股票，我細細個就開始買了（五）

原來對上一篇的＂股票細細個開始買＂已經是個多月之前的事，我知道大家對嫲嫲的投資很有興趣，這篇大部份還是關於嫲嫲的。

接上回，當年金融海嘯襲捲全球，匯豐跌到三十幾蚊，宣佈要向股東集資供股。當全香江都在討論應不應該供股，我家裡那個老人家不單果斷地供了匯豐，還原來已經靜靜地慢慢開始低吸匯豐。不過我們當時都不知道這事。因為由於當時的環境大家都是聞股色變，加上都知道嫲嫲在海嘯中也損手不少，為免鈎起她老人家的傷心事，自然也少談了股票。嫲嫲低吸匯豐也是到匯豐之後重上六七十元的時候，她老人家興高采烈地自動報案，並告訴我們她已經放了當中一少部份獲利，我們才如夢初醒。到現在她的手上還持有著不少那時候買下的匯豐來收息。以當時的買入價計，她現在收的股息率已經差不多有十厘！

當時她買匯豐的背後理念很簡單，一句中國人營商的金句已經可以總括：人棄我取。在海嘯前，她說，一股匯豐一百五十蚊，個個人還爭著買；海嘯時，一股匯豐四十蚊，個個不敢買。匯豐會關門大吉嗎？如果連匯豐都關門整個世界會怎樣呢？相信匯豐，為何不在四十蚊買匯豐。

這就是嫲嫲投資股票的方法，很少看數字，就算是看數字，也只有幾組：股價，一手股數，及股息率。當中又以股息率她最常提及，每當她買股票的時候，就會計算著買了之後每年可以為她增加多少收入。至於其他的她真的不會去看，因此公司寄來那些年報的作用，從來都不是給她更了解公司的最新狀況，而只是用來毯著她那剛煲水的茶煲。（極不建議大家這樣做，多看年報了解自己投資的公司是有益的）

嫲嫲投資的方法更注重的是人心。以當時的人心來決定投資時機。當在她身邊的師奶們都不願買股票的時候，她就進場；當師奶們都買股票的時候，她就離場。這幾乎就如巴菲特所講的一樣，在別人恐懼時我貪婪；別人貪婪時我恐懼。當然重要的還有是要買優質穩定，又能持久的公司，就像嫲嫲買來買去都是匯豐，港燈，中電，中銀，和和黃。

就在嫲嫲對在匯豐上賺到的回報感到興高采烈之際，我老媽竟然也跟我說，她把之前套現出來的資金都在低位再買了交通銀行。這有可能真的是近朱者赤，（按：之前用了近墨者黑，幸得水星兄的提點。想想也是，近墨者黑多用在壞事上，用近朱者赤才合適）在經過十多年與阿嫲的相處，連老媽都學到了幾招，在這次使了出來。結果就是在這個海嘯，當不少人都在為蝕錢而呼天搶地，我家裡的兩個女人在投資上不單平平安安的渡過了，竟然還趁此機會發了一筆小財。我亦因為老媽筆資金有我份的關係，而坐了一回順風車，也賺到一筆。

拍攝煙花感想

除夕夜例牌活動就是倒數看煙花。煙花雖美，但只是一瞬間。這個時候很多人就會想拍下這美麗的一刻來留為記念，也順便放上 Facebook騙騙＂手指公＂。

不過很多人都說拍煙花很難拍得好。在這我就跟大家分享一下過去兩年來拍攝煙花的經驗，希望到大家實戰的時候有用，大家都可以拍到最燦爛的煙花。始終拍煙花的機會不是常常有，難得每年只有一兩次機會就更加要珍惜。拍得不好可是要等到下一年了！

這個除夕夜就跟往年一樣，在除夕倒數前便早半小時在家裡露台架好腳架，放好相機，來拍2014年的煙花。腳架是影煙花裡最重要的東西，因為曝光時間通常較長，手震會令到畫面朦糊。更何況一場煙花很多時都長十幾分鐘，要拿著相機不停拍的話，手也會很累。（手累的話，就更加劇手震的情況）

如果想拍得好，建議先訂下構圖，拍幾張夜景相，再調較好幾樣設定：快門速度，曝光度，ISO及對焦。

快門速度兩秒已經很多，這個除夕夜我先是跟上年一樣設定為1.5秒。再多的話，煙花會重疊一起。因為越長的時間，代表拍到的煙花越多，而很多時煙花都是在同一個發放，所以就會重疊了。

