2014年12月31日星期三

2014年回顧

眨眨眼已經到了 2014年的年尾,大家已經開始期待新一年的來臨。

又是時候回顧這一年做了些甚麼。每次寫回顧都覺得時間過得很快。不知大家有沒有這樣的感覺呢? 好像是一年比一年過很快。今年又比上年過得快了。時間實在過得太快,在開始寫這篇回顧時才發現,很多今年做過的事已經忘記得七七八八。情況就有如搭車看風景,車開得太快,還未來得及記下當前的風景,下一秒的景色已經來到。幸好有這個博客,每個月都記下了做過的一些事。重溫過往的文章,才重新勾起當時的記憶,令我可以回顧這一年做過些甚麼。希望這不是老人痴呆的前期吧!

今年很興幸得到出版社的賞識,令我有出書的機會,讓我有機會嘗嘗成為作家的滋味。也幸運上半年的功課不是太多,可以讓我有時間去寫書。從來沒有想過自己可以有機會去寫書,今次做作家,算是在人生的旅途上,添上一件值得記錄的事吧。體驗過後,才知道在香港做作家確實是賺不了多少錢,也是一項非常辛苦的工作。雖然是本資料性的書籍,但在寫的時候,還是需要一些靈感,去思考如何去鋪排文字。沒有靈感時,只可以用痛苦來形容,呆坐在電腦前幾個小時,可以一個字也打不出來。賺錢的話,香港人已經不是太讀書,市場自然也很小。要靠寫這種資料書來維持生活,每年或許要出幾本才可以。寫書,事前其實沒有想過有太多人會買。一個九十後寫買樓的事情,能有多少信服力呢?!實在沒有想到反應最後也不錯,有人花錢去買我寫的文字。所以實在是非常感激買過這本書的讀者。

回顧投資的事情。

年初,主要是集中精力處理第四間樓的事情。樓四在收樓的時候,其實已經可以出租。不過受到條例的限制,只可以出租給家庭客。試租的期間,發現家庭客的市場是低回報,也完全埋沒了樓四毗鄰大學,可以吸引學生的優勢。以心建家,這是我從新地借來的宗旨,希望在租客付出真金白銀租樓,我也讓他們覺得物有所值,絕不給他們一個馬虎的住處。而樓四在收樓時的狀況,是我不能接受的。為樓四升級至可以符合法例的要求,同時令它更像一個家,這兩個目標令到整整半年的心力都花在樓四上。時間及資源上的花費應該都是目前之最。樓四基本上是到年中的時候,才一切塵埃落定。花上的心機終於都得到回報。市場的反應不錯之餘,租金也比預期要高。

年中,處理好樓四,就回到樓一。決定不跟租客繼續,因為要是改正以往的錯誤,也是為了避開未來的風險。把之前的間隔牆拆掉,由三房重新回到原來的兩房間隔,回到兩年前買入時的樣子。同時也進行了翻新,令到樓一達到符合像一個家的要求。樓一在裝修過後,能夠以比之前更高的租金租出,這實在是喜出望外。

今年沒有新增任何的物業。原因是樓四的裝修,樓一的升級,這些行動都消耗了一些珍貴的資金。今年的儲蓄目標是達不到的。要不是我的執著,或許這些資金的差異,就足夠令我在這一年再進一步,再多一間物業了。我常常問自己,失去買多一層樓的機會,去換來安寢無憂,租客住得舒適,究竟值不值得呢?到目前為止,我的答案依然是,值得!租客住得開心的同時,我賺錢也賺得安心快樂。這是我喜歡的投資方式。

論到股票。原本股票是我投資的重心,但自從開始投資房地產後,股票就變成了次要的投資了。放在股票的時間自然少了很多。今年,主要的動作是把組合集中。把英國置地 (British Land) 賣了,換入蘇格蘭電力 (SSE),國家電網 (National Grid)及HSBC。主要原因為我認為倫敦的商業地產價格實在是太瘋狂。或許未來還會受惠低息的環境,但我實在不認為可以持續這種升勢。加上 British Land 的股息回報也不是太高。所以換入了更高息的兩隻公用股更好。目前英國的股票組合,公用股佔了三分之二,銀行股佔三分之一。香港的股票也主要集中了在內銀的身上。總計來說,今年股票的成績也相當不錯。不論是香港主力的內銀股,還是英國主力的公用股,兩者都有很好的表現,有息又有升。要數做得較差的是,今年抵受不住誘惑,做了幾次的投機性的買賣,結果都是失敗收場,損失了一些原本不應損失的寶貴資金。所以股票還是專注在投資比較投機好。投機雖然興奮,但不賺錢;投資悶,但卻可以賺錢。

