2015年5月12日星期二

意外

意外,就是意料之外。

按照今年的計劃,今年夏天要搞招租的只有樓 3 一間,因為租客今年畢業,應該都會走。租客住了兩年。順便也執一執樓 3,預期空租兩三個星期。其實唔執也是可以,只是個人有強迫症,覺得有小問題就一定要執,防患於未燃。

誰不知,前排巡樓 1 的時候,租客說,她們倆同時申請到到法國做交流生為期一年,可不可以把租約提前完結六月就走。既然人家要去法國,也不是甚麼無理的要求,沒有理由要人家白交租兩個月,所以就同意了讓她們提早結束租約。樓 1 預期空租一個月。

之後過了一排,到巡樓 4 的時候,我發現其中一間房空空如也,唔似有人住。奇怪了,我不是租了給三個人嗎?為甚麼現在只有兩間房有人住。問問租客,原來三個女仔有些爭拗,其中一個女仔受不了其他兩個就搬返屋企住。咁都得?!租客說那個女仔雖然搬走左,但都會照交租,請我放心。現在的年輕人真有錢,不,應該說是他們的父母很有錢,讓女兒白交租也沒有問題!租給女學生,好處在於整潔,但原來會有相處上的問題,這次又學到野。不過,既然現在只有兩個人,就沒有住三房的理由,所以她們決定了不續租。樓 4 預期空租一兩個星期。

結果今年的夏天,出乎意料,不只要搵為樓 3 搵租客,更要為 樓 1 和 4 搵租客,一次過要換三組租客。四層樓入面三層樓要空置幾個星期,無現金流入之餘,仲要現金流出,慘了。銀行可不會因為層樓無租客,而不用我還錢;師傅都不會等到有租客先收我裝修費。

今次最主要學到的是,以後租給大二學生,都不好再坐定粒六,以為他們會一租租幾年,其間都可以有很多其他原因令他們搬出。

13 則留言:

  1. 點解聽落好似好麻煩咁款?

    少啲時間都被玩死:(

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    1. 都係正常要做的事情,又唔係話好麻煩。只不過今年一次過來三次姐,往年每年都要做一兩次。

      唔花時間何來世間財,收租都唔係坐係度就收錢。

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  2. 世事無絕對,這類事你遲早會經歷,早遇到好過遲。

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    1. 對,早遇一些多一點經歷也不錯。

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  3. 是出租樓宇的風險, 而過度集中, 可以全食白果, 所以一早要預計風險何在. 在人少的地方, 風險便大, 所以我買樓只在市中心, 而分散中港兩地, 年頭已全部簽新合約和加咗租金.

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    1. 的確出租樓就自然會有租客唔租,空置而令到沒有收入的風險,所以一早就要有一定的預算。

      不過人少的地方,風險是否就大呢? 這個我又不太同意。好像牛津,劍橋之類的城市,人雖少,但風險比起很多大城市還要低。金融海嘯期間,當很多大城市的風聲鶴淚的時候,這些小城市反而沒有甚麼影響。我認為重要的還是對投資地方的認識。不然即使投資香港上海新加坡風險一樣大。

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  4. 從增長和回報空間思量,又回顧多年前就算手上所持的太古城、中半山等物業亦試過遇上Rkwc情況,只要有適度財務安排,就風險不太。現個人已決定將在港的部份物業變賣轉換成英國/蘇格蘭物業,平衡一下,亦感到像Rkwc先生的物業投資模式不錯。

    歡迎有不同的意見,亦期待大家的不同實戰經驗(如Lisa 小姐、Rkwc先生等)分享。

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    1. 我只可以說的是, 祝Mike 繼續好運, 希望你依家的決定是對的 !

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    2. 也歡迎 Mike 你分享你的經驗,多多指教 :)

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  5. 投資各路應有一路為現金, 為各路投資提供後勤支援服務, 居中統籌, 協調, 救應..

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    1. 無錯,適量的現金做緩衝的確很重要。

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  6. 轉換租客是常事,只不過這一次剛好要換三組租客,沒有問題。你有幾個出租單位,已經把空置的風險減少,另外找到新租客,又可以加租了!

    Kenny

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    1. 哈哈,還是 Kenny 兄你心水清呢。的確是沒有問題,這只是正常不過的租客轉換。而且因為幾間樓的空置期都不同,加上如你所說有幾間樓互補,所以對現金流來說問題不大。

      悄悄跟你說,其實三間當中兩間已經找到租客了,真正的空置期最多都只是一個星期。樓1甚至是沒有,新租客係舊租客走後第二日就即刻會入伙。只是近來比較忙,現在才有機會把個幾月前的事寫出來。

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