2012年9月29日星期六

英國買樓記 - 收樓之後

  經過了個半月的文書工作,在五月尾律師終於把樓A的鎖匙交到我的手上,心裡馬上輕鬆了不少。不過我知道真正的工作才是剛剛開始,收樓之後的第一件事是把文書工作處理好。首先是通知政府及電力公司,告知他們物業已經轉手,往後的一切由我來承擔,地稅和電費都計入我的名字吧!政府只需要在交樓當日通知便可,但電力公司則需要在收樓前一兩個星期先作通知,到收樓後再作通知,否則需要承擔收樓當日沒有電力的風險。到時候要向電力公司繳交接駁費就不好了。作出通知後的幾天內會收到了電力公司及政府寄來給前業主的信,我想是上手未交的電費及地稅單,沒有打開直接在信封上寫 "此人已搬走",然後就放回郵筒了。很多人問我假若電力公司及政府沒有找到前業主的話,你是否需要為她繳交呢?我當初也有這疑問便去政府那裡問個明白,答案是不用,找不到也不用我交,那職員還叫我不用擔心這問題,總而言之,有前業主的信就直接打回頭便可。

  通知之後便是按計劃把樓A的廳分成一房一細廳。馬上收樓第二日就約齊裝修師傅和電工上樓。裝修師傅是為了將樓A原來的廳分開成一房一細廳,電工最初則只是為了檢查所有電器及插座的安全,還有為新的間隔裝燈。裝修那部份我想對師傅來說是很簡單的工作,兩三句之間已經談好了價錢,工作時間,以及交貨日期。反而到電工那方面,在檢查的途中發現了很多的問題:


  1. 洗衣機,乾衣機,雪櫃及洗碗機都連接在同一個拖板上再插在一個插座。我真的不敢想像上一手業主是名大學生。難道連電插座不能插太多電器這基本常識也不知道嗎?!樓A沒有燒掉真的是很幸運!
  2. 有一個插座距離洗手盤太近,電工說這不符合標準,而且很容易漏電。
  3. 廚房有一個插座有問題要換過
  4. 整間屋要拉線安裝煙霧感應器才可以符合法例租出
  一邊跟電工檢查,一邊就在埋怨自己為何沒有看清楚。接着電工就列出一張項目名單,又要拉幾條線去廚房,又要加多幾個插座,等等。真是邊聽邊滴汗,結果最後比原先的預算多了四百鎊!

  還有一樣要做的事就是把樓A登記為出租物業。英國所有出租物業都需要登記才可以出租,如果不登記好像是違法的。最好一收樓就登記,因為政府做事特慢,以樓A為例就用了成個月才收到登記確認信。

2012年9月19日星期三

買入NG

  新的學年將到之際,亦是代表學生貸款發放之時。有錢就買股票一路以來都是我的原則,趁有錢時買入更多資產的話,總是要比買入更多消費品好。於是今早就買入了100股NG@683。44p。今次買NG,怕自己遲下會洗了筆錢只是其中一個原因,其實最主要的原因還是美國的QE3。

  我這次的投資思路大概是美國出QE3,某程度來說就是美國低息的環境會繼續持續一段頗長的時間。美國低息,英國可以加息嗎?英國加息的話,資金就會追捧英鎊,英國到時想復甦就更難了,所以我大膽推斷英國會跟美國一樣低息環境會繼續持續。低息代表借貸成本的減少,NG這類大公司借錢可以更平。NG這種重債型公司,財務上的成本自不然有所減少,減少了的成本化為利潤,這是最直接地令股東受惠。

  其次,息低也鼓勵了投資,我這裡說的不是宏觀經濟學所講的那種低息鼓勵公司投資的那種,我個人來說不是太相信這種低息就會令公司投資的說法。打個比喻,假若銀行現在肯提供一筆無限額的低息貸款給我,不過我可以選擇的投資機會沒有一個可以給與我信心在未來給我可觀的回報,更有非常大的可能倒蝕,那我還會借嗎?沒有投資,經濟又怎會好呢?我所說的息低鼓勵了投資,其實是很簡單的投資者選擇。投資者的錢放銀行沒有息收,買股票有差不多六厘收,投資者自然就會選擇買股票,所以我想NG這類高息又穩陣股相信會吸引到資金投資。需求增加,至少增加了高息股在價格上的穩定性,投資就更安心了。當然也令我更加願意買入更多NG。


股票 股數 每股派息 股息
LSE:BATS 30  £         1.27  £               37.95
LSE:BLND 150  £         0.23  £               34.35
LSE:NG 200  £         0.39  £               78.56
LSE:SSE 202  £         0.80  £             161.80
LSE:STAN 100  £         0.47  £               47.45
 £             360.11
0016.HK 新鴻基地產 17 HKD 3.35  HKD         56.95
0052.HK 大快活  500 HKD 0.60  HKD       300.00
0405.HK 越秀房託 1000 HKD 0.26  HKD       264.70
3988.HK 中國銀行 5000 HKD 0.17  HKD       858.00
 HKD    1,479.65
預期年股息收入:
 £                        360.11
 HKD               1,479.65
預期平均月股息收入:
 £                          30.01
 HKD                  123.30


