英國容易錢 - 銀行派錢

在英國生活，涉及生活上的各種所需的行業，它們的競爭很大，往往出現唔少非常好的優惠來吸引客戶。

今日同大家開心分享一個，從銀行賺錢的優惠，輕輕鬆鬆就可以賺到一百鎊。

話說匯豐在英國的分支 First Direct，最近推出優惠，只要從其他銀行轉戶到它們那裡，兼且存 £1000 英鎊，就可以有 £100 的現金回饋。

轉戶口好容易，基本上只要按網上申請的步驟填資料，填完銀行就會自動為你轉戶口，完全不用你操心，在兩間銀行中間奔走。以前的銀行會自動將所有結餘，自動轉帳等等，轉到去新的戶口，

之後一千鎊放在銀行一個月，就輕鬆賺到一百鎊 (我做的時候是一百二十五的)。

另外建議，如果不想影響到日常的銀行戶口，又想賺這筆錢，大可以先開個有參加 current bank account switch scheme  的虛擬銀行如 Monzo 或 Starling 開個戶口，把一千鎊放進去，然後再從虛擬銀行轉到 First Direct。虛擬銀行開戶方便，幾分鐘就可以開到。這樣就又不會影響到日常的往來戶口，又可以賺到這筆錢。

各位如有朋友在英國，不況可以分享一下，有錢大家開心齊齊搵。一個人就一百，一家四口就四百，叫埋親戚朋友條數都幾可觀。反正都係容易錢。賺來食餐好的都不錯。

至於匯豐的股東，實在是不好意思了，令到你們的利潤減少。

https://www1.firstdirect.com/banking/switching-bank-accounts/

其他英國輕鬆賺錢的方法，每月額外幾百鎊的免稅收入，有興趣可以透過以下條 link 加入，每個月十八鎊，就有詳盡的方法，同埋每日的優惠。如果唔明白歡迎你來郵。

https://www.oddsmonkey.com/affiliates/affiliate.php?id=62463

英國另類房地產投資 - 高回報停車場

在香港買車位都要幾百萬的年代，一兩千萬或許只能夠買到幾個車位，而租金回報更是低得可憐。

放眼英國另類的房地產投資，停車場也是不錯的投資項目。不少的停車場都有大型的收費停車公司做租客，由它們管理及負責保養維修，而租約往往都是以十年起計。作為業主真可以算得上是不用做，每年就已經可以安穩收取租金。還有的是租約已經寫明未來租金的計算方式。業主未來的現金流可以算是非常清楚。

聽起上來不錯吧？那回報是否很低？

也不是，給各位兩個快要拍賣的停車場作例子，兩個的回報都在 10% 以上！！

第一個在威爾斯與英格蘭交界的 Worcestershire，在市中心的停車場，一共是 325個車位。標價二百二十萬英鎊，年租金二十二萬英鎊。地契到 2067 年。租客為 National Car Park。租約條款寫明，每年一半的租金按通漲升幅，另一半則按固定 3% 增長。租約到 2037 年，租客有權續租二十年。

第二個是在利物浦附近的，就在市中心火車站旁邊，419個車位。標價一百二十萬鎊，年租金十二萬，地契到 2072 年。租客也是 NCP ，租金的升幅簡單一點，每年升固定增長 3% 。租客有權續租二十年。

停車場未來的現金流，可以參見在下面的列表。有興趣的朋友可以自己去計算回報。

或許你會發現，這兩個停車場都不是永久業權放售，換句話每年都要交地租給地主。不過兩份租約也有定明，租客要承包地租，所以並不影響現金流。

英國地產就是有這個方面的好處，房地產投資入門門檻低，小投資者也可以接觸這類通常被保險公司購買的項目，因為當中穩定的現金流正合符保險公司的需要。

除了穩定的回報外，這類投資還有重建的潛力，以火車站旁的為例，或許就可以建立一個商場或住宿的項目，進一步增加回報，不過這就是另外的話題了。

		停車場一		停車場二
年份		每年租金 (£)		每年租金 (£)
2019		220408		120343
2020		225918		123953
2021		231566		127672
2022		237355		131502
2023		243289		135447
2024		249371		139511
2025		255606		143696
2026		261996		148007
2027		268546		152447
2028		275259		157020
2029		282141		161731
2030		289194		166583
2031		296424		171580
2032		303835		176728
2033		311431		182030
2034		319217		187490
2035		327197		193115
2036		335377		198909
2037		343761		204876
2038		352355		211022
2039		361164		217353
2040		370193		223873
2041		379448		230590
2042		388934		237507
2043		398658		244633
2044		408624		251972
2045		418840		259531
2046		429311		267317
2047		440043		275336
2048		451045		283596
2049		462321		292104
2050		473879		300867
2051		485726		309893
2052		497869		319190
2053		510316		328766
2054		523073		338629
2055		536150		348788
2056		549554		359251
2057		563293		370029

