2018年1月29日星期一

三房當兩房賣? — 愛丁堡


最近又看了個在愛丁堡的樓盤。



這個樓盤在放盤網上是寫兩房。位置就毗鄰愛丁堡大學的校區,十分鐘左右就已經行到去大學,對面就是個超大的公園。之前去愛丁堡行過這個公園,是真正的心鄺神怡,絕非誠哥那種可比。

看相是殘樓一間,不過我最有興趣的是簡介這個單位是 “兩房兩廳”,其中一個廳連廚房?! 馬上看間隔,這根本就是三房一廳間隔嗎,甚麼兩房兩廳?!

隨著現代人生活習慣上的改變,大多人都已經接納了開放式廚房,廚廳共一房。廚房都已經不需要再獨立一間房。這間便是一例,個廳連開放式廚房都已經足夠有餘,根本沒有需要多一個百幾近二百呎的偏廳。將偏廳改做房間,立即可以按三房價來估價,價值立刻上升。

馬上又上網搵搵資料,樓上樓下,左左右右都是以三房來賣的,唯獨這間奇奇怪怪寫兩房來賣。假若我是業主都是真是多得那個經紀不少。即使當是兩房,加多句 : with potential turn into a three-bedroom flat,都可以吧!



雖然有心的都會發現到,但無心人也多。最肯給溢價的通常都是自住客,他們大多數都不會看得那麼仔細。一日這麼多樓盤,打算買三房的,一見到是兩房就看第二間了。哪會花時間再慢慢看圖則,然後想可不可以轉為三房。潛在買家少了,自然少了競爭,最後達到的價格較低也是很自然的事。英國的經紀就是沒有香港的那麼懂變通,有彈性,及少有真的為業主著想。很多經紀都是純粹打份工的心態來工作。

左度右度確實不錯,跟朋友商量決定合資買入。

這層樓標價是 £195,000,樓下在上年年頭賣 £295,000。雖然說再上一層要打個折,但另一方面樓價又升了,互相抵消下,我估整好之後都可以賣到 £300,000 左右。

如意算盤是買入後,花四至五萬鎊裝修執漏,將偏廳改為主人房,加個主人套厠。裝修完之後後先決定是賣出還是用來收租。這個位置實在是不愁找不到租客。

現在出了價試試,買不買到就聽天由命。希望買到,可以進軍愛丁堡。買不到的話,當是試愛丁堡的水溫也不錯。

5/10 (Or 4F2) Argyle Park Terrace, Marchmont, Edinburgh EH9

https://www.zoopla.co.uk/for-sale/details/46199529?utm_source=alert&utm_medium=email&utm_campaign=fs-daily&utm_content=mainbody&t18=craig_alert_cta_colour-original&t21=variation5220sort-lowest_price#DtcwEdmxMziloC6m.97


















2018年1月23日星期二

談投資風險

在2018年展望一文中,我提到打算投資在其他城方以作分散風險。

有網友提到若果投資損失是因為自己蠢自己無知所致的話,那投資在其他地方,也不會分散到風險。這方面我是同意的,的確對投資不認識的話,其實投資甚麼也是會失敗。即使一兩次成功,那也只是幸運好彩,上得山多,終遇虎。到頭來有可能會蝕得更多。分散投資是不能減低這方面的風險,反而有可能會增加。因為分散投資亦代表進入一個新的投資領域,要明白要分析的東西又再多了,可能是變得更無知。

應該這樣說,所謂的分散風險,更多的在於分散不可控制的風險。好像蘇格蘭的租務市場上年改制,變得更加偏向租客。租客只要不違反租約的條款,準時交租,業主就無權簡單因為租約到期而終止租約。終止租約的大權其本上是在租客的手上。這些政策上的轉變是不可控制的,解決的方法就只有分散開投資。若果一個地方的政策改變,令到當地的市道轉差,也不會全部投資都受到沖擊,也就是平常說的,不要把所有雞蛋放在同一個籃子。

又一例子是工作時遇上一些殘破不堪的古堡,好奇問同事為何古堡的主人當年任由這些古堡荒廢,要知這些堡主都是一方貴族,有些到現在還是極有錢,禾稈蓋珍珠。說戰爭破壞,也不太說得通。雖蘇格蘭是英國本土最後一場戰火發生的地方,但那也要數到一七幾幾年,足有幾百年之遙。一問之下,方知原來英國有一段時期房產稅曾經到九成之高!那些貴族覺得與其交這麼高的稅款,不如拆了個城堡,有些拆了個屋頂,然後由大自然慢慢解決,有些 “不小心” 放火,城堡就一下子玩完了。

貴族也尚且要用這些招數,普通人如我若遇上同類政策,那又該如何自處。英國雖是政治體制穩定,但回顧歷史,政治思想的更替所帶來的改變還是不得不防,一下子變成針對資本階級的政府那就是大問題了。這個例子雖然是比較極端,但還是值得用來作警惕之用。再增大就要好好認真思考分散的問題。



無知所帶來的風險固然要解決。除此之外,換角講法,當買的都是優質的資產,優質的雞蛋,那也是時候開始要解決所有雞蛋放在同一個籃子的問題。

忽發奇想,即使是我所講的不可控風險,其實也只是在這程度上不可控。想如果我有線人在政府,又或像美國財團般可以大花金錢來贊助政治,那這些政策還是不是完全不可控呢?!

話雖如此,現在最重要還是要努力令到自己揀好雞蛋的能力有所長進!沒有優質的雞蛋,有多少個籃子也是沒有用。

2018年1月8日星期一

希望有個壞租客 - 愛丁堡 "荀盤" ?!



