2014年10月27日星期一

我可以買樓給人家住,卻不可以買樓給自己住

找按揭經紀傾談按揭的問題。看看在樓4放租之後,憑現有的財務狀況,看看有沒有銀行會肯借錢給我買多層。

對比起上一次(我太後生),今次按揭經紀單看我表面的條件,他就跟我說,我的條件是比之前好了很多。至少年紀這一關突破了二十一,符合更多銀行的貸款要求。當他把我的資料輸入電腦後,果然今次可以選擇的確實是比上次多。上一次一間都沒有,今次卻至少有兩間。

但由於我的個案太特別,經紀還是親自致電問清楚。特別是工作方面,因為申請按揭,銀行重要考慮的是申請人有份工作,但我的工作,其實就只是我每個星期十個小時,一個月只賺幾百鎊的兼職。這一份 "工作 " 算不算數,每間銀行的定義都有不同。經紀說,如果我有一份年薪超過二萬五英鎊的正職就沒有這個問題了。幸好兩間銀行的回覆也是正面,兩間都說,我那份兼職沒有問題,只要有三個月以上的證明便可以。

知道有兩間肯借,其實已經是相當不錯了,加上用開的一間銀行,總共就有三間銀行肯借錢。總算是擺脫了以往極難借錢,只有一間銀行肯借的困局。雖然按揭條件也是差不多,沒有特別好的條件,跟現有的也是差不多,最多按七成半,四厘左右。

談完這事,眨眼間看見經紀桌面上有張寫著九成按揭的單張。於是就順道問問,我有沒有資格可以拿個九成的按揭。心裡想,要是拿到九成按揭就好了。同樣的單位,用九成按揭,需要的現金足足少六成。假設層樓值一百萬,正常按七成半,需要二十五萬資金。用九成按,只需要十萬資金!再加上自住按揭的利息普遍較低,用自住按揭買到樓的話就實在太好了。

可惜,現實世界總沒有這麼完美。

經紀說:這九成按揭只適用於自住人仕,而且尚未置業。你已經有物業就不適用了。

我說:那就不對了,雖然我有物業,但我還未自己 "置業" 呢!

連我自己說完也覺得怪怪的,但這卻是事實,全部的物業都是放租,我自己還未有自住單位。同時也心想,我當然不是買來自住,買來也會繼續用來放租。反正買了之後,銀行哪裡會檢查層樓是自住,還是放租呢。買了樓就是神仙了。即使查到,後果一是轉做出租按揭,二是補差價,但發生的這樣事情的機會還是很小。絕大多數的情況是銀行不聞不問,只關心每月有沒有準時還錢。

經紀於是就幫我查一查,結果問題不是出在置業資格上,因為我確實是還未 "置業",所以絕對有資格申請。但問題卻出在工作上,自住按揭對於工作及工資的要求更嚴緊。這個九成按揭要的是一份年薪超過二萬英鎊的正職,其他收入不算數。同時,經紀也補充基乎所有的自住按揭,也是需要一份有一定工資水平的工作。也就是說,我一日未畢業找到工作,一日都不用想買自住物業了。

這是多麼諷刺呢,我可以買樓給人家住,卻不可以買樓給 "自己住 "。

唯有繼續買樓給人家住吧!


2014年10月24日星期五

業權問題

不少朋友在買英國樓的時候,他們都會遇上一個問題。當他們買樓的時候,常常會看到有的樓是 Freehold,有的樓是 Leasehold。究竟買哪一種比較好呢。

首先要知道的是 Freehold 和 Leasehold 的分別。

其實這是有關於物業的業權,簡單來說,Freehold就是物業的永久擁有權,買入Freehold物業,即是擁有物業所在的土地及建築。而 Leasehold 則是指物業的租用權,買入 Leasehold 物業就是買入物業在一段時間內的使用權利,這個年期可以是一百二十五年、 九百九十九年,甚至上千年!當中租契(Lease)內釐定了租借人 (Leaseholder)及業權持有人(Freeholder)的權利及責任。租借人 每年需要按租約向業權持有人支付一筆地租(Ground Rent)及保養費(Service Cost);而業權人則會負責建築的日常保養維修,以及保險等事宜。

