2013年2月22日星期五

吸煙危害健康(下)




買了BAT後的我,其實已經變得沒有那麼討厭抽煙的人,我甚至還會特別留意他們。

在大學,每當下課之際,總會有不少人衝出講堂,急不及待的到外面抽煙。大學的每個角落一到這段時間,就總見到有人吸煙。這些可不是老人家,而是年輕人,一班還有幾十年未來的年輕人。最初總覺得他們二十歲左右就被煙癮控制,未來還有幾十年,幾十年都被這樣東西控制住,這樣好嗎?還有的就是香煙的副作用已經開始在他們的面上出現了,他們的皮膚總是黃黃的,而且比同年紀的年青人有更多的縐紋。

現在我每次見到他們,我第一件想到的事卻是公司的客源問題。近幾十年內社會都努力禁煙,好像是很成功的樣子,常說越來越少人吸煙。任何公司最怕就是沒有顧客,香煙公司都不例外。不過看到這班年輕煙民時,我覺得其實不用太過擔心。以他們的年紀,他們還會為香煙公司貢獻多幾十年呢!

在超級市場,我一直以來都不會去留意貨架上的香煙,也不會留意有幾多人買煙。因為自己既然不吸,而且又討厭他們,為何要特意去留意他們呢!就正如平時無病無痛的話,又怎會入藥房買藥。不過現在我每次進入超級市場時都總會看看那賣香煙的位置,看看有幾多人在買煙,也留意他們買的是甚麼煙。

那些在街上吸煙的路人,現在已經沒有那麼令我討厭了。每次他們在我身邊走過的時候,我反而還會有一些快意,心裡想,這真的太好了,這麼多人吸煙,看來今年收的股息也會繼續保持穩定,說不準還會增加!謝謝你們努力地為香煙公司作出的貢獻,間接就是為我這個小小股東工作。沒有你們的話,也不會有一間這麼好的公司讓我投資,讓我更易達到我的目標。

沒錯,自己身份的轉變,連看的東西都不同了。原先的我,討厭他們,甚至想香煙從這個世界消失的話會是多美好的事。現在的我,作為煙草公司的股東,卻是喜歡看到別人吸煙,努力地貢獻公司,從而為我賺錢。

不過最後都想真心講幾句,雖然這幾句好像在倒自己米。

吸煙真的是百害而無一利,對身體的禍害不在話,對自己的銀包也是,還間接幫人打工了,何必呢!

2013年2月21日星期四

吸煙危害健康(上)



吸煙,由小到大,我都很不喜歡人吸煙。最初很小的時候,是不喜歡那種味道;當知道了吸煙的禍害後,我是不明白為什麼會有人去天天食毒品般吸煙;再之後是有了些理財觀念後,我就更不明白為何要花這麼多的金錢去買煙了。一包煙的價錢,以最低工資來計,往往是一個小時甚至是幾個小時的工資,真的值得嗎?記得有次看新聞節目時,內容主要說是貧困家庭的狀況,那男主角邊食煙,邊訴說他的苦況。我當時邊看就邊想,假若他停止抽煙,他省下來的金錢,或不足以對他的生活有甚麼大轉變,但至少都夠讓他每餐的餸菜豐富些了。


總而言之,我對香煙一向都沒有甚麼好感,不過直至我買入BATS之後,我對煙草的態度卻是有一百八十度的轉變!

