2015年3月9日星期一

又一次出動

原來都已經有一排無更新買樓投資的近況。

經過上年的休養生息,儲了些子彈。過了新年的淡季,踏入春天,樓市開始回暖,市場上的放盤亦開始增多。所以又係開始睇樓的時間,看看有沒有荀盤,可以為物業組合增添一員。

看左個幾月,目前的市況,貴價樓的銷情明顯受到油價下跌,油公司減人手減人工的影響。貴價的放盤多左,但銷情卻不甚理想。以往一個月內就會賣出的單位,過了一兩個月都無賣得出的跡象。不過,細價樓/荀盤卻是繼續延續上幾年爭崩頭,樓價繼續上升。

今年以來,看過幾間不錯的樓盤。看樓的一日已經有十幾二十組人去睇。不用一個星期已經在市場上消失。託律師出價,試試水溫,結果往往出價排中間,甚至更後。據律師收的風,成交價往往是標價的十幾,甚至二十個巴仙以上,十分誇張。對比起來,我的試水價只是 5% 左右,明顯相對失色。

現在只好靜待荀盤的出現,然後在荀盤出現的時候,快快手買入。

雖說要快快手買入,不過都唔容易買到。細價樓被人搶起,估價常常追不到市價。就以之前看過的一間為例,估價十二萬五千,但最後成交價差不多是十五萬鎊。銀行只以估價來借錢,換言之,多出來的二萬幾鎊,要真金白銀來出來。大拿拿都幾十萬港紙,話多唔多,話少唔少,但拿不出來就是拿不出來。這就令到往後買樓的難度增加了很多,需要的子彈也多了很多。

幸好早兩年真的快快手入了目前的四層樓,也算是受惠到這幾年樓市的上升。子彈應該可以從它們的身上打主意。雖然樓二按唔到,不過都仲有三間可以做到按揭。新年前在 Facebook 上就分享過,一間跟樓三同一條街同一間隔的單位,裝修也是差不多。這兩年間的估值,由兩年前十萬鎊有找。到今時今日,估價都已經要十三萬鎊以上,最後成交價更差不多成十四萬鎊。我想樓三現在的價錢也是差不多吧。

樓三樓四的罰息期今年年中年尾到期,樓一的就在上年已經過左。保守估算,將它們再按套現,至少都套到幾萬鎊。跟樓按經紀談過,他說要再按這幾層樓來套現,應該是沒有太大的問題。不過他建議我先買左樓5,之後先再搞套現的事情。因為每次申請按揭,銀行在查信貸紀錄的時候都會影響到個紀錄。同一時間搞幾單按揭,對信貸紀錄影響不少。為免影響到買樓5,最好是先搞掂樓5。

所以現在只好靜靜等樓5的出現了。

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有網友說,之前博客的圖片看不到了。我在此就重貼樓三的相片吧。幾間樓中,最喜歡樓三的客廳。







17 則留言:

  1. 塘人都一樣係度守株待兔:)

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    1. 大家一起加油,等等等等等........

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  2. 銀行有沒有說兩個按揭申請最好隔多久,才比較不會影響信貸記錄?

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    1. 銀行倒沒有說,他建議我完成一宗按揭才再處理另一宗。

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  3. 請問你們在出租物業時,會考慮使用租務管理公司嗎?

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    1. 有考慮過,不過自己還做到,就自己做了。

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    2. 我有朋友在一家叫Happy Tenant公司工作, 看過他們公司管理的服務, 覺得比起用letting agent好很多, 但我就想再多找幾家類似的(透明度高, 收費公正的)比較一下, 版主有介紹嗎?

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  4. 另外, 想問下大家, 在英國買樓, 收入在香港的話, 通常哪些英國的銀行會批貸款? 或者有香港銀行會批嗎? 除了銀行還有其他財務公司推薦嗎?

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    1. 這個情況多數要用香港銀行,可以問問 HSBC,上商,東亞同中銀。

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  5. 我見RICKY你的樓只是十幾萬磅都可以做MORTGAGE, 但我睇過資料, 英國MORTGAGE有最低貸款額?!好似GBP250,000左右,請問呢個最低貸款額係咪只限海外投資者?

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    1. 每間銀行都有最低的貸款額,不過應該沒有你所說的那麼高。我所見的很多都只係 £40,000。我的朋友也是海外投資者,他買的樓大多低過 £250,000 也做到按揭。

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  6. where is this property? looks good

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  7. Rkwc君,看了你的文章,很欣赏你的胆量和處事態度。
    我想請問 (1) 近月的英國樓是否貴了,成交價是否比估值高1成?(2) 若買樓收租,如何處理稅務,是否一定要找會計師,費用多少? (3) 把 客廳改成 細成 1 廳1房,要不要向前那裡申請,有沒有什麼規例要遵守? (4) 收樓前後的文件處理等是否律師會提,如何知,例如你說的水、電、氣、wifi?

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    1. 1) 這個要視乎地區,總體來說的確是升了。
      2) 不一定要找會計師,自己報也是可以。只是會計師會幫到你去計算"正確"的稅款。
      3) 改間隔是不用申請,不過還是要符合 building standard。
      4) 我的律師會提示要處理的東西。通常是基本的東西,水電天然氣,保險和地稅。

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  8. Ricky, 請問你按揭的息率是多少?謝謝!
    from Bonnie

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  9. Ricky, 請問現在英國那個buy to let地區最好,有無盤介紹下。

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  10. Ricky, 真佩服你完美發揮槓桿投資, 留學仲賺埋幾層樓, 勁!
    可惜本人身不在英國, 抄不到你條'[橋], 見你買得甘高興, 睇下HK 展銷, 好多賣緊Liverpool 和 Manchester, Manchester 貴過Liverpool 但回報低過佢. 起初想買間Liverpool約7萬鎊 有9厘都不錯, 覺得Manchester 有potential 好多. 試下rightmove 撞到個Agent 話Manchester有平貨尾 神推鬼撞就買左, 係Old Trafford Manchester 附近, 仲要俾2500鎊佣, 不過要等下年尾先起好, 有排先有回報, 你知唔知個區重有無潛力?

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