事實上,香港人對於Leasehold應該不會太陌生,因為香港所有批地也是以Leasehold的形式。不同的是英國的業權大多屬私人擁有,但香港就全部歸政府。由政府以租借形式把土地租給發展商, 發展商再把建築的使用權賣給市民,所以在香港的物業持有人其實只是租借人。除了很少數的例外,例如中環的聖約瀚座堂,是唯一 永久業權屬私人所擁有。正正是因為業權都在政府手中,所以香港物業的持有人才要每年向作為真正業權持有人 ── 政府,繳納地租差餉。

Leashold 與  Freehold 業權分別不大

在現行的英國法律下,Leasehold 其實已經跟物業業權沒有太大 的分別。租借人有權向業權持有人續契,把租借期延長。若果租借 人已經擁有單位兩年或以上,當他選擇延長租借期的話,業權持有人更加必須按法律既定的程序續約,而不能選擇不續契。續契時, 需要指派估價師為新的租約進行估價,單位剩下的年期越短,所支付的續約費就會越高。只剩下很短年期的租契樓通常會較便宜,正是反映了這個因素。 在英國很多業主面對物業問題,不少都是跟 Leasehold 有關。 當中常見的問題包括:公共空間管理不善、走廊骯髒、難以聯絡業權人及業權人收取過高的保養費等。

即使近年來,法例已經不斷改進,針對少數不負責任的業權人,但有關 Leasehold 的問題依然是最 困擾著英國的業主。不過當有問題發生時,大多數業主都不願意採 取任何法律行動,因為每當採取了法律行動後,業主要把單位賣出 時,就必須把問題告知潛在買家,換言之,這不僅影響新買家的購 買意慾,也會令到單位的價值下跌。而對於下一任買家來說,這就 令到買入 Leasehold 物業時的風險增加。

所以在買入 Leasehold 的物業時,投資者最好打醒十二分精神留意租契內的細節。

2014年10月19日星期日

魔鬼細節

最近有朋友在曼徹斯特買了個服務式單位,發展商提供五年租金保證。同時提供六成按揭(5.7厘,五年定息)。其他細節如下:

樓價:£ 154,146
每月租金:£835 (扣除費用前回報:6.5%)
每月還款:£439.32

每年地租(Ground rent):£375
每年服務費(Service cost):£1351.81
每年管理費(Management fee):£621

另外,五年後續租,需要多付 15% 首期。

他在計算後,發現回報很小。而且他的律師也認為,地租每十年倍增的條款有問題。於是他就問問我的意見。

先不討論這層樓的回報。看了他的資料後,我也非常同意他律師所講的,這條件確實很有問題。絕對會影響到之後的價值。不要看小這每十年上調一倍。起初還好,但只要計計數,第十年,750,第二十年,1500 ..... 一百年,192000!!!!,再之後就會變成天文數字。或許現在說百年後有些太遠,但買樓是看未來的價值。除非是未來通漲變得極厲害,連十數萬英鎊也變得一文不值。否則可以肯定的是,這層樓將來是沒有甚麼價值,誰會要一層要倒貼錢的樓呢。所以我認為如果不能改變這條款的話,最好是盡快把這層樓賣出,換入其他單位更好。

最後,經過他的律師及發展商的磋商。這條款最後改為了每十年跟 RPI 調整。

跟大家分享這件事,希望想在英國買樓的人仕能夠引以為鍳。在英國買樓時,小心當中的細節。物業推介時,表面的回報可能很高,引致不少人心思思。但其實拆解後,有可能會發現回報不單不過,而且還有魔鬼細節在其中。一個不小心,就有可能賠了夫人又折兵。以朋友為例,如果不是發現了這細節,在成交後才跟磋商,發展商應該就不會同意更改條款了。到時朋友極有可能要以低價轉售單位,而新買家極有可能就是發展商呢!



