在籌措好今次買樓4的軍糧後,很快就已經找到心宜的單位。這個單位是這區非常罕見的三房大單位,重點還要是前身是政府公屋。政府公屋的好處就是建築質量有保正之餘,單位的間隔亦十分實用。有了上次的經驗(超級喜歡),知道了這裡罕見荀盤必定引來多方爭奪,所以一見到就已經叫律師先留意單位。之後在睇完樓之後,馬上仔細計數,計計出多少錢才可以有利可圖之餘,又不會標價過高。雖然層樓甚麼東西也沒有,不過最貴的水電暖氣等,上手都已經重新裝過,剩下來要做的其實花不了多少錢。
在計好大概要動用資金後,最重要的當然是知會今次有份的兩位表哥,如果是我自己一個的話我當然是老早就跟律師說出價了。不過既然今次是合資,也必需知會一下合伙人,好讓他們知道我的計算,及請他們提出意見。
在得到他們的肯首後,我就跟律師說出價 £ 167,700。這次很奇怪,我的律師竟沒有說我出價太高。因為以往幾乎每次出價的時候,他都會說出價會不會太高,叫我仔細再想想。有好幾間就是給他這樣說一說,我再仔細計一計後而取消了出價。現在回頭想想還真的要多謝他的這番話,因為有幾間真的可能是太衝動出價,買了就會很後悔。之後再問一問他的意見,他都說這個出價雖然比叫價高差不多12%。不過正所謂物以罕為貴,以這個地區的質素及這類單位的罕有度來計,也應該是差不多了。
基本資料:
面積:75平方米/807平方呎 (不連花園)
建成年份:1935年
樓齡:78年
開價: £150,000以上
買入價:£ 167,700
間隔:三房一廳,另有後花園
這個單位於其中一條主要的街道,而且與大學也十分接近。步行距離不過五至十分鐘,乘車的話更只是一至兩分鐘。 除此之外,因為在主要的街道上,交通亦十分方便。巴士站幾本上就在單位的門口,一出門口走幾步就已經可到。幾條主要的巴士路線都經過這個巴士站,到市中心,甚至到另一間大學也十分便利。 間隔上,單位三房一廳。主人房居中,兩間相對較小的房間在兩旁。因為前身是公屋的關係,間隔正正方方,十分實用。另外,前業主把連接廚房的露台封了,現成為一間小房,目前用作洗衣房及儲物之用。
最後,非常幸運真的買到這個單位,而過程也是挺峰迴路轉的。
話說,所有準買家出價結束後,有另一個買家出價高過我們,所以賣家的律師就通知我律師說我們落標了。誰知道第二天,賣家的律師說賣家最後決定把單位賣給我們。原因大概就是雙方出價很接近,但交收日期上我們比另一個買家要早。時間就是金錢,所以賣家就把樓賣給我們了。最初還以為買不到這間,於是又再馬上物色其他單位,約了好幾間去睇樓。在收到這個好息消之後,就當然是把這些睇樓預約都要取消了!
而之後,因為前業主當年沒有得到政府批準就把露台封了,所以在手續上雖向政府申請豁免追究及認可工程,令到交樓的日期有些阻滯。幸好也只是遲了幾天,也不太礙事。
2014年1月28日星期二
2014年1月27日星期一
股票,我細細個就開始買了(六)
養兒一百歲,長憂九十九。
母愛,真的是這個世界上最偉大亦是最奇妙的東西。除了母親,這個世界很難會有第二個人可以給予這種無私的關懷,以及處處為自己的兒子著想,多過為自己去著想。
如果沒有老媽子悉心的栽培,今天的我或者會跟現在有很大的分別。
五六年前,老媽擔心在香港讀不成書的我倆兄弟,未來在香港面對的壓力及競爭會很大,加上其他大大小小的原因。所以她毅然放棄了當時工作了十數年,收入穩定而且還快要升識的工作。一個女人,英文都唔識多句,帶著十數萬賣埋嫁妝得來的積蓄。孤身一人帶著兩隻唔識性的化骨龍,漂洋過海,來到了萬里之外的英國來投靠我的舅父。
無錯,是挺有破釜沈舟的感覺。不成功便成仁,老媽子就是有這種堅韌的性格,要做到的,就一定要做到。最壞的打算就是來英國 "洗大餅",不過換來的是兒子們好好地成長,她覺得值了。有時候我真的想不明,為了兩個兒子,明明可以舒舒服服在冷氣房裡的工作不做,有過千尺的屋的不住,山長水又遠來洗大餅,四個人住在三百呎都不到的細單位,真的值嗎?!如果是我的話,我就一定做不到,所以說母愛真的很強大。
感恩的是她來到英國之後沒有真的要洗大餅,在舅父的穿針引線下,很快已經在一間中國超市裡找到份收銀員的工作。在華人超市裡工作,好處就是可以接觸到很多中國人,大家同聲同氣,加上母親面面俱圓,很快就和這裡的華人打成一片。在得到不少人的幫助下,我們一家三口很快就在這裡安定了下來。
在英國的生活遠沒有老媽所想的那麼苦困。在母親的持家有道之下,凡事應使得使,加上政府來的褔利,雖然生活不算富有,但總不算太差,而且還挺滿足的。那帶來以備不時之需的十數萬,其實也沒有用得很多。碰巧那年頭,我開始對股票有了興趣,除了因為之前常常聽到嫲嫲在股票裡賺到不少錢外,還讀了幾本財經書,所以便想躍躍欲試。於是便遊說了老媽把這筆錢匯回香港作買股票之用。大概就是說那總好過把錢放在銀行,反正也收不到多少利息,不如拿來投資更好。
很多的家長聽到兒子要炒股票,第一個反應都會強烈反對,然後希望改變子女這種想以股票發達的諗頭。但母親卻相反,短短幾句就爽快答應了。很快就把錢匯了回香港,就這樣,我便有了第一筆十數萬的資金,以老媽的股票戶口來作為我的股海初試。
-----------------------------------
幾年後的今日,在股票上輸過了錢,當我問老媽為何明明知道十賭九輸的道理,為何還會在當時給這筆錢我去炒賣股票呢?
