2015年5月7日星期四

槓桿太大,風險太大

前幾日有人問我關於投資的事情,傾談中他問到:

你買樓的槓桿都做到幾大,怕唔怕太大風險?!

我常常主張買樓可以借錢就盡量去借,善用現在低息的環境,加大資產的回報。或者因此而令大家以為我的借貸比率很高。這位朋友也不是第一個憂慮我槓桿做得太大的人。身邊很多的人都提出過差不多的疑問。

之不過我的槓桿很大嗎?

計一計數,現在的資本負債比率只是五成九。即是說,目前每持有一百元的資產,四十一元是資本,五十九元是借回來的債務。

五成九很高嗎?我認為要視乎你怎樣看,以及和甚麼作對比。

如果是屬於保守類的投資者,那這是一個頗高的水平。拿領匯的 15% 負債比率比,絕得是高得有問題。

如果是屬於進取類的投資者,這個水平絕對是偏低。拿內房來比,五成九算不上甚麼。

再講,現在不少人上車買樓都是夾硬用九成按揭上車。他們一買樓就是九成負債,我的五成九算得上甚麼。

在我來看,這個五成九這個負債率中規中矩,可以接受。相對起槓桿,我更重視的是風險上的管理。可否好好管理這五成九負債所帶來的風險,才是值得關注的事情。

我認為負債率本身是不可怕的。

如果可以借取一億的負債,而這筆負債是完全不用利息。你還會擔心因為借了這一億而帶來的超高負債率嗎?

講番債務風險,再計一計數。每年的還款占資產值 2.8%,即是每一百元的資產,每年要還兩元八毫。但另一方面,資產回報率有 10%,每百資產,每年就有十元的收入。即是說,中間有差不多七元來做護城河。所以說,我實在不覺得風險有多大。

再說,以九成按上車做例子。

究竟是五成九的負債,四間屋的租金收入,再加多我一個的人工,所受的風險較高。

還是九成按上車,單純靠工作收入,所面對的風險較高呢?

我就常常覺得九成按上車是挺大風險的事情,比我借錢買樓收租要冒更大的風險,只是現在的社會都習以為常,認為是件正常不過的事情。甚至認為我這樣買樓收租比九成按上車更危險。

延伸閱讀,之前對面對風險的審視:反思風險

35 則留言:

  1. 買樓收租, 現金流是個很重要的保護網, 如果Rkwc 兄已經有半年/ 一年甚至更高的現金流作後盾, 個人認為, 其實是安全的, 無乜好驚.

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    1. 對,我參考過很多人的經驗,有一年左右的現金準備及現金流已經是相當安全。

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  2. 昨天同我大仔傾過, 叫佢賣去一間英國樓收返錢, 但佢說, 扣完稅後就無乜凈啦, 所以一動不如一靜, 已有心裡放棄一齊 !
    樓是帶唔走的, 所以選 location 好重要 !

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    1. location, location, location 始終都是投資地產的王道。

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    2. 我投資一定睇長遠的變化, 如果有日就來連英國本土人都離開英國去其他亞洲或南美國家搵食, 唔知你會否死守英國 ?

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    3. 唔明 Lisa 姐會有這樣的想法呢? 如果你睇返數據,英國每年依然有大量的移民遷入。而且作為英語的發源地,及有完善的法治,英國始終有優勢。我實在看不出有甚麼理由會令英國一時三刻變得不再吸引。

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    4. http://investtalk-lisa.blogspot.hk/2015/05/military-site-deagelcom-predicts.html
      你讀歷史都讀過民族大搬遷, 將來會否發生都有可能的, 所以須預防 !
      我就在深圳有樓, 三個仔女一人可以最少分有一間, 所以如果真要離開英國, 佢地都還有資產 !

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    5. 看完你提供的資料,我覺得這種極端的憂慮是完全多餘,而且還有點痴人說夢。甚至本身也不合邏輯。如果真的有這種移民潮發生,那移民去了哪裡呢? 南美? 非洲? 東南亞? 問題是,當歐美的經濟體系出現如此嚴重的崩潰時,這些地區可以獨善其身? 生活反而突然間比歐美國家,甚至澳洲新加坡等地好? 可以容納這些多餘的人口。再說,在全球化之下,歐美體係的崩潰,中國也不可能完全不受影響。與其參考這些無稽的說法,我認為美國大蕭條時的狀況更值得參考。那時候美國的人口也不見得出現恐慌性的下跌。


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    6. 唔信唔緊要啦, 因為你在香港還有一位有錢阿女麻 :)

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    7. 信不信與她老人家有關係嗎? 我所質疑的是那個說法的合理性。歐美地區幾億人大搬遷到相對落後地區是合理? 那些地區可以容納額外的人口? 如果本身是不合理,不符合邏輯,即使我是李嘉誠的兒子,也不會改變這種不合理。

      又或者難道說,唔信吸煙危害健康唔緊要啦,因為你老爸是李嘉誠?!

      再說,這種說法不合理,又何以叫人相信,又何以按著這個說法去投資。如果相信一些不合理的說法,再以此去投資,不是很危險嗎?!

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    8. 你都沒睇清楚個網頁講乜野, 就係歐美金融會大崩潰, 而人民暴亂, 會死好多人, 也好多人會自殺, 所以人口會下跌, 而依家都已有好多有錢的美國人已移民南美 !