曝光度，這個除了是控制相片的光暗，還有控制景深的作用。大光圈的景深較淺，小光圈景深較遠。因為煙花遠距離，所以最好調較至 f 8 左右，以求相片銳利清晰。

ISO，我會建議調較高一點。因為光圈已經很小，再加上曝光時間不能太長，所以就只好在ISO上下手。雖然會有較多的雜訊，不過犠牲一點畫質換來更有彈性的拍攝空間，還是值得的。

對焦，這個是最麻煩，亦都係最困難的地方。在影煙花之前，一定要把自動對焦關掉，改為手動。再把焦距調較成無限遠，如果有焦距環的話，這個很容易。但沒有的話，就要在關掉自動對焦前，先把相機對焦在一個較遠的地方，然後就不要再動焦距環。因為一動，相片又是朦糊了。

最後一點，不宜在測試的時候把曝光太多或正常。因為煙花也是光源，真正拍的時候會比較光，所以在測試的時候應該調較到暗一點才合適。

這是今年原先的構圖，因為最後的煙花是由左下向圖右射出，所以今年打算把整個煙花都拍下來。

可惜的是，我忽略了一點，就是風向！！今年很大風，而且風向是由右到左，所以當煙花綻放的時候，很快就追向一邊了。於是趕快掉較了角度，向左移一點。因於太大風，煙花都變成一個個火球的樣子，多過似綻開的花朵。









之後問題又來了，之後的煙花升得太高，煙花都斷開了。



馬上改變角度。不過因於在改變角度的時候，碰到了焦距環，所以又要重新調較焦距。最糟的是我部相機是沒有焦距環的那種，所以在調較的過程中浪費了很多時間。

到最後，由於幅幅都像火球一樣，我才想到調較快門速度來專注拍煙花綻放的一刻，可惜已經太遲，到我開始從快門速度下手的時候，煙花已經到了尾聲。這個已經是最後一個煙花，但效果卻很滿意。只是焦距調得不好，有些少朦糊了。



總結今年拍煙花的經驗。

1. 風向對拍攝煙花很重要，首先要知道風向，再去訂下拍煙花的策略。太大風的話，煙花很快便吹散了，所以較短的快門時間比較合適。
2. 拍煙花不能夠一個設定用到老，要因時因天氣而變。
3. 因為不知道會有甚麼煙花，所以應該把景幅調較大一點，拍多了也不要緊，最多用後製時裁走便可以了；拍少了可就沒有補救的辦法了。

2014年展望

新年快樂!!!!

在此祝各位在2014年裡事事順利，理想達到。

這麼快2013年就過去了。無論上年過得如何，如意的，不如意的，高興的，傷心的，這些全都過去了。最重要的是向前看，展望將來，吸取以往的經驗，在今年做得更好。上年做得好的，固然要記住為何做得好，以及在將來繼續；做得差的，亦可以從中找出做錯的原因，再在下次作出改善。

今年的目標可以用四個字來做概括：居安思危。

經過了之前兩年，每年買兩層樓的大幅度擴張後，我認為今年是時候停一停了，為組合進行休整。一來，今年蘇格蘭將會在九月進行獨立公投。假若不獨立，一切維持原狀，那當然是最好，皆大歡喜。但如果獨立獲得通過，那將會產生一系列的未知數。在獨立之後，移民政策，學生政策，勞工政策，經濟貨幣等等，都會有所改變，而這些都有對住屋及投資需求有重要的影響，所以要趁還有時間及早做好兩手準備。二來，也是為了進一步向前走做好準備，正所謂萬丈高樓從地起，地基一定要打得穩，往後才可以好好的發展。

組合整理優化，在不動用太多資本的大原則下，好好的讓旗下的各層樓升值。當中最要優化的是樓１。在經過兩年來大學生租客的催殘，以及由於兩年前剛開始買樓時趕租出去，而沒有好好裝修，樓１已經有很多小問題，再不理會的話，很容易就變成大問題了。預計當租約在七月時完結的時候，要花一至兩個星期對樓１進行整修，然後再再重新推出市場。

其次為樓１及樓４申請ＨＭＯ（在英國如果層樓租給三個或以上，沒有血緣關係的人，便要申請）。雖然這樣做會增加開支，不過相信可以從之後增加的租金中彌補。長遠來說是除笨有精。另外，ＨＭＯ也可以為層樓增值，未來要賣出的話，會可以吸引更加多潛在的買家，令到層樓更易賣出。

