再談還息不還本

最近有讀者來信問到還息不還本按揭的問題。

"在追看初期到中期的文章時，你不時道出按揭的方便，並且強調只還息不還債的好處。可是終有一日也得還債吧？那請問在那一天你如何拿出一大筆錢出來還債呢？一間房子還可以，但當你十間房產也是這樣得來時，那你如何在三四十年後拿出一大筆現金來還債呢？需要賣資產嗎？ 

我的第二個問題是，當租金收入不足以抵消所需的償還款項時，便需要靠個人能力尋找收入。假若手頭上大部份的房產都還未供款完畢，那風險便會更大了？" 


剛開始接觸樓按／借債的時候，我也會想在三十年後如何還債。傳統的教育教導我們，有借有還就是上等人，有借無還就是過街老鼠，會俾人淋紅油。借錢要還錢，看似天經地道，十分合理。

當了解更多關於債務這個問題後，卻越來越明白到這裡是一個誤區。有借有還，可不代表我們 "一定” 要還清債務。有借有還可沒有說代表要做到零債務的境界，定時定候，準時還款一樣算是有借有還。

我發現在借錢問題上不少人都忽略了一個很重要的事實，一個簡單的會計原則 —　交易是兩向的。借錢不是單純的增加債務。借錢的同一時間，債務是上升了，但資產也上升了。在一個無利息的世界，借錢根本不是一個問題，因為你可以隨時用同等的資產去還債。套用於按揭，我借錢買樓，同樣可以賣樓還錢，唔一定要在另一處拿一大筆錢來還債。

再說了，英國買樓的另一好處，除非是結構出現問題，否則層樓再舊都可以拿來做抵押。承上的思路，既然知道未來層樓可以繼續用來借錢，那新錢還舊債，再借新新錢還新債。。。。好像看不到這要真金白銀拿出一大筆錢或者要賣資產來還債的一日。

我認為借債最大問題不是償還本金，而是定期準時還利息還本金帶來的現金流問題。要做上等人，一定要定時定侯還款。不能夠準時定期還款，就會引發到債主追討整筆借貸，這個才是大問題。如果有一筆投資回報是一萬倍，但現金流不以支撐到那一日的到來，那又有甚麼用呢。套用這種思維，既然借債最大的問題是還息同還本金，還息不還本的按揭還少一樣，自然有優勢。

回第二個問題，當租金抵不上支出的時候，不能夠提供正現金流的話，我認為就是要重新審視資產的時候，一件不能提供正現金流的資產，必然是要在其他方面上得到高的回報作為補償。這時候的資產能否做到這樣的高回報呢？ 如果做不到就要想去放棄了。未供完的樓也可以賣出，沒有必要去抱著一件回報不理想的資產。資產而已，不是老婆。

關於借債，帶番個頭盔先。以上所說的只是簡化了的理論，借債買樓還是有一定的風險，我們不是活在一個零息的世界，利息會變動，樓價會變動，樓也不是說賣就可以賣，等等等等，各種的因素都會影響到借錢投資的實際風險。借錢投資還是要三思三思三思。

很多人說我在借錢上大膽，其實我實在不敢認同。

如上篇文說，我是很細膽的。我這些年來借極我的負債水平都未試過超過六成，拍馬也追不上九成按揭上車的人。其實當中的道理一樣，都是借錢買樓。我就不明白為何借九成上車是可以接受，借錢買樓收租反而是高危投資呢？！