2015年11月18日星期三

自住樓的迷思

上個星期文章的留言中,就有聊到關於這方面的意見。(詳見:一個收租仔的自白 中留言部份)這篇是總結及補充一下當中的意見。

在香港,由小到大,不停地被灌輸一定要有層樓揸手。租樓住好似有罪咁,甚至會被人睇唔起。總之就係一有能力,無論如何都一定要買到層樓。正是有這種思想,才令到香港不少人一生要做樓奴吧。

正如 HereT 兄所言:多數人覺得結婚一定要買樓,和一定要有樓的觀念,令到好多人忘記了什麼時後是好timing。只顧上車銀碼ok,唔理單位大細而上車正是好。

忘記了樓背後真正的價值,這多少正是這種迷思所造成。

我覺得七十後兄的投資策略就十分值得借鑒。唔一定要買樓,可以收息來交租也可以。累積到資產之餘,又有強勁的現金流。進可攻,退可守,真心覺得佢勁,非常值得向他學習。 他甚至可以在社會一定要自住樓的迷思下,保持個人的見解,以收股息來當作交租之用。不用因買樓負上大筆的債務,又唔洗供餐死,縛死自己。單是這一點已經很值得佩服。

股票有比起樓有更好的彈性,特別是現在的政策令到買賣樓的彈性減少。股票套現成本/時間,比起樓要低得多。當機會出現的時候,可以利用這種特性好好把握機會。回顧過去的幾十年股和樓除去槓桿下的回報不是相差太遠,恒指回報是遠遠大於樓的回報。樓比股只是多了槓桿,才令很多人有錯覺比起買股的回報要好得多。除去槓桿後,本身不喜歡槓桿;反對借錢;不喜歡風險的,理應是買股更加好。

我認為 "有能力一定要買樓" 這樣盲目的迷思,是很危險。

自住樓也是一種投資。投資就是要分析。現在樓價高企,進入樓市的風險不少,政策上令進退的彈情縮減,香港的經濟未來也不見得會像過去般高速增長,而重複過去的故事。

Lisa: "退休時想安定, 就一定要有一間供完的自住樓。" 雖說供滿了的自住樓不用交租。但問題是,自住樓也一樣有一大堆雜費要交。再加上,人老,樓也老。屋漏偏逢連夜雨,到晚年又要花一大筆錢維修。我看是沒有想像中那麼理想。若要在晚年因為樓殘而要換屋,那跟租屋又有甚麼分別。

Lisa:"就如我父母, 佢地建議仔女買房, 但自己就住政府平租屋, 因為可以慳好多錢 ! 好了, 依家佢地八十幾/九十歲, 爸爸行動不便上樓梯好麻煩, 叫佢地搬去公寓又唔肯; 如果間屋一早是自置, 可以在地下加建浴室就可以解決問題, 不過間屋是政府的, 須交回無得裝修 ! 叫佢地回廣州住又有醫療問題, 因為佢地成日要見醫生食藥, 而留在荷蘭住差不多全是免費的. 我好心痛都無計, 條路是佢地自選的, 因為佢地一早夠錢可以為自己安排的更加好 !"

可以因應自己的需求而裝修固然是有自住樓的一大好處。但有好亦有壞,我也舉了個壞處。來帶出我認為,買樓是不能盲目,而是要考慮個人需要的意思。

若有機會可以出國工作 / 創業,因為有層樓要供,而實踐不到這些機會,豈不可惜。

不能否認,這種 "一定要有層樓" 的民間智慧在過往的幾十年間,事後孔明看的確是非常正確。不過如果在1997年,90年代的日本不斷叫人買樓,是否也同樣恰當?一本通書不能看到老。民間智慧會隨時間而轉變。 "聖誕鐘,買匯豐",在十數年前又何嘗不是被推崇的民間智慧。可是現在,難道我們又會盲目去每到聖誕就去買匯豐。

chungyin 07:"任何投資都係講時機,有能力一定要買樓,依家睇返轉頭,用於05年梗係無錯,用於10年一樣係岩,但係咪適合15年,真係無人知,因為未來既事又有誰能預知? 未來會否好似日本咁步入迷失十年? 又或是再升一個double? 可能有人會話再睇長線d,好似97高位買左,到依家都有賺,睇落似無錯,但當中要捱得過sars既時候,又浪費左幾多時間成本同機會。過去係好既經驗,但沒有任何事係一定既。
"
審時度勢,靈活應對這才是任何投資應用到的態度。買樓其實都是一樣,絕不能盲目,為買而買。

有能力其實都唔一定要買樓姐。


33 則留言:

  1. 我近來也有一種想法:
    幾十年前的香港, 人口不斷上升, 往往一個家庭有三四子女, 他們再開枝散葉, 不斷製造住宅需求, 再加上強勁經濟增長, 所以樓價只會上升
    但現在人口結構改變了, 新一代排外, 經濟沒增長, 這樣下去"投資"樓是否一個合理的工具呢?
    日本與香港這方面是否很類似?
    大家點睇

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    1. 當香港是內地的其中一個小城市...而這個小城市基建優良, 醫療、教育、交通、治安、就業機會等均屬一等一,其他城市裡有錢有能力的人都會想搬過嚟住吧?

