回覆網友 - Ｋ(2)

Dear RKWC,

Thanks for your prompt response and so detail! You are so smart in property investment and I can't believe you are 90s. :p
My original plan is as you said, buy a 2-3 bedrooms apartment near University, I can live there and manage the apartment. Hopefully another two can rent that out but not sure how the property market in UK at this moment.  "自住樓其實也不一定是自己自住。...其實是為了可以多間房可以用來當睡房。三間房，一間自住，兩間租出去"
At this moment, I can manage my parent 0.5 million (that's included all my school fee and living expenses) and would like to follow your step.
Not sure can I mortgage without an income prove.  I have asked HSBC in HK but they just said HK/UK entity are individual entities. That's why I would like to seek for your information how I can make my dream come true :)
My target is using the rent to cover my school fee without adding my family burden.

Thanks so much for your quick response lei. Surely you can share my story but not my true name, ok? :p

Thanks,
K

多謝你的讚賞，其實我都只不過是多參考網上高手的經驗，再套用部份在英國的買樓投資上。

你說到目前可以利用的資金有大約 $500000，即 ~ £ 39000，但這個數包含了學費及生活費，所以應該做好預算先將這兩個數扣去，得出一個真正可以用來買樓的數。假設在扣除兩條數及資金用來應付層樓的雜費後有 ~ £ 30000。三萬鎊應該是不能夠 Full-pay 一層樓。那就是說要向銀行求助了，也就是做按揭。

按揭的話，三萬鎊做七成按的話，就可以買到一層十萬鎊的樓。有本金，問題現在只是在於我們作為留學生的怎樣可以有足夠的收入去申請呢？

我的方法是在上年暑假前的兩個月找了份工，在暑假時的四個月就不停工作，將那四個月的人工維持在 ~£1200。由於當時銀行只要三個月的月入證明，及六個月的工作紀錄，於是銀行就將這份收入當成是年薪 £14400 (1200*12)來計入我的收入。（樓Ａ的租金收入由於不足兩年所以未能夠當成收入）就這樣我就成功申請按揭買入樓Ｂ了。你或者可以參考一下我這個方法。不過要先問清銀行的按揭申請條件，每間銀行都有不同，有些要六個月的收入證明的，那我這個方法就當然是不行了！還有其他的要求例如：在英國居住的時間，信貸紀錄，等等。

祝　生活愉快

ＲＫＷＣ

回覆網友 - Ｋ

Nice to read your blog, you show me how amazing a 90s are. Love reading your blog. I am sure what you are doing are much clever than the one much older than you. Amazing by your business sense!!!!

My name is K, living in HK and planning to study in UK in coming September. After I read your blog, I get a click! Thanks for your 無私的sharing. :D
I maybe able buy a flat and rent out the house to earn my school fee rather than doing part time in some local resturant.

However, I am completly new in UK property market. Well, actually I never buy any flat/house in my life.
May I kindly seek you in sharing me some ideas please?
If so, I don't need to work in local resturant.
For example, may you kindly suggest me the area you are talking?
which website I should use for house hunting?
how I can do the mortgage? 
Do I need my income prove or my parent income prove?

Sincerely looking forward in hearing from you soon.
Please keep updating your blog and that's awesome.

Thanks with best regards,
K

K,

首先非常感謝你對我的blog的支持。

你說到你會在九月來英國讀書，想買層樓收租來支付學費。其實你又有沒有想過用層樓來供自己在英國讀書時自住呢？

在英國讀書的洗費其中最大的一環就是住屋的成本。買層樓收租的同時，自己又要租別人的樓住的話，其實增加收入的作用已經互相抵消了，達不到預期的支持學費。除非你是想居住環境有改善，那買層舊樓收租，再以租金租住新樓，這確實是不錯的主意。在英國新買家買自住樓按揭可以做到八至九成，出租樓按揭則只可以做到最高七成半，而且遠較出租樓按揭易成功批核，資格要求也較低。最重要是利息一般也較低，用同樣的資金可以買到更高價值的樓，而還款金額可能都是差不多，所以我認為你可以在這方面想想。

自住樓其實也不一定是自己自住。假設你買的是近大學的兩房單位，最好是客廳不連廚房的那種。為甚麼最好客廳不連廚房呢？其實是為了可以多間房可以用來當睡房。三間房，一間自住，兩間租出去，分分鐘收回來的租金已經可以抵達間屋的按揭了！租客不單幫你供樓，間接還付了你的房租。那你省下來的就可以幫補到你的學費還有生活費了！雖說銀行不批准自住樓多過百分之五十的房間租出，不過準時還款的話，相信銀行也不會主動查你。