最初買入BATS的原因其實很簡單,業務簡單,派息穩定,而且客人對產品有很高的依賴性。在公司的角度來說這確是一間不錯的公司,就正如有時我也會說,如果只是想買間公司收息,又是個不太懂股票市場的話,這是個不錯的投資選擇,因為很多人都認同及知道煙草公司基本上是高純利的生意,而事實也確實如此。只是投資這類公司,很多時都只是一個 "悶"字,就是這個字令不少人退卻。

在此我不是想叫人買BAT,以及詳細地去解釋她的帳目。反正在股票投資上我也只是個半桶水,只是看著一些很基本因素而投資,馬馬虎虎。我反而想說說的是我買了BAT,一間煙草公司,之後的一些轉變。一些我認為是因為我的位置不同了,看事角度變化了而帶來的轉變。






2013年2月17日星期日

英國買樓記 - 死胡同(下)




接上回,話說我去到圖中黃色地區睇樓,這個地區本身已經是一個死胡同的格局,給我的第一印象就是有些品流複雜,本身已經不太喜歡。之後,入到屋睇完樓,問業主的心中價時,她的答案令我真的哭笑不得。

她首先是說了一大輪,甚麼有人出價七萬五,一口被她拒絕了之類。大概是叫我不要以為可以出這些價來浪費時間。只是她不知道,其實當時在她未說任何東西之前,我是真的想回家叫律師出七萬五試試價的,所以當她講這七萬五時,我還以為她有讀心術了!繼續,她說附近將會有社區活化計劃,也就是黃色格右邊的草地,那裡會建商場,私人住宿之類。這些我也是知道的,不過都只是些只閒樓梯响的計劃,基本上其實可以不理。總而言之,就是她努力地向我推銷她這層樓一輪了,也還未到正題,究竟你想賣多少錢?

又再推銷了一輪

九萬!她終於都說了她的價錢了。我當時傻了!九萬?她說九萬嗎?我的腦海飛快地想想這間屋值九萬的原因,可是實在我想不到。我由一入屋開始,已經不斷將這間屋跟樓1對比。論間隔方面,樓1是兩間雙人房(後來被我改成三間),這間一間單人房,一間雙人,不能間房。論地點,樓1比這間近巴士站,近大學。論裝修,也比不上樓1的ikea傢俱。如果樓1值九萬,這為何值九萬呢?這間估價也只是八萬五,為何多了五千呢?

這時她又再用她的讀心術,解答了我的問題。也是我覺得哭笑不得的地方,她說,上個月附近有間樓賣了九萬,也是兩房單位。當時那間估價八萬七,也賣高了三千,她自覺她的不比那間差,所以就叫價九萬。

附近,九萬,兩房,估價八萬七?怎麼這些都好像很熟悉的呢?

一切明白了,那不是我的樓1嗎?

一間我想買的樓,原來被我不經意的推高了價格,八萬五變成九萬,原來是因為樓1!

心裡有個底,也知道這根本不值九萬,再裝傻的問問她八萬五有沒有興趣放售,誰知原來她其實是企硬九萬,不到價也不會放。

後來跟律師講起這件事,他也說九萬不值,七萬五也是差不多了。他說,其實業主的律師多數會跟業主商量一個合理的賣價,而這個賣價多數都是估價。不過,看這個情況應該就是業主自己一廂情願。

後記,睇完樓之後的幾天,那間樓的標價改成了fixed price £ 90000,看來是太多我這類的人去 "混吉" ,所以到業主要改價了!不過,直至到寫這篇文的一天,大概是半年的時間,那間樓還在放售中呢!


2013年2月15日星期五

英國買樓記(十一)公屋與私樓


回覆網友 - K

Dear RKWC,

Thanks for your prompt response and so detail! You are so smart in property investment and I can't believe you are 90s. :p

My original plan is as you said, buy a 2-3 bedrooms apartment near University, I can live there and manage the apartment. Hopefully another two can rent that out but not sure how the property market in UK at this moment.  "自住樓其實也不一定是自己自住。...其實是為了可以多間房可以用來當睡房。三間房,一間自住,兩間租出去"
At this moment, I can manage my parent 0.5 million (that's included all my school fee and living expenses) and would like to follow your step. 

Not sure can I mortgage without an income prove. I have asked HSBC in HK but they just said HK/UK entity are individual entities. That's why I would like to seek for your information how I can make my dream come true :)

My target is using the rent to cover my school fee without adding my family burden.

