數十萬起 租予留學生
【明報專訊】政府推各項印花稅遏市,變相加重物業投資者的成本負擔,不單令投資者入市大減,更令代理「冇啖好食」。近日多間本地代理行為「殺出血路」,同一時間推出多個位於英國第2、3大城市伯明翰及曼徹斯特的細單位樓盤,入場費只約港幣數十萬至100萬元左右,在香港僅可買入一個車位的價錢吸引香港小本投資者,購入租予英國留學生作宿舍用途,更聲稱可享8厘的租務回報。但有投資顧問指出,小投資者要留意條款細則如轉讓限制,以免招致損失。
英國由於頗為港人熟悉,而且每年均有大批港生到當地升學,順理成章成為重點推出可作留學生宿舍的樓盤銷售對象,其中曼徹斯特更成熱點,以項目「G-Suite Cardinal Manchester」為例,該位於曼徹斯特的服務式精品住宅共提供160伙,全採用開放式設計,建築面積介乎201方呎至305方呎,入場費約70多萬元(詳見表)。負責項目的物業代理聲稱,若以市值租金每周100英鎊租出單位,帳面租金回報約7至8厘,但由於管理公司會代管及代收租,業主需繳租金的10%至12%作為手續費。
代理指帳面租金回報逾7厘
另外,同樣位於曼徹斯特的「Chapel Street, Manchester」學生宿舍共有108個單位,實用面積約140至150方呎,做價約60萬至70萬元。負責的代理行表示,投資學生宿舍的租務表現穩定,首5年更有8%的租賃回報保證。除了上述兩個項目外,市場上還有曼徹斯特「Trinity」和伯明翰「Mi Place」等發售,全部均以入場費低、租務回報高作招徠。
儘管回報表現看似吸引,準買家但也要留意因是「隔山買牛」,要特別小心,並要留意若投資金額太細,當地銀行會拒絕承做按揭,同時要留意在暑假期間,原有學生會遷出,業主要再找短期租客頂上,惟期內租金可能要減半。
未必享有業權 轉讓限制較多
另投資顧問美國萬利理財亞太區總裁張佩儀提醒,要留意購入的單位,是否限定只可作學生宿舍,如此則某程度上業主並不真正享有業權,轉讓限制較多。例如,由於政府批地建宿舍時是以優惠地價批出,因此單位不能自住,並必定要租予學生或老師;根據英國法例或消防條例,單位或不可隨意拆則,日後放售時都要或要經特定經紀,更不可自由放售,只可售予指定的物業公司。
她又指出,業主要有心理準備承擔英國較為高昂的裝修費,而扣除管理費、律師費和各項手續費後,回報率有可能減較表面的租金回報減2至3個百分點,「有公司說保證3年回報,但3年後呢﹖到時若發展模式失誤,而代理公司只是負責賣樓,還可以向誰追討?」
明報記者 何建邦
【明報專訊】Q:記者
A:美國萬利理財亞太區總裁
張佩儀
留意鄰近大學收生比例
Q:投資英國海外住宅項目,特別是打算租予當地留學生,有什麼要注意﹖
A:首先要留意該地段是否具有優勢,因為這會直接影響出租率。例如在劍橋(Cambridge)附近的住宅當然會有較穩定的租務表現,另外亦要留意周邊學校的收生比例,若該學校較多取錄國際學生,需求自然隨之上漲。
銀碼太細 難做按揭
Q:這些單位入場費介乎50萬至100萬港元,銀行是否一般都不會承造按揭?買家若加按香港物業買英國宿舍單位好嗎?
A:由於售價不高,很多銀行都不會承造按揭,即使有代理為客戶委託銀行做,利息都會很高,未必划算。物業50萬,若然按20萬,利息都至少3厘至4厘。若在香港有物業,加按當然比在香港做按揭好,但英鎊低水時當然沒有問題,若升值時隨時得不償失。
暑期租金收入「打折」
Q:暑假時是否要另找租客﹖租金通常是否要打折﹖
A:一般都要打個折扣。但現在有很多學校都有做summer school,以不同課程吸引學生報讀,淨租兩個月,加上有幾年回報保證,最初應不用太擔心。