吸煙危害健康（下）

買了ＢＡＴ後的我，其實已經變得沒有那麼討厭抽煙的人，我甚至還會特別留意他們。

在大學，每當下課之際，總會有不少人衝出講堂，急不及待的到外面抽煙。大學的每個角落一到這段時間，就總見到有人吸煙。這些可不是老人家，而是年輕人，一班還有幾十年未來的年輕人。最初總覺得他們二十歲左右就被煙癮控制，未來還有幾十年，幾十年都被這樣東西控制住，這樣好嗎？還有的就是香煙的副作用已經開始在他們的面上出現了，他們的皮膚總是黃黃的，而且比同年紀的年青人有更多的縐紋。

現在我每次見到他們，我第一件想到的事卻是公司的客源問題。近幾十年內社會都努力禁煙，好像是很成功的樣子，常說越來越少人吸煙。任何公司最怕就是沒有顧客，香煙公司都不例外。不過看到這班年輕煙民時，我覺得其實不用太過擔心。以他們的年紀，他們還會為香煙公司貢獻多幾十年呢！

在超級市場，我一直以來都不會去留意貨架上的香煙，也不會留意有幾多人買煙。因為自己既然不吸，而且又討厭他們，為何要特意去留意他們呢！就正如平時無病無痛的話，又怎會入藥房買藥。不過現在我每次進入超級市場時都總會看看那賣香煙的位置，看看有幾多人在買煙，也留意他們買的是甚麼煙。

那些在街上吸煙的路人，現在已經沒有那麼令我討厭了。每次他們在我身邊走過的時候，我反而還會有一些快意，心裡想，這真的太好了，這麼多人吸煙，看來今年收的股息也會繼續保持穩定，說不準還會增加！謝謝你們努力地為香煙公司作出的貢獻，間接就是為我這個小小股東工作。沒有你們的話，也不會有一間這麼好的公司讓我投資，讓我更易達到我的目標。

沒錯，自己身份的轉變，連看的東西都不同了。原先的我，討厭他們，甚至想香煙從這個世界消失的話會是多美好的事。現在的我，作為煙草公司的股東，卻是喜歡看到別人吸煙，努力地貢獻公司，從而為我賺錢。

不過最後都想真心講幾句，雖然這幾句好像在倒自己米。

吸煙真的是百害而無一利，對身體的禍害不在話，對自己的銀包也是，還間接幫人打工了，何必呢！

吸煙危害健康（上）

吸煙，由小到大，我都很不喜歡人吸煙。最初很小的時候，是不喜歡那種味道；當知道了吸煙的禍害後，我是不明白為什麼會有人去天天食毒品般吸煙；再之後是有了些理財觀念後，我就更不明白為何要花這麼多的金錢去買煙了。一包煙的價錢，以最低工資來計，往往是一個小時甚至是幾個小時的工資，真的值得嗎？記得有次看新聞節目時，內容主要說是貧困家庭的狀況，那男主角邊食煙，邊訴說他的苦況。我當時邊看就邊想，假若他停止抽煙，他省下來的金錢，或不足以對他的生活有甚麼大轉變，但至少都夠讓他每餐的餸菜豐富些了。

總而言之，我對香煙一向都沒有甚麼好感，不過直至我買入ＢＡＴＳ之後，我對煙草的態度卻是有一百八十度的轉變！

最初買入ＢＡＴＳ的原因其實很簡單，業務簡單，派息穩定，而且客人對產品有很高的依賴性。在公司的角度來說這確是一間不錯的公司，就正如有時我也會說，如果只是想買間公司收息，又是個不太懂股票市場的話，這是個不錯的投資選擇，因為很多人都認同及知道煙草公司基本上是高純利的生意，而事實也確實如此。只是投資這類公司，很多時都只是一個 "悶"字，就是這個字令不少人退卻。

在此我不是想叫人買ＢＡＴ，以及詳細地去解釋她的帳目。反正在股票投資上我也只是個半桶水，只是看著一些很基本因素而投資，馬馬虎虎。我反而想說說的是我買了ＢＡＴ，一間煙草公司，之後的一些轉變。一些我認為是因為我的位置不同了，看事角度變化了而帶來的轉變。

英國買樓記 - 死胡同（下）

接上回，話說我去到圖中黃色地區睇樓，這個地區本身已經是一個死胡同的格局，給我的第一印象就是有些品流複雜，本身已經不太喜歡。之後，入到屋睇完樓，問業主的心中價時，她的答案令我真的哭笑不得。

她首先是說了一大輪，甚麼有人出價七萬五，一口被她拒絕了之類。大概是叫我不要以為可以出這些價來浪費時間。只是她不知道，其實當時在她未說任何東西之前，我是真的想回家叫律師出七萬五試試價的，所以當她講這七萬五時，我還以為她有讀心術了！繼續，她說附近將會有社區活化計劃，也就是黃色格右邊的草地，那裡會建商場，私人住宿之類。這些我也是知道的，不過都只是些只閒樓梯响的計劃，基本上其實可以不理。總而言之，就是她努力地向我推銷她這層樓一輪了，也還未到正題，究竟你想賣多少錢？