她說:人跌過才會長大,正如嬰孩時你不會知道熱水燙手,在茶樓時常常想碰那茶壺,我就捉著你的手給你碰碰,因為只有燙過了才會知道以後要小心熱水。同樣既然你不知道投機的危險,我就讓你嘗嘗,輸極也就十數萬。這總比往後才知道這個道理好,到時候就有可能就不只輸這個數了。而且人大了,即使輸了也不容易改變反思,反而會越踩越深,最後泥足深陷,要改也很難。
母愛,真的是這個世界上最偉大亦是最奇妙的東西。除了母親,這個世界很難會有第二個人可以給予這種無私的關懷,以及處處為自己的兒子著想,多過為自己去著想。
如果沒有老媽子悉心的栽培,今天的我或者會跟現在有很大的分別。
五六年前,老媽擔心在香港讀不成書的我倆兄弟,未來在香港面對的壓力及競爭會很大,加上其他大大小小的原因。所以她毅然放棄了當時工作了十數年,收入穩定而且還快要升識的工作。一個女人,英文都唔識多句,帶著十數萬賣埋嫁妝得來的積蓄。孤身一人帶著兩隻唔識性的化骨龍,漂洋過海,來到了萬里之外的英國來投靠我的舅父。
無錯,是挺有破釜沈舟的感覺。不成功便成仁,老媽子就是有這種堅韌的性格,要做到的,就一定要做到。最壞的打算就是來英國 "洗大餅",不過換來的是兒子們好好地成長,她覺得值了。有時候我真的想不明,為了兩個兒子,明明可以舒舒服服在冷氣房裡的工作不做,有過千尺的屋的不住,山長水又遠來洗大餅,四個人住在三百呎都不到的細單位,真的值嗎?!如果是我的話,我就一定做不到,所以說母愛真的很強大。
感恩的是她來到英國之後沒有真的要洗大餅,在舅父的穿針引線下,很快已經在一間中國超市裡找到份收銀員的工作。在華人超市裡工作,好處就是可以接觸到很多中國人,大家同聲同氣,加上母親面面俱圓,很快就和這裡的華人打成一片。在得到不少人的幫助下,我們一家三口很快就在這裡安定了下來。
在英國的生活遠沒有老媽所想的那麼苦困。在母親的持家有道之下,凡事應使得使,加上政府來的褔利,雖然生活不算富有,但總不算太差,而且還挺滿足的。那帶來以備不時之需的十數萬,其實也沒有用得很多。碰巧那年頭,我開始對股票有了興趣,除了因為之前常常聽到嫲嫲在股票裡賺到不少錢外,還讀了幾本財經書,所以便想躍躍欲試。於是便遊說了老媽把這筆錢匯回香港作買股票之用。大概就是說那總好過把錢放在銀行,反正也收不到多少利息,不如拿來投資更好。
很多的家長聽到兒子要炒股票,第一個反應都會強烈反對,然後希望改變子女這種想以股票發達的諗頭。但母親卻相反,短短幾句就爽快答應了。很快就把錢匯了回香港,就這樣,我便有了第一筆十數萬的資金,以老媽的股票戶口來作為我的股海初試。
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幾年後的今日,在股票上輸過了錢,當我問老媽為何明明知道十賭九輸的道理,為何還會在當時給這筆錢我去炒賣股票呢?
