睇英國樓 - 唔洗四十萬港紙，還有12%回報！！

不時都收到網友的來電，"發現" 英國非常便宜的樓，幾十萬港紙就有交易，而且回報亦高報 10% 以上。

除了，資金需求少，回報高，而且大多數還是永久業權 (freehold)。不用給管理費 (service charge) 同地租 (ground rent) ，所以表面上是很吸引。

今日帶來一個例子給大家，位於 Glasgow 市中心附近的一個一房單位。在拍賣會上，標價 £37,000，預算租金有 £4,740。銀行估價做到 £40,000。

http://www.futurepropertyauctions.co.uk/property_details.asp?id=5544737#map

看表面的確是很吸引吧。距離市中也不遠，大概就是十數分鐘的車程。

那這是荀盤嗎？　

不然，這些超細價樓，在英國多的是。牌面是看著吸引，但內裡往往是投資者的陷阱，特別是隔山買牛，對英國房地產市場不熟悉的投資者。

首先，回報，表面回報雖大多有 10% 以上。不過前題是要你找到租客，這些地區便宜最大原因就是沒有需求。沒有需求樓價自然便宜。這些地區大多是老化，已經沒有想住的地區，所以幾本上是很難找到租客。

其次，維修保養成本，的確沒有管理費同地租是很吸引。但層樓還是需要維修保養。這個時候就要業主自己負責。打個比如，維修屋頂要 £5000，那已經多過了一年的租金，貴過層樓價值的十分之一。對比起上來，其他大城市，比較正常的樓十五萬英鎊左右，同樣的維修其實不會貴太多，£5000 相對而言也只是幾個月的租金，或者是 3% 的樓價。再打個比如，一部洗衣機 £400 ，換一次已經差不多是一個租金了。

在海外的投資者，遇上這些糖衣陷阱真的要小心，小心，小心。

點解要買英國樓

豬年第一篇文，先祝各位新年快樂，生活愉快。

我一直都說，其實投資英國樓，回報唔算特別出色，這幾年加上匯率因素，留在香港用槓桿買股票收息仲好。反正買英國樓，不少人都要用都要用按揭。買股票同 REIT ，不用自己管理，還可以省下管理上所花的時間及精神。

最近收到 YY 的電郵，我覺得挺有意思，主要還是指出了除了實際回報外，港人對買英國樓的情意結。解釋了為甚麼港人這麼喜歡買英國樓。

" 兩年前，因為家中的長老反對，太太又不是積極支持， 而且個女又啱啱出世 ，工作同家事太忙 ，所以冇買 。雖然當時聽完你嘅意見好想買。 而家我同太太都後悔， 香港樓價狂升，升到頂成日都好似就嚟想跌咁。 英國樓樓價升得有秩序好多 。雖然而家買已經係遲咗， 但係起碼 太太而家肯全力支持我， 再加上其實我哋都係專業人士， 加多呢兩年積蓄 ，而家喺香港現金積蓄就非常多 ，但係就冇物業資產。 所以雖然而家就嚟 脫歐 ，但我哋都決定今年全力積極入市去買。 而且我哋都計劃可能將來畀個女 去外國 讀書同埋 移民。 香港個環境 未來 唔知仲能唔能夠咁好， 而且睇到啲新聞，都覺得政府都幾無能和無心。 再加上未來全球暖化，雖然有啲人覺得投資東南亞國家好好，但係我就真係唔係幾睇好， 都係將啲資產 靠北嘅國家最好"

一，教育，英國。英文作為國際性的語言，學好英文，世界任我行。要學英文，英國當屬首選。長久以來，英國都吸引到香港家長的青睞。再加上，留學生的身份，即使現在沒有以往那麼稀有，依然還是會有一定的優勢。為子女未來打算，在英國買層樓既可用來儲學費，也可以用作一處容身之所。

二，英文，語言優勢，同上。香港人基本上都識得一兩句英文，唔識現在要翻譯都容易。買賣房地產，合約，資料等都可以直接自己睇，或者和對方聯絡。不會出現好像日本，東南亞般，語言溝通上的問題，有咩事都要靠中介或翻譯，一來中間溝通有可能有誤，二來亦多了層費用。

