加按等於加大風險?

今日終於都收到加按樓１的錢，又多了一點的子彈。雖然只是得十幾萬，不過 "有" 總好過 "冇"。買樓不同買股，買股無錢的話，可以買少一點，但總可以買到一些；買樓無錢的話，往往就是買到同買不到的分別，所以多一點子彈還是好的。

加按層樓，向銀行借更多的錢，很多人都會視之為洪水猛獸，認為這樣要繼續做銀行的奴隸，同時亦會增加風險，所以都很抗拒這樣去做。他們亦反對，向銀行借貸。不過我的看法就不太一樣。我認為加按層樓是更好地去利用資本，讓手上的資本更靈活地去運作，同時某程度上是降低了風險。

假設一開始，資本是 25萬。層樓值 100 萬。租金每年10萬。七成半按，即按揭是 75 萬。利息是 5%。

以資產負債表來看：
資產  100
負債    75
           25
資本    25

以損益表來看：
租金   10  
利息   3.75
賺       6.25

過了兩年，層樓升到 150 萬。租金不變。資本會變成 75萬。（為了簡化運算，按揭還本部份不作計算，反正頭兩年還的本金少之又少）

以資產負債表來看：
資產   150
負債     75
            75
資本     75

以損益表來看：
租金    10  
利息      3.75
賺          6.25

如果把層樓再按七成半，息率不變。增加了資金 37.5 萬，同時增加了負債 37.5萬。利息增加至 5.625 萬。

以資產負債表來看：
資產   150
            37.5
          187.5
負債   112.5
            75
資本     75

以損益表來看：
租金  10    
利息    5.625
賺        4.375

你會發現，加按了之後，對資產負債表的資本其實是沒有影響，一樣是 75 萬。因為負債增加的同時，資金亦都增加了。很多人對加按的誤解，認為債務增加，就是增加風險。但卻忽略了資金的增加，會與債務上的增加互相抵消。

可以看到加按唯一影響到的是損益表。因為利息支出增加，賺的錢變少了。

或者你會話，既然對資產負債表無影響，但又賺少了錢，那為何要這麼多餘去加按，

我認為這才是最重要的問題，投資者的取向在這裡最為重要。

在我來看，現金及現金流是風險管理中重要一環。現金流是護城河，現金有如軍隊。現金的作用如軍隊是用來防止現金流一旦乾涸，或者突然間的大額支出，去防衛整個投資堡壘崩潰的最後防線。加按是在兩者中取得平衡，是要更廣闊的護城河，還是要更充裕的軍隊。在這個問題上，我偏向的是軍隊。可以想像一下，如果間屋因故不能租出的話，不論是未加按前的 3.75 或者是加按後的 5.625 都會令到現金流變成負。在沒有足夠的現金保護情況下，終有一日難免要賣出投資。但在加按後，我至少有六年的時間 （37.5 / 5.625) 可以捱過這段時期。這亦是為何在上文說，加按某程度可以減低風險。我寧願犠牲一部份的現金流，也要增加資金。

更何況軍隊除了可以用來防守，還可以用來開疆闢土呢！至於如何運用軍隊那就是另一個問題，我認為不應該跟在選擇護城河和軍隊的問題上混為一談。

再來看看如果加按後，樓價跌返至 100萬的情況。資產負債部份變大了，但資本同無升的時候一樣。如果把加按的部份還給銀行，其實就同樓價升之前一模一樣。加按賺的是幾年間擁有資金所帶來的機會成本。不借就賺不到這筆機會成本了。

以資產負債表來看：
資產  100
負債    75
           25
資本    25

以損益表來看：
租金   10  
利息   3.75
賺       6.25