停車場一
http://www.auction.co.uk/commercial/LotDetails.asp?A=1107&MP=24&ID=1107000070&S=G&O=D

停車場二

http://www.auction.co.uk/commercial/LotDetails.asp?A=1107&MP=24&ID=1107000065&S=G&O=D

英國樓求助 - 樓花

時不時都聽到買英國樓樓花而中招的新聞，前幾天又收到了網友買了英國樓花後的求助。

內容如下：

得知您素有投知心得, 希望您可以給我一點意見, 如何可以取回投資. 錢是誠實工作獲得, 實在不想被大鱷吃了. 我於英國買了MANCHESTER WEST POINT樓花, 過了 Long Stop Date 還未收樓, 已透過英國律師向發展商追回投資. 律師回應說 guarantor 答應會 refund, 但拖拉了成個月還未回應何時退回, 方知受騙. 因為投資的計劃是3年後才有回報, 但已等了 1年半, 再要等到收樓 – 據說要4月尾 + 3年, 利息都蝕埋, 故想盡快脫身為妙.

為何英國買樓花往往特別容易中招呢？

其一，英國發展商同香港不一樣，不一定間間都是實力雄厚，有些有可能只是剛開始起步，實力及管理項目的能力都較差。特別是倫敦以外的，要做發展商的入場門檻不高，質素就更參差不齊。海外投資者買樓花，其實跟冒險去投資一間自己不熟悉的發展商沒有分別。

你說可不可以告發展商？　簡單來說，可以，但你要預備一場長久的戰鬥，當中還有涉及法律費用。到最後發展商的項目公司破產也是屢見不鮮。

英國樓花賣到成行成市，宣傳往往以高回報，回報保證作招徠。先不要說發展商給予地產銷售豐厚的佣金 (曾經見過有發展商給的佣金比普通樓盤多一倍)。所謂的保證回報，其實也只是營銷的策略之一。羊毛出自羊身上，當中這些項目的賣價往往比市價還要高。過了保證期，租金往往會打回原型。再說，從這個案例可以看出，當項目延期，回報往往更差。

以案例中的樓盤為例，剛巧的是這個樓盤兩年前賣樓花時，我都有拿過資料看看。

對比一下面這個樓盤，就會明白這些樓花貴多少。兩年後的今日，下面的半新樓，面積更大，地點更好，價錢都是十五萬鎊就有交易，重點是即買即收租！買樓花完全就是蝕了兩年的樓價升幅，租金收入，而得來的物業更加差。那就可想而之，當時的樓花食水有多深。

https://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-79071206.html?utm_content=v2-ealertspropertyimage&utm_medium=email&utm_source=emailupdates&utm_campaign=emailupdates1day&utm_term=buying&sc_id=25330498&onetime_FromEmail=true

若非做了徹徹底底的功課，實在不建議大家買英國樓花，甚至是完全未動工的那種，就要份外小心。

想買英國樓，為何不買還是建議買現樓！！超碼是明碼實價，一手交錢，一手交貨。

睇英國樓 - 唔洗四十萬港紙，還有12%回報！！

不時都收到網友的來電，"發現" 英國非常便宜的樓，幾十萬港紙就有交易，而且回報亦高報 10% 以上。

除了，資金需求少，回報高，而且大多數還是永久業權 (freehold)。不用給管理費 (service charge) 同地租 (ground rent) ，所以表面上是很吸引。

今日帶來一個例子給大家，位於 Glasgow 市中心附近的一個一房單位。在拍賣會上，標價 £37,000，預算租金有 £4,740。銀行估價做到 £40,000。

http://www.futurepropertyauctions.co.uk/property_details.asp?id=5544737#map

看表面的確是很吸引吧。距離市中也不遠，大概就是十數分鐘的車程。

那這是荀盤嗎？　

不然，這些超細價樓，在英國多的是。牌面是看著吸引，但內裡往往是投資者的陷阱，特別是隔山買牛，對英國房地產市場不熟悉的投資者。

首先，回報，表面回報雖大多有 10% 以上。不過前題是要你找到租客，這些地區便宜最大原因就是沒有需求。沒有需求樓價自然便宜。這些地區大多是老化，已經沒有想住的地區，所以幾本上是很難找到租客。