總括來說,今年在投資方面成績不錯。對比起價格上的升跌,我更重視的是投資的現金流。對比起價格升跌而來的收益,穩定的現金回報更加穩定,而且可以持續。好像今年的股票樓價升了不少,但我難以確保下一年還有同樣的收益。除非是有一個可以看穿未來的玻璃球,否則根本極少數人能夠準確預測未來的方向。拿今年來說,油價由過百元跌至六七十元,滬港通對港股所帶來的影響,政治的變化,這些一切都沒有人在年頭就知道。這就令到從價格上的升跌而來的收益變得難以觸摸。相反,現金流收益相對容易預測,年初我大概已經知道一整年可以從物業上收到多少的租金,股票股息不變的話,我一年可以收多少股息。這些容易計算的收益,一來令到投資時更加安心,二來也令佈處投資時更加從容。今年,房地產繼續穩定產出現金流,加上了樓四現金流及樓一加租,現金流比起上年增加了不少。股票除了有息又有升,所有的公司今年的派息都有所增加。這一年確實是十分不錯。至於價格上的升幅,只是錦上添花而已。事實上,對於價格升幅,我是有點厭惡。因為價格上升了,變尚收益回報減少。未來要繼續累積高收益的資產就更加困難了。

最後是這一年世界發生了很多的事情,再一次證明人生變幻莫測,今日唔知聽日事。

一年間有三架飛機意外失事,最弔詭的是當中有一架到現在還未找到。

一向和平的香港,因佔中事件而變得動盪。誰會在事前想到香港的主要幹道可以被 "佔領" 兩個多月而警察無力清場。

非洲爆發伊波拉病毒,歐洲美洲都有感染者。

油價可以一年由高位過百美元,跌到只有六七十元。在一年之前相信沒有人會想到。

能夠平安的渡過這一年,這已經是件很值得感恩的事情。

感謝上天這一年來的帶領,無風無浪的又渡過了一年。

感謝屋企人的支持。

感謝這一年來曾經幫助過我的人。

最後,多謝這一年來支持這個博客,在這個博客留下過腳印的一班網友。謝謝你們過往一年的支持,鼓勵,及教導。令我有動力可以又再寫多一年博客。

祝各位有個美好的新一年。


2014年12月29日星期一

地上執到"寶"



數天前看新聞,香港的街上有錢執。原來是解款車在行駛途中,有幾個錢箱 "無端端" 跌在街上,然後有大批途人爭先恐後去執錢。這件事之後甚至上了 BBC 新聞,香港又再一次成為國際新聞。這件事除了成為茶餘飯後的話題外,也引來了不少人對品德,對國民質素的討論,特別是有些人認為這事完全反映了中國人的 "劣根性",認為中國人的國民質素比其他國家差,中國人就是比其他國家的人貪心,愛貪小便宜。總之又是一些 "為何來生不做中國人" 的理論。

事實上,中國人是否真的比外國人,特別是西方,不少人所謂文明國家差呢?西方人是否就路不拾遺呢?

