眾裡尋REITS（一）剔除篇

　　接上回，買ｒｅｉｔｓ是為了擁有穩定的現金流，而於市場上每隻ｒｅｉｔｓ都因持有的物業略及背景略有不同，而影響到他們的穩定性。本文的目的是要篩選哪隻ｒｅｉｔｓ值得投資。


　　目前香港市面上可以買的ｒｅｉｔｓ有８隻，分別有越秀（４０５），陽光（４３５），置富（７７８），泓富（８０８），領匯（８２３），富豪（１８８１），冠君（２７７８）和匯賢（８７００１）。


　　先剔出因個人喜好而不會買的ｒｅｉｔｓ：


　　雖然香港的訪港人數不斷創新高，但做酒店始終不同單純做包租公。酒店業有淡季旺季，租金收入始終都不夠穩定。最重要是我還記得沙士時候酒店業的情況，自那時候起我對酒店業份外有戒心。因此我會剔出富豪，不會列作考慮之選。


　　第二個會剔出的是匯賢，不是說因匯賢以人民幣計價所以將它剔出，好的ｒｅｉｔｓ就算要我去換人仔先去買，我都會儘量想方法去買。不過誠哥新的東西，還是小心些好！


　　第三個，陽光。這次不是說它的資產有問題，只是陽光的大股東－恒基這幾年來又免收利息又租金保證又減收股息。先不討論這些措施有何成效，我買ｒｅｉｔｓ不求它大升，只求平平穩穩，定時派息。最好一年內只有兩件事要發佈－中期業績和全年業績，多一事，還不如少一事。畢竟作為小投資者如我，哪有可能逐一理解清楚這些措施對隻ｒｅｉｔｓ的影響呢？。雖說很多陽光上市時的措施已經結束，但一次不忠百次不用，誰保證它不會突然於某日出招呢？


　　剔出了這三隻ｒｅｉｔｓ後，剩下來的下回再分析。

為何買REITS

　　Ｒｅｉｔｓ即是房地產信託，簡單來講就是持有一大堆樓來收租，扣除所有開支後所得盈利的９０％就用來派。那為何要買ｒｅｉｔｓ呢？答案其實很簡單－派息夠穩定。由於ｒｅｉｔｓ一定要派９０％，而且租金收入通常都較穩定，所以派息在理論上應該會又準時又穩定。而最重要是收租佬這個行業是千古不變，ｒｅｉｔｓ根本就不需怕行業轉變而影響到股息收入，某程度上買ｒｅｉｔｓ就有如買部印鈔機番屋企！ｒｅｉｔｓ對我這些不太著重股價升幅，最著緊股息收入的投資者來說，是一個一定會買的版塊。

　　不過我發現好的ｒｅｉｔｓ不一定要高息，高息的也不一定就是好ｒｅｉｔｓ。因為市場對ｒｅｉｔｓ的估值某程度上同其他公司一樣，有增長又有信心的會有溢價，反之亦然。情況就有如領匯，雖然只有４厘左右的股息收益，但由於未來可以籍翻新商場以提升收益，以及有官府背景，而享有比其他ｒｅｉｔｓ享有溢價。


　　買車都會有國產，日產....... 我暫時就未聽過有香港人買國產車，買車要買好，買ｒｅｉｔｓ亦要買好。雖說ｒｅｉｔｓ有如印鈔機，但每部印鈔機的零件都不同，有些耐用不易壞，有些有會有到期日，所以買之前都要研究一下！目前香港市面上可以買的ｒｅｉｔｓ有８隻，分別有越秀（４０５），陽光（４３５），置富（７７８），泓富（８０８），領匯（８２３），富豪（１８８１），冠軍（２７７８）和匯賢（８７００１）。下回先再分析一下這些"印鈔機"。

阿里巴巴做了大盜？

最近又有一單買科技股會好悽慘的案例了。話說近日阿里巴巴將以＄１３。５被私有化，比停牌前溢價４５％，如果停牌前買就發達了！只是對比一下阿里巴巴２００７年的招股價＄１３。５，股東假若由０７年招股持有到現在股價上跟本無賺過，股息上亦只是賺了＄０。４２，算是打過和，最大的損失都是這些年的通漲。若果於高位買入的就慘了，今次私有化意味著連放床下底望奇蹟出現的機會都沒有了！

　　或許我話買科技股好悽慘是有些偏見，因為其他版塊都有可能出現同樣的情況，高價上市，低位私有，股東無仇報。事實上，有眼光的於招股時買入阿里巴巴＄４０；海嘯時＄５入高位＄２０放；上年底位買今時今日賣，一樣可以大賺特賺，但問題是有幾多人有這麼好的眼光呢？

　　我認為買科技股之所以容易蝕錢是因為科技股一上市就很容易被市場給予過高的溢價，好的氣氛加上好的概念，阿里巴巴當年就是以過百倍的ｐｅ上市。買一間過百倍ｐｅ的公司代表甚麼呢？一個字講完：賭！賭未來的增長，還要用很高的增長去支持高估值，如果增長太低就會好似阿里巴巴一樣不停潛水，一間過百倍ｐｅ的公司如果沒有增長要過百年先可回本！有誰會買呢？有誰可以等到間公司回本呢？