不過以上的都是後話，前提最重要是你以學生身份可否在英國申請按揭呢？如果可以的話，以你的情況可以借幾多？學生可以工作的時數規定？

基於你還在香港，不況先問問匯豐及柤關的部門，看看他們可否回答這些問題。如果他們解答不到的話，其實等你來到英國一切安頓先問都未遲。

祝新年快樂

RKWC

英國買樓記(八)買樓及收樓

睇完樓，對樓A的狀況可以說是非常滿意，於是就開始問問業主的意向價是大約多少。她說九萬鎊是即賣價，到價就放。以我當時所知，其實已經有其他人出價。想到既然該單位標價八萬七以上，也就是說其他人的出價未及九萬，卻在八萬七樓上。

最初我還是只想出八萬九就算了。不過後來計計數就算以九萬買入，雖說測師價只有八萬七，中間的差距也不過是三千鎊左右。最壞情況以六百鎊租出，這個差距也不過是等於五個月的租金，加上這類單位市場上的放盤極少(五個多月了，至今還未有同類型單位再次在市場放盤)。在好盤難求的情況下，為免夜長夢多，於是就同意以九萬鎊買入樓A了。

經過了個半月的文書工作，在五月尾律師終於把樓A的鎖匙交到我手上，心裡馬上輕鬆了不少。不過我知道真正的工作才是剛剛開始，收樓之後的第一件事是把文書工作處理好。首先是通知政府及電力公司，告知他們物業已經轉手，往後的一切由我來承擔，地稅和電費都算入我的名字吧！政府只需要在交樓當日通知便可，但電力公司則需要在收樓前一兩個星期先作通知，如果到收樓後再作通知，就可能需要承擔收樓當日沒有電力的風險(到時候要向電力公司繳交接駁費就不好了)。

作出通知後的幾天內收到電力公司及政府寄來給前業主的信，我想是上手未交的電費及地稅單，沒有打開直接在信封上寫 「此人已搬走」，然後就放回郵筒了。很多人問我假若電力公司及政府沒有找到前業主的話，你是否需要為她繳交呢？我當初也有這疑問便去政府那裡問個明白，答案是不用，找不到也不用我交，那職員還叫我不用擔心這問題，總而言之，有前業主的信就直接打回頭便可。

通知之後便是按計劃把樓A的廳分成一房一細廳，於是我收樓第二日就馬上約齊裝修師傅和電工上樓。裝修師傅是為了將樓A原來的廳分開成一房一細廳，電工最初則只是為了檢查所有電器及插座的安全，還有為新間隔裝燈。裝修那部份我想對師傅來說是很簡單的工作，兩三句之間已經談好了價錢、工作時間，以及交收日期。反而到電工那方面，在檢查的途中發現了很多的問題：

1. 洗衣機、乾衣機、雪櫃及洗碗機都連接在同一個拖板上再插在一個插座。我真的不敢想像上一手業主是名大學生。難道連電插座不能插太多電器這基本常識也不知道嗎？！樓A沒有燒掉真的是很幸運！

2. 有一個插座距離洗手盤太近，電工說這不符合標準，而且很容易漏電

3. 廚房有一個插座有問題要換過

4. 整間屋要拉線安裝煙霧感應器才可以符合法例租出

一邊跟電工檢查，一邊埋怨自己當初為何沒有看清楚。接着電工就列出一張項目名單，又要拉幾條線去廚房、又要加多幾個插座……真是邊聽邊滴汗，結果最後比原先的預算多了四百鎊！

還有一樣要做的事就是把樓A登記為出租物業。英國所有出租物業都需要登記才可以出租，如果不登記好像屬違法行為，最好一收樓就登記，因為政府做事特慢，以樓A為例就用了成個月才收到登記確認信。

【以上文章同時發表於HongKongCard.com】

2012年回顧

趁著還有幾個小時到２０１３年，讓我回顧一下我在２０１２年的經歷。

這一年我經過了很多在的第一次，我第一次打工，第一次買樓，第一次同銀行借錢，第一次收租，等等，實在太多了！有時我也在想這一年的轉變也太多了吧，我由一個普通的大學生，到現在有層樓收租。股票的組合也慢慢變大，股息也越收越多。這一年在投資的路上，我認為還是不過不失，至少今年是有增長。

股票方面

先講英國的股票組合，今年全線股票跑贏富時１００，年頭買入的全都有雙位數字的回報，令人最意想不到的是年尾買入的都有不錯的回報。組合亦在這年間由原來的四位數字，變到五位數字，雖然依然不多，但我有信心只要我持之以恒，終有一天可以做到支持我生活。

