2015年7月30日星期四

2015年第二季回顧

總係覺得這段時間好像寫少了一點東西。今朝食食下早餐先醒覺,原來是忘了寫第二季回顧。看來在香港渡假的日子,確實是太悠閒,悠閒到很多東西都忘了。真的是讓人懷念的日子呢。

遲來了的第二季回顧,遲到好過無到。

時間過得實在很快呢,轉眼 2015年又過了一半了。

直到目前為止,今年的進展還算順利,一切還是按計劃中的發展。

樓1的鎖息期完結,所以可以轉銀行轉到更優惠的按揭。加上這兩年樓價升了不少,樓1應該也是水漲船高,趁轉按同時加按可以乘機套現一筆。找來按揭經紀搵按揭,很快就找到利率更平的按揭。轉按的同時,銀行為樓1估價,新估價為 £120,000。選擇了七成按,也作出了新嘗試只還息不還本。結果是錢是借多了,每月還的錢反而少了。以往每月還款是 £312,現在是 £247。簡單一個舉動,又令到現金流更加強勁。

有人認為加按轉按,只還息不還本是很危險的舉動,但我不太同意這個說法。我認為甚麼都不做風險反而會更大。樓1的鎖息期完結,按揭利率轉做銀行的浮動利率計算。如果央銀行加息,馬上就會受到影響。現在轉按了,代表又是兩年的鎖息期,這段期間的利率怎樣升跌也與我無關,至少可以安渡兩年。

按揭還息不還本,就更看不出甚麼問題了。如果有供過樓,又或者看按揭每年還本金的圖表,就會發現頭一兩年還給銀行的本金少得可憐,甚至可以忽略不計。在這種情況下,我就寧可每月多拿現金。重要的是資產回報大於銀行利息,還本金不是太明智的選擇。多一點現金,也給我更大的自由度。錢在我手才安全!

再說了,這次反而把負債率減低了。由以往的七成半變成七成。

第五間

有錢就令人身痕,想去花錢,這一點真的不錯。套現了樓1就又有錢可以買樓了。不過,這兩三年,樓市都極之火熱,要買到荀盤已經不同以往,往往要付出很高的溢價,盤源也很少。全世界都好像是這樣,香港如此,英國亦如此,真讓人無奈。

之前四間所在的大學區,情況就更甚,好的盤往往幾天就被人以極高的溢價搶去。所以第五間決定買在離大學區稍遠的地方。可以順道試探不同區份的租務情況,看看這是不是更好的投資地區。

五月尾收樓,如往常很快就如火如荼開始了裝修工程。不過由於要返香港的關係,在香港回來後,還要再收執一下才能夠租出去。

或許發展跟年頭推想的計劃太接近。買到新的一層樓反而沒有太興奮的感覺。就像看了劇程才入劇院一樣。

五月時,身邊不少朋友都在討論英國大選的結果。但我是不太擔心政治上的東西。我相信的是凡事也是順其自然。新的東西自會帶來新的機遇,改變是不會令到機會失去,只是令到機會所在的位置改變。重要的是如何應對這樣的轉變。在英國待久了,會發現民主社會的一個特點,改變往往來得很慢,即使是改變也總是慢慢的來。政府換屆也不代表世界會一下子改變。這一點有好有壞吧。

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