2014年10月24日星期五

業權問題

不少朋友在買英國樓的時候,他們都會遇上一個問題。當他們買樓的時候,常常會看到有的樓是 Freehold,有的樓是 Leasehold。究竟買哪一種比較好呢。

首先要知道的是 Freehold 和 Leasehold 的分別。

其實這是有關於物業的業權,簡單來說,Freehold就是物業的永久擁有權,買入Freehold物業,即是擁有物業所在的土地及建築。而 Leasehold 則是指物業的租用權,買入 Leasehold 物業就是買入物業在一段時間內的使用權利,這個年期可以是一百二十五年、 九百九十九年,甚至上千年!當中租契(Lease)內釐定了租借人 (Leaseholder)及業權持有人(Freeholder)的權利及責任。租借人 每年需要按租約向業權持有人支付一筆地租(Ground Rent)及保養費(Service Cost);而業權人則會負責建築的日常保養維修,以及保險等事宜。

事實上,香港人對於Leasehold應該不會太陌生,因為香港所有批地也是以Leasehold的形式。不同的是英國的業權大多屬私人擁有,但香港就全部歸政府。由政府以租借形式把土地租給發展商, 發展商再把建築的使用權賣給市民,所以在香港的物業持有人其實只是租借人。除了很少數的例外,例如中環的聖約瀚座堂,是唯一 永久業權屬私人所擁有。正正是因為業權都在政府手中,所以香港物業的持有人才要每年向作為真正業權持有人 ── 政府,繳納地租差餉。

Leashold 與  Freehold 業權分別不大

在現行的英國法律下,Leasehold 其實已經跟物業業權沒有太大 的分別。租借人有權向業權持有人續契,把租借期延長。若果租借 人已經擁有單位兩年或以上,當他選擇延長租借期的話,業權持有人更加必須按法律既定的程序續約,而不能選擇不續契。續契時, 需要指派估價師為新的租約進行估價,單位剩下的年期越短,所支付的續約費就會越高。只剩下很短年期的租契樓通常會較便宜,正是反映了這個因素。 在英國很多業主面對物業問題,不少都是跟 Leasehold 有關。 當中常見的問題包括:公共空間管理不善、走廊骯髒、難以聯絡業權人及業權人收取過高的保養費等。

即使近年來,法例已經不斷改進,針對少數不負責任的業權人,但有關 Leasehold 的問題依然是最 困擾著英國的業主。不過當有問題發生時,大多數業主都不願意採 取任何法律行動,因為每當採取了法律行動後,業主要把單位賣出 時,就必須把問題告知潛在買家,換言之,這不僅影響新買家的購 買意慾,也會令到單位的價值下跌。而對於下一任買家來說,這就 令到買入 Leasehold 物業時的風險增加。

所以在買入 Leasehold 的物業時,投資者最好打醒十二分精神留意租契內的細節。

4 則留言:

  1. 合約真係好重要, 睇漏眼些少都會中招:(

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  2. 合約條文十分重要, 代表買方的律師會否能維護其權益, 或要求修改條文, 若業主不肯修改, 是否可以取消交易? 請問有否一些較公平, 又保障雙方的合約式樣讓大家知悉?

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    1. 若業主不肯改,是有機會可以取消,不過要視乎各樣因素。

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