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    9. 問題是金融大崩潰真的會引致人民暴亂,從而引致人口下跌嗎? 如我之前所說,或者你可以參考番美國大蕭條,期間沒有發生人民暴亂之餘,亦可以看到即使多了人因失敗而自殺,總體人口還是有所上升。金融的崩潰不見得就會直接令人口減少。

      至於你說到的很多美國人已經移民到南美,不知道你是從哪裡得到這資料呢? 或者的確有美國人移民到南美,不過數量也應該不多。我從 Knight Frank 的年度財富報告中得到的數據是,在過往的十年間,美國依然是有錢人遷入的第三大國家,第一位是倫敦及二是新加坡。倒是中國是有錢人遷出最多的國家。

      按照你之前的講法, "如果有日就來連英國本土人都離開英國去其他亞洲或南美國家搵食, 唔知你會否死守英國 ?" 那現在是否最好撤離中國呢? 因為我不知道未來英國有錢人是否會離開英國,但中國有錢人離開中國就是擺在眼前的事實。

      詳見 Knight Frank Wealth Report:

      http://www.knightfrank.com/wealthreport/

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    10. 你記住我今日說的就可以啦, 因為我都知發生乜事你都可以安全返香港生活的 !

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    11. 如果歐美出現如此大的動亂 受到衝擊的可不是只有歐美阿
      多數國家是以歐元與美元作為貨幣儲備
      歐元跟美元沒價值了 那些國家的貨幣也都沒價值了
      那這些國家不會出現動亂?
      想想 每當出現全球金融危機時 貨幣貶值的往往是新興市場
      擔憂會債務危機的也是新興市場 想想是爲什麼吧 野鴿子

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    12. 同我拗是無用的, 自己上網搵資料 !

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    13. 我很同意野鴿子兄的說法,也有相同的質疑。所以才不太同意 Lisa 姐的說法,新興市場/中國/南美等,也不可能在歐美金融危機下獨善其身。

      再新的資料也只能反映過往,而不能告知我們未來是如何。未來只可以從我們過往的經驗和資料來作判斷。同時間,網上的資料質素參差,也要小心過濾及思考其合理性邏輯性,以助我們判斷未來。

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    14. 看到Lisa綱友的「同我大仔傾過, 叫佢賣去一間英國樓收返錢, 但佢說, 扣完稅後就無乜凈啦, 所以一動不如一靜, 已有心裡放棄一齊 !
      樓是帶唔走的, 所以選 location 好重要 !」十分有興趣了解。

      現想向Lisa小姐及Rkwc綱主請教英國及蘇格蘭的買賣樓費用,為何扣完稅後就無乜凈呢?

      謝謝!

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    15. 如果說扣稅,賣樓有錢賺的話要交資本增值稅,普通稅階為18%,高稅階就是28%。不過也只有賺錢的部份才要交稅,不是全部賣樓的錢都要交,蝕錢的就更加不用交稅。照理說,即使是要交 28%,也有七成二賺到的錢剩下來。

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    16. 還有按揭要還呢, 所以扣完按揭又扣稅, 不如由佢繼續收租, 因為依家低息, 租金扣銀行供款還有錢凈 !
      不過如果將來真係變天, 英國變為難生存, 而佢地須回香港生活, 我就會預地方俾佢地住 !

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    17. 移民南美?傻的嗎?
      南美的凶殺案好多,治安好差,我一定唔會去:
      http://homicide.igarape.org.br/

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    18. 我見到好早之前在 http://www.silverdoctors.com/ 內的讀者留言, 已有人住在好似Puorto Rico, 說小鎮內治安良好, 生活好過美國, 當然你要有錢先可以唔曬做野 !

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    19. 多謝Lisa小姐及Rkwc先生的解釋,未知英國和蘇格蘭的買賣樓費用及稅階是否一樣?

      謝謝!

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    20. 英國稅制我都唔清楚, 要我仔女先知, 不過英國政府可以分分鐘改政策, 加大外國人在英國的物業稅, 所以在投資市場, 不可不防, 也是我不會在荷蘭買樓的原因 !

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    21. 俾我就會把租金收入轉去香港或大陸投資 !

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    22. Mike,英國和蘇格蘭的買賣樓費用都是大同小異,除了印花稅的稅階徵收點有所不同要留意一下。

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    23. Lisa,如果說是政策的穩定性,那香港及大陸不是更不穩定嗎? 香港打擊樓市的辣招已經是一個例子,往往出招都是出其不意。不單外國人,連本地人都受到影響。內地就更加不用說了,連金融政策也是連專家都測度不到。相反,英國單單是一項針對空置房屋的空置率都談了幾年。政府的政策多數都經過長時間的討論,變相令投資者有更多的時間去準備。

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    24. 多謝Lisa小姐及Rkwc先生的再次解釋,個人對英國和蘇格蘭物業有興趣,是想將在港的部份物業轉換成英國物業,平衡一下。
      投資項目各有所好,各式其式,各杼己見,互相交流,在這造就了多姿多采的投資世界話題,總之最重要自己心安就好了。

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  3. 千萬唔好受人影響,我以前槓桿仲比你高,因其他原因賣左,而家買唔返,大家繼續努力,搵多幾間。

    Kenny

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    1. 謝謝 Kenny 兄,大家一起努力 :)

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  4. 剛剛看過加拿大買樓來收租的稅費是有物業稅(每年收樓價的0.7%)和收入稅(每年收純收入的25%),另加每月管理費和按揭利息(2.1厘),未計維修費用,用35%首期投放計算過,只有2.x%的回報。請問英國的收租要扣除什麼費用的呢?是否如上?謝謝!小兵上

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