愛丁堡市中心,最古老的城區,距離游客熱點的皇家英里大街只是半分鐘的路程;愛丁堡城堡十分鐘,愛丁堡王宮都係十分鐘,愛丁堡火車站十五分鐘左右。

這個兩房單位都只是 £145,000,每月收租 £800,回報 6.6%,而旁邊一模一樣的起碼要 £200,000,月租 £900 - £1000 !!! 足足平了兩成半! 點解咁平,原來係因為租客有份 "長命租約" (assured tenancy),即是說租客只要不犯錯 (no fault) 準時交租,業主就無權單方面終止租約,而租客死了之後,還可以傳份租約給家人親戚(一次)。

現在的租客就由 2004 開始租。銀行唔會接受有這類型租約做按揭。所以一次要用現金買入。丕過銀行唔受的原因單純係因為變成銀主盤,都趕唔走租客。真的百思不得其解其實有咩問題?! 變左銀主盤都會有投資客接貨姐。我第一個去買!話雖如此, 業主都係可以年年按市價加租,04年的租金是 £495,現在係 £800,都升左六成! 

我覺得真正賺錢的機會在於如果租客放棄租約,層樓立即變回做正常盤。拎去銀行以市價做按揭,立即變做空手取白刃。加上,係正越來越蓬勃的旅遊區,用來做 airbnb 起碼 £70 一晚,而且年終無憂。 如果有閒錢,真係值買來博一博。

即使租客唔走住足一世,穩穩陣陣收租都唔錯。

當然求神拜佛希望佢變做壞租客,唔交租,破壞層樓可以趕佢走就仲好。 

可惜,無咁多資金....... :p

所以賺錢機會唔係無,平時都要儲多啲資金,咁有機會來到先可以食到。



層樓的資料:
http://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-52214289.html

補充資料:
Home Report:
https://drive.google.com/open?id=1bVk5ZLs7FtQVDTQbC1xyDPxnkJMaYqb1

Sales Particulars:
https://drive.google.com/file/d/12RIUIsXxu7Rq3N5z7PRR-E6yEUejwOvY/view?usp=sharing




2018年1月5日星期五

2018年展望



來到 2018 年的年頭,又是時候寫寫今年的計劃。

投資上,重中之重當然是英國的地產投資,正確來講是蘇格蘭,再正確來說是油城。

單單這一句已經特顯到現
在的投資組合的問題,太過集中在同一個地方。實在有需要分散投資來做到分散風險。新一年第一要做的是更努力去認識其他城市的樓市,為將來南下舖路。油城市場始終是小,而且依賴石油,長期(幾十年)來說,當石油掘乾掘淨,油城的樓價肯定會長期跑輸大市,回到一個平淡小城的水平。在油城的投資,只能當作未來發展的基石。

話雖如此,南下應該都不會在這一年內發生。我看油城樓市在上一年跌勢開始轉定,但成交還是很少。看來市場上還需一段時間消化,樓市才會再現升軌。這個絕對是買優質貨的好時機,起碼不用跟人搶。在上年的下半年物色了幾個不錯的樓盤,價也已經出。期望今年可以增大組合。在大學旁邊的地產,基本上可以無視經濟,差極有限。我常想,大學都六百年了,沒有理由在我這一百年玩完吧。要是真的在我這一百年玩完,也只好認命。

新聞上雖不時聽到恐怖襲擊,邪惡左幾十年的北韓繼續 "恐嚇" 全球,但全球的經濟應該都不錯,,新科技一日千里,人類的發展以前所未有的速度向前,只要是好的產品,好的科技,一下子就普及起來。能夠活在這時代實在是太幸運。新經濟新的產業推動著經濟的發展,每樣技術的普及都帶來相關的市場發展。

股市真是一個奇怪的地方,前一兩年恒指大市在十倍市盈率都沒有的區間橫行了幾年,那時除了一些投資理財高手外,少有人說要在那時買股。現在大市升到三萬點,市盈率十幾倍了,卻有一大班人說入市,又認為股市還會繼續長升長有。股市今年會唔會繼續升真的不敢說,我覺得資產最終還是以價值為依歸。今次升市都未算是雞犬皆升,能夠投資的公司的確還有。

不過可否年年都像上年般好境呢?!對此我是有疑問的,終歸沒有一個股市可以年年都好境。我認為這幾年的低息環境是為未來埋下了一個超級大的計時炸彈。君不見我這個死靚仔都可以搭低息順風車,借下一屁股的債務。我都幾肯定有人勇過我,借得更多,槓桿更厲害。當這批人因有甚麼風吹草動,例如加息太快/投資的項目達不到預期,還不起錢,環環相扣,互相影響,信貸一下子收緊,零八零九年再現也不是夢。

之前每次救市都以調整利率,一次比一次低。上次尚且能把利率降至差不到零來救市,不知下次還有甚麼法寶呢?!我都尚算後生,這泡沫的爆破應該是可以看到的,所以必須有所提防。

即使如此,也不能太過擔心,太過擔心就是杞人憂天。既然已經處於加息週期就只能學誠哥所講,在穩健中求發展,發展中不忘穩健。賺錢的機會有很多,遺憾的是子彈太少,但還是要小心點行事,不要太過進取便是。這樣才能夠做到有大浪也不怕被完全扳倒,即使遇上大浪會難免有損傷,但最重要是不傷到根本。溏心風暴中最近有句令我頗深刻 - 樹大根深。

另外,今年也有些新的計劃開始進行,最希望當然是可以進行得順順利利,即使有些不如意,肯定的是將會從中得到很好磨煉的的機會。

2018年,工作上,好好學習。生活上,充實一點,。

共勉之。
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