三，制度完善保障，英國近年雖然不斷出招，希望減低海外投資者到當地買樓，但招數都只是在稅務上，令到從買樓投資的成本增加，從而減低買樓的意慾。在制度上，本地人和海外的業主的權利上還是一樣。這方面亦令投資英國樓較安心 (買樓花的就除外)。


四，物業較便宜，對比起香港普通幾百萬一個細單位。英國樓即使倫敦都比香港便宜，其他地方就更加不用說，都是一兩百萬就有交易，感覺是物超所值。當然更便宜的幾十萬，甚至幾萬都可以買到個兩房單位，但是否值得買就是另一個問題。

五，穩定回報，英國買樓收租，或者不能大富，但要求個穩定回報 5% 左右還是可以的，加上物業的升值。求個平平穩穩，英國物業就很適合。

六，磚頭情意結，講到尾，香港人其實就是有種磚頭的情意結，覺得買磚頭先係好，先至保值。其他的投資工具都不及磚頭好。君不見頭十名富豪大多都是與地產相關。香港地產致富的人很多，用這種心態放於國外，也令到香港人到世界各地去買磚頭。

最後特別鳴謝 YY 的大利是，第一次收到讀者的利是，實在非常開心，非常感謝。

小弟行年二十六，未婚，單身，還可以收利是，如果各位都有利是想打賞小弟，可以用下面條 link ，給小弟一分鼓勵。小弟在逗利是上，從來不怕羞，哈哈。

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2019年展望 (遲來)

眨眨眼 2019 年的一月也差多完結，新一年的十二分之一很快就過了，真是時光不留人。

每次寫博客都有這種感覺，感覺才不久前寫了一篇，怎麼來到寫這篇時已經過了一個月。

今年這個博客也斷斷續續來到了第八個年頭，真的沒有想過可以我會這麼有恒心。

新年的第一個月都是在清假，大半都是在放假。去遊山玩水，去了西安，看兵馬俑，上了華山，論一論劍。鬼佬工就勝在多假期，朋友都說我是在炫耀，但實話實說，我感覺假期是用來用去都用不完。放完假還有五日要帶去下一年。當然有錢去旅行的話，或者就能夠用完，現在用不完還是因為錢不多。

這兩年明顯是比以前懶惰了很多，或者多少是因為穩定的工作，穩定的生活，令人少了以往的衝勁吧。

這一年，我希望是重執以往的衝勁，能夠把工作及要做的東西都做好。

1. 每天多做運動。
2. 把專業試考好。過關了，就又是另一個世界。
3. 今年考三級小提琴，目標是一年一級。三十五歲前考到八級。
4. 每個月至少一次街頭演奏，學以至用。
5. 多些去旅行，窮遊也好。
6. 寫多一點博客，目標就不定了。上年定每個星期一篇都做不到，今年就不定了。總之，就是寫多一點。

說完生活，說說投資。

房產還是主力。但英國脫歐一鑊泡的，遲遲都未有最後定案。所以還是要慢慢看。資金少，還是選擇要保守一點，等方案明朗了才投資。除非是遇到很好的荀盤。好像上年買的那層樓 8。即使是在油城樓市慘淡的情況下，還是有很理想的回報，否則這一年都是繼續儲子彈。

買入樓8

樓8裝修出租

當然還有愛丁堡的這一層。買不到實在是很可惜。對比起油城，愛丁堡的地產市道實在是好太多了。加上愛丁堡長期都是供不應求。市中心都沒有新盤落城。要在愛丁堡搵幅地起樓仲難過香港，怎可能唔升。

希望有個壞租客 - 愛丁堡 "荀盤" ?!

