英國買樓記(十一)公屋與私樓

回覆網友 - K

Dear RKWC,

Thanks for your prompt response and so detail! You are so smart in property investment and I can't believe you are 90s. :p

My original plan is as you said, buy a 2-3 bedrooms apartment near University, I can live there and manage the apartment. Hopefully another two can rent that out but not sure how the property market in UK at this moment.  "自住樓其實也不一定是自己自住。...其實是為了可以多間房可以用來當睡房。三間房，一間自住，兩間租出去"

At this moment, I can manage my parent 0.5 million (that's included all my school fee and living expenses) and would like to follow your step. 

Not sure can I mortgage without an income prove. I have asked HSBC in HK but they just said HK/UK entity are individual entities. That's why I would like to seek for your information how I can make my dream come true :)

My target is using the rent to cover my school fee without adding my family burden.

Thanks so much for your quick response. Surely you can share my story but not my true name, ok? :p

Thanks,

K

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K：

多謝你的讚賞，其實我都只不過是多參考網上高手的經驗，再套用部份在英國的買樓投資上。

你說到目前可以利用的資金有大約 $500,000，即 ~ £ 39,000，但這個數包含了學費及生活費，所以應該做好預算：先將這兩個數扣去，得出一個真正可以用來買樓的數。假設在扣除兩條數及雜費後有 ~ £ 30,000。三萬鎊應該是不能夠 Full-pay 一層樓。那就是說要向銀行求助了，亦即是做按揭。

按揭的話，三萬鎊做七成按的話，就可以買到一層十萬鎊的樓。有本金，問題現在只是在於我們作為留學生的怎樣可以有足夠的收入去申請呢？

我的經驗是在上年暑假前兩個月找份工，在暑假四個月期間不停工作，將那四個月的人工維持在 ~£1,200。由於當時銀行只要三個月的月入證明，及六個月的工作紀錄，於是銀行就將這份收入當成是年薪 £14,400 (1,200*12)來計入我的收入，（由於不足兩年，所以樓Ａ的租金收入未能夠當成收入）就這樣我就成功申請按揭買入樓B了。

你或許可以參考一下我這個方法，不過要先問清銀行的按揭申請條件，因為每間銀行都有不同，有些或要六個月的收入證明，那我這個方法就當然是不行了！還有其他的要求例如：在英國居住的時間、信貸紀錄等等。

祝　生活愉快

RKWC

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RKWC,

真的是太感謝您的無私分享, 請問您可否推介我你搜房的WEBSITE 呢?

請問您買的樓是which type 呢? 一百萬Budget係唔係只可以買council housing?

If so, council housing/ ex-local authority house, 係咪即係香港既公屋/居屋?

請問樓主意見呢!!!

Thanks thanks,

K

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K：

搜房的話除了 Zoopla外，Rightmove都是一個不錯的網站。除了睇網站做功課外，到你來到英國的時候也可以去找經紀睇盤，告訴他們你想要甚麼類型的樓，他們有的話就通知你。

不知你是打算在哪裡讀書跟買樓呢？如果在倫敦的話，十萬鎊的預算應該比較少，選倫敦以外的話則不難買到樓。Council housing沒錯，即是香港的公屋，而其實Ex-local authority 也是。Ex - local原本是公屋，之後由政府手中流入到私人市場。十萬也不一定只可以買公屋，私人樓的選擇一樣有很多，只是通常以同樣的價錢比較，公屋面積會較大而已。順帶一提，我兩層樓都是前公屋。

公屋的優點是以同一個價錢，公屋的面積會比私樓的大。以樓A為例，同一個價錢，買同區的私樓有可能只有五百尺，但樓A就有七百尺！第二個好處是間隔通常會較實用，四四方方，間房都很方便。我見過一些私樓間隔奇奇怪怪，一間房可以很大，第二間則細到只可以放下一張單人床。

最大的壞處就是公屋所在地區普遍都較給人不太好的印象，治安亦有可能較差。這不是說公屋區生人勿近，只是說如果想投資公屋區就一定要很熟悉該地區。如果是一棟公寓的話，有些單位有可能還是公屋，裡面住了甚麼人無從稽考，這些都是可預見的風險。唯有在看樓的時候，多多留意左鄰右里。

投資世界還有一條真理——世上所有的公屋，升值能力都較私樓差。

我覺得K你目前未必需要集中精力在找樓上，因為現在搵到的樓到你九月來到英國的時侯可能已經被其他人購了。反而先做好功課，如熟悉你入住的城市及地區、地區樓價等等會更好。儘量計算好自己在不同情況下的現金流，等到了英國時跟銀行多溝通，清楚了申請按揭的條件及借貸能力後，到那時才正式找樓也不遲。

RKWC

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