業權問題

不少朋友在買英國樓的時候，他們都會遇上一個問題。當他們買樓的時候，常常會看到有的樓是 Freehold，有的樓是 Leasehold。究竟買哪一種比較好呢。

首先要知道的是 Freehold 和 Leasehold 的分別。

其實這是有關於物業的業權，簡單來說，Freehold就是物業的永久擁有權，買入Freehold物業，即是擁有物業所在的土地及建築。而 Leasehold 則是指物業的租用權，買入 Leasehold 物業就是買入物業在一段時間內的使用權利，這個年期可以是一百二十五年、 九百九十九年，甚至上千年！當中租契（Lease）內釐定了租借人 （Leaseholder）及業權持有人（Freeholder）的權利及責任。租借人 每年需要按租約向業權持有人支付一筆地租（Ground Rent）及保養費（Service Cost）；而業權人則會負責建築的日常保養維修，以及保險等事宜。

事實上，香港人對於Leasehold應該不會太陌生，因為香港所有批地也是以Leasehold的形式。不同的是英國的業權大多屬私人擁有，但香港就全部歸政府。由政府以租借形式把土地租給發展商， 發展商再把建築的使用權賣給市民，所以在香港的物業持有人其實只是租借人。除了很少數的例外，例如中環的聖約瀚座堂，是唯一 永久業權屬私人所擁有。正正是因為業權都在政府手中，所以香港物業的持有人才要每年向作為真正業權持有人 ── 政府，繳納地租差餉。

Leashold 與  Freehold 業權分別不大

在現行的英國法律下，Leasehold 其實已經跟物業業權沒有太大 的分別。租借人有權向業權持有人續契，把租借期延長。若果租借 人已經擁有單位兩年或以上，當他選擇延長租借期的話，業權持有人更加必須按法律既定的程序續約，而不能選擇不續契。續契時， 需要指派估價師為新的租約進行估價，單位剩下的年期越短，所支付的續約費就會越高。只剩下很短年期的租契樓通常會較便宜，正是反映了這個因素。 在英國很多業主面對物業問題，不少都是跟 Leasehold 有關。 當中常見的問題包括：公共空間管理不善、走廊骯髒、難以聯絡業權人及業權人收取過高的保養費等。

即使近年來，法例已經不斷改進，針對少數不負責任的業權人，但有關 Leasehold 的問題依然是最 困擾著英國的業主。不過當有問題發生時，大多數業主都不願意採 取任何法律行動，因為每當採取了法律行動後，業主要把單位賣出 時，就必須把問題告知潛在買家，換言之，這不僅影響新買家的購 買意慾，也會令到單位的價值下跌。而對於下一任買家來說，這就 令到買入 Leasehold 物業時的風險增加。

所以在買入 Leasehold 的物業時，投資者最好打醒十二分精神留意租契內的細節。