在一篇文章 (
有錢齊齊搵)的留言板中,Hung Lam兄提到:
"睇過C兄前文,知道近幾年進軍樓市。
C兄步伐好似有d急???要小心考慮風險,別被美好畫面洗掉風險。而記得冇錯,你現階段是好像讀書,未有真正投入社會,資金是否穩定??在逆转時,是否有能力控制。仲有同人合資,會帶出好多問題,例如對方急用錢想退出,那時如何??對方賺錢穩定度....等等以你年齡要投資時間好像有好多,也不用一時三刻太進取。風險也要考慮清楚共勉之"
首先非常感激 Hung Lam 的提醒,提醒要小心在風險上的管理,以及合資的一些問題。在回答 Hung Lam 兄的這個留言,讓我重新一次反思這些問題,發現要回答的東西實在太多,所以還是決定另外出文,以解釋我在這些問題上的見解,以及處理方案。
買樓的風險:
由於所有的樓都已經買了合適的保險,如果發生了以上的事情都可以獲得保險公司的賠償。在這方面沒有需要擔心的地方,反正這些因素都控制不到,只可以足好適當的防護。當事情發生時,希望把損失減到最低。
目前來說,這裡的租賃市場依然熾熱。大學,醫療及石油行業相關的人依然是推動著這高出租率的主要原因。另外,樓價高企亦令更加多的本地人轉向租住市場。目前所選擇的樓都圍繞著大學,有利得到穩定的出租率。
在這裡,我想到一個非常有趣的一點,假設我只有一層樓,而這層樓沒有人租,出租率就是 0% ;有兩層樓,同樣有一層樓沒有人租,出租率則是 50%,有三層樓,一層沒有人租,出租率會是 66%。如此類推,可以看出當組合越來越大時,當其中一間空置時,對組合的影響力會越來越低,也就令組合越來越安全。這亦是其中一個我為何想加大組的原因。當然三層樓全部都租不出亦是有可能發生,不過這對比起只有一層樓而租不出,所發生的機會率要低很多。
當然,出租問題是投資房地產一個最重要的風險之一,因此會時常保持警覺,注意市場的動向。假若當市場出現變化時,可以以調整租金來提高出租率。以目前的環境,要將每層樓的租金減至當前的一半開始對現金流做成壓力。不過相信短期內很難需要減一半租金來保持出租率。
四層樓中有三層有銀行的抵押按揭貸款,所有都是四十年期,息率為 BOE + 4% ,兩年期定息。以目前的英倫銀行利率 0.5% 計,即 4.5%。付出的利息比起普通的住屋按揭為高,因為所持有的都是投資物業按揭,對這種物業銀行普遍會收取較高的利息。
由於現時幾間物業的回報率都達到 8 ~ 10%,因些存在著 3.5% ~ 5.5% 的息差。只有當英倫銀行的利率在兩年後大幅提高至消除這個息差的水平,否則所有物業將繼續可以賺取息差。不過,在目前的環境來看,雖然有加息的風險,但不太可能在短期內把利率由 0.5% 升至 5.5%。在慢慢的加息週期中,相信還是會有時間可以讓我儲備好足夠的資金來作減輕債務之用。
樓價下跌相信是投資房地產最大的風險,風險不在資產,卻在槓桿上。一層樓如果沒有負債,價格跌到零時,只是帳面上有所損失;但當層樓有負債,價格跌到時,不單會資不抵債,而且還要面對銀行來的壓力。(雖然很多高手,甚至跟銀行的職員談過這個問題,他們都說只要定時還款,即使層樓的價格跌過借款額,銀行一般也不會追討當中的差額,不過始終對些還是半信半疑。有朝一日,如果遇到這個情況,定會實跟大家分享當中真假。雖然還是希望這一天不會降臨我的身上。)要是真的下跌的話,其實也只有兩個方法,一是有充足的子彈挨過低潮,二是把房產賣掉,但同樣需要足夠子彈才避免成為負資產。因些面對這個風險,唯一想到的就是儲備充足的子彈。
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每月收入 |
每月還款 |
樓1 |
Tedder |
£
800 |
£
310 |
樓2 |
Marischal |
£
700 |
- |
樓3 |
Seaton |
£
775 |
£
330 |
樓4 |
King |
- |
£
500 |
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£ 2,275 |
£ 1,140 |
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每月淨現金流 |
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£ 1,135 |
即使樓4還未租出,現金流還算挺充裕,是每月還款的一倍左右。相信當樓4租出後,現金流可以增加至每月還款的兩倍左右,我以為這是一段相當闊的護城河。這裡甚至可以再次看出我剛才所說的組合越大越安全,雖然樓4沒有租出(即目前出租率只有75%),但現金流依然可以保持正數。要是組合只有樓4一間,現金流則會變成負數!
Hung Lam兄提到我還在求學的階段,現金流會不會有風險。事實上,目前的我與家人居住,加上一毛不拔的性格,支出實在不多。即使沒有從所有投資上得到收入,我在兼職上得到的收入已經足夠生活,甚至還可以儲到可觀的數目。
合資的問題很多,我也聽過不少,聽得最多的是金錢上的瓜葛,以及合伙人之間溝通出了問題。在今次的合資過程中,除了考慮了 Hung Lam 兄提到的幾點之外,溝通是我相當重視的一個環節。把項目每一個細節,每一個決定,每一個條數目,向合伙人清楚交代,我相信是可以減少到中間可能發生的問題。
對這次合資的看法,正如我在回覆 Walker時所說:
"我覺得合資這事在投資的路上遲早都會發生,因為未來一定會有投資機會是個人力量不足以取得,必需合眾人之力才可以把握。既然如此,即便是合資有可能有金錢糾紛,也可以儘快取得經驗。得到經驗後,那之後就可以更好地與別人合資。"
可以肯定往後必定會有些機會是需要和別的人合作,今次是一次很好吸收經驗的機會。從中得到的經驗將會有助以後更好的合作。因此雖知合資問題多,風險多,但既然未來必定會發生,那就應早早學習,為未來做好準備。
總結,反思了這些風險後,當中不少是需要更充足的子彈來降低。因些正如我在(
2014年展望)所說,今年將會是居安思危的一年,目標將集中在積累更多的子彈,及在優化目前已經擁有的項目上。告別這幾年急進的步伐,先鞏固現有的,才再去想下一步。
在些再次多謝 Hung Lam 兄的提醒,讓我又有一次反思的機會。
如果還有甚麼我是想溜了,請各位多多指教。