再說股票，基本上跟往年一樣，以收息股公用股，總之穩定的股票為主，目標是用來儲錢。

英國稅制不好的地方是股息要收稅，係高稅階的人，除了公司已經交了的公司稅，還要額外交稅 (所以說香港真是投資天堂)。我也只能用股票 ISA 每年二萬英鎊的投資額來投資。股票 ISA 的好處就是裡面的股票所得都不用交稅。壞處是不能用 IB 做槓桿 (再講了香港真是投資的天堂)。

簡單而言，今年還是繼續儲錢，跟不少朋友交流，看淡的都佔大多數。儲錢等下個機會是大部份人的主調。但我又想，如果個個都在等下個機會，個個手裡都一大筆資金，一有危機就瘋擁買資產，那下次又會跌得幾多？

2018年回顧

趁仲有幾個鐘到2019，做一個簡單的2018 年回顧。

2018 年好好彩買多左層樓，非常滿意新的樓。在油城樓市低迷下，唔洗同人爭，又可以低價買到心頭好，租得好，唔洗擔心會租唔出的位置，實在是開心。不過，對比之下，之前買的單位就顯得無咁好，更顯得出當時買入有些少魯莽，沒有仔細及謹慎地去想清楚。今年在學生宿舍供應增加，同租務市場繼續低迷下，其他樓的租金收入都有所下降，興幸就是全部都租得出，至少唔洗蝕。

最後悔今年有個在愛丁堡很好的單位，可惜買不成，不然就可以進軍愛丁堡了。愛丁堡是我很喜歡的城市。終有一日會在當地買樓！而且更大更活躍的市場才更安全。

今年我依然係選擇繼續努力去儲子彈。油城這幾年的低迷及由高峰到谷底的經歷，讓我學到了謹慎及小心。上次海嘯後數數手指都已經十年時間，我唔太相信經濟可以一路高歌，特別是上次之所以解決得到，其實都係靠低息率，令到借貸成本降低，用更多的債務去解決問題。我相信有起有落，下一波浪始終會來，只是不知幾時來到。儲定子彈去迎接下一浪，一定會比現在入場好。

工作學習上，今年確實係懶左，寫 blog 寫少左，又沒有花太多時間應付讀書考試，係因為係公營機構打工，學習了官僚主義，以及樣樣事情慢慢來做的心態?! 公營機構工作實在不是長久之計。

生活上，這一年多下定決心去學小提琴，終於考到二級小提琴。雖然二級不算甚麼，一般小朋友一下子就考上了。但對於要返工，中途出家的我來說，都確實是花了不少時間及心機。我還是很滿意這一項成就。我的目標是每年一級，希望三十五歲前考到八級。

２０１８年眨眨眼又過，短短一篇回顧，順便跟大家說聲新年快樂。

英國脫歐又是買樓時?!

最近英國脫歐問題亂七八糟，令到英鎊每況愈下，越來越唔值錢。或許是這樣，令到英國買樓投資更加吸引，因為以港紙來計，買英國樓又便宜了。近來收到不少網友查詢關於買英國樓的事宜 (當中更有不少是問酒店學生宿舍的投資，關於這類投資稍後再跟大家分享我的意見) ，有些是磨刀霍霍隨時入場買，有些是買了以後來郵問管理及買賣細節。

坦白說，你見我的博客最近這一年來都水靜鵝飛，除了我懶了寫作外，另一原因是我不建議在現在這個時勢走去買英國樓。雖說別人恐懼時貪婪，不過亦有說滾雪球要找一條足夠長的坡度。現在的英國，在我來看就是一條看不清的斜坡，你不知道這條斜坡是否足夠的長；你不知道這條斜坡是否平坦，還是高低起伏，隨時一下子就震散個雪球。

我實在看不出有甚麼需要要去急著去投資。現在距離英國脫歐時間表的三月二十九日，也只是三個月多一點。何不等待一下，多等三個月看清楚形勢才去投資呢？！

你有可能會說，到局勢明朗的時候，價錢又會回升，錯過了投資的時機。我反而會說，看長線的話，那只是些微的波幅，夠竟值不值得為了這粒糖而去冒險呢？我個人就覺得不值得了。

當然以上只是我的個人意見，純粹分享。帶番個頭盔，若往後看錯，若此時此刻確是賺錢良機，而你又因我這篇分享而錯失機會，千萬不要算在我身上。