2014年8月11日星期一

英國買樓問題 Sam

最近跟一位想在英國買樓的朋友 SAM 討論起英國買樓的問題。當中很多的問題其實也是之前很多朋友都問過,所以特意整合了我倆的對話,讓大家也能從中知道更多關於英國樓的一二。

SAM:

想找英國東部,近Norwich 一帶的平房。有點奇怪,當我跟地產經紀查詢有關房屋的建築年份,及以前有多少交易的紀錄時, 他們卻不能提供,只是說很少買家會關注房屋的歷史,很少人買家會這麼問。我在 LAND REGISTRY 付錢查冊,只有土地的資料,以及最後一次買家的買入資料。在香港,查冊的話會列出樓宇的建築年份及中間的轉賣資料,但英國卻完全不同。地產說如要找,便要找律師去做,這樣做要另付錢。還有如果我落實要買,達成OFFER後,要請律師跟進買賣事宜。地產說可以代為介紹,不過我覺得自己找好一點。另外,有關出價問題,你是想怎樣去查看物業的估值再出價呢?

我:

英國地產經紀很多時,不清楚層樓的資料是件很正常的事。正如你的經紀所說,很少人會關注房屋的歷史。這是因為這在英國的房產市場中,這些確實都不太重要。是不是凶宅,很少英國人會介意。也許是這個原因,英國甚至沒有對這方面專門的紀錄。根本查不到以往有沒有不愉快事情發生過,除非是很嚴重,很著名的案件。

至於過往的交易紀錄,正如你所知,確實只能找到對上一次的買入資料。其實不用查冊,在 Zoopla 也可以找到這項資料。  經紀所說的找律師去做,我想他的意思是找 Surveyor,請他們去做一份估價及建築報告。這份報告內就會詳細例明樓宇的建築年份,質量,及當前的估價,但這只是假設你要全付現金的話。因為如果要借按揭買樓,普遍銀行也會委託它們自己的 Surveyor 做一份這樣的報告,按揭手續費內是包括了這服務的。但通常銀行只會給部份估價報告給你,要整份報告就要再加錢給銀行了。

律師方面,我常常都說了,找律師最好還是找當地的。地產推介的,跟自己找的,我想沒有甚麼分別。最重要還是知道價錢,及提供的服務。如果地產經紀是有信譽的,他所推律師應該也不會太差。

物業的估值沒有 Surveyor 的報告,其實真的靠估。但又沒有可能間間都找 Surveyor 出估價報告,那樣既費錢又費時間。建議還是上 Zoopla 或者 Rightmove 看看附近差不多樓盤過往的定價及目前的標價。最好還是多睇樓,知道用同一筆錢在同一地區可以買到甚麼貨色。

SAM:

是的,在網上可以找到不少資料,有免費及要付費的。我也分享一下,可能有些你已經知道了。 免費的我也是在先 Rightmove 及Zoopla查,已有很多資料例如鄰近的成交,但可能我想買的是Norwich 的郊區地方。那裡不是每間房屋都有估價,而且因為成交周期實在距離太多,以年或十年為單位,所以估價都不是十分正確,相差甚遠。例如有個平房開價是20萬,zoopla估價竟係只有12萬!

另外我發現大多網上顯示的成交都在2000年後,2000年前的好像都沒有紀錄。UK 土地房產登記在2000年才電子化,只紀錄了之後的買賣紀錄。 有關土地查冊,可能真是文化不同,香港查冊可列出以前所以成交,但UK太多舊樓,要列出來會很長。又或者他們真的不太在意,所以查冊只會顯示最近一期的業主的資料。

我跟地產說,想要以前的買賣成交及樓房歷史,我在網上查到應可向Local Council 查詢,因為平房如建築及改建都要申請及核准,及有轉讓時物業登記人應有變更。那地產回覆有關這些文件的查閱最好找律師。不過,我不想在還未談成 OFFER 就要付錢找律師,還是先叫地產向Seller 查詢。 

另外,我也在網上嘗試找,最終找到一些私營的查冊公司,有提供查閱物業2000年前的資料。原來2000年物業資料都是文件式,沒有電子化,他們叫"Old Deeds" 。這些私營的查冊公司原來也有幾間,價錢也不一樣,最後找到這個較便宜: http://landregistryservice.org.uk/registered-old-deeds 查 registered old Deeds 是24.99磅。 雖然說這個較便宜,但相較官方的,是貴很多的。例如一般的Title register及Title plan, 這個網站是每項收費12.99磅,但官方的(http://www.landregistry.gov.uk/public/property-ownership)是每項3磅,相差4倍多。實在難以相信。不過官方的沒有查 old Deeds 的服務,那只有無奈找這些私營的。 

由於我在香港,不能親身到當地看物業,現階段是找到合適的,先在網上找資料。找到一些付費的網站,可以提供環境及發展報告,以及估價報告,以便出價。預想是待出價商談成功被接納,便找測量師作物業報告及律師,同時才飛到當地視察及安排律師等事宜,雖然可能冒險一點,但似乎是當下我的最佳選擇。

在UK,出價被接納,做了測量報告,在未交換合約前,雙方也有權取消。這個好處能是當我親身視察及看了測量報告後有很大問題也可退出。但同時也擔心到合約交換前,業主反價或取消,那辛苦付的測量及律師費,以及機票錢就泡湯了。可是,似乎也沒有更好的辦法了。

我:

若買郊區的話,我建議還是要慢慢看,看多幾間。首先要清楚同一價錢可以在該區買到甚麼貨色。因為特別是郊區平房的差異性可以很大,裝修,間隔,大小等,都可以大幅度影響到價錢。同樣大小的平房,即使只是毗鄰,但裝修的差異已經可以令到價錢很不一樣。

你也知道了,郊區的成價疏落,更加難以作出比較。Zoopla 的估價也反應不到真實價值。 關於網上的估價報告,只可以作參考。一來這些報告沒有 Surveyor 親身考察,只是靠資料庫內的資料。這些報告都沒有考慮到裝修等的因素,特別是郊區平房,有些有可能有擴建,而在這些報告中很少可以反應出來。出價時,還是要靠自己過往的所搜集到的資料,以及過後做的功課。這點是需要留意一下。 我也認為你的預想是目前較佳的做法。充份利用英國買樓可以在交換合約前可以退出,確實可以為自己留多一個保障。另外,據我所知,律師方面,是不成功不收費的。意思是若果層樓沒有成功交易,律師是不會徵收律師費。

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