她說:人跌過才會長大,正如嬰孩時你不會知道熱水燙手,在茶樓時常常想碰那茶壺,我就捉著你的手給你碰碰,因為只有燙過了才會知道以後要小心熱水。同樣既然你不知道投機的危險,我就讓你嘗嘗,輸極也就十數萬。這總比往後才知道這個道理好,到時候就有可能就不只輸這個數了。而且人大了,即使輸了也不容易改變反思,反而會越踩越深,最後泥足深陷,要改也很難。
2014年1月20日星期一
終於完成了
先跟各位說聲對不起,你們之前的留言花了這麼多時間才回覆。因為近來都要忙著考試及樓4的事。博客的更新就比往常更慢了,雖說平時已經夠慢了,還請大家見諒見諒。過了這個一月,我的生活就要重光了。到時定必加倍努力,多多寫文,以報答大家的支持。
------------------------
樓4經過個多月的時間,終於裝修好,準備出租了。
先讓大家先暏為快:
這是收樓時的狀況。
客廳角度一,睇樓時已經想把火爐拆掉了,實在是浪廢了太多的空間
客廳角度二
其中一間房
主人房,討厭紅紅的地毯,他們的末日已經來到了。
廚房,上手已經裝修好,沒有東西要改動。
其中一間房間,還是討厭地毯的顏色。
馬桶壞了,要換過一個。
裝修後:
拆了火爐,換上了新的壁燈,保留了以往紅色的主調。
房間已經換上了木板,簡潔又易打理。
主人房,每間房間的一面牆都貼上了不同的牆紙。
兩間細房的牆紙偏紅,主人房偏綠藍。
沒有改變的廚房。
隨屋附送的大花園,其中一邊已經被我手多多地撒滿了薰衣草的種子,希望可以種到。到今年七月份時,成為一個薰衣草園。這個動作與投資無關,純粹個人手多。
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樓4經過個多月的時間,終於裝修好,準備出租了。
先讓大家先暏為快:
這是收樓時的狀況。
客廳角度一,睇樓時已經想把火爐拆掉了,實在是浪廢了太多的空間
客廳角度二
其中一間房
主人房,討厭紅紅的地毯,他們的末日已經來到了。
廚房,上手已經裝修好,沒有東西要改動。
其中一間房間,還是討厭地毯的顏色。
馬桶壞了,要換過一個。
裝修後:
拆了火爐,換上了新的壁燈,保留了以往紅色的主調。
房間已經換上了木板,簡潔又易打理。
主人房,每間房間的一面牆都貼上了不同的牆紙。
兩間細房的牆紙偏紅,主人房偏綠藍。
沒有改變的廚房。
隨屋附送的大花園,其中一邊已經被我手多多地撒滿了薰衣草的種子,希望可以種到。到今年七月份時,成為一個薰衣草園。這個動作與投資無關,純粹個人手多。
2014年1月15日星期三
反思風險
在一篇文章 (有錢齊齊搵)的留言板中,Hung Lam兄提到:
要小心考慮風險,別被美好畫面洗掉風險。
而記得冇錯,你現階段是好像讀書,未有真正投入社會,資金是否穩定??
在逆转時,是否有能力控制。
仲有同人合資,會帶出好多問題,例如對方急用錢想退出,那時如何??
對方賺錢穩定度....等等
以你年齡要投資時間好像有好多,也不用一時三刻太進取。
風險也要考慮清楚
共勉之"
"睇過C兄前文,知道近幾年進軍樓市。
C兄步伐好似有d急???要小心考慮風險,別被美好畫面洗掉風險。
而記得冇錯,你現階段是好像讀書,未有真正投入社會,資金是否穩定??
在逆转時,是否有能力控制。
仲有同人合資,會帶出好多問題,例如對方急用錢想退出,那時如何??
對方賺錢穩定度....等等
以你年齡要投資時間好像有好多,也不用一時三刻太進取。
風險也要考慮清楚
共勉之"
首先非常感激 Hung Lam 的提醒,提醒要小心在風險上的管理,以及合資的一些問題。在回答 Hung Lam 兄的這個留言,讓我重新一次反思這些問題,發現要回答的東西實在太多,所以還是決定另外出文,以解釋我在這些問題上的見解,以及處理方案。
買樓的風險:
- 天災人禍,如火災,水災及盜竊等。
- 出租風險。
目前來說,這裡的租賃市場依然熾熱。大學,醫療及石油行業相關的人依然是推動著這高出租率的主要原因。另外,樓價高企亦令更加多的本地人轉向租住市場。目前所選擇的樓都圍繞著大學,有利得到穩定的出租率。
在這裡,我想到一個非常有趣的一點,假設我只有一層樓,而這層樓沒有人租,出租率就是 0% ;有兩層樓,同樣有一層樓沒有人租,出租率則是 50%,有三層樓,一層沒有人租,出租率會是 66%。如此類推,可以看出當組合越來越大時,當其中一間空置時,對組合的影響力會越來越低,也就令組合越來越安全。這亦是其中一個我為何想加大組的原因。當然三層樓全部都租不出亦是有可能發生,不過這對比起只有一層樓而租不出,所發生的機會率要低很多。
當然,出租問題是投資房地產一個最重要的風險之一,因此會時常保持警覺,注意市場的動向。假若當市場出現變化時,可以以調整租金來提高出租率。以目前的環境,要將每層樓的租金減至當前的一半開始對現金流做成壓力。不過相信短期內很難需要減一半租金來保持出租率。
- 利率風險
四層樓中有三層有銀行的抵押按揭貸款,所有都是四十年期,息率為 BOE + 4% ,兩年期定息。以目前的英倫銀行利率 0.5% 計,即 4.5%。付出的利息比起普通的住屋按揭為高,因為所持有的都是投資物業按揭,對這種物業銀行普遍會收取較高的利息。
由於現時幾間物業的回報率都達到 8 ~ 10%,因些存在著 3.5% ~ 5.5% 的息差。只有當英倫銀行的利率在兩年後大幅提高至消除這個息差的水平,否則所有物業將繼續可以賺取息差。不過,在目前的環境來看,雖然有加息的風險,但不太可能在短期內把利率由 0.5% 升至 5.5%。在慢慢的加息週期中,相信還是會有時間可以讓我儲備好足夠的資金來作減輕債務之用。
- 樓價風險
樓價下跌相信是投資房地產最大的風險,風險不在資產,卻在槓桿上。一層樓如果沒有負債,價格跌到零時,只是帳面上有所損失;但當層樓有負債,價格跌到時,不單會資不抵債,而且還要面對銀行來的壓力。(雖然很多高手,甚至跟銀行的職員談過這個問題,他們都說只要定時還款,即使層樓的價格跌過借款額,銀行一般也不會追討當中的差額,不過始終對些還是半信半疑。有朝一日,如果遇到這個情況,定會實跟大家分享當中真假。雖然還是希望這一天不會降臨我的身上。)要是真的下跌的話,其實也只有兩個方法,一是有充足的子彈挨過低潮,二是把房產賣掉,但同樣需要足夠子彈才避免成為負資產。因些面對這個風險,唯一想到的就是儲備充足的子彈。
- 現金流風險
先看目前的現金流:
每月收入 | 每月還款 | ||
樓1 | Tedder | £ 800 | £ 310 |
樓2 | Marischal | £ 700 | - |
樓3 | Seaton | £ 775 | £ 330 |
樓4 | King | - | £ 500 |
£ 2,275 | £ 1,140 | ||
每月淨現金流 | £ 1,135 |
即使樓4還未租出,現金流還算挺充裕,是每月還款的一倍左右。相信當樓4租出後,現金流可以增加至每月還款的兩倍左右,我以為這是一段相當闊的護城河。這裡甚至可以再次看出我剛才所說的組合越大越安全,雖然樓4沒有租出(即目前出租率只有75%),但現金流依然可以保持正數。要是組合只有樓4一間,現金流則會變成負數!