Thanks so much for your quick response. Surely you can share my story but not my true name, ok? :p

Thanks,
K

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K:

多謝你的讚賞,其實我都只不過是多參考網上高手的經驗,再套用部份在英國的買樓投資上。

你說到目前可以利用的資金有大約 $500,000,即 ~ £ 39,000,但這個數包含了學費及生活費,所以應該做好預算:先將這兩個數扣去,得出一個真正可以用來買樓的數。假設在扣除兩條數及雜費後有 ~ £ 30,000。三萬鎊應該是不能夠 Full-pay 一層樓。那就是說要向銀行求助了,亦即是做按揭。

按揭的話,三萬鎊做七成按的話,就可以買到一層十萬鎊的樓。有本金,問題現在只是在於我們作為留學生的怎樣可以有足夠的收入去申請呢?

我的經驗是在上年暑假前兩個月找份工,在暑假四個月期間不停工作,將那四個月的人工維持在 ~£1,200。由於當時銀行只要三個月的月入證明,及六個月的工作紀錄,於是銀行就將這份收入當成是年薪 £14,400 (1,200*12)來計入我的收入,(由於不足兩年,所以樓A的租金收入未能夠當成收入)就這樣我就成功申請按揭買入樓B了。

你或許可以參考一下我這個方法,不過要先問清銀行的按揭申請條件,因為每間銀行都有不同,有些或要六個月的收入證明,那我這個方法就當然是不行了!還有其他的要求例如:在英國居住的時間、信貸紀錄等等。

祝 生活愉快

RKWC
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RKWC,

真的是太感謝您的無私分享, 請問您可否推介我你搜房的WEBSITE 呢?

請問您買的樓是which type 呢? 一百萬Budget係唔係只可以買council housing?
If so, council housing/ ex-local authority house, 係咪即係香港既公屋/居屋?
請問樓主意見呢!!!

Thanks thanks,
K

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K:

搜房的話除了 Zoopla外,Rightmove都是一個不錯的網站。除了睇網站做功課外,到你來到英國的時候也可以去找經紀睇盤,告訴他們你想要甚麼類型的樓,他們有的話就通知你。

不知你是打算在哪裡讀書跟買樓呢?如果在倫敦的話,十萬鎊的預算應該比較少,選倫敦以外的話則不難買到樓。Council housing沒錯,即是香港的公屋,而其實Ex-local authority 也是。Ex - local原本是公屋,之後由政府手中流入到私人市場。十萬也不一定只可以買公屋,私人樓的選擇一樣有很多,只是通常以同樣的價錢比較,公屋面積會較大而已。順帶一提,我兩層樓都是前公屋。

公屋的優點是以同一個價錢,公屋的面積會比私樓的大。以樓A為例,同一個價錢,買同區的私樓有可能只有五百尺,但樓A就有七百尺!第二個好處是間隔通常會較實用,四四方方,間房都很方便。我見過一些私樓間隔奇奇怪怪,一間房可以很大,第二間則細到只可以放下一張單人床。

最大的壞處就是公屋所在地區普遍都較給人不太好的印象,治安亦有可能較差。這不是說公屋區生人勿近,只是說如果想投資公屋區就一定要很熟悉該地區。如果是一棟公寓的話,有些單位有可能還是公屋,裡面住了甚麼人無從稽考,這些都是可預見的風險。唯有在看樓的時候,多多留意左鄰右里。

投資世界還有一條真理——世上所有的公屋,升值能力都較私樓差。

我覺得K你目前未必需要集中精力在找樓上,因為現在搵到的樓到你九月來到英國的時侯可能已經被其他人購了。反而先做好功課,如熟悉你入住的城市及地區、地區樓價等等會更好。儘量計算好自己在不同情況下的現金流,等到了英國時跟銀行多溝通,清楚了申請按揭的條件及借貸能力後,到那時才正式找樓也不遲。

RKWC

【以上文章同時發表於HongKongCard.com

2013年2月8日星期五

Shelly - 買學生宿舍


Hi rkwc,
According to your comments

(94) 英國買樓記(三) 學生宿舍租客篇     

學生宿舍較難脫手 Is it sure ? Because I' m buying en-suite student accommodation in Chester 10 walks to down town which in the amount of £50,000 about 13.65m size it is refurbishment 4 storey property without lift, 250 years leasehold, Ground Rent at £225 per annum. The developer guarantees first 5 years rental 8.5% net yield of the purchase price from Oct 2013. Please advise if it is worth pricing.