重組架構，開設一間有限公司，把樓２注入這間公司。因為樓２是全資擁有的關係，注入公司完全沒有問題。這樣做有兩個好處。一，可以減輕交稅的壓力，因為當樓４租出後，稅率便要跳級到３０％。如果把樓２收到的租金轉到有限公司，而又不從有限公司裡支糧，把收入全留在公司的話，則個人稅率還是２０％，另交公司稅２１％。二，為買入樓６作準備。假如蘇格蘭風調雨順，獨立不成，我繼續在這裡發展的話，那買入樓５之後，很多銀行便不肯再借錢給我了。因為大多銀行對個人可以持有的物業有限制，有些是三間，有些是五間，總之買到五間後就很難再找銀行借錢。到時候便要開公司來問銀行借錢買樓，但我查過大多數銀行要公司有至少兩年的歷史，所以到時有需要才開的話，要白等兩年。現在早一點開，有需要的時候就可以馬上運用公司來借錢。

積累更加多的資本。在買入樓４之後，緊急準備金（假設開支不變，零收入的情況下，可動用的資金）只夠六個多月的度用。雖然目前現金流的狀況還是很好，即使樓４還未租出，卻又要開始每月還銀行貸款之下，整個房產組合的收入還是比固定支出多出一倍有多，有千五鎊左右。等到樓４租出後，租金收入所帶來的正現金流或者可以達到三千鎊左右。不過正如今年的目標＂居安思危＂，在這個以為安全的情況下，更加要提高警覺，以防萬一。很多前輩都提及這準備金應要夠一至兩年的度用，所以將以此為目標，在今年努力儲錢，增加準備金。這些子彈在機會來時可以用來好好把握機會；危機來的時候可以化險為夷，進可攻，退可守。

股票方面，由於今年主要目標是要儲子彈，所以當中很多的資金都應該會投進股市裡。主要是因為我不太喜歡持有現金，總覺得在這個低息年代裡，與其持有不會生息的現金，不如投入資產讓錢滾下去。

美國的國債利率上升的情況下，再盲目買高息穩定股不再是最好的選擇。當年只有國債只有一兩厘，而股票有五六厘的情況下，買股票當然很吸引。但現在國債有三厘左右，而股票卻只有四五厘，股票吸引力少了很多。想重回以前那種賺息又賺價的日子似乎是很難了。所以今年只會少買一些高息穩定股，不會再像以往以高息股為主力。

相反，債息升，對保險公司有利，因為保險公司可以從投放在債券上的資金裡得到更多的收益。市場如果重覆上年年中對退市的憂慮，而令到大市下跌的話，會趁機多買一些保險股。

好像上年說過，我實在不明白為何市場會因退市而下跌，退市代表經濟開始回到正軌，這理應是個好消息。

2013年回顧

時間這東西，身在其中的時候總會覺得過得很慢很慢；但當過去了，回頭看的時候，卻總會覺得過得很快，未來得及好好運用就過去了。眨眼之間，還有幾天2013年就要過去了，今年好像比以往過得更加快。以時間繼續以這樣的速度流逝的話，用不了多久幾十年就過去了。人生匆匆幾十年，這句話看來一點也不錯！

襯著聖誕節有時間寫寫文，一於又回顧一下這一年投資上的事。

在房地產方面，今年一連買下兩個單位：樓３ 和樓４（樓２不算，因為是上一年的時候決定買，今年只是收樓），把旗下房地產投資的單位增加了一倍，由原來的兩個增到四個。雖然正確來說是三個半，因為樓４是和表哥們合資。

無可否認這兩年在買樓的方面是相當的進取，連我自己也覺得實在是發展得太快。不過在這個小城裡，有石油支持經濟的發展，又有每年大學生來讀書所帶來的居住需求。這兩大因素令到住屋需求緊張，不單令到租出率高企，短缺更加令到租金及房價持續上升。十月尾的時候，就看到有報導指出樓價升了一成有多。本來已經持有的樓１和樓２，看來是水漲船高了！重要的是短期來看，這兩個因素會持續下去。石油還有好幾十年採，學生也不會幾年內全走。

再加上外圍的低息環境下，借錢成本遠比租金回報為低。向銀行借錢買入單位後，每月收回來的租金遠大於每月的還款額。因此每月不單只未有因借錢買入單位而帶來負現金流，反而每月還有正現金流。以樓１為例，現在的租金為 £800，但每月還款額只是 £300！！即每月從樓的裡頭，我不單只不用付出任可東西，而且還有可觀的收入進到自己的口袋裡。

正正是因為每當買入一層樓，每月的正現金流入便會增加，加上本地經濟穩定。在短期這些因素也許會持續穩定，所以我才在這兩年來，以進取的速度來投資在房地產上。因為就算是借錢買樓最大的風險來臨－加息，我也有很闊的護城河（正現金流）來作保障。