又再推銷了一輪

九萬！她終於都說了她的價錢了。我當時傻了！九萬？她說九萬嗎？我的腦海飛快地想想這間屋值九萬的原因，可是實在我想不到。我由一入屋開始，已經不斷將這間屋跟樓１對比。論間隔方面，樓１是兩間雙人房（後來被我改成三間），這間一間單人房，一間雙人，不能間房。論地點，樓１比這間近巴士站，近大學。論裝修，也比不上樓１的ｉｋｅａ傢俱。如果樓１值九萬，這為何值九萬呢？這間估價也只是八萬五，為何多了五千呢？

這時她又再用她的讀心術，解答了我的問題。也是我覺得哭笑不得的地方，她說，上個月附近有間樓賣了九萬，也是兩房單位。當時那間估價八萬七，也賣高了三千，她自覺她的不比那間差，所以就叫價九萬。

附近，九萬，兩房，估價八萬七？怎麼這些都好像很熟悉的呢？

一切明白了，那不是我的樓１嗎？

一間我想買的樓，原來被我不經意的推高了價格，八萬五變成九萬，原來是因為樓１！

心裡有個底，也知道這根本不值九萬，再裝傻的問問她八萬五有沒有興趣放售，誰知原來她其實是企硬九萬，不到價也不會放。

後來跟律師講起這件事，他也說九萬不值，七萬五也是差不多了。他說，其實業主的律師多數會跟業主商量一個合理的賣價，而這個賣價多數都是估價。不過，看這個情況應該就是業主自己一廂情願。

後記，睇完樓之後的幾天，那間樓的標價改成了ｆｉｘｅｄ　ｐｒｉｃｅ £ ９００００，看來是太多我這類的人去 "混吉" ，所以到業主要改價了！不過，直至到寫這篇文的一天，大概是半年的時間，那間樓還在放售中呢！

英國買樓記(十一)公屋與私樓

回覆網友 - K

Dear RKWC,

Thanks for your prompt response and so detail! You are so smart in property investment and I can't believe you are 90s. :p

My original plan is as you said, buy a 2-3 bedrooms apartment near University, I can live there and manage the apartment. Hopefully another two can rent that out but not sure how the property market in UK at this moment.  "自住樓其實也不一定是自己自住。...其實是為了可以多間房可以用來當睡房。三間房，一間自住，兩間租出去"

At this moment, I can manage my parent 0.5 million (that's included all my school fee and living expenses) and would like to follow your step. 

Not sure can I mortgage without an income prove. I have asked HSBC in HK but they just said HK/UK entity are individual entities. That's why I would like to seek for your information how I can make my dream come true :)

My target is using the rent to cover my school fee without adding my family burden.

Thanks so much for your quick response. Surely you can share my story but not my true name, ok? :p

Thanks,

K

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K：

多謝你的讚賞，其實我都只不過是多參考網上高手的經驗，再套用部份在英國的買樓投資上。

你說到目前可以利用的資金有大約 $500,000，即 ~ £ 39,000，但這個數包含了學費及生活費，所以應該做好預算：先將這兩個數扣去，得出一個真正可以用來買樓的數。假設在扣除兩條數及雜費後有 ~ £ 30,000。三萬鎊應該是不能夠 Full-pay 一層樓。那就是說要向銀行求助了，亦即是做按揭。

按揭的話，三萬鎊做七成按的話，就可以買到一層十萬鎊的樓。有本金，問題現在只是在於我們作為留學生的怎樣可以有足夠的收入去申請呢？

我的經驗是在上年暑假前兩個月找份工，在暑假四個月期間不停工作，將那四個月的人工維持在 ~£1,200。由於當時銀行只要三個月的月入證明，及六個月的工作紀錄，於是銀行就將這份收入當成是年薪 £14,400 (1,200*12)來計入我的收入，（由於不足兩年，所以樓Ａ的租金收入未能夠當成收入）就這樣我就成功申請按揭買入樓B了。

你或許可以參考一下我這個方法，不過要先問清銀行的按揭申請條件，因為每間銀行都有不同，有些或要六個月的收入證明，那我這個方法就當然是不行了！還有其他的要求例如：在英國居住的時間、信貸紀錄等等。

祝　生活愉快

RKWC

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RKWC,

真的是太感謝您的無私分享, 請問您可否推介我你搜房的WEBSITE 呢?

請問您買的樓是which type 呢? 一百萬Budget係唔係只可以買council housing?

If so, council housing/ ex-local authority house, 係咪即係香港既公屋/居屋?

請問樓主意見呢!!!

