2020年8月18日星期二

隔山買牛 領展入英國

這篇兩個星期前已經寫左一大部份,去了旅行一直擱在草稿箱裡。

話說幾個星期前,領展公佈初次踏足英國的收購項目,在倫敦金絲雀碼頭買入一辦公大廈。

對比起個多月前的市傳消息 <领展传3.9亿英镑洽购伦敦大厦The Cabot> ,收購價平了些少 0.1 億英鎊。
https://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/ggscyd/2020-06-12/doc-iirczymk6551565.shtml

幾項重點:

- 收購價 £3.8 億英鎊
- 淨租金回報 4.955%
- 收購後佔組合 1.8% ,連埋澳洲 1.6% ,海外佔 3.4% ,距離集團目標 10% 還有一段大距離。
- 租客 : 一半為銀行,三成為政府有關機構,兩成為分租辦公室
- 租約有 54% 2029 到期,45% 2032 到期

對於今次的收購,先從租金雖說英國在租約期間的租金檢討,只能夠加租或保持原來租金,而不能減租 (upward only rent review) 。疫情打擊不到租金,而銀行及政府相信亦不會發生現在常有違約,賴皮唔交租的情況。 但 54% 的租約 2029 先到期,45% 租約2032 先到期。即是說在 2029 之前,想在這物業上得到收入增加,都係靠 Rent Review。以現在咁既市況,實在唔多樂觀會有升幅 但以目前環境未睇,將來租金上升的空間,應該也不大,變相鎖死差不多十年收入預期零增長。

另一方面,領展過去最吸引的地方是資產優化,釋放資產的價值。領展真正最賺錢的地方 ! 在這此收購的資產來看,這招也不太可行。這次收購的物業已是相當的成熟,不見得有太大的資產優化的機會,能夠從優化而來的資本增值不多。

未來經此一疫及科技的應用,銀行政府甚至其他公司都應該明白工作場所可以更有彈性。未來對於在一線金融區的辦公室需求是否能回到疫情,我就唔太樂觀。 租金難增長,又要背負未來辦公室轉型的風險。

商業物業在英國租唔出是要倒蝕的,業主要俾政府租值一半的 Business Rate ,唔想空置就要俾長免租期。傳統金融業同政府都係兩大縮緊辦公室的行業,Canary Wharf 又不是 tech companies 果杯茶 (Google, Facebook 都係 King Cross 那邊。長實之前買入的 5 Boardgate 在 Liverpool Street Station) 。或者無表面上睇咁穩定。領展一向的賣點之一都係民生場,居民無咁易走。現在玩高大上,反而令人擔心。 

綜觀來看,今次收購,似係為收購而收購,為分散而分散,為表示有做野而做動作,睇唔出有特別吸引之處。 

英國資產賺息蝕價,咁大動作都有可能只是賺粒糖而已,1038 就已經是前車可鑑。 



【出走英國】領展近38億買倫敦商廈 香港以外業務比例增至16%
https://ps.hket.com/article/2706388?r=cpsdlc

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