2014年展望

新年快樂!!!!

在此祝各位在2014年裡事事順利，理想達到。

這麼快2013年就過去了。無論上年過得如何，如意的，不如意的，高興的，傷心的，這些全都過去了。最重要的是向前看，展望將來，吸取以往的經驗，在今年做得更好。上年做得好的，固然要記住為何做得好，以及在將來繼續；做得差的，亦可以從中找出做錯的原因，再在下次作出改善。

今年的目標可以用四個字來做概括：居安思危。

經過了之前兩年，每年買兩層樓的大幅度擴張後，我認為今年是時候停一停了，為組合進行休整。一來，今年蘇格蘭將會在九月進行獨立公投。假若不獨立，一切維持原狀，那當然是最好，皆大歡喜。但如果獨立獲得通過，那將會產生一系列的未知數。在獨立之後，移民政策，學生政策，勞工政策，經濟貨幣等等，都會有所改變，而這些都有對住屋及投資需求有重要的影響，所以要趁還有時間及早做好兩手準備。二來，也是為了進一步向前走做好準備，正所謂萬丈高樓從地起，地基一定要打得穩，往後才可以好好的發展。

組合整理優化，在不動用太多資本的大原則下，好好的讓旗下的各層樓升值。當中最要優化的是樓１。在經過兩年來大學生租客的催殘，以及由於兩年前剛開始買樓時趕租出去，而沒有好好裝修，樓１已經有很多小問題，再不理會的話，很容易就變成大問題了。預計當租約在七月時完結的時候，要花一至兩個星期對樓１進行整修，然後再再重新推出市場。

其次為樓１及樓４申請ＨＭＯ（在英國如果層樓租給三個或以上，沒有血緣關係的人，便要申請）。雖然這樣做會增加開支，不過相信可以從之後增加的租金中彌補。長遠來說是除笨有精。另外，ＨＭＯ也可以為層樓增值，未來要賣出的話，會可以吸引更加多潛在的買家，令到層樓更易賣出。

重組架構，開設一間有限公司，把樓２注入這間公司。因為樓２是全資擁有的關係，注入公司完全沒有問題。這樣做有兩個好處。一，可以減輕交稅的壓力，因為當樓４租出後，稅率便要跳級到３０％。如果把樓２收到的租金轉到有限公司，而又不從有限公司裡支糧，把收入全留在公司的話，則個人稅率還是２０％，另交公司稅２１％。二，為買入樓６作準備。假如蘇格蘭風調雨順，獨立不成，我繼續在這裡發展的話，那買入樓５之後，很多銀行便不肯再借錢給我了。因為大多銀行對個人可以持有的物業有限制，有些是三間，有些是五間，總之買到五間後就很難再找銀行借錢。到時候便要開公司來問銀行借錢買樓，但我查過大多數銀行要公司有至少兩年的歷史，所以到時有需要才開的話，要白等兩年。現在早一點開，有需要的時候就可以馬上運用公司來借錢。

積累更加多的資本。在買入樓４之後，緊急準備金（假設開支不變，零收入的情況下，可動用的資金）只夠六個多月的度用。雖然目前現金流的狀況還是很好，即使樓４還未租出，卻又要開始每月還銀行貸款之下，整個房產組合的收入還是比固定支出多出一倍有多，有千五鎊左右。等到樓４租出後，租金收入所帶來的正現金流或者可以達到三千鎊左右。不過正如今年的目標＂居安思危＂，在這個以為安全的情況下，更加要提高警覺，以防萬一。很多前輩都提及這準備金應要夠一至兩年的度用，所以將以此為目標，在今年努力儲錢，增加準備金。這些子彈在機會來時可以用來好好把握機會；危機來的時候可以化險為夷，進可攻，退可守。

股票方面，由於今年主要目標是要儲子彈，所以當中很多的資金都應該會投進股市裡。主要是因為我不太喜歡持有現金，總覺得在這個低息年代裡，與其持有不會生息的現金，不如投入資產讓錢滾下去。

美國的國債利率上升的情況下，再盲目買高息穩定股不再是最好的選擇。當年只有國債只有一兩厘，而股票有五六厘的情況下，買股票當然很吸引。但現在國債有三厘左右，而股票卻只有四五厘，股票吸引力少了很多。想重回以前那種賺息又賺價的日子似乎是很難了。所以今年只會少買一些高息穩定股，不會再像以往以高息股為主力。

相反，債息升，對保險公司有利，因為保險公司可以從投放在債券上的資金裡得到更多的收益。市場如果重覆上年年中對退市的憂慮，而令到大市下跌的話，會趁機多買一些保險股。

好像上年說過，我實在不明白為何市場會因退市而下跌，退市代表經濟開始回到正軌，這理應是個好消息。