Thanks thanks,

K

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K：

搜房的話除了 Zoopla外，Rightmove都是一個不錯的網站。除了睇網站做功課外，到你來到英國的時候也可以去找經紀睇盤，告訴他們你想要甚麼類型的樓，他們有的話就通知你。

不知你是打算在哪裡讀書跟買樓呢？如果在倫敦的話，十萬鎊的預算應該比較少，選倫敦以外的話則不難買到樓。Council housing沒錯，即是香港的公屋，而其實Ex-local authority 也是。Ex - local原本是公屋，之後由政府手中流入到私人市場。十萬也不一定只可以買公屋，私人樓的選擇一樣有很多，只是通常以同樣的價錢比較，公屋面積會較大而已。順帶一提，我兩層樓都是前公屋。

公屋的優點是以同一個價錢，公屋的面積會比私樓的大。以樓A為例，同一個價錢，買同區的私樓有可能只有五百尺，但樓A就有七百尺！第二個好處是間隔通常會較實用，四四方方，間房都很方便。我見過一些私樓間隔奇奇怪怪，一間房可以很大，第二間則細到只可以放下一張單人床。

最大的壞處就是公屋所在地區普遍都較給人不太好的印象，治安亦有可能較差。這不是說公屋區生人勿近，只是說如果想投資公屋區就一定要很熟悉該地區。如果是一棟公寓的話，有些單位有可能還是公屋，裡面住了甚麼人無從稽考，這些都是可預見的風險。唯有在看樓的時候，多多留意左鄰右里。

投資世界還有一條真理——世上所有的公屋，升值能力都較私樓差。

我覺得K你目前未必需要集中精力在找樓上，因為現在搵到的樓到你九月來到英國的時侯可能已經被其他人購了。反而先做好功課，如熟悉你入住的城市及地區、地區樓價等等會更好。儘量計算好自己在不同情況下的現金流，等到了英國時跟銀行多溝通，清楚了申請按揭的條件及借貸能力後，到那時才正式找樓也不遲。

RKWC

【以上文章同時發表於HongKongCard.com】

Shelly - 買學生宿舍

Hi rkwc,

According to your comments

(94) 英國買樓記(三) 學生宿舍租客篇     

學生宿舍較難脫手 Is it sure ? Because I' m buying en-suite student accommodation in Chester 10 walks to down town which in the amount of £50,000 about 13.65m size it is refurbishment 4 storey property without lift, 250 years leasehold, Ground Rent at £225 per annum. The developer guarantees first 5 years rental 8.5% net yield of the purchase price from Oct 2013. Please advise if it is worth pricing.

I look forward to hearing from you soon, thanks.

 

Kind Regards,
Shelly

跟很多想投資英國樓市的網友一樣，Shelly想買間學生宿舍來收租。按牌面看投資學生宿舍確實十分不錯，首五年有8.5%!!!!的發展商的保證回報，而且針對學生市場應該不怕沒有人租。

不過仔細想想卻好像有些問題。

價值上的問題：

先從價格比較方面入手，始終投資最怕是買貴貨。

間宿舍面積是１３。６５Ｍ２，£ ５００００。將５００００／１３。６５＝３６６３£／ｍ２。以這個價錢對比一下同區附近其他樓的價錢，這樣做是先知道樓價上的差距，差距太大，宿舍太貴的話，根本已經不值得再去想其他因素。

間房可否用來向銀行借錢呢？借到錢的樓會值錢很多，反之亦然，值唔到錢的樓不值錢。有幾不值錢呢？最近買的樓２就是借不到錢的樓了，或者可以作為一個參考。同類兩房單位借到錢的，可以賣到十萬十一萬，但樓２只是買七萬。相差差不多有三分之一，所以說如果間宿舍借不到錢的話，也應在價格上面打折扣。

租的問題：
假若說價格差距不大的話，就再看看同地區一房樓的租金。如果一房一廳樓租金跟你目前的相差不遠，那其實也是不抵買！

想想以用家角度來看，為何要租你的呢？

租學生宿舍只有一間房加一個厠；租樓有一間房，一個厠所，一個廳，一個廚房，最重要全部都是私人，不用跟其他人分享。租金假若差不多為何不租間屋呢？至少廚房及廳都不用跟其他人共用了。用家當然是租間屋，而不租宿舍。

我自己的經驗是外來學生除了第一年或者要其住學生宿舍外，其實很多之後都會出外租屋住，我的很多朋友就是這樣。所以千萬不要以為學生的需求只限於學生宿舍。張ｌｅａｆｌｅｔ所講大學只提供到六成半宿位，有可能是其他三成半已經是私人市場提供，根本沒有這麼大的供求失衡。Ｌｅａｆｌｅｔ的資料信一半好了！發展商的說話也是信一半好了！

脫手的問題

學生宿舍脫手的問題，一定要問發展商如何賣，因為學生宿舍始終有少許不同，問清楚會較好。
賣的話，又有甚麼人會買二手宿舍呢？想來想去未來的買家就只有投資者一類。找另一個投資者來買，是否容易呢？我想如果真的這麼容易，發展商又未必要來香港賣。也就是說想脫手應該會很難，除非發展商肯回購。

到最後真的很陰謀論的說，如果發展商能夠提供這麼高的租金回報保證，為何發展商不自己用來收租呢？想想如果發展商以物業作抵押向銀行借錢，以現在的低息環境，利息都未必要八厘半。自己持有物業，向銀行借錢回水，賺息差，幾本上是無本生利。為何要這麼好心跟大家分享這高回報的項目。為何又要山長水又遠來香港賣呢？難道在英國就沒有識貨的投資者？所以還是小心些好。