Hung Lam兄提到我還在求學的階段,現金流會不會有風險。事實上,目前的我與家人居住,加上一毛不拔的性格,支出實在不多。即使沒有從所有投資上得到收入,我在兼職上得到的收入已經足夠生活,甚至還可以儲到可觀的數目。
- 合資風險
合資的問題很多,我也聽過不少,聽得最多的是金錢上的瓜葛,以及合伙人之間溝通出了問題。在今次的合資過程中,除了考慮了 Hung Lam 兄提到的幾點之外,溝通是我相當重視的一個環節。把項目每一個細節,每一個決定,每一個條數目,向合伙人清楚交代,我相信是可以減少到中間可能發生的問題。
對這次合資的看法,正如我在回覆 Walker時所說:
"我覺得合資這事在投資的路上遲早都會發生,因為未來一定會有投資機會是個人力量不足以取得,必需合眾人之力才可以把握。既然如此,即便是合資有可能有金錢糾紛,也可以儘快取得經驗。得到經驗後,那之後就可以更好地與別人合資。"
可以肯定往後必定會有些機會是需要和別的人合作,今次是一次很好吸收經驗的機會。從中得到的經驗將會有助以後更好的合作。因此雖知合資問題多,風險多,但既然未來必定會發生,那就應早早學習,為未來做好準備。
總結,反思了這些風險後,當中不少是需要更充足的子彈來降低。因些正如我在(2014年展望)所說,今年將會是居安思危的一年,目標將集中在積累更多的子彈,及在優化目前已經擁有的項目上。告別這幾年急進的步伐,先鞏固現有的,才再去想下一步。
在些再次多謝 Hung Lam 兄的提醒,讓我又有一次反思的機會。
如果還有甚麼我是想溜了,請各位多多指教。
2014年1月12日星期日
英國買樓記 - 有錢齊齊搵
當知道可以向銀行借錢買樓後,剩下的問題就是如何找首期。在面前有兩個方法,一是儲,二是借。儲錢的話要兩年多的時間,而且儲到的首期可以買多一層像樓3的房子。儲錢固之然好,買了之後就是自己的,但這個方法機會成本太大,想想在這兩年儲錢的時間,所失去的潛在租金,以及可能的樓價升幅。所以經過一輪的思考,我還是想試試第二條方法,借。試試可不可以找到親戚朋友合資,大家一起來買樓,齊齊租包租公。如果找不到人來出資,我才乖乖的用第一個方法,慢慢積累首期。
在香港的一邊在煩惱如何為資金找出路(香港人的投資困局),在英國的一邊是在苦思如何找首期(如何找首期)。當機會來臨時,兩方面很自然就一是一拍即合。由第一句問有沒有興趣夾份到落實開始整個計劃,十分鐘都有可能沒有,兩位表哥很爽快就已經答應夾份。這裡確實有些喜出望外,想不到只是幾句已經找到了資金來作首期。
止凡兄在上篇的文章裡回覆說:"難得他們找到一位像你一樣的親戚,識人好過識字,乾脆請你幫他們到海外投資。"其實應該說,我很榮幸可以成為他們的親戚,多謝他們的信任,令我在幾句間就籌措到幾十萬的資金來投資。識人好過識字,這句話放在這裡真的一點也不錯。非常感恩,老媽那邊龐大的家族,令我可以有這麼多的親人可以依靠。
有不少人對於借錢這個行為很反感,單聽到借錢已經覺得是不正確,甚至不恥這種行為。不過在我來看,我又覺得借錢沒有甚麼大不了,這只是一種正常不過的行動,根本沒有好壞之分。正如水能載舟,亦能覆舟,關鍵的不是它本質,而是有沒有用在正確的地方上。
至於這個觀念則多多少少是從阿爺的投資史中學到。阿爺投資房地產的年代,雖然是房地產熾熱的年代,買樓炒賣成風,只要有資金投入樓市很容易就可以發財,但同時間向銀行借貸的成本也是十分之高,利息可以高達十數厘。炒賣的初期,阿爺當年的方法是找朋友一起借錢買樓。到後期,買樓來收租,為退休作準備,他買的單位依然是找朋友合資。他的信念是與其給銀行賺利息,倒不如給朋友來賺。自己既可達到買單位的目標,朋友亦可以賺到原本要給銀行賺的錢,做到有錢齊齊搵。以今日的說話來說,就是 Win Win,雙贏的局面。即時幾十年後的今日,這種合作的關係依舊還在,嫲嫲手上的一些單位還是和當年世叔伯一起買下,錢還是繼繼齊齊搵。
可以做到有錢齊齊搵的話,何樂而不為!