整年的投資策略都沒有改變，主要都是投資在高股息的公用股身上，努力提高股息收入為目標。這個策略或許確實很悶，但至少是投資得逍遙自在，幾本上身心的負擔都很少。跌的時候就為有平貨可以買而高興，升的時候就為有錢賺而興奮。

香港股票，雖然也是有升，但卻跑輸大市。香港組合資金來源主要是靠澳門政府派錢來支持，組合的增速相對英國的組合慢了很多。今年以來不斷買入不同的股票，力圖將組合由前年集中在中銀，變成一個相對將資金分散在不同行業的組合。

或許是太過想將組合分散，年初有少許"夾硬"來以月供方式買入新地，最近才發現原來賣不出了。可恨這樣就套住了二千元了，只可看而不能用的錢，最令人覺得無耐。

年中還有越秀買ＩＦＣ令股價大跌，也是令到組合的回報較差的原因。

太過想將組合分散，某程度就忘記了股票組合最主要的目標就是要平平穩穩！

其實今年兩地的股票市場的表現都非常不錯，英國很多我有留意的公司的升幅都有兩三成，更甚至有升一倍。香港就更不用說了，好的公司升幅確實是非常可觀。

記得年初時很多媒體都看淡今年的股市，結果可以說是很多人的意料之外吧！或多或少再次證明了"在別人恐慌時，買入"，這句說話真的沒有錯！

房產方面

整個買樓的過程到現在還是像夢一樣，我真的成了業主嗎？我的家人真的支持了我嗎？一切來得太快了，轉變也太大了。如果跟一年前的我說，我現在會變成這樣，我想我也不大會相信。樓Ａ是買了，也順利地租出。

今年的上半年買了樓Ａ，下半年就跟銀行談借錢買樓Ｂ，現在一切也是進展順利，一月就收樓了！

英國的房地產組合在這一年正式起航！

最後，我想感謝這一年支持過我的人，沒有你們的支持，我是不可能走到這一步。

不斷給我機會的上帝，
最尊敬的嫲嫲，
親愛的母親

我的朋友及同事

在投資路上幫助我的人，律師，及我的裝修團隊

還有這個ＢＬＯＧ的讀者 ！

我會繼續將這個ＢＬＯＧ寫下去，不單讓自己有個投資紀錄，也希望可以將自己的經驗和各位分享。

英國買樓記 - 出租

當完成了所有的裝修樓Ａ終於都準備出租了。按照買樓之前的計劃，我是打算把鎖匙交給經紀，然後由經紀處理所有有關租樓的事宜。直至到我的律師跟我說其實可以我自己做，怎做呢？我的律師就教我在網上下載一份租約，到有租客時再將資料填上便可。當然我也先把這份租約給了我的律師看，確保了沒有問題才給租客簽。這裡就再次重申一個好的律師真的是投資路上很好的指導者。

第一個問題解決了，就到第二個問題。原本如果一切都交由經紀的話是不會有第二個問題，租約自己解決了，那找租客呢？又可以自己解決嗎？

最初我的想法是以印街招的型式在大學招攬租客的。幸運的是那時候的那期大學報就是有關於學生找屋的資料，包括介紹一些可以給學生找屋的網站，以及一些找屋要注意的地方，例如：租住雙方的責任，訂金的處理等等。我當然就不是以一個找屋學生的心態來看這期報紙，我當時是以一個準包租公的心態讀報，學懂了很多有關租屋給人的有用知識。

既然那些網站可以讓學生找房，那就是說可以讓包租公招租。本著試試無況的心態，我找了其中一個網站來登樓Ａ的資料，反應出奇的好，十分鐘後我已經收到第一個電話來約時間睇樓。接著的一天竟然收到了至少七八個電話，有些是大學教授，有些是油公司的職員，有些學生，還有一個自稱是在ＢＢＣ　Ｓｃｏｔｌａｎｄ做電台主持的，這些都是原先意想不到的，因為本想只有學生會對樓Ａ有興趣。那我之後就安排了所有人集中約在同一天的不同時間來睇樓，省得我來來回回樓Ａ。

現在的學生租客睇完樓就立刻決定租了。雖然當日很多人都表示想租，不過大多數都選擇放完假九月先正式租來住，我實在想不到任何原因，讓樓Ａ空置兩個月，而放棄即時可以入住的租客，所以最後還是決定租給她了。

就這樣四個月的時間，由決定買樓，搵樓，買樓，租出，樓Ａ終於都開始進入回報期了。