執錢這件事正好令我想起了上年聖誕節,我和一班同事在超級市場做的一場小小人性的試探。話說,我們的部門在聖誕抽獎中,抽到了一包印有英鎊圖案的紙巾。紙巾上印有幾可亂真的二十英鎊圖案,從遠看確實會以為是真的二十英鎊。為了令到這包紙巾不只有紙巾的用途,於是在一個繁忙的星期六下午,我跟幾個同事夾計,讓這包紙巾成為我們人性測試的小道具。我們小心翼翼把紙巾裁剪至和真二十英鎊一樣的大小,然後趁機把這些 "二十鎊" 放在我們都可以看到的,同時又非常明顯的貨架上,幾乎個個人都可以看得見。



原先我們以為不會有太多人去執 "錢"的,畢竟是個繁忙的星期六,超級市場顧客多至水泄不通,要在眾目睽睽下執錢,還有加上借工作為掩飾,我們一班在附近的員工。想執錢的也要衝破一定道德上的心理關口。

可是測試進行了不足一分鐘,我們就知道推想是錯了。實際上是極多人嘗試去執 "錢"。第一張,轉眼就不見了。我們幾個人幾雙眼,也不知道是哪個人把 "錢" 拿走了。第二張,幾乎也是一樣,只是我們今次終於都看到了犯案的手法。有人以極快的速度,把錢放入了他的口袋裡。之後我們又再試了幾次,結果也是差不多。最長的那張,也是不足五分鐘。

總括來說,執"錢"的手法無所不用其極,有些以快取勝,很快的去拿起 "銀紙",放入口袋。有些會先環顧四週,在附近來回幾次,然後看準機會下手。有些會扮看貨,連"錢"帶貨拿走。

只是有一樣東西是共通的,每個執錢的人,執起 "銀錢" 的時候,臉色總是由一臉興奮,瞬間變臉,驚覺自己中計,變成一副百感交雜的樣子。很難以文字去形容那種樣子,想像是一個罪犯搶了銀行,以為袋裡是滿滿的鈔票,打開發現全是白紙。倒是有幾個在發現 "錢" 原來是紙巾時,會把"錢"放回原位,面上帶有幾分尷尬的笑容。

或許這個測試或許不能夠代表全部的外國人,不是所有的外國人都愛這種小便宜,有可能只是那天讓我碰考撞到全部最差的一少眾。但這很明顯展示出,外國也不一定就是很多人想的那樣,一個路不拾遺,民不妄取的理想國度。如果在香港的事發生在外國,結果應該也會是差不多。在美國就更會發生槍擊事件。

其實,從這幾年在英國的生活來看。中國人也好,外國人也好,其實大家都是半斤八兩。這只是其中一個例子。中國人和西方人也愛貪小便宜。我想只不過是大家平常在香港的生活中,大多數只能看到外國美好的一面。正如電影中即使是壞人也是型男靚女,很少看到醜陋的一面,所以才常常對外國有美麗的誤解。事實上,其他港人對國人嗤之以鼻的行為,例如當街疴屎疴尿,在英國也常常見到。其實外國人和我們中國人真的差不多,實在不必妄自菲薄,以為中國人就差很多。

2014年12月24日星期三

聖誔快樂



又到聖誕~~
又到聖誕~~
下個聖誕有沒今年咁歎,Santa Claus is coming to town ~~

又到聖誕節,祝各位聖誕快樂。

常常有人問在聖誕節在英國和香港有甚麼不同。

首先是英國人對聖誕節份外著緊。關於聖誕的話題,由十月中已經開始有,買甚麼禮物,準備吃甚麼等等。到十二月幾乎所有人的話題都離不開聖誕,電台,電視,一切的媒體每憑播歌都是聖誕歌。幾本上生活已經被聖誕節的濃厚氣氛完全覆蓋。

最大的分別在於聖誕節正日,在香港這日是相常熱鬧的日子,街上特別多人,個個都會出街看燈飾,食大餐。但在英國,聖誕正日反而是全年街上最靜的日子。人人都會留在家中,和親友共聚,交換禮物享用聖誕大餐。所有的商店都不開門,連年中無休,二十四小時開門的麥記,超級市場都會休息一天。試想在香港便利店都會休息是多麼的不可思意。街上水靜鵝飛,鬼影都不見多隻,即使在平常最繁忙的大街躺下,也不怕俾車倒,因為街上根本沒有車。所以來英國的話,千萬不要抱著趁熱鬧的心情,選擇聖誕節正日來,因為這一定會令你們大失所望,餐廳很多也不開門。聖誕節前後來,倒是可以體驗一下英國人瘋狂的聖誕氣氛。