在香港的一邊在煩惱如何為資金找出路(香港人的投資困局),在英國的一邊是在苦思如何找首期(如何找首期)。當機會來臨時,兩方面很自然就一是一拍即合。由第一句問有沒有興趣夾份到落實開始整個計劃,十分鐘都有可能沒有,兩位表哥很爽快就已經答應夾份。這裡確實有些喜出望外,想不到只是幾句已經找到了資金來作首期。
止凡兄在上篇的文章裡回覆說:"難得他們找到一位像你一樣的親戚,識人好過識字,乾脆請你幫他們到海外投資。"其實應該說,我很榮幸可以成為他們的親戚,多謝他們的信任,令我在幾句間就籌措到幾十萬的資金來投資。識人好過識字,這句話放在這裡真的一點也不錯。非常感恩,老媽那邊龐大的家族,令我可以有這麼多的親人可以依靠。
有不少人對於借錢這個行為很反感,單聽到借錢已經覺得是不正確,甚至不恥這種行為。不過在我來看,我又覺得借錢沒有甚麼大不了,這只是一種正常不過的行動,根本沒有好壞之分。正如水能載舟,亦能覆舟,關鍵的不是它本質,而是有沒有用在正確的地方上。
至於這個觀念則多多少少是從阿爺的投資史中學到。阿爺投資房地產的年代,雖然是房地產熾熱的年代,買樓炒賣成風,只要有資金投入樓市很容易就可以發財,但同時間向銀行借貸的成本也是十分之高,利息可以高達十數厘。炒賣的初期,阿爺當年的方法是找朋友一起借錢買樓。到後期,買樓來收租,為退休作準備,他買的單位依然是找朋友合資。他的信念是與其給銀行賺利息,倒不如給朋友來賺。自己既可達到買單位的目標,朋友亦可以賺到原本要給銀行賺的錢,做到有錢齊齊搵。以今日的說話來說,就是 Win Win,雙贏的局面。即時幾十年後的今日,這種合作的關係依舊還在,嫲嫲手上的一些單位還是和當年世叔伯一起買下,錢還是繼繼齊齊搵。
可以做到有錢齊齊搵的話,何樂而不為!
2014年1月11日星期六
英國買樓記 - 香港人的投資困局
上年暑假回港,探親的時候,很多親戚當聽到我在英國投資房地產的事後,他們都感到很有興趣,叫我詳細的跟他們分享所見所聞,以及在英國的投資機會。當中有幾個親戚在聽完之後,還叮囑我回到英國,找到好的項目要跟他們談談,他們也很有興趣一起投資。
其實也難怪他們這麼有興趣,因為現在想在香港找個可以讓人安心的投資是非常之困難。綜合了幾位親戚的情況,及平常從新聞裡聽到的案例,以下是幾個現今在香港找適合投資較為普遍的問題。
一,剛出來做事,只有十數萬積蓄的年輕一群。他們的積蓄不足以用來作首期來買樓,但同時又怕投資在投票上。不買股票的原因則多數是對股票存有誤解,認為股票是高風險的投機,有機會會輸清光。(當然這看法有極大的爭議空間,要詳細解釋又可以寫幾篇文,在此不贅。或者也可以參考其他網上理財高手關於股票的文章。)因為他們對股票存在這樣的誤解,在他們的心目中只有存錢在銀行收息及房地產,這兩種才算是可以讓他們安心的投資。不過正如開頭所說,他們的積蓄不足以用來作首期來買樓,所以就只可以把錢放在銀行收取極低的利息。
二,剛剛把房子再按給銀行,從中套現了過百萬現金。雖然已經把部份的資金投入了股市,但依然有可觀的現金希望投資在房地產上。不過卻礙於現在香港的政策,以及自身環境所限而不能夠在香港買多一層樓。最多的情況是,雖然有了足夠的首期,但卻沒有足夠的收入來通過壓力測試,不能夠從銀行那裡取得更多的貸款來買樓。這亦是為何我在上一篇(如何找首期)中所講找首期比找貸款容易。因為在一個樓市的升浪中,要從房產中套現資金不難,難就難在如何令自身的收入得到同樣的提升。
