2022年7月13日星期三

分享功課 曼城新樓小心買

註: 這篇是講樓 (apartment),不是屋 (house),兩個不同世界


前日有客戶詢問曼城買樓,做了一些分析給客戶,提醒他要小心在曼城買樓,無他,落成量實在太大,質素發展商亦參差不齊。曼城跟倫敦不同,市中心可以發展的地還有很多,細心睇可以發展的空地 brownfield sites 還有很多。

建議曼城想買樓,先睇睇 Deloitte 每年出的 Crane Survey ,非常有用的資料,可以睇到曼城樓的落成量同建造中的單位數量。


唔難睇出,未來幾年都係落成量的高𡶶期。物以罕為貴,咁多供應就肯定唔會罕有得幾多,想樓價升的動力無咁高。樓價升,發展商就建多啲,就係咁簡單。

然後同客人分析下,港人投資樓相當熱門的 Deansgate ,呢區呢幾年隨著 Deansgate square 的落成,搖身一變成為左曼城市中心的高尚住宅區,亦都係主要賣點之一。


睇睇未來 Masterplan ,未來會建多十幾棟同已經落成 Deansgate square 差唔多的住宅。發展商可以睇住市況來建。再睇下目前的衛星圖,真係仲有十幾棟未建。而且新建的都會係外圍一點,無 Deansgate square 距離電車站咁近,相對交通無咁方便。


Deansgate square 依家落成左兩三年,啲會所設備都已經開齊,租務是相當之活躍,特別係中東同國內學生,有錢的特別鐘意住呢度,同大家同學有個照應,一齊去玩又得。其他的項目會所未必有咁多,泳池都或者無咁大,同埋都係果句距離電車站遠啲,相信未來 Deansgate square 都會係租客首選。很多海外學生雖然有錢,但都未必會過來揸車。


跟住就睇睇曼城市中心西北角 Victoria Station 附近,果度都係有大量的在建單位。有些新盤賣點係毗鄰 Victoria Station 。交通固然是方便,但得五六層樓高,又無會所。同隔離幾個高級的新盤無得比。站在租客角度,俾多一二百鎊可以租到有會所做 gym ,又有景睇,當然都會租那些單位。

發展商的往績亦要睇睇,特別係利率上升,工人短缺,材料成本急升。很多一兩年前計落的數同時間表已經不適用。大型的發展商還好,有些係呢幾年趁住幾年前的浪而掘起的中型發展商,真的要很小心。

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