2012年9月18日星期二

BLOG - 一年

  不經不覺已經寫了這個BLOG一年,由最初的 "儲蓄歷程" 只想簡簡單單記下買股的紀錄,到之後的 "創造現金流 " 慢慢感受到股票帶來的現金流,希望把這股現金流慢慢變大,再到現在 " 九十後投資記 " ,投資的範圍由股票擴大至房地產。這個BLOG原來見證了自己這一年來在投資上的轉變。我非常興幸自己選擇了寫這個BLOG,令到自己可以回顧到過往一年的轉變。

  寫BLOG某程度上也舒緩了我在投資路上孤獨感,例如我總不能常常跟人說我今天買了多少股票,我的財富今天又進帳了多少,我為我的夢又行前了一步。其實也不是想炫富,只是這些都是些令我感到開心的事,我只是想找個人來分享一下,就像有人會為他支持球隊入球高興,跟他的朋友狂歡。又例如他會討論這個新球員的好壞,而我是想找人討論資產的優劣。只可惜在這個世界,跟錢財有關的話題很容易就會令人想到市儈,要麼就是炫富,從不以一種普通興趣來看待。

  寫BLOG不單只令到自己可以回顧到自己一路以來的轉變,好像也令自己的文筆也好了些,自我感覺是挺不錯的!當然我心裡還是十分明白我的文筆其實依然很爛,有時是虎頭蛇尾,有時是詞不達意,有時是連我自己都不明白自己寫了些甚麼。不過就是這麼爛的文章,想不到也吸引到其他人來看我的投資經歷,到目前為止,這個BLOG已經有大約二萬二千個瀏覽,十分感謝您們的支持,您們的支持正是我繼續寫下去的動力。當中更有些給我的文章留言,無論是一些問題,還是補充,每個我還是有用心去看,用心去回答。特別是問題留言,就算是我已經知道答案的,我還是自已再次番查了一次才去回答,這樣其實也令到我在該方面的知識更加穩固,再一次充心感謝每個在我的BLOG留言的讀者。

  寫BLOG最令我意想不到的還是有錢收,靠GOOGLE ADS在我的BLOG賣廣告,現在廣告收入已經積累到七鎊左右。雖然不多,計起來這一年出了八十篇文左右,也就是說一篇文章十便士也沒有。不過還是為這而感到非常高興,至少讓我知道了我的文筆原來也是值點錢!

  最後希望我會繼續寫這個BLOG,不停的把自己在投資路上的經歷寫下來,一來算是分享我的經歷,二來也令自己有個紀錄。在下一個一年來之前,我希望會有更多時間去寫BLOG,因為實在是太多東西想寫,太少時間去寫了。

2012年9月12日星期三

英國買樓記 - 買樓

  睇完樓,對樓A的狀況可以說是非常滿意,於是就開始問問業主的意向價是大約多少。她說九萬鎊是即賣價,到價就放。以我當時所知,其實已經有其他人出價。想到既然層樓的標價是八萬七以上,也就是說其他人的出價未及九萬,卻在八萬七樓上。最初我還是只想出八萬九就算了。不過後來計計數就算以九萬買入,雖說測師價只有八萬七,中間的差距也不過是三千鎊左右。最壞情況以六百鎊租出,這個差距也不過是等於五個月的租金,加上這類單位市場上的放盤極少(五個多月了,至今還未有同類型單位再次在市場放盤)。在好盤難求的情況下,為免夜長夢多,於是就同意以九萬鎊買入樓A了。

2012年9月6日星期四

英國買樓記 - 樓1

  睇了很多的樓之後,終於,在一個早上在搵樓網上見到樓A。無論價錢,地點,間隔都非常適合我的預算。馬上就聯絡業主睇樓,之後就是看報告。根據報告,單位基本上全冇問題,屬於可以即買即住的類型。想不到就是這份將層樓寫到幾乎沒有問題的報告,令到我睇樓的時候有些掉以輕心,留下往後要花錢維修的伏線,以至超出預算了少許。
  
  

  常說第一感覺很重要,這顯然是錯的,因為樓A給我的第一感覺顯然是難受的。話說屋主養了兩條大狗,當她打開門一大股狗味就已經率先攻入我的鼻。這股可怕的味道直至租給現在的租客時還在,當然這已是後話!

