彈藥的話,這其實是一個不錯的機會去買入更多優質的股票。想想如果美國退市是因為經濟向好,那優質的企業的業績也會向好,但現在的市場卻反智的令到這些公司更便宜。可惜的是這時候大部份的子彈都要為買入樓3作準備,可以動用到的子彈實在不多。

也簡略的講講在樓方正的發展,詳細的話我想留待在"英國買樓記"時才寫出來。

四月時,我終於成功地申請到按揭用來買入樓三,所以在之後的時間看了不少的樓。其中一間是我認為是無論地點和類型都非常好的心水,只可惜的是價錢太貴,就算我出的價錢到最後比估價高出差不多一成,也買不成這層樓。到之後看中了第二間,決定買入。現在正在交收的過程中,如無意外應該會在八月初的時候交吉。

2013年7月5日星期五

賭場"不敗"



剛剛的星期日從澳門回來,我高興的向大家宣佈,自我十八歲開始正式進入賭場後,開始的賭場不敗紀錄又再得以延續了。新葡京,永利,威尼斯人和銀河,至今我所入過的賭場還未曾贏過我的一分一毫!

跟大家分享一下,我入賭場而不輸錢的方法。

這個方法真的很容易,基本上個個人都做得到,可惜就是沒有太多人會去做,其實就是不要在賭場賭錢!我知道講完肯定很多人會說:鬼唔知阿媽係女人。不過又老老實實幾多人可以做得到!至少每個聽完分這個方法後而又入去賭錢的人,他們從來都不曾在賭場贏過錢。

言歸正傳,講到賭,作為一個澳門人,由出世就已經是與賭是有不解之緣了。

那些年,我出世的那個時代,澳門出名的賭場都只是得一間,那就是葡京。小時候每次跟親戚飲茶時,他們總是分享數之不盡有關賭的故事。這些故事裡有的是Stanley Ho如何在澳門起家,有的是賭仔如何一局贏幾百萬,有的是做放數如何混得風山水起;不過更多的是賭徒如何弄得家散人亡,二世袓如何敗清敗光家產,債仔如何被收數的追殺。

其中一個較為經典的是我老媽的親身經歷。我老媽自小就在澳門長大,她小時候住的家的露台是對著一些橫街窄巷的。她就曾經親眼的見過債仔被追數佬追入窮巷,然後被人追斬的情況。她說,那些追數佬先是大大聲的向那債仔說了幾句。不過由於發生這事的時候太小,老媽說她已經記不清那幾句是甚麼了。只知說完那幾句後,那幾個追數佬就毫不留手的不斷用刀劈向那債仔。最後債仔被斬得血流披面,要救護車來送去醫院。所以我老媽就常常以這個故事告誡我們千萬不要去賭錢,也不要借大耳窿借錢去賭!


到近幾年,澳門開放賭權後,親眼看著賭"的威力如何把一個小小的城市完全改變。一間又一間的賭場如雨後春筍的不斷落成。原來的一片片荒地,變成一棟棟金碧輝煌的銷金窩。每次行入這些賭場都會驚嘆這些建築的富麗堂皇,不過更多的是感慨賭徒的 威力。一大叠的銀紙換成一大堆的籌碼,一大堆的籌碼之後放上賭枱。不過是幾秒鐘的時間,那一大堆的籌碼就成了賭場的囊中物,也就是說那一大堆銀紙是賭場的了!難怪濠賭股的股價會節節上升,有哪種生意可以在幾秒中就可以賺到一大筆的銀紙呢!不過最神奇的還是那些賭徒還會面不改容,繼續這個循環,沒有錢的退下,有錢的又再上場,週而復始。

靠賭,這個城市每年都可以給予她的市民大量的工作機會,完善的褔利,還有每年派錢給她的市民!

細心諗下,這個城市之所以有剛才所剛的一切,都是要多得賭仔所賜。如果沒有一大班賭仔的大力支持,不停的向澳門賭場倒錢那澳門也不會有今日。所以在此還是要多謝這班賭徒,大注的好,小注的也好;香港人好,內地人也好,總之是要說聲謝謝。沒有你們,小弟也不會每年收到澳門政府派的錢,助我更快的走向我的目標。

不過對各位朋友,我還是奉勸各位賭錢等於倒錢落海,共戒之。

不賭就不會輸了,賭王Stanley Ho不是也說過其實他不賭嗎!


希望未來的日子裡,我可以繼續保持這個不敗的紀錄
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