英國另類房地產投資 - 高回報停車場

在香港買車位都要幾百萬的年代，一兩千萬或許只能夠買到幾個車位，而租金回報更是低得可憐。

放眼英國另類的房地產投資，停車場也是不錯的投資項目。不少的停車場都有大型的收費停車公司做租客，由它們管理及負責保養維修，而租約往往都是以十年起計。作為業主真可以算得上是不用做，每年就已經可以安穩收取租金。還有的是租約已經寫明未來租金的計算方式。業主未來的現金流可以算是非常清楚。

聽起上來不錯吧？那回報是否很低？

也不是，給各位兩個快要拍賣的停車場作例子，兩個的回報都在 10% 以上！！

第一個在威爾斯與英格蘭交界的 Worcestershire，在市中心的停車場，一共是 325個車位。標價二百二十萬英鎊，年租金二十二萬英鎊。地契到 2067 年。租客為 National Car Park。租約條款寫明，每年一半的租金按通漲升幅，另一半則按固定 3% 增長。租約到 2037 年，租客有權續租二十年。

第二個是在利物浦附近的，就在市中心火車站旁邊，419個車位。標價一百二十萬鎊，年租金十二萬，地契到 2072 年。租客也是 NCP ，租金的升幅簡單一點，每年升固定增長 3% 。租客有權續租二十年。

停車場未來的現金流，可以參見在下面的列表。有興趣的朋友可以自己去計算回報。

或許你會發現，這兩個停車場都不是永久業權放售，換句話每年都要交地租給地主。不過兩份租約也有定明，租客要承包地租，所以並不影響現金流。

英國地產就是有這個方面的好處，房地產投資入門門檻低，小投資者也可以接觸這類通常被保險公司購買的項目，因為當中穩定的現金流正合符保險公司的需要。

除了穩定的回報外，這類投資還有重建的潛力，以火車站旁的為例，或許就可以建立一個商場或住宿的項目，進一步增加回報，不過這就是另外的話題了。

		停車場一		停車場二
年份		每年租金 (£)		每年租金 (£)
2019		220408		120343
2020		225918		123953
2021		231566		127672
2022		237355		131502
2023		243289		135447
2024		249371		139511
2025		255606		143696
2026		261996		148007
2027		268546		152447
2028		275259		157020
2029		282141		161731
2030		289194		166583
2031		296424		171580
2032		303835		176728
2033		311431		182030
2034		319217		187490
2035		327197		193115
2036		335377		198909
2037		343761		204876
2038		352355		211022
2039		361164		217353
2040		370193		223873
2041		379448		230590
2042		388934		237507
2043		398658		244633
2044		408624		251972
2045		418840		259531
2046		429311		267317
2047		440043		275336
2048		451045		283596
2049		462321		292104
2050		473879		300867
2051		485726		309893
2052		497869		319190
2053		510316		328766
2054		523073		338629
2055		536150		348788
2056		549554		359251
2057		563293		370029

停車場一
http://www.auction.co.uk/commercial/LotDetails.asp?A=1107&MP=24&ID=1107000070&S=G&O=D

停車場二

http://www.auction.co.uk/commercial/LotDetails.asp?A=1107&MP=24&ID=1107000065&S=G&O=D

英國樓求助 - 樓花

時不時都聽到買英國樓樓花而中招的新聞，前幾天又收到了網友買了英國樓花後的求助。

內容如下：

得知您素有投知心得, 希望您可以給我一點意見, 如何可以取回投資. 錢是誠實工作獲得, 實在不想被大鱷吃了. 我於英國買了MANCHESTER WEST POINT樓花, 過了 Long Stop Date 還未收樓, 已透過英國律師向發展商追回投資. 律師回應說 guarantor 答應會 refund, 但拖拉了成個月還未回應何時退回, 方知受騙. 因為投資的計劃是3年後才有回報, 但已等了 1年半, 再要等到收樓 – 據說要4月尾 + 3年, 利息都蝕埋, 故想盡快脫身為妙.

為何英國買樓花往往特別容易中招呢？

其一，英國發展商同香港不一樣，不一定間間都是實力雄厚，有些有可能只是剛開始起步，實力及管理項目的能力都較差。特別是倫敦以外的，要做發展商的入場門檻不高，質素就更參差不齊。海外投資者買樓花，其實跟冒險去投資一間自己不熟悉的發展商沒有分別。

你說可不可以告發展商？　簡單來說，可以，但你要預備一場長久的戰鬥，當中還有涉及法律費用。到最後發展商的項目公司破產也是屢見不鮮。

英國樓花賣到成行成市，宣傳往往以高回報，回報保證作招徠。先不要說發展商給予地產銷售豐厚的佣金 (曾經見過有發展商給的佣金比普通樓盤多一倍)。所謂的保證回報，其實也只是營銷的策略之一。羊毛出自羊身上，當中這些項目的賣價往往比市價還要高。過了保證期，租金往往會打回原型。再說，從這個案例可以看出，當項目延期，回報往往更差。

以案例中的樓盤為例，剛巧的是這個樓盤兩年前賣樓花時，我都有拿過資料看看。

對比一下面這個樓盤，就會明白這些樓花貴多少。兩年後的今日，下面的半新樓，面積更大，地點更好，價錢都是十五萬鎊就有交易，重點是即買即收租！買樓花完全就是蝕了兩年的樓價升幅，租金收入，而得來的物業更加差。那就可想而之，當時的樓花食水有多深。

https://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-79071206.html?utm_content=v2-ealertspropertyimage&utm_medium=email&utm_source=emailupdates&utm_campaign=emailupdates1day&utm_term=buying&sc_id=25330498&onetime_FromEmail=true

若非做了徹徹底底的功課，實在不建議大家買英國樓花，甚至是完全未動工的那種，就要份外小心。

想買英國樓，為何不買還是建議買現樓！！超碼是明碼實價，一手交錢，一手交貨。