      所以我認為只要香港維持競爭力及吸引力.. 住屋問題只會越來越緊張!除非...有政策令其他城市的人不能搬進來吧....

      香港人正不斷被淡化是很無奈的事實, 現實是殘酷的...我也不願見到這樣的情況, 但或許在不久的將來, 競爭力弱的港人被迫移居至內地二線城市生活..

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    2. 香港人的質素下降 (看看世界杯, 嶺南/港大事件), 無可置疑, 其中仍然可取的是健全的制度
      香港究竟是滙豐 (痛定思痛), 或只是二三流股票, 掌握在自己手中, 要放眼世界 (投資尤其重要)

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    3. 這就是買樓需要到的考慮,究竟香港的未來如何,將決定香港樓的價值。

      樓本身的價值在於有人住。人是很重要的因素。人口結構的改變,真是要好好思考的地方。

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    4. Ricky 呢個論點我絕對同意, 香港和世界的將來, 是決定香港住宅將來的價值 ! :)

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  2. 社會不斷轉變..以前三代同堂 迫埋一間屋, 而家上大學就開始體驗宿舍生活, 畢業後渴望追求個人空間, 早早搬出嚟住

    租樓同供樓條數又差唔多, 難怪有能力的父母資助首期, 供樓當儲錢

    這些是否真正的住屋需要? 而樓價又是平是貴? 唯有待時間去驗證了..

    另一方面, 就自己的朋友圈內的觀察, 新婚的小家庭有3個選擇: 1. 與家人同住 2. 租樓 3. 買樓.. 1. 礙於居所大小或家人關係, 不太多朋友能符諸實行; 2 跟 3. 以相近的居住條件計 買樓的每月支出大約多10-20%左右 (借9成, 按30年, 以現時利息計)

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    1. 可以影響到樓的因素太多,要買真的要經過深思熟慮。

      現在的利息很低,這種低利息時代仲可以維持幾耐,無人知。但夾硬上車,萬一利息上升,那就很危險。

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  3. 其實老人家叫香港后生仔供層樓是另有一種特別意義. 大家了解嗎?

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    1. 禪師, 點解呢?
      小不點

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    2. 先不討論說樓價高低及何時入市的問題.
      90%的年青人也敵不過消費主義, 另外10%內要有財商可能也只有1%(ricky是這1%). 買層樓來供有一呼百應的效果, 在供樓過程中學會很多人生哲理. 供完之后已變了另一個人, 還可以好好教育下一代. 不要小看這層意義, 這可能是富人留給窮后代(獲得財商的最大效果是自我需要而不是上課學知識, 學智識只是財商的10%, 自我發現才是那90%, RICKY應該深深體會)的最大智慧.

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    3. 年代不同, 經濟與投資產品也不同了。以前上一代只懂買金, 買樓, 做澳元定期等。
      我從一位前輩知曉我們的最大價值是優良的信貸紀錄, 從而跟銀行借平錢去投資(Not 投機), 再加上不要局限於單一市場同產品, 只要好好控制風險, 便能事半功倍。
      買樓便是其中用平錢去投資的方法之一

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    4. 回自由兄,我明白買了樓,就會逼著很多人去面對金錢管理,從而學到當中理財之道。

      之不過,要說人生哲理的話,未必需要要從買樓中學到。每個人的人生哲理,只是他們在生活中的累積,道理也沒有一定的正確。買樓固然有可以從買樓中學到的道理,但不買也可以學到其他的道理。供完之後是變了另一個人;不供的話也是另一個人。人就是不停的改變。

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    5. 我早說過Ricky是那1%的人,擁有自住樓不適用於你。再過十多廿年,你再看看身邊的同齡朋友仍然五十年不變時,你會明白老人家的智慧。

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    6. 哈哈,其實也不用過十幾廿年。看到一些長輩在思想談吐上的分別,我想我明白到自由兄的意思。

      不過,有時候,這種五十年不變的心態,即使令到生活較艱難,但平平淡淡,嘻嘻哈哈咁過一輩子,也許也是一種福氣。

      沒有對錯,只有因果。平常地看待這些因果就足夠了。

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  4. 股票靠time,樓靠timing,你懂的。

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    1. 池兄往往都咁玄。哈哈。

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    2. 傻傻的問,股票靠 timing,樓靠 time 又如何?