三,有錢沒有地方花,這個情況不多,但還是有。他們大多是已經財務自由的人仕,有投資在股票,亦有在房地產。只是對香港房地產的前景看淡,或不想把所有雞蛋放在香港,所以正在尋求不同的海外投資機會,當中又以房地產為主,想投資在日本,新西蘭,及英國。
聽了這麼多之後,才知道現在香港無論是有錢的,還是無錢的,都要面對著投資的困局。雖然有部份與他們的理財知識有關,如對股票有誤解。不過如果想在香港投資在房地產,對大部份人來說就真很難。英國的樓剛好都不是太貴。(當然這裡不算倫敦,倫敦的樓價是可以和香港媲美!)幾十萬已經可以投資在英國的樓,令他們也有投資房地產的機會,為他們的資金提供出路,難怪會令到他們感到興趣。
其實也難怪他們這麼有興趣,因為現在想在香港找個可以讓人安心的投資是非常之困難。綜合了幾位親戚的情況,及平常從新聞裡聽到的案例,以下是幾個現今在香港找適合投資較為普遍的問題。
一,剛出來做事,只有十數萬積蓄的年輕一群。他們的積蓄不足以用來作首期來買樓,但同時又怕投資在投票上。不買股票的原因則多數是對股票存有誤解,認為股票是高風險的投機,有機會會輸清光。(當然這看法有極大的爭議空間,要詳細解釋又可以寫幾篇文,在此不贅。或者也可以參考其他網上理財高手關於股票的文章。)因為他們對股票存在這樣的誤解,在他們的心目中只有存錢在銀行收息及房地產,這兩種才算是可以讓他們安心的投資。不過正如開頭所說,他們的積蓄不足以用來作首期來買樓,所以就只可以把錢放在銀行收取極低的利息。
二,剛剛把房子再按給銀行,從中套現了過百萬現金。雖然已經把部份的資金投入了股市,但依然有可觀的現金希望投資在房地產上。不過卻礙於現在香港的政策,以及自身環境所限而不能夠在香港買多一層樓。最多的情況是,雖然有了足夠的首期,但卻沒有足夠的收入來通過壓力測試,不能夠從銀行那裡取得更多的貸款來買樓。這亦是為何我在上一篇(如何找首期)中所講找首期比找貸款容易。因為在一個樓市的升浪中,要從房產中套現資金不難,難就難在如何令自身的收入得到同樣的提升。
三,有錢沒有地方花,這個情況不多,但還是有。他們大多是已經財務自由的人仕,有投資在股票,亦有在房地產。只是對香港房地產的前景看淡,或不想把所有雞蛋放在香港,所以正在尋求不同的海外投資機會,當中又以房地產為主,想投資在日本,新西蘭,及英國。
聽了這麼多之後,才知道現在香港無論是有錢的,還是無錢的,都要面對著投資的困局。雖然有部份與他們的理財知識有關,如對股票有誤解。不過如果想在香港投資在房地產,對大部份人來說就真很難。英國的樓剛好都不是太貴。(當然這裡不算倫敦,倫敦的樓價是可以和香港媲美!)幾十萬已經可以投資在英國的樓,令他們也有投資房地產的機會,為他們的資金提供出路,難怪會令到他們感到興趣。
2014年1月6日星期一
股票,我細細個就開始買了(五)
原來對上一篇的"股票細細個開始買"已經是個多月之前的事,我知道大家對嫲嫲的投資很有興趣,這篇大部份還是關於嫲嫲的。
接上回,當年金融海嘯襲捲全球,匯豐跌到三十幾蚊,宣佈要向股東集資供股。當全香江都在討論應不應該供股,我家裡那個老人家不單果斷地供了匯豐,還原來已經靜靜地慢慢開始低吸匯豐。不過我們當時都不知道這事。因為由於當時的環境大家都是聞股色變,加上都知道嫲嫲在海嘯中也損手不少,為免鈎起她老人家的傷心事,自然也少談了股票。嫲嫲低吸匯豐也是到匯豐之後重上六七十元的時候,她老人家興高采烈地自動報案,並告訴我們她已經放了當中一少部份獲利,我們才如夢初醒。到現在她的手上還持有著不少那時候買下的匯豐來收息。以當時的買入價計,她現在收的股息率已經差不多有十厘!
