反思風險

在一篇文章 （有錢齊齊搵）的留言板中，Hung Lam兄提到：

＂睇過C兄前文，知道近幾年進軍樓市。

C兄步伐好似有d急???
要小心考慮風險，別被美好畫面洗掉風險。
而記得冇錯，你現階段是好像讀書，未有真正投入社會，資金是否穩定??
在逆转時，是否有能力控制。
仲有同人合資，會帶出好多問題，例如對方急用錢想退出，那時如何??
對方賺錢穩定度....等等

以你年齡要投資時間好像有好多，也不用一時三刻太進取。
風險也要考慮清楚

共勉之＂

首先非常感激 Hung Lam 的提醒，提醒要小心在風險上的管理，以及合資的一些問題。在回答 Hung Lam 兄的這個留言，讓我重新一次反思這些問題，發現要回答的東西實在太多，所以還是決定另外出文，以解釋我在這些問題上的見解，以及處理方案。

買樓的風險：

• 天災人禍，如火災，水災及盜竊等。

由於所有的樓都已經買了合適的保險，如果發生了以上的事情都可以獲得保險公司的賠償。在這方面沒有需要擔心的地方，反正這些因素都控制不到，只可以足好適當的防護。當事情發生時，希望把損失減到最低。

• 出租風險。

目前來說，這裡的租賃市場依然熾熱。大學，醫療及石油行業相關的人依然是推動著這高出租率的主要原因。另外，樓價高企亦令更加多的本地人轉向租住市場。目前所選擇的樓都圍繞著大學，有利得到穩定的出租率。

在這裡，我想到一個非常有趣的一點，假設我只有一層樓，而這層樓沒有人租，出租率就是 0% ；有兩層樓，同樣有一層樓沒有人租，出租率則是 50%，有三層樓，一層沒有人租，出租率會是 66%。如此類推，可以看出當組合越來越大時，當其中一間空置時，對組合的影響力會越來越低，也就令組合越來越安全。這亦是其中一個我為何想加大組的原因。當然三層樓全部都租不出亦是有可能發生，不過這對比起只有一層樓而租不出，所發生的機會率要低很多。

當然，出租問題是投資房地產一個最重要的風險之一，因此會時常保持警覺，注意市場的動向。假若當市場出現變化時，可以以調整租金來提高出租率。以目前的環境，要將每層樓的租金減至當前的一半開始對現金流做成壓力。不過相信短期內很難需要減一半租金來保持出租率。

• 利率風險

四層樓中有三層有銀行的抵押按揭貸款，所有都是四十年期，息率為 BOE + 4% ，兩年期定息。以目前的英倫銀行利率 0.5% 計，即 4.5%。付出的利息比起普通的住屋按揭為高，因為所持有的都是投資物業按揭，對這種物業銀行普遍會收取較高的利息。

由於現時幾間物業的回報率都達到 8 ~ 10%，因些存在著  3.5% ~ 5.5% 的息差。只有當英倫銀行的利率在兩年後大幅提高至消除這個息差的水平，否則所有物業將繼續可以賺取息差。不過，在目前的環境來看，雖然有加息的風險，但不太可能在短期內把利率由 0.5% 升至 5.5%。在慢慢的加息週期中，相信還是會有時間可以讓我儲備好足夠的資金來作減輕債務之用。

• 樓價風險

樓價下跌相信是投資房地產最大的風險，風險不在資產，卻在槓桿上。一層樓如果沒有負債，價格跌到零時，只是帳面上有所損失；但當層樓有負債，價格跌到時，不單會資不抵債，而且還要面對銀行來的壓力。（雖然很多高手，甚至跟銀行的職員談過這個問題，他們都說只要定時還款，即使層樓的價格跌過借款額，銀行一般也不會追討當中的差額，不過始終對些還是半信半疑。有朝一日，如果遇到這個情況，定會實跟大家分享當中真假。雖然還是希望這一天不會降臨我的身上。）要是真的下跌的話，其實也只有兩個方法，一是有充足的子彈挨過低潮，二是把房產賣掉，但同樣需要足夠子彈才避免成為負資產。因些面對這個風險，唯一想到的就是儲備充足的子彈。

• 現金流風險

先看目前的現金流：

		每月收入	每月還款
樓1	Tedder	£      800	£      310
樓2	Marischal	£      700	-
樓3	Seaton	£      775	£      330
樓4	King	-	£      500
		£   2,275	£   1,140
每月淨現金流			£   1,135

即使樓４還未租出，現金流還算挺充裕，是每月還款的一倍左右。相信當樓４租出後，現金流可以增加至每月還款的兩倍左右，我以為這是一段相當闊的護城河。這裡甚至可以再次看出我剛才所說的組合越大越安全，雖然樓４沒有租出（即目前出租率只有75%），但現金流依然可以保持正數。要是組合只有樓４一間，現金流則會變成負數！

Hung Lam兄提到我還在求學的階段，現金流會不會有風險。事實上，目前的我與家人居住，加上一毛不拔的性格，支出實在不多。即使沒有從所有投資上得到收入，我在兼職上得到的收入已經足夠生活，甚至還可以儲到可觀的數目。

• 合資風險

合資的問題很多，我也聽過不少，聽得最多的是金錢上的瓜葛，以及合伙人之間溝通出了問題。在今次的合資過程中，除了考慮了 Hung Lam 兄提到的幾點之外，溝通是我相當重視的一個環節。把項目每一個細節，每一個決定，每一個條數目，向合伙人清楚交代，我相信是可以減少到中間可能發生的問題。

對這次合資的看法，正如我在回覆 Walker時所說：

＂我覺得合資這事在投資的路上遲早都會發生，因為未來一定會有投資機會是個人力量不足以取得，必需合眾人之力才可以把握。既然如此，即便是合資有可能有金錢糾紛，也可以儘快取得經驗。得到經驗後，那之後就可以更好地與別人合資。＂

可以肯定往後必定會有些機會是需要和別的人合作，今次是一次很好吸收經驗的機會。從中得到的經驗將會有助以後更好的合作。因此雖知合資問題多，風險多，但既然未來必定會發生，那就應早早學習，為未來做好準備。

總結，反思了這些風險後，當中不少是需要更充足的子彈來降低。因些正如我在（2014年展望）所說，今年將會是居安思危的一年，目標將集中在積累更多的子彈，及在優化目前已經擁有的項目上。告別這幾年急進的步伐，先鞏固現有的，才再去想下一步。

在些再次多謝 Hung Lam 兄的提醒，讓我又有一次反思的機會。

如果還有甚麼我是想溜了，請各位多多指教。