I look forward to hearing from you soon, thanks.

 

Kind Regards,
Shelly


跟很多想投資英國樓市的網友一樣,Shelly想買間學生宿舍來收租。按牌面看投資學生宿舍確實十分不錯,首五年有8.5%!!!!的發展商的保證回報,而且針對學生市場應該不怕沒有人租。

不過仔細想想卻好像有些問題。

價值上的問題:

先從價格比較方面入手,始終投資最怕是買貴貨。

間宿舍面積是13。65M2,£ 50000。將50000/13。65=3663£/m2。以這個價錢對比一下同區附近其他樓的價錢,這樣做是先知道樓價上的差距,差距太大,宿舍太貴的話,根本已經不值得再去想其他因素

間房可否用來向銀行借錢呢?借到錢的樓會值錢很多,反之亦然,值唔到錢的樓不值錢。有幾不值錢呢?最近買的樓2就是借不到錢的樓了,或者可以作為一個參考。同類兩房單位借到錢的,可以賣到十萬十一萬,但樓2只是買七萬。相差差不多有三分之一,所以說如果間宿舍借不到錢的話,也應在價格上面打折扣。

租的問題:
假若說價格差距不大的話,就再看看同地區一房樓的租金。如果一房一廳樓租金跟你目前的相差不遠,那其實也是不抵買!

想想以用家角度來看,為何要租你的呢?

租學生宿舍只有一間房加一個厠;租樓有一間房,一個厠所,一個廳,一個廚房,最重要全部都是私人,不用跟其他人分享。租金假若差不多為何不租間屋呢?至少廚房及廳都不用跟其他人共用了。用家當然是租間屋,而不租宿舍。

我自己的經驗是外來學生除了第一年或者要其住學生宿舍外,其實很多之後都會出外租屋住,我的很多朋友就是這樣。所以千萬不要以為學生的需求只限於學生宿舍。張leaflet所講大學只提供到六成半宿位,有可能是其他三成半已經是私人市場提供,根本沒有這麼大的供求失衡。Leaflet的資料信一半好了!發展商的說話也是信一半好了!

脫手的問題

學生宿舍脫手的問題,一定要問發展商如何賣,因為學生宿舍始終有少許不同,問清楚會較好。
賣的話,又有甚麼人會買二手宿舍呢?想來想去未來的買家就只有投資者一類。找另一個投資者來買,是否容易呢?我想如果真的這麼容易,發展商又未必要來香港賣。也就是說想脫手應該會很難,除非發展商肯回購。

到最後真的很陰謀論的說,如果發展商能夠提供這麼高的租金回報保證,為何發展商不自己用來收租呢?想想如果發展商以物業作抵押向銀行借錢,以現在的低息環境,利息都未必要八厘半。自己持有物業,向銀行借錢回水,賺息差,幾本上是無本生利。為何要這麼好心跟大家分享這高回報的項目。為何又要山長水又遠來香港賣呢?難道在英國就沒有識貨的投資者?所以還是小心些好。


2013年2月6日星期三

英國買樓記 - 死胡同(上)

做好準備後又開始看樓之旅,不過看了幾層樓都不是太適合。

之後就到一間在樓1附近的樓(黃色),兩間房,七百呎,跟樓1一樣是前公屋,雖然不是我想要的地區(紅色)。不過本著看看無況的心態就去看看了。當時價錢也算是很吸引,開價81000以上,估價85000。估租600-700,回報都有8厘4以上。更重要的是這間屋是業主自己負責睇樓的部份,有興趣的買家是直接聯絡業主安排睇樓。自從樓1之後,我對這類可以同業主有機會親身接觸的樓特別有好感,因為可以直接同業主講價錢,省略了雙方經過各自律師漫長的討價還價過程。