2014年10月10日星期五

2014年第三季回顧

這麼快就來到了 2014年的九月。每次寫季度回顧,總是驚訝時間過得很快。一眨眼就已經是三個月了,又要寫季度回顧。看看自己在這三個月裡做了些甚麼,作為一個紀錄讓自己知道自己這一路以來做了些甚麼。雖然說只是三個月,但很多東西都已經不太記得了,要靠看過往三個月寫過的文章才記得大部份。雖然說這三個月是眨眼就過,但原來也發生了不少事。

投資上,樓的方面,把樓1的間隔由三房還原成兩房,防止以後租客以後租上租,觸犯 HMO法例。雖然少了間房,但加強了成間屋的空間感,再加上裝修,更加能夠吸引到學生付出多一點去租住。租金方面不單沒有預期般下降,反而以更高的 £ 900 租出,比起之前還要多出 £ 100。這一來是這兩年間市場租金升了不少,二來就是剛才說到的原因。雖然以三房的間隔,走灰色地帶租金或者可能更高。但以後不用再提心吊膽,我覺得犠牲一點租金也是值得的。

樓3續租,繼續是由原先的兩個大學生租住,租金沒有改動。以樓1和樓4反應來看,樓3以 £ 900 租出應該是沒有問題的。但現在的租客在過往一年都準時交租,也對間屋保養妥當,是難得的好租客。既然現在的租金也是不錯,無謂下下賺到盡,每個月安心收錢更好。下年當租客畢業,應該是不會繼續租住了。在下年找新租客時,再加租也未遲。

樓4新租,租金比在買的時候估算要高得多。買的時候只是打算租 £ 1200,現在卻有 £ 1500。現有的租客是大學二年級生,住得好的話,相信續租機會很大。未來兩年的租金收入應該會有保證。即使她們不續租,從放租時的反應來看,要再以這個價錢,甚至更高的價錢放租也不難。只是樓4的投入的現金比原先估計的多,希望兩年後可以從銀行處套回一些現金。

股的方面,鬆動的資金都是買入一些穩健的股票,英國主力還是南蘇格蘭電力 (SSE) 和國家電網(National Grid)為主,大約佔三分之二。其餘為匯豐銀行,英國置地(British Land)及其餘少許股票。英國股票最主要的作用只是用來儲錢,這些股票的派息率都在 5% 左右,股價的波幅也不大,非常適合未來為買樓套現之用。

股票可以寫的東西實在不多,來來去去都是那幾間公司。實在是非常沉悶,不過這樣也好,不用花費太多心神在股票之上,可以專心其他東西。反正這些公司自會不斷錢生錢,這正是股票投資的好處之一。

這三個月,英國還是香港都經歷了歷史性的時刻。英國蘇格蘭的公投,香港的佔中,實在是十分興幸能夠經歷這兩事。要知道人生中不是常有機會經歷到這些,影響到歷史的時刻。從這兩件事中,我更感到自己的渺小。在社會的洪流之中,很多事都是身不由己,不到自己去決定,只可以任由社會去擺佈。所以還是做好自己能決定的事便算了,其他的一切順其自然便好。



2014年10月8日星期三

佔中 三

這是自佔中以來第三篇有關政治的文章,我想也是在關於佔中的最後一篇了,主要是為前兩篇作補充。

一直以來,我都盡量不在這裡說政治的東西。主要是因為我覺得,談政治這東西實在是太浪費精力了。大多數時間,談論政治只是無完無了的空談,對實際是沒有幫助的。民生問題可不會因為政治的改變而自然地解決。與其像維園阿伯般空談政治,倒不如多花時間在切身的事情更好。

寫這幾篇文,最主要因為這次佔中運動,從身邊的朋友及主流媒體,有感不少人都過份相信,甚至盲目認為普選特首就會解決問題。於是就想,從另一個角度來看民主,既然民主的好處已經在主流媒體有足夠的敍述,所以我就抽出民主的一些缺陷來說。