其次，維修保養成本，的確沒有管理費同地租是很吸引。但層樓還是需要維修保養。這個時候就要業主自己負責。打個比如，維修屋頂要 £5000，那已經多過了一年的租金，貴過層樓價值的十分之一。對比起上來，其他大城市，比較正常的樓十五萬英鎊左右，同樣的維修其實不會貴太多，£5000 相對而言也只是幾個月的租金，或者是 3% 的樓價。再打個比如，一部洗衣機 £400 ，換一次已經差不多是一個租金了。

在海外的投資者，遇上這些糖衣陷阱真的要小心，小心，小心。

點解要買英國樓

豬年第一篇文，先祝各位新年快樂，生活愉快。

我一直都說，其實投資英國樓，回報唔算特別出色，這幾年加上匯率因素，留在香港用槓桿買股票收息仲好。反正買英國樓，不少人都要用都要用按揭。買股票同 REIT ，不用自己管理，還可以省下管理上所花的時間及精神。

最近收到 YY 的電郵，我覺得挺有意思，主要還是指出了除了實際回報外，港人對買英國樓的情意結。解釋了為甚麼港人這麼喜歡買英國樓。

" 兩年前，因為家中的長老反對，太太又不是積極支持， 而且個女又啱啱出世 ，工作同家事太忙 ，所以冇買 。雖然當時聽完你嘅意見好想買。 而家我同太太都後悔， 香港樓價狂升，升到頂成日都好似就嚟想跌咁。 英國樓樓價升得有秩序好多 。雖然而家買已經係遲咗， 但係起碼 太太而家肯全力支持我， 再加上其實我哋都係專業人士， 加多呢兩年積蓄 ，而家喺香港現金積蓄就非常多 ，但係就冇物業資產。 所以雖然而家就嚟 脫歐 ，但我哋都決定今年全力積極入市去買。 而且我哋都計劃可能將來畀個女 去外國 讀書同埋 移民。 香港個環境 未來 唔知仲能唔能夠咁好， 而且睇到啲新聞，都覺得政府都幾無能和無心。 再加上未來全球暖化，雖然有啲人覺得投資東南亞國家好好，但係我就真係唔係幾睇好， 都係將啲資產 靠北嘅國家最好"

一，教育，英國。英文作為國際性的語言，學好英文，世界任我行。要學英文，英國當屬首選。長久以來，英國都吸引到香港家長的青睞。再加上，留學生的身份，即使現在沒有以往那麼稀有，依然還是會有一定的優勢。為子女未來打算，在英國買層樓既可用來儲學費，也可以用作一處容身之所。

二，英文，語言優勢，同上。香港人基本上都識得一兩句英文，唔識現在要翻譯都容易。買賣房地產，合約，資料等都可以直接自己睇，或者和對方聯絡。不會出現好像日本，東南亞般，語言溝通上的問題，有咩事都要靠中介或翻譯，一來中間溝通有可能有誤，二來亦多了層費用。

三，制度完善保障，英國近年雖然不斷出招，希望減低海外投資者到當地買樓，但招數都只是在稅務上，令到從買樓投資的成本增加，從而減低買樓的意慾。在制度上，本地人和海外的業主的權利上還是一樣。這方面亦令投資英國樓較安心 (買樓花的就除外)。


四，物業較便宜，對比起香港普通幾百萬一個細單位。英國樓即使倫敦都比香港便宜，其他地方就更加不用說，都是一兩百萬就有交易，感覺是物超所值。當然更便宜的幾十萬，甚至幾萬都可以買到個兩房單位，但是否值得買就是另一個問題。

五，穩定回報，英國買樓收租，或者不能大富，但要求個穩定回報 5% 左右還是可以的，加上物業的升值。求個平平穩穩，英國物業就很適合。

六，磚頭情意結，講到尾，香港人其實就是有種磚頭的情意結，覺得買磚頭先係好，先至保值。其他的投資工具都不及磚頭好。君不見頭十名富豪大多都是與地產相關。香港地產致富的人很多，用這種心態放於國外，也令到香港人到世界各地去買磚頭。

最後特別鳴謝 YY 的大利是，第一次收到讀者的利是，實在非常開心，非常感謝。

小弟行年二十六，未婚，單身，還可以收利是，如果各位都有利是想打賞小弟，可以用下面條 link ，給小弟一分鼓勵。小弟在逗利是上，從來不怕羞，哈哈。

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