想買的地區(紅色)
睇樓的區域(黃色)
大學(粉紅色)
九反之地(藍色)
行政分區(灰色)




網上看這層樓好像也不錯,在一個胡同般的小區(下圖黃色格)內,自成一角。這種自成一角的小區格局在很多有錢人住的地方都很常見,好像不錯,靜中帶旺,都頗近大學。

不過公屋小區又怎可跟有錢人的小區比,親身去看根上上是另一個故事。

地圖上有一條路是通往層樓的(下圖紅色線)在GOOGLE看會以為是車路,不過原來其實只是一條行人小徑!即是說整個小區其實真正的大路出口只有一個,可以想像到小區不時是鬼影都不見隻 (有誰會無事入來這種小區呢?)。

當我一由這無人小徑步入這個"死胡同"的時候就已經感受到氣氛的轉變,我說不出是甚麼的感覺,是一種一進去你身體就自然打醒十二分精神的感覺。或多或少也是知道自己是中國人,在這些地區多少也較其他人危險。

在這裡我特別想講,在英國作為中國人有些歧視總難免,特別是在較窮地區,有些"飛仔"見到中國人時會撩一兩句,不理他們便是了。不要以為外國就真的是天下太平,自由又公平。

或許是親身感受過歧視,所以我對現在那些整日對中國人,蝗蟲前,蝗蟲後的人特別反感。中國人就是中國人,香港人也是中國人!這是不變的事實,改也改不了。憑這上帝賜予最適中的膚色,人家一看就知你是中國人了,香港不香港已經是後話了。如果自己都歧視自己人,根本就不值得其他的人尊重。我就不會做鴕鳥,是中國人就大大方方認了,又不是說認了做中國人就等於你不是香港人。

回到正題,公屋地區,有些人失業在家我一點也不出奇,一入眼就是幾個"悠手好閒"青年。不過當我站在小區,再看了週邊兩眼(看樓看看附近也很正常吧?),竟然就有個中年男人走過來了,這位叔叔可不是保安,看來只是一個失業中佬。他問我來做甚麼,我第一個感覺就是,不是吧!我自問雖然沒有林峰般帥氣,但總也不像會做非法勾當的人,也不像個"飛仔",你想點?我說我是來睇樓的,指了指我要看的那一間,他就"放行"了,不過就明顯感到他依然在我的背後看著我,直到我去到層樓。到現在我也不知這是好還是不好呢,他是怕我被那幾個青年"打擾"嗎?他是那些熱心地區保長嗎?

入到屋,第一感覺都都不錯,間隔正正方方。這位業主是位年介四十的女仕,據她所說,在這間屋住了十幾二十年,打算賣了間屋之後就跟男友兩宿雙棲。這是她人生以來第一次處理有關買賣樓的事,之前一點經驗也沒有。

講網上的簡介說這是個兩房單位,不過原來只是一間雙人房,一間單人房。再一次證明現場睇樓的重要性,我是非常非常建議在英國買樓要睇樓。至於其他的其實都是很正正常常,普普通通。

到談價錢了,其實這是我的習慣,就算不買都談談價錢。治安方面雖然是一個問題,不過我有朋友住在公認的九反之地(上圖藍色),都要 £300一間單人房,想租的方面應該不成問題。買了的話,我自己少來便是,或者直接找人打理。八萬即賣的話,我都可以諗諗。

可是她的答案真的是令我哭笑不得。
 




2013年2月5日星期二

英國買樓記 - 為買入樓2做準備

當得知道要買樓證明,也就是說要買樓2後,我馬上回家做準備了。



先是做好預算可以動用買多間樓的資金。幸好有買第一間的經驗,大概也是知道了除了買樓以外,還會有的其他雜費,因此在預算上也預留了一定的金額以應付這類開支,令到自己更清楚可以動用到的資金。

