2015年8月21日星期五

第五間租出

放租兩個星期,終於都將第五間租出。

反應比想像中差。之前的幾間,一放租幾日內就會有極多人查詢。只有我揀客,而不是客揀我。條件不適合,就選第二個,不用慢慢商量。但今次這一間,放租一個星期都只是得小貓三兩隻。當中一兩個還在討價還價。幸好是第二個星期出現了現在的租客。不用太多的商討過程就決定租了。

租客是兩個讀商務的大學生。原先打算這麼近醫學院,應該會是醫科生來租。雖然都有醫科生查詢,但想不到會是租給讀其他科的大學生。由第五間行去大學本部都要二十分鐘。誰不知,現在的租客不介意每日行二十分鐘返大學。看來這個位置還是可以吸引到大學生。從今次的經驗來看,距離大學二十行鐘的路程範圍內,應該是學生市場的有較範圍。再遠一點的話,就沒有學生租了。

原先買這間的計劃是想試一試新的地區。買距離大學遠少少的地區,期望少一點競爭,不用買貴貨。但現在看來針對醫科生租客的計劃也未必行得通。事後反省,醫科生的數量始終不是大多數,大學生還是大學本部那邊比較多。反正都是想租學生市場,那當然是選擇多學生的比較有利。再說,即使是醫科生也需要常常往來大學本部,圖書館,校務處,運動場,會社,游泳池等等。他們的自由度得大,不一定要租近醫學院,租近本部也可。事實上,之前出租第四間的時候,收到醫科生的查詢比這間還要多。所以往後買樓,還是傾向近大學主校園較理想。

今次的租金是 £825。樓價 £127,000,計埋支出裝修傢私等等,洗左大約 £4000。唔計借貸槓桿的稅前回報 7.5% 左右。回報對比起其他幾間都要低,但還是合符心目中的要求。在現在這個環境,樓價都升了不少,要再找像其他幾間的高回報真的不容易。

最重要的現金流方面,每月還款因為只需還息,加上利息三厘八左右,每月還款三百左右。往後每月就可以從第五間而來的淨現金流有五百左右。這方面來說,還算很不錯。

完成了第五間之後,第三間的按揭也就快過罰息期,看看可以在它身上套現多少。之後就又可以開始為第六間做準備了。

22 則留言:

  1. 英國樓的 yield 真高,7.5%稅前回報很不錯啊。

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  2. 回報令人咋舌!簡直是收租天堂。
    在香港,只有持金融股有6%水平,但不能有槓桿。
    英樓平均樓價每年升多少?追溯10年前至今。
    不計按息4%,雜項幾多%?

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    1. 雜項如傢俱折舊,維修,稅項等。

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    2. 這回報還未算上稅項呢。英國的基本稅率要20%呢。香港的股票賺錢都不用交稅,香港也是投資股票的天堂呢。

      英國樓價這幾年都有 5%以上的升幅。不過個個地區都不一樣。

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  3. 可否簡評香港樓價,發展,投資價值?
    你會是較客觀的Blogger。

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    1. 香港是中國裡一個特別的地方。只要保持現有健全的制度及自由,依然會有吸引力。香港的有錢人太多,理財觀也重,樓價即使貴,但大跌的機會也應該不大。一跌就有一大班有實力的投資者出來執貨了。以後有機會再詳談吧。

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    2. 多謝回覆。
      你在局外看,較為客觀,將來多點講些香港及英國的宏觀樓市發展及看法。

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  4. 分析詳細! 學習到買樓投資選擇位置的考慮!~

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  5. 我有一個很愚昧的問題想請教,是如何計算收租回報。

    我記得玩現金流遊戲的時候,常常強調一個概念,就是Return On Investment (ROI),我個人理解為回報。

    假設我我100萬做首期。在考慮買樓收租時,我考慮的ROI 就會是當“一年租金收入-按揭-管理費-差响-物業稅” 後,是否有正現金流; 而這正現金流相對於最初投入的100萬是多少百份比。

    但這個計算方法,跟你的計算方法不同。而一般市場上的講法好像都是以現值一年租金除以現時樓價。所以我自己很混淆,不知如何計算才正確。希望可以有個清楚的概念。 : )

    謝謝!

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    1. 回報的計法個個人都不太相同。

      我通常會計算兩個回報。首先是 ROA return on asset,租金收入-支出 (但不計算借貸部份) /資產。這樣可以知道資產本身實際的回報。這就是文中所寫的回報。我認為這回報率比較重要。因為這才能反映出資產本身不靠槓桿的回報。

      之後才是你說到的 ROI return on investment。要是以這方法去計算,第五間的回報大約是15%。這方法可以反映出兩方面的回報,資產本身及槓桿。但我認為單以 roi 來決定投資的話,很容易被槓桿部份扭曲了回報。難以判斷資產實際的吸引度。

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    2. 謝謝你的解答,現在清晰很多了!

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  6. 因須綱上尋找物業資料,無意在綱上看到此博,受博主的啟發,有意學習,但香港物業昂貴,自己受借貸及還款限制,改為專注投資車位,過去幾年除自用的一個外,無巧不成話在看到本文亦是自己第五個車位租出時。雖則自己的不可與博主的所持有的英國物業同日而語,但亦感十分高興,在此多謝博主的分享和希望可共勉一路投資增值,過大家自己所想過的簡單生活。

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  7. 看你買買下已經來到第五間了,接著應該是向持有半打,一打物業目標邁進。
    將來,你的物業不再是以一間間計,而是一打打來計算,想想都很爽吧!

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    1. 哈哈哈哈,其實真的差不多半打了。容我在此先賣個關子吧。

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