當時她買匯豐的背後理念很簡單,一句中國人營商的金句已經可以總括:人棄我取。在海嘯前,她說,一股匯豐一百五十蚊,個個人還爭著買;海嘯時,一股匯豐四十蚊,個個不敢買。匯豐會關門大吉嗎?如果連匯豐都關門整個世界會怎樣呢?相信匯豐,為何不在四十蚊買匯豐。
這就是嫲嫲投資股票的方法,很少看數字,就算是看數字,也只有幾組:股價,一手股數,及股息率。當中又以股息率她最常提及,每當她買股票的時候,就會計算著買了之後每年可以為她增加多少收入。至於其他的她真的不會去看,因此公司寄來那些年報的作用,從來都不是給她更了解公司的最新狀況,而只是用來毯著她那剛煲水的茶煲。(極不建議大家這樣做,多看年報了解自己投資的公司是有益的)
嫲嫲投資的方法更注重的是人心。以當時的人心來決定投資時機。當在她身邊的師奶們都不願買股票的時候,她就進場;當師奶們都買股票的時候,她就離場。這幾乎就如巴菲特所講的一樣,在別人恐懼時我貪婪;別人貪婪時我恐懼。當然重要的還有是要買優質穩定,又能持久的公司,就像嫲嫲買來買去都是匯豐,港燈,中電,中銀,和和黃。
嫲嫲投資的方法更注重的是人心。以當時的人心來決定投資時機。當在她身邊的師奶們都不願買股票的時候,她就進場;當師奶們都買股票的時候,她就離場。這幾乎就如巴菲特所講的一樣,在別人恐懼時我貪婪;別人貪婪時我恐懼。當然重要的還有是要買優質穩定,又能持久的公司,就像嫲嫲買來買去都是匯豐,港燈,中電,中銀,和和黃。
就在嫲嫲對在匯豐上賺到的回報感到興高采烈之際,我老媽竟然也跟我說,她把之前套現出來的資金都在低位再買了交通銀行。這有可能真的是近朱者赤,(按:之前用了近墨者黑,幸得水星兄的提點。想想也是,近墨者黑多用在壞事上,用近朱者赤才合適)在經過十多年與阿嫲的相處,連老媽都學到了幾招,在這次使了出來。結果就是在這個海嘯,當不少人都在為蝕錢而呼天搶地,我家裡的兩個女人在投資上不單平平安安的渡過了,竟然還趁此機會發了一筆小財。我亦因為老媽筆資金有我份的關係,而坐了一回順風車,也賺到一筆。
2014年1月3日星期五
拍攝煙花感想
除夕夜例牌活動就是倒數看煙花。煙花雖美,但只是一瞬間。這個時候很多人就會想拍下這美麗的一刻來留為記念,也順便放上 Facebook騙騙"手指公"。
最後一點,不宜在測試的時候把曝光太多或正常。因為煙花也是光源,真正拍的時候會比較光,所以在測試的時候應該調較到暗一點才合適。
這是今年原先的構圖,因為最後的煙花是由左下向圖右射出,所以今年打算把整個煙花都拍下來。
可惜的是,我忽略了一點,就是風向!!今年很大風,而且風向是由右到左,所以當煙花綻放的時候,很快就追向一邊了。於是趕快掉較了角度,向左移一點。因於太大風,煙花都變成一個個火球的樣子,多過似綻開的花朵。
之後問題又來了,之後的煙花升得太高,煙花都斷開了。
馬上改變角度。不過因於在改變角度的時候,碰到了焦距環,所以又要重新調較焦距。最糟的是我部相機是沒有焦距環的那種,所以在調較的過程中浪費了很多時間。
不過很多人都說拍煙花很難拍得好。在這我就跟大家分享一下過去兩年來拍攝煙花的經驗,希望到大家實戰的時候有用,大家都可以拍到最燦爛的煙花。始終拍煙花的機會不是常常有,難得每年只有一兩次機會就更加要珍惜。拍得不好可是要等到下一年了!
這個除夕夜就跟往年一樣,在除夕倒數前便早半小時在家裡露台架好腳架,放好相機,來拍2014年的煙花。腳架是影煙花裡最重要的東西,因為曝光時間通常較長,手震會令到畫面朦糊。更何況一場煙花很多時都長十幾分鐘,要拿著相機不停拍的話,手也會很累。(手累的話,就更加劇手震的情況)
如果想拍得好,建議先訂下構圖,拍幾張夜景相,再調較好幾樣設定:快門速度,曝光度,ISO及對焦。
快門速度兩秒已經很多,這個除夕夜我先是跟上年一樣設定為1.5秒。再多的話,煙花會重疊一起。因為越長的時間,代表拍到的煙花越多,而很多時煙花都是在同一個發放,所以就會重疊了。
曝光度,這個除了是控制相片的光暗,還有控制景深的作用。大光圈的景深較淺,小光圈景深較遠。因為煙花遠距離,所以最好調較至 f 8 左右,以求相片銳利清晰。
ISO,我會建議調較高一點。因為光圈已經很小,再加上曝光時間不能太長,所以就只好在ISO上下手。雖然會有較多的雜訊,不過犠牲一點畫質換來更有彈性的拍攝空間,還是值得的。
對焦,這個是最麻煩,亦都係最困難的地方。在影煙花之前,一定要把自動對焦關掉,改為手動。再把焦距調較成無限遠,如果有焦距環的話,這個很容易。但沒有的話,就要在關掉自動對焦前,先把相機對焦在一個較遠的地方,然後就不要再動焦距環。因為一動,相片又是朦糊了。
最後一點,不宜在測試的時候把曝光太多或正常。因為煙花也是光源,真正拍的時候會比較光,所以在測試的時候應該調較到暗一點才合適。
這是今年原先的構圖,因為最後的煙花是由左下向圖右射出,所以今年打算把整個煙花都拍下來。
可惜的是,我忽略了一點,就是風向!!今年很大風,而且風向是由右到左,所以當煙花綻放的時候,很快就追向一邊了。於是趕快掉較了角度,向左移一點。因於太大風,煙花都變成一個個火球的樣子,多過似綻開的花朵。
之後問題又來了,之後的煙花升得太高,煙花都斷開了。
馬上改變角度。不過因於在改變角度的時候,碰到了焦距環,所以又要重新調較焦距。最糟的是我部相機是沒有焦距環的那種,所以在調較的過程中浪費了很多時間。
到最後,由於幅幅都像火球一樣,我才想到調較快門速度來專注拍煙花綻放的一刻,可惜已經太遲,到我開始從快門速度下手的時候,煙花已經到了尾聲。這個已經是最後一個煙花,但效果卻很滿意。只是焦距調得不好,有些少朦糊了。
總結今年拍煙花的經驗。
總結今年拍煙花的經驗。
- 風向對拍攝煙花很重要,首先要知道風向,再去訂下拍煙花的策略。太大風的話,煙花很快便吹散了,所以較短的快門時間比較合適。
- 拍煙花不能夠一個設定用到老,要因時因天氣而變。
- 因為不知道會有甚麼煙花,所以應該把景幅調較大一點,拍多了也不要緊,最多用後製時裁走便可以了;拍少了可就沒有補救的辦法了。
2014年1月1日星期三
2014年展望
新年快樂!!!!