計算好可動用資金後,我便開始約睇樓了。其實自從有買樓的計劃開始,這一年來我都有每個星期至少一次上網看看有甚麼新樓盤在市場上,這個習慣在買了樓1後也沒有停止。因此當要買樓2及計好預算後,我已經知道大概有甚麼樓盤適合我的預算和要求。當時我主要的目標是一房一廳,廳不連廚房的單位,租金大概是 £ 500~ £ 600左右。

每個星期都看看有甚麼新樓盤,這個做法在其他大城市或者是做不到,因為大城市的放盤太多要全部都看看的話,所需要花的時間太多了。不過在我所住的小城,每星期放盤不多,要看也花不了多少時間。不過也是強烈建議想置業的朋友,上網也好,去地產舖也好,多定時看看樓盤的資料,知道心目中單位大約的價格。這個法則我相信是全世界通用!

只是當時已經近年尾了,市場上的放盤其實不多。我最想要的地區,也就是樓1的那地區,一間放盤也沒有,雖然直至寫文的這一刻還是沒有!不過明顯是感覺到放盤是比買樓1時少。可能是因為年尾家家戶戶都為聖誕節做準備,沒有人願意年尾搬家吧。合適又合價錢的其實也只有幾個。

當時也跟律師說過這個問題,他說這是很正常的現象,因此他也提議我到下年等多一些樓盤的時候才買樓。只是當時他不知道我其實只有兩個月的時間,我實在是等不到下一年,等到下一年的話,我將會失去買樓的機會,而我也不知道這個機會何時才會再來。不過當時我也沒有告訴他我這個困境。因為當時我也還未百分之百肯定銀行會批按揭給我。有可能是到提供了買樓證明後,銀行才發現到我收入發水,而不批按揭。假若發生這種事情,雖然我知道我的律師是不會收我任何費用,而我又可以不買那層樓,又不用負上任何責任。不過我不肯定我的律師是否願意負上這隨時有可能免費為我服務的風險,於是我決定暫時不告訴他我如何把收入發水過了銀行的第一關。

就這樣做好預算,跟律師初步講了我會第二層樓,以及找了幾個適合的樓盤,又是睇樓的時間了!

2013年2月3日星期日

樓2出租

在星期五晚終於同租客簽了租約,代表著樓2告別資金投入及心機最多的階段,開始踏入運作產出現金。樓2的事可以暫時放下,讓她自己飛 ~ 而我則可以儲儲子彈,去為下一個機會做好準備!



今次樓2的租客是來自波蘭的一家人,兩公婆加一對仔女。每個月會交租 £ 700,除保險外,不包其他所有雜費。這次租的過程是一字記之曰:趕,因為他們要在這幾日收搬出之前的單位,也就是說我由他們說租的一刻起,趕把所有要做的事都完成。幸好是趕到了,否則搞到人家在一間未裝修好的屋住,我也是不好意思。

樓2的目前回報為(未扣除洗費):(700X12)/68000=12。35%

目前還在計算樓2的總洗費,買的時候為這層樓預了 £ 5000的預算。不過目前初步估算所有加起上來應該不會起過 £ 4000。主要原因是因為這一家人所需要的東西不多,以及有大部份的傢俱都是二手網上買回來,價格只是同款一手的三分之一左右。希望到到寫 "買樓記" 的時候可以計算好所有的洗費。

不過現在"買樓記"才寫到開始買樓2的階段,看來還要一段時間才會寫到現在。收到不少網友的來信說喜歡看我在英國買樓的經過,實在非常感謝各位的支持!我會繼續盡力去寫,希望將來把"買樓記"的進度跟現實同步。只是小弟我的文筆實在不是太好,寫文速度不是太快,請各位見諒。

現在的下一步就是向銀行查詢在樓2租出之後我借貸能力的轉變了。

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