  入到屋首先是參觀,第一眼就感覺到屋主是個肯花錢在追求品味上的的人,又或許是她來自芬蘭的原因,可能是北歐人支持北歐貨吧!基本上所有傢俱都是IKEA出品。整間屋的感覺是簡單,卻又不失時尚。不過我這個市井之徒,卻沒有太多閒情去欣賞她的設計。貪心的我立刻就問她會否把它們留下。心想要是她肯把它們留下的話,就又可以免卻一筆費用了,而且IKEA的傢俱應該會為未來找租客加一點分。事實上,從往後來看樓的人的反應來看,或多或少亦証實了這點。只是想不到她的答案比我想的更震撼,她說她已經完成了她在英國的學業,她會回國發展才想把樓A給賣掉了,所以大部份的東西都會留在這裡,只是由於太多才没有一一詳細列明在搵數網上的簡介。盡管當時是沒有表現出來,不過我的心裡卻是處於狂喜的狀態。那裡沒有幾千鎊,至少也有千多鎊,實在是拾了個大平宜,還未計上節省了未來買傢俱的時間呢!


  

  多多少少是因為抱着這種興奮心情的影響,廚房除了看喉管及去水外,我竟忘了看家電後面的電線。電線的問題是後來才發現到的,洗衣機,雪櫃,乾衣機,洗碗機竟然是以一個拖板連接,以同一個插座供電。我的天,這麼多年來這個單位沒有燒掉可算是個奇蹟了!最後的解決方法還是找人來,拉多三條電線入廚房,再檢查所有的插座。在英國找人做這些可是可是不少錢!
  
  之後屋主話屋頂還有閣樓,問我要不要看看。當然是要了,反正看看也沒有壞,又不用錢。誰知一上去簡直是驚為天人,那閣樓的面積目測竟然差不多等於層樓。這閣樓的資料之所以沒有在搵樓網上出現是因為業權是政府的,不過照現在來看出入口就只有一個,即是說買了層樓就會附送多一個超大的私家儲物地方。這又令我更加喜歡樓A了!

  要看的都看完之後,就是問價及正式買樓的環節了。

2012年9月1日星期六

英國買樓記 - 睇樓(三)

  接上回,睇完第一層樓之後的幾個星期間,斷斷續續又睇了很多樓,一直都沒有心水。但其中有一間令我印象特別深刻。該層單位無論間隔,面積,以至所在地區,都跟之後的樓A相當接近,只是較樓A遠離大學少許。在搵樓網注意到這個單位,是因為它開的價是令人難以至信的 £ 65000起!要知道當時同區的相同的單位都要八或九萬鎊,現在只開價六萬五,當時有三個字立刻浮現於我的腦海:發達了!

  雖知大特價必定是有問題,不過還是想看看這層樓的資料。一進單位的介紹頁面,第一個問題就來了。介紹頁面內沒有正常應有的賣樓報告連結,也就是說無法得知層樓的基本狀況。頁面內只有幾行文字粗略的單位簡介,各房間的面積,位置,以及代理的聯絡電話,相片也只有外觀,沒有屋內的。不過其中有一句更是用粗體大楷來標記,我當時還不以為意這句的重要性,只是想單位要些裝修也是很正常,反正很多其他的樓的簡介內都有這句,只是沒有用到粗體大楷。只是想不到這句的真正意思我要到睇樓當日一進屋內才明白。

IN NEED OF CONSIDERABLE MODERNIZATION。

  老實說從屋外看這單位沒有甚麼不妥,唯一不妥的是那些窗戶太舊又不是雙層玻璃窗,買了後一定要換過,那至少也是一二千鎊的功夫,但卻已彷彿透露着這個單位絕非尋常。那駕駛着寶馬的經紀剛好,在我略略觀察完單位的外觀後到達。當他開門的時候,一股發霉的氣味破門而出,他熟練地踢開門後那堆積如小山而又佈滿灰塵的信件。全間屋一件家具,一件電器也沒有,是一間名符其實的"空"屋!單位內破落的廚櫃,佈滿銹漬的水管,發黃發霉又已搖搖欲墜的牆紙,加上所有七十年代風的裝潢,直到這時我才明白到粗體大楷的意思 。

  在略略參觀完後,經紀慢慢道出這個單位的歷史。這間屋原來已經空置了二十年有多,原本是屬於屋主的母親,直至二十多年前屋主母親因某原因搬遷到其他地方,屋主就任由這間屋空置了。雖然經紀再三強調這間屋沒有發生過任何不愉快事件,不過當他說到這裡時我的心還是有一絲寒意。沒事沒幹誰會把一間屋空置二十多年呢?經紀說也是因為太過破難的原因,測師是不可能做一份正式的估價,才令到該單位沒有賣樓報告。也就是說買這層樓必需是用現金一次過買,因為沒有正式的估價是不可能向銀行申請到貸款。要向銀行借錢也只有等裝修好了,再找測師作正式的估價才有可能做到按揭。

  回到家計計數,如果要重新裝修到可以住人的情度,保守估計最少都要萬五鎊,當中還未計及所需的時間,意外的風險等等。總成本加起上來的話,反正跟買過一間可以立刻出租的差不多,實在無謂負擔這些風險。結果這個單位當然是沒有買到,不過就得到了很寶貴的經驗。


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