買 REITS 買到生不如死

最近同網友傾起投資 Reits，有網友提到最近在香港有一班投資者買 Reits 買到輸幾十萬，甚至幾百萬。在連登同香討都有 post 講起這件事。內容主要是有投資導師推介學生，Short put 一些海外 Reits 的期權，以此來以平價買入 Reits，一心打算可以低價買入優質的 Reit ，一邊又可以賺取當中的股息 。結果事與願違，最近的疫情令到這些 Reit 停止派息，股價急跌，學生損失嚴重。

好奇心驅使下，我就去睇下投資導師推介的是什麼 Reits 令到投資者損失這般嚴重。

一睇英國 N R R ，心知不妙。此 Reit 一向以高息作賣點來吸引一班股民投資在此 Reit 身上，在未停派息及股價下跌前，此 Reit 過往幾年一年派四次息，合共都有 21p 以上，股息率 + 10% !!!! 我見到這麼高息自不然也研究一下，只是。。。。。。

先簡單介紹下 NRR 的基本，NRR 全稱 New River Reit，根據它公司網頁的介紹，主要集中做零售及休閒消費類型的物業，例如酒館餐廳之類。網頁上就特別強調的是它的 Retail (零售) 及 Pub (酒館)  的物業組合。但對比起其他 Reit，NRR 還有一樣特點是它在物業上的交易是頗為頻繁，與傳統的 Reit buy and hold 相比，NRR 更似物業炒家，以低價買入大型項目，然後再以引入優質租客或升值物業，再拆售或轉售套利。它們自己也是這樣對外宣傳，它們的營運模式。

簡單睇一睇上一年的年報，就覺得這間公司很有問題，數字非常難看。完全不是管理層所說那麼好境。這亦是為何我說一見到用 NRR 作優質收息 Reit 作招徠就心知不妙。

先不說疫情，NRR 的運作模式是很依賴管埋層的眼光，貨如輪轉，兼每個項目賺錢才能保障公司的派息。這間公司賺來的錢，一直都不夠派息。公司今年派完股息，要極度依賴明年的機遇才能保障派息。上年未發生疫情前，NAV 已經開始下跌，LTV 上升至近四成的警戒水平。這樣的 Reit 又豈會是穩定之選，減派息或股價隨資產淨值下跌只是遲早的事。

同其他英國 Reit 一樣，在疫情下，NRR 就更受到前所未見的打擊，睇股價，過去一年的股價。由高位 218P 直插到低位 47p。即使最近重回 72p ，對比高位亦只剩下三成三左右。

英國零售類地產 (除倫敦) 在過去幾年都是吹冷風，受到消費模式的改變，傳統零售轉至網上零售，空置率上升，而英國商業地產的稅制又沒有改變。在英國持有商業物業，若果沒有租客，業主可是要負責交物業稅給政府，差不多是市值租金的一半 !!!!! 空置的物業對業主可是相當大的一個負擔。

另一隻主攻零售的 Reit - Intu 是一個很好的例子，展示英國零售 Reit 面對的死局，空置率上升，沒有租金收入，又要支付物業稅 ; 又會造成估值下降，令 LTV 上升，理論上，一定要充實資本。售出優質物業，剩下的物業質素又會變差； 售出質素差的，價錢又未必好；批股發債，息高，股價殘。最終公司價值蒸發，完全翻不到身。

投資 Reit 雖然有以少量資金就可以間接投資房地產的好處，但亦需要熟悉 Reit 背後持有的物業及當中的營運模式，以及所在市場的遊戲玩法。以英國商業地產為例，閒置物業的成本就極之高昂，一下子就由賺錢變負債累累。海外房地產隔山買牛，即使是 Reit 也需要極小心小心小心。

延伸閱讀:
New River Reit 
房託收息防守之選?

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