想不到的是前兩篇的文章令到不少讀者誤會,以為我不支持民主,甚至認為民主對經濟發展不好。其實我對政治制度其實是沒有太大的取向,正如在黑貓白貓裡所說,不論甚麼制度,能夠讓香港人安居樂業的,就是好的制度,也就值得支持。我沒有見過一種制度能夠在所有國家行之有效。所以我相信能夠惠民的,令到人民能夠安居樂業的就是好的制度。

Matthew 說到:
讀了你兩篇文章,你好像將民主和發展經濟對立起來呢! 早前我見過經濟學者林本利,希望給你另一個角度。 他分析,現在香港發展的模式是裙帶資本主義,四大富豪家族對香港經濟舉足輕重,現時的特首選舉制度(選委會)也是維護他們利益,結果特首要向富豪利益靠攏。遠的不說,就CY任內,香港電視不獲發牌、PCCW可收購CSL,都是違反自由市場競爭的事件,不利經濟發展吧! 現在,人大框架要以提委會先過半數選3個人,才給香港人普選,其實也繼續維護著富豪利益,對長遠經濟發展有害無益。 試想,若政府繼續維護現有大財團利益,就好像王維基開台也諸多阻撓(保護TVB即背後殼王同李嘉誠的利益),誰會有心創業呢? 如果特首真正從普選產生,可能會民粹化,但至少不會向商界利益傾斜。

我的想法是,一個向商界傾斜的政府是否一定對長遠經濟有害無益呢? 香港是一個貧瘠的地方,本來就沒有甚麼自然資源,只可以吸引外資發展商業,來推動香港的發展,重商對於香港極為重要。Matthew 所說到的幾件事,這屆政府的做法固之然是可圈可點。但從目前來說,香港的法治及稅制,還是能令到香港在國際中富有競爭力,而這些可不只有富豪受益,市民也是間接受惠。

反之如果特首從普選產生,最有可能的是以開增加褔利,來爭取民眾的支持。那時政府將無可避免,向民眾利益傾斜。這樣對香港的長期經濟發展也不一定有利。

我的主旨不是要說哪個政治制度最正確,或者要支持現屆政府。而是想說,不應該視改變政治制度,為解決現在民生問題的萬應靈藥。因為即使改變了制度,也不一定能夠改善現有的問題。要解決問題,就應該把精力放在解決問題之上。


2014年10月2日星期四

價值觀問題

這幾天看了很多支持及反對佔中的理據。

佔中的認為自由很重要,每個人都應該有他們的自由去選擇,所以才要有普選。讓每個人都能夠憑自己的意願,去選擇領導自己的人;反對的認為,佔中影響到日常生活,普選不能當飯食。有了民主又不代表甚麼,民生也未必會有改善。

看了這麼多之後,我覺得沒有一定的對與錯。整個運動只是人對價值觀,甚至係哲學的取向問題。每個人在這場運動中的態度,其實只取決於他們本身對世界的價值觀,也就是他們對一些問題的看法。

何謂自由?一個人要幾多自由先至足夠?美國人可以有自由持有槍械,但看了這麼多年美國槍擊的新聞,完全的自由真的對社會好嗎?

選特首要自由,那應該也有自由去選老師,去選老闆,甚至選父母?  受世界的限制,令我們沒有自由選父母,但這是否不公義?

自由是否真的無價?那為何要犠性自由,為了生存而去返工賺錢?

有生命沒有自由是悲哀,但沒有生命的自由又有甚麼用?

我不知道這些問題的答案,但在我的價值觀,我只是在意香港的發展,大家能否安居樂業。如果香港可以重新努力發展,那即使像新加坡一樣,要犠性一點自由又有甚麼所謂。

如果香港能再一飛沖天,飛龍在天。那縱使我不能飛,那又如何,我已是心滿意足。





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