　　當然市場都不是傻的，間公司當然會有增長先會有高ｐｅ。讓我這數學白痴計計數，如果一間１００倍ｐｅ的公司每年增長只有２０％，那要賺幾耐先可以賺番個本呢？答案是十八年。或許你會問２０％會唔會太少，但我可以同你講五年來阿里巴巴的股東溢利平均增長率只有１７。１％，亦即回本期會多過二十年！在這二十年中你還要祈求世界沒有大風大浪，客戶非常忠心用足二十年，還要不斷有新客，於日新月異的科技世界可能嗎？仲有當市場發現間公司的增長比預期慢就自然會降低間公司的估值，股價就自然...... 阿里巴巴就是最好的例子。

　　為何市場會給予科技股高估值呢？兩個字講完：幻想！幻想個個人都有，仲一定是美好的幻想，我想沒有人的幻想差的，就好似沒人的幻想做乞丐，洪七公或者就有人想做。

以下是一個頗受歡迎的財經ＢＬＯＧ講述為何要買阿里巴巴的最主要原因：

"如果阿里巴巴未來數年能夠保持平均每年５０％的盈利增長，阿里巴巴又會是另一隻十倍股。"

無錯，如果保持到５０％的增長阿里巴巴有可能好似騰訊一樣一飛沖天去，但麻煩醒醒！正如之前所講，現實是平均增長率只得１７。１％。有績睇時還是幻想的時侯嗎？不，既然數字都說了實話還有甚麼可以幻想呢，股價就自然會由狂想價回歸正常了！

　　雖然五年前借了人錢，話之後會有很好的回報，結果五年後還番錢，但就沒有之前所謂的回報。表面上最多都是講大話，但識少少金融資識如我都知道當中有機會成本，今次阿里巴巴所偷的就是股東五年來的機會成本。不過平心而論，相對某些公司一上司潛水，永世都不可番身，阿里巴巴今次都算盜亦有盜了，至少都肯以上市價退場！

下一個目標

　　說是一個目標或許有誤，實際的情況是有兩個潛在目標，但只有一注的資金。雖然筆資金要等到四月澳門那筆大學生學習用品津貼，價值＄１９４０和六月中銀的派息大約＄７５０先至足夠去買起目標，但買股票的事都是儘早準備好，省得到時有錢身痕買了其他無謂的東西就不好了！講番目標，目前的兩個目標分別為大快活（５２）和越秀ｒｅｉｔｓ（４０５）。

　　先講大快活，看中大快活的原因其實有幾個：股息高，牌子老，味道好，千萬不要以為我在賣八X甜醋的廣吿，我是說真的。股息（不計特別股息）方面，大快活自從２００４開始派息後每年平均都有２２％的增長，除了２００８年有倒退外，其他年份都有至少１０％的增長，相當不錯。

大快活股息	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
中期	0.088	0.1	0.16	0.19	0.1	0.18	0.2	0.22
末期	0.092	0.18	0.24	0.29	0.28	0.28	0.32
	0.18	0.28	0.4	0.48	0.38	0.46	0.52
		56%	43%	20%	-21%	21%	13%		22%

現在＄１１。５（不計特別股息），４。５厘，不高不低。


　　 牌子老，廿多年的歷史，大快活這品牌已經是廣為香港人認識，這或多或少會為品牌進軍內地市場帶來多少優勢。講起進軍內地，大快活的步伐明顯比大家樂慢得多，按管理層所講要到２０１３／１４先開夠四十間，大家樂目前就已經有過百間。不過入內地市場其實都不容易，不記得在哪裡看過一遍由一位於進軍內地的餐廳老闆寫文章，內容大約是香港飲食業要進入內地市場其實不容易，因為內地人的口味同港人不同，要進軍就要改變餐單迎合內地人的口味，道理就同麥記會為每個地方的餐單進行微調一樣。既然管理層加快了進軍內地的腳步，相信亦表示大快活已經找到自己於內地的定位了。

　　味道好，味道方面見仁見智，所以這裡所講的不是大快活出品的味道，而是講大快活是否適合我的口味。總括來說，大快活都值得投資，以１１倍的市盈率及４。５厘的股息，又有穩定的業務加上有內地概念。我認為大快活絕對是穩打穩紮之選，進的話，財"息"兼收；退的話都可以放於床底慢慢收息，非常適合我的投資方向。事實上對我來說最重要的一點就是大快活入場費少，對比大家樂要幾萬大洋的入場費，５００股大快活＄１１。５，加上手續費都＄６０００有找，資本需求正好適合我的情況。

　　正如我頭一段及上段所講，我是沒有太多子彈，資金都是東揍揍，西揍揍地找回來，最多都只是買到一手大快活。只要不超過＄１２我都還可以"食"到大快活。由我相中大快活時大快活只賣＄１０，到現在＄１１。５我真怕到六月時已經"食"不到大快活了。所以就有了Ｂ計劃，亦即 越秀ｒｅｉｔｓ ，萬一到六月時大快活高過＄１２時，我就會轉入４０５。為何要買越秀？下回先再講。