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    3. 股票威力在於複式增長,time越長威力越大,timing只係锦上添花。樓的威力在於槓桿,timing啱爆發力好強,時間長左冇乜特別。

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    4. 兩樣都有就最好,哈哈 :D

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  5. 同意RC兄對比股票及樓的好壞。但買自住樓其實不可以只用投資的心態來看待,所謂「安居樂業」,先安居、後樂業。小弟兩方面都經歷過,在香港有自住樓那種安全感與現在在外國租樓的確不同,好像小弟剛續約被業主加租了,仲考慮緊下一年會唔會再續租,不續租的話又要找地方搬,另外想在家做一些小裝潢又不可以。當然小弟不是叫人不理好醜都要買樓,只不過計及自己的能力及需要,比如說成家立室,能負擔到又找得到合理的樓盤當然就可考慮上車。「若有機會可以出國工作 / 創業,因為有層樓要供,而實踐不到這些機會,豈不可惜。」當然,如果有這些機會,為何不可以將樓租出去,以租養供?又或者說,為何不可以乾脆賣樓?最大考慮應該為是否把老婆仔女都搬到外國去?如果是一個人的話又何需考慮太多?

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    1. 唐勤兄講的正是,有自住樓的好處。如文中所說 "可以因應自己的需求而裝修固然是有自住樓的一大好處。但有好亦有壞。" 擁有自住樓當然有好處,而這些好處是超過了投資上的角度,不能以數字來量度。

      我想帶出的意思更多是在於,在買樓時對這些好處和壞處中的考慮及平衡。

      最後就是現在有樓的彈性問題。如果剛買樓,受到政策所限,一賣即蝕。是九成按上車的話,未必可以租出到出去,以租養供;乾脆賣樓。上車難,落車都難。在心理上,要落車也是難的抉擇,需要很大的勇氣。自然不及無樓般乾脆。

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    2. 個人認為唔一定有自住樓先可以安居。

      其實租樓一樣可以安居,長期放租的業主一般唔會趕租客走,租客肯俾市值租金,業主沒有誘因趕租客走,除非本身唔係好租客。相反續租業主一般會以平於市值租金續租予現有租客。每次轉租客,經紀佣金,牆壁木地下翻新,加上免租期空租期最少兩星期,業主成本最少等於1.5個月租金,即12.5%。所以以平於市值租金續租是雙贏方案。

      相反要買一層完全合心水既屋唔容易,十多年前裝修和而家新樓的已距很遠,重新裝修的成本往往足夠交兩年或以上租金。縱使買到合適的單位,亦可能因為生活上的須要而要搬遷,如買樓時沒有子女,幾年後可能搬屋遷就子女返學。遇到這情況,有些人選擇賣了自住的,另買新的遷就子女返學,一賣一買固定成本加裝修開支等於租金以年計,當然有能力買多一層例外。另外有些人會出租自置物業,租住方便子女上學屋苑。如果當初買樓是基於安居,難道現在出租自置物業而租樓會感覺不安居。

      當基於生活情況而有須要搬遷時,租樓其實更有彈性。當然交租有幫人供樓的感覺,但重點是如果可以將本用於作自值物業的本金投資而獲取穩定的收入對沖租金支出,感覺就不一樣。而且可以保侍流動性作應變。

      當然在升市中,租樓是處於下風。但當樓價升到租金回報只有3厘時,就應該計計數,那一方向可取。正正因為傳統一定要買樓的情誼結,制造了大量置業需求,不求回報是否合理,總之要買,相信這亦是推高樓價的一個原因。

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  6. 我覺時機比一齊固有思維重要。

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  7. 我覺得買樓本身是包括投資和消費兩個成份,不是純投資的事物。

    買樓本身可以是投資行為,希望有資產增值。買多層的話,希望收租有正現金流。

    但住屋本身卻是消費行為,無法子不去滿足。唔買都要租樓,租唔到私樓都要排公屋。

    如果是單身或者得兩公婆,其實真係可以只完美地把消費行為和投資行為分開。投資股票債券,收息支付屋租。若業主加租過份,要搬屋也不太困難。彈性很大。

    但若家中有小孩或老人家,住屋的彈性會變得細了。兩年一搬,老人家和小孩都要重新適應,壓力不少。

    安居樂業,在投資上未必是賺到最多的錢; 但在心理和家庭穩定上是有帮助的。這時的考慮便是消費需要多於投資需要了。

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    1. 同意。自住樓方面,把消費和投資的因素完全分開是沒有可能。

      我的意思也是在買樓時,要把各種因素考慮,取得平衡。

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  8. 是啊!真的不是一結婚便要買樓,而且買樓也不需要買新樓。凡事按部就班,按自己的財力和實際住屋需要,量力而為!很多因素而考慮和平衡。

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  9. 應該是心裡安全感, 很多人覺得有個自己的家, 心裡也舒服一些, 但如果為買樓而令自己壓力太大, 跟家人關係轉差, 就本未倒置了!!

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  10. 凡事都有正反.

    租樓雖然被動, 有"隨時"被"逼遷"的可能.
    但亦同時有"隨時可以搬走"的靈活性.

    像日本這類地震頻繁的地方,
    的確, 出了意外如被地震"震散"了有保險賠償,
    但房子出了問題, 要處理一大堆善後工作的就是屋主自己.
    相反租客可以隨時揀過另一個單位租. "話走就走", "無手尾煩".

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    1. 要買都唔買日本樓啦, 咁大風險 !

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