2012年1月28日星期六

仲有一個大地主

  講番地產霸權,除左誠哥同郭家的旗艦長實同新地可以分享地產霸權的好處外,其實我認為仲有一個大地主可以,佢就係-領匯(0823)


  眾所周知,作為一隻REITS,領匯的主要收租資產就係遍佈全港的屋村商場,按領匯的宣傳片講就有四成香港人都係潛在捧場客,表面睇領匯已經吸引。


  買收租佬除左要睇最基本的負債外,仲有四件樣要睇同要諗:出租率,租值,穩定和回報率。


  先講出租率同租值,由領匯上市至今都維持係~90%左右,十鋪一"吉",相對其他Reits來講相對較低,不過數字未必等於事實,因為翻新中的商場同街市拖累了穩定商場的出租率,若以穩定商場的出租率來計,領匯的出租率就達到95%,同其他Reits差不多。


  至於租值,領匯自上市之後就沒有一年不加租,呎租由07年的$23。6到11年的$32。8。領匯係07同08兩年金融海潚期間租值都仲有得升,雖然俾人媽媽聲,但亦可看出領匯驚人的加租能力。未來領匯會繼續翻新更多的商場,看來租值係未來會繼續升上去。


  穩定,領匯街坊客雖然多,但消費力不高。其十大租客入面唔見有一間奢侈品公司,全部都係提供普通生活所需的公司如:屈臣氏,大家樂,麥記等,可見領匯的商場完全吸引唔到肯俾貴租的租客,不過這些租客有樣好,就係勝在夠穩定。拿我香港屋企附近的百佳做例子,間百佳的位置自我懂事已來咁多年都未搬過,至少十幾年都係同一位置,正宗的十年如一日,只係最近仲變大左做埋超級廣場。


  最後要講的一點,回報率,領匯現在的股息率只有3。89,相對其他的reits動輒六厘明顯較低。不過,考慮到領匯未來的發展加上可能收購其他商場,領匯目前的價格我都仲可以接受。

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