聖誕節最好還是和家人一起食大餐渡過~

再一次跟大家說聲聖誕快樂。

希望大家有個愉快的聖誕節。





2014年12月16日星期二

一買一賣

最近聽到一個挺有趣的投資概念。

投資者是理性的。他們不會在價值大於價格時放售資產,他會繼續持有資產,因為他知道市場價格未有反映資產的價值。反之,如果價格大過價值,那他就會賣了資產,把資金投入至其他更有利可途的地方上。另一方面,沒有資產的一批只會在資產價值大於價格時買入,他們可不會在價格高過價值時買入。

簡單來說,投資者賣資產,因為他認為這資產已經無利可圖,不如套現換入其他資產;另一方面,投資者買資產,因為他看好這資產未來的利潤。

問題來了,市場上的每個交易一定有買家賣家。如果套用以上所說的,那豈不是自相矛盾,因為一方(買家)認為資產未來可以為他賺取利潤,但另一方面(賣家)卻認為資產已經無利可圖。這樣究竟是誰對誰錯呢?問題一定是出在看待資產的價值上。



記得之前看過一個寓言,內容正好解答了這個問題。不過故事的細節不太記得清楚,所以改編了少許。

話說,有一棵蘋果樹要賣。

當樵夫來看的時候,他想著斬了蘋果樹後的柴枝價值。

當果農來看的時候,他想著蘋果樹的未來果實的價值。

當木匹來看的時候,他想著將蘋果樹做成木材的價值。

結果三個人給了三個不同的報價。

不同的資訊,不同的背景,令到這三個人給了不同的報價。三個人已經有三種不同的價值觀,現實市場上投資者又豈只有三個人。現實中上千萬的投資者,他們每個人自己的學識,接受的資訊都不一樣,可想言之可以衍生有多少種不同的看法。

當我們認為無利可圖的資產,在別人看中有可能還是十分值得買入,不然他們也不會願意買入我們手中的資產。所以在放售的時候,或許應該三思三思,為何對方願意以接受,你認為無利可圖的資產;同樣地,在買入的時候,也考慮一下為何對方要放售資產。



2014年12月14日星期日

如何投資

終於都考完試,又可以更新這個博客了。這次停寫了兩個星期,打破了之前一直保持每個星期更新一次的習慣。希望往後重新保持這個習慣。網友這些日子來的信件,我也會在不日內陸續回覆。要大家久候實在不好意思。

最近有朋友問我如何開始投資。

我認為投資之初,應該先不要急於投資。最好是先重新認識資產。股票,房地產,債券等等。了解它們的優劣,知道它們賺錢的原理。

股票,樓,這些我們常在耳邊聽到,但坊間對這些資產一直都有很多各式各樣的誤解。以房地產為例,常有幾十年人工才買到一層樓的說法,完全忽略了房地產最重要的槓桿優勢。又例如買股票一定是炒炒賣賣,但卻不知道買股票又可以是長期的收息投資。再如債券,不少人都以為持有債券一定要持有至到期日,事實上債券是可以隨時在市場上交易套現。在投資之前,先把這些誤解消除,我認為是很重要。

其次是習慣跟數字打交道。不是說要學習很深奧的數學,但基本的會計知識應該都要略懂一點。基本上投資所有的資產都會涉及到這個範疇,所以學懂會計知識,知道數字背後的意思很重要。

我想這兩樣是開始投資前最重要的東西。之後便是涉獵更多投資知識,進一步了解投資。在網上關於這方面的知識有很多,網上亦有很多高手無私的分享,所以很值得去參考參考。我覺得,投資有些少像武術一樣,有各門各派,各式武功。你可以選擇投資股票,投資地產,投資債券。可以是投機型,可以是長線型。重要的是找到樣適合自己,以及適合自己的情況。

不過還是要小心,有些武功很似威力無窮,投資的方法可以在短期內可以賺到很多的錢。但不一定適合每一個人。正如葵花寶典,也不是每個人可以修練得到。又回到第一項投資重要的事,投資前最好還是了解清楚。

另外,行動也是很重要。理論終究是理論,跟實踐始終有一段距離。不要怕跌倒,不要怕輸蝕,這些都是很正常的。正如我們都是從不斷跌倒中學會如何走路。

共勉之。
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