除此之外，我也很享受每買一層樓，每層樓所帶來的不同人和事。當中有些波拆，有些起跌，有些高興，有些讓人感到氣餒，但正如我之前和一位網友談及人生的對話中一樣。有高自然也有低，人生中的高高低低乃屬平常之事。學會用一顆平常心去看待所有的事物，享受經歷也是一種樂趣，不論那經歷是好是壞。

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２０１３　房地產組合現金流：

		買入價	每月收入	每月還款
樓1	Tedder	£   90,000	£      800	£      310
樓2	Marischal	£   70,000	£      700	-
樓3	Seaton	£ 106,000	£      775	£      330
樓4	King	£ 167,700	-	£      500
			£   2,275	£   1,140
每月淨現金流				£   1,135

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股票上，今年是自投資以來最忽視股票的一年。從多年以來的投資重心，每日都要看看，到今年幾乎是每個星期才看一兩次。股票在投資上佔的比重明顯是少了很多。無他，因為在房地產和股票上，我選擇了房地產作為我的主力。看中的是股票無法如房地產般，給我所帶來穩定的現金流。

儘管在股票上放上的心思沒有之前多，這一年的幾項操作卻很幸運。先是因為為買樓３籌集資金，所以在四五月時候，趁著股市在高位，把一半的股票沽出，而避過了年中的一場小股災。當然買樓亦令到在股票下跌的時候，無辦法抽出空餘的資金去增持一些心目中的優質股票。其次就是因英國政府為 Royal Mail 進行公開招股，單單憑著政府賣東西，多是低價賣好東西的傳統智慧，而入紙抽新股。最後抽到二百多股，成功發了筆小財，Royal Mail 在上市當日就四成多，現在則差不多比招股價高七八成。

目前留在手中的股票就只有：SSE，National Grid，British Land，Royal Mail，渣打銀行，以及一些早年抽到的友邦保險。之所以沒有賣出這些股票來買樓，是因為這些股票都是充當著緊急準備金，萬一遇到突發事件時，就可以把這些股票套現，用來在緊急用途。這是很多投資前輩都有教導的，小心使得萬年船。

感恩有上帝的關顧之餘，也感謝一班在這一年來繼續陪伴我，支持我走下去的人。

尊敬的嫲嫲
親愛的母親

我的朋友及同事

在買樓上幫助我不少的律師及裝修團隊。

最後，少不了一眾的網友，多謝你們這一年來的支持，才讓我有動力繼續寫這個博客。

在此，祝各位有個愉快的新一年。

英國買樓記- 如何找首期

找首期來買樓，相對比起問銀行借錢絕對是容易得多，至少我是這樣認為。

向銀行借錢，根本就是過五關斬六將。銀行對申請按揭的資格很高，條件非常之多，不過最重要的卻是收入的那一關。收入決定了可以問銀行借多少錢，每月可以承擔的還款額。如果收入少於銀行最低要求的話，則甚至連向銀行扣門借錢的資格也沒有。

在正常情況下，有份固定的工作，收入其實是很難變更的。或者會有人會想花更多的時間去做兼職，這樣就可以增加收入。不過這條路是走不通的，因為要的是銀行認可的收入，要的是從穩定，有合約的工作裡得來的收入。

股票的股息收入又如何呢？這也是不能計入認可收入，因為從銀行的角度來看，股票投資本身就是高風險，不管你持有股票是多麼的優質，股息收入是多麼的可靠，有著多少年持續派息的紀錄。

換言之，在正常的情況下，唯有老板肯加人工否則的話，是很難再向銀行借更加多的錢。除非老板突然之間大幅加人工。

因此每次在得知道銀行肯借錢的時候，我都會份外高興，甚至比起之後買到層樓更加開心。因為我知道我又跨過了一道壕溝，有能力再往前踏出一步，在這條投資路上繼續走下去！

至於找首期，那是相對容易的事，注意我只說相對上容易，而不是說找首期容易！

首期，說穿了其實就只是一舊錢，一舊很大的錢，足夠買起一層樓一部份的錢。

找錢的方法絕對要比提高人工的方法為多。普遍的方法就當然是儲，這個方法最穩打穩紮，儲到一蚊就是一蚊，層樓之後亦可以完全屬於自己。最大問題就只是時間，要慢慢逐分逐分地儲。解決的辦法就是多工作，多找兼職，令自己的儲錢能力增加，儲的錢可以更加多。這裡又再可以看出申請借錢是比找首期難，兼職可以幫助儲首期，卻幫不到申請借錢。

第二個方法，借。向其他人借錢，來做首期，這個方法好在可以很快就籌措到一大筆的資金，但問題是有風險，而且層樓不完全屬於自己。好處及壞處剛好就與儲錢的方法相反。

在得知銀行肯錢後，問題就在於如何找首期了。是借，還是儲呢？