在此祝各位在2014年裡事事順利,理想達到。
這麼快2013年就過去了。無論上年過得如何,如意的,不如意的,高興的,傷心的,這些全都過去了。最重要的是向前看,展望將來,吸取以往的經驗,在今年做得更好。上年做得好的,固然要記住為何做得好,以及在將來繼續;做得差的,亦可以從中找出做錯的原因,再在下次作出改善。
今年的目標可以用四個字來做概括:居安思危。
經過了之前兩年,每年買兩層樓的大幅度擴張後,我認為今年是時候停一停了,為組合進行休整。一來,今年蘇格蘭將會在九月進行獨立公投。假若不獨立,一切維持原狀,那當然是最好,皆大歡喜。但如果獨立獲得通過,那將會產生一系列的未知數。在獨立之後,移民政策,學生政策,勞工政策,經濟貨幣等等,都會有所改變,而這些都有對住屋及投資需求有重要的影響,所以要趁還有時間及早做好兩手準備。二來,也是為了進一步向前走做好準備,正所謂萬丈高樓從地起,地基一定要打得穩,往後才可以好好的發展。
組合整理優化,在不動用太多資本的大原則下,好好的讓旗下的各層樓升值。當中最要優化的是樓1。在經過兩年來大學生租客的催殘,以及由於兩年前剛開始買樓時趕租出去,而沒有好好裝修,樓1已經有很多小問題,再不理會的話,很容易就變成大問題了。預計當租約在七月時完結的時候,要花一至兩個星期對樓1進行整修,然後再再重新推出市場。
其次為樓1及樓4申請HMO(在英國如果層樓租給三個或以上,沒有血緣關係的人,便要申請)。雖然這樣做會增加開支,不過相信可以從之後增加的租金中彌補。長遠來說是除笨有精。另外,HMO也可以為層樓增值,未來要賣出的話,會可以吸引更加多潛在的買家,令到層樓更易賣出。
重組架構,開設一間有限公司,把樓2注入這間公司。因為樓2是全資擁有的關係,注入公司完全沒有問題。這樣做有兩個好處。一,可以減輕交稅的壓力,因為當樓4租出後,稅率便要跳級到30%。如果把樓2收到的租金轉到有限公司,而又不從有限公司裡支糧,把收入全留在公司的話,則個人稅率還是20%,另交公司稅21%。二,為買入樓6作準備。假如蘇格蘭風調雨順,獨立不成,我繼續在這裡發展的話,那買入樓5之後,很多銀行便不肯再借錢給我了。因為大多銀行對個人可以持有的物業有限制,有些是三間,有些是五間,總之買到五間後就很難再找銀行借錢。到時候便要開公司來問銀行借錢買樓,但我查過大多數銀行要公司有至少兩年的歷史,所以到時有需要才開的話,要白等兩年。現在早一點開,有需要的時候就可以馬上運用公司來借錢。
積累更加多的資本。在買入樓4之後,緊急準備金(假設開支不變,零收入的情況下,可動用的資金)只夠六個多月的度用。雖然目前現金流的狀況還是很好,即使樓4還未租出,卻又要開始每月還銀行貸款之下,整個房產組合的收入還是比固定支出多出一倍有多,有千五鎊左右。等到樓4租出後,租金收入所帶來的正現金流或者可以達到三千鎊左右。不過正如今年的目標"居安思危",在這個以為安全的情況下,更加要提高警覺,以防萬一。很多前輩都提及這準備金應要夠一至兩年的度用,所以將以此為目標,在今年努力儲錢,增加準備金。這些子彈在機會來時可以用來好好把握機會;危機來的時候可以化險為夷,進可攻,退可守。
股票方面,由於今年主要目標是要儲子彈,所以當中很多的資金都應該會投進股市裡。主要是因為我不太喜歡持有現金,總覺得在這個低息年代裡,與其持有不會生息的現金,不如投入資產讓錢滾下去。
美國的國債利率上升的情況下,再盲目買高息穩定股不再是最好的選擇。當年只有國債只有一兩厘,而股票有五六厘的情況下,買股票當然很吸引。但現在國債有三厘左右,而股票卻只有四五厘,股票吸引力少了很多。想重回以前那種賺息又賺價的日子似乎是很難了。所以今年只會少買一些高息穩定股,不會再像以往以高息股為主力。
相反,債息升,對保險公司有利,因為保險公司可以從投放在債券上的資金裡得到更多的收益。市場如果重覆上年年中對退市的憂慮,而令到大市下跌的話,會趁機多買一些保險股。
好像上年說過,我實在不明白為何市場會因退市而下跌,退市代表經濟開始回到正軌,這理應是個好消息。
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