2014年12月31日星期三

2014年回顧

眨眨眼已經到了 2014年的年尾,大家已經開始期待新一年的來臨。

又是時候回顧這一年做了些甚麼。每次寫回顧都覺得時間過得很快。不知大家有沒有這樣的感覺呢? 好像是一年比一年過很快。今年又比上年過得快了。時間實在過得太快,在開始寫這篇回顧時才發現,很多今年做過的事已經忘記得七七八八。情況就有如搭車看風景,車開得太快,還未來得及記下當前的風景,下一秒的景色已經來到。幸好有這個博客,每個月都記下了做過的一些事。重溫過往的文章,才重新勾起當時的記憶,令我可以回顧這一年做過些甚麼。希望這不是老人痴呆的前期吧!

今年很興幸得到出版社的賞識,令我有出書的機會,讓我有機會嘗嘗成為作家的滋味。也幸運上半年的功課不是太多,可以讓我有時間去寫書。從來沒有想過自己可以有機會去寫書,今次做作家,算是在人生的旅途上,添上一件值得記錄的事吧。體驗過後,才知道在香港做作家確實是賺不了多少錢,也是一項非常辛苦的工作。雖然是本資料性的書籍,但在寫的時候,還是需要一些靈感,去思考如何去鋪排文字。沒有靈感時,只可以用痛苦來形容,呆坐在電腦前幾個小時,可以一個字也打不出來。賺錢的話,香港人已經不是太讀書,市場自然也很小。要靠寫這種資料書來維持生活,每年或許要出幾本才可以。寫書,事前其實沒有想過有太多人會買。一個九十後寫買樓的事情,能有多少信服力呢?!實在沒有想到反應最後也不錯,有人花錢去買我寫的文字。所以實在是非常感激買過這本書的讀者。

回顧投資的事情。

年初,主要是集中精力處理第四間樓的事情。樓四在收樓的時候,其實已經可以出租。不過受到條例的限制,只可以出租給家庭客。試租的期間,發現家庭客的市場是低回報,也完全埋沒了樓四毗鄰大學,可以吸引學生的優勢。以心建家,這是我從新地借來的宗旨,希望在租客付出真金白銀租樓,我也讓他們覺得物有所值,絕不給他們一個馬虎的住處。而樓四在收樓時的狀況,是我不能接受的。為樓四升級至可以符合法例的要求,同時令它更像一個家,這兩個目標令到整整半年的心力都花在樓四上。時間及資源上的花費應該都是目前之最。樓四基本上是到年中的時候,才一切塵埃落定。花上的心機終於都得到回報。市場的反應不錯之餘,租金也比預期要高。

年中,處理好樓四,就回到樓一。決定不跟租客繼續,因為要是改正以往的錯誤,也是為了避開未來的風險。把之前的間隔牆拆掉,由三房重新回到原來的兩房間隔,回到兩年前買入時的樣子。同時也進行了翻新,令到樓一達到符合像一個家的要求。樓一在裝修過後,能夠以比之前更高的租金租出,這實在是喜出望外。

今年沒有新增任何的物業。原因是樓四的裝修,樓一的升級,這些行動都消耗了一些珍貴的資金。今年的儲蓄目標是達不到的。要不是我的執著,或許這些資金的差異,就足夠令我在這一年再進一步,再多一間物業了。我常常問自己,失去買多一層樓的機會,去換來安寢無憂,租客住得舒適,究竟值不值得呢?到目前為止,我的答案依然是,值得!租客住得開心的同時,我賺錢也賺得安心快樂。這是我喜歡的投資方式。

論到股票。原本股票是我投資的重心,但自從開始投資房地產後,股票就變成了次要的投資了。放在股票的時間自然少了很多。今年,主要的動作是把組合集中。把英國置地 (British Land) 賣了,換入蘇格蘭電力 (SSE),國家電網 (National Grid)及HSBC。主要原因為我認為倫敦的商業地產價格實在是太瘋狂。或許未來還會受惠低息的環境,但我實在不認為可以持續這種升勢。加上 British Land 的股息回報也不是太高。所以換入了更高息的兩隻公用股更好。目前英國的股票組合,公用股佔了三分之二,銀行股佔三分之一。香港的股票也主要集中了在內銀的身上。總計來說,今年股票的成績也相當不錯。不論是香港主力的內銀股,還是英國主力的公用股,兩者都有很好的表現,有息又有升。要數做得較差的是,今年抵受不住誘惑,做了幾次的投機性的買賣,結果都是失敗收場,損失了一些原本不應損失的寶貴資金。所以股票還是專注在投資比較投機好。投機雖然興奮,但不賺錢;投資悶,但卻可以賺錢。

總括來說,今年在投資方面成績不錯。對比起價格上的升跌,我更重視的是投資的現金流。對比起價格升跌而來的收益,穩定的現金回報更加穩定,而且可以持續。好像今年的股票樓價升了不少,但我難以確保下一年還有同樣的收益。除非是有一個可以看穿未來的玻璃球,否則根本極少數人能夠準確預測未來的方向。拿今年來說,油價由過百元跌至六七十元,滬港通對港股所帶來的影響,政治的變化,這些一切都沒有人在年頭就知道。這就令到從價格上的升跌而來的收益變得難以觸摸。相反,現金流收益相對容易預測,年初我大概已經知道一整年可以從物業上收到多少的租金,股票股息不變的話,我一年可以收多少股息。這些容易計算的收益,一來令到投資時更加安心,二來也令佈處投資時更加從容。今年,房地產繼續穩定產出現金流,加上了樓四現金流及樓一加租,現金流比起上年增加了不少。股票除了有息又有升,所有的公司今年的派息都有所增加。這一年確實是十分不錯。至於價格上的升幅,只是錦上添花而已。事實上,對於價格升幅,我是有點厭惡。因為價格上升了,變尚收益回報減少。未來要繼續累積高收益的資產就更加困難了。

最後是這一年世界發生了很多的事情,再一次證明人生變幻莫測,今日唔知聽日事。

一年間有三架飛機意外失事,最弔詭的是當中有一架到現在還未找到。

一向和平的香港,因佔中事件而變得動盪。誰會在事前想到香港的主要幹道可以被 "佔領" 兩個多月而警察無力清場。

非洲爆發伊波拉病毒,歐洲美洲都有感染者。

油價可以一年由高位過百美元,跌到只有六七十元。在一年之前相信沒有人會想到。

能夠平安的渡過這一年,這已經是件很值得感恩的事情。

感謝上天這一年來的帶領,無風無浪的又渡過了一年。

感謝屋企人的支持。

感謝這一年來曾經幫助過我的人。

最後,多謝這一年來支持這個博客,在這個博客留下過腳印的一班網友。謝謝你們過往一年的支持,鼓勵,及教導。令我有動力可以又再寫多一年博客。

祝各位有個美好的新一年。


2014年12月29日星期一

地上執到"寶"



數天前看新聞,香港的街上有錢執。原來是解款車在行駛途中,有幾個錢箱 "無端端" 跌在街上,然後有大批途人爭先恐後去執錢。這件事之後甚至上了 BBC 新聞,香港又再一次成為國際新聞。這件事除了成為茶餘飯後的話題外,也引來了不少人對品德,對國民質素的討論,特別是有些人認為這事完全反映了中國人的 "劣根性",認為中國人的國民質素比其他國家差,中國人就是比其他國家的人貪心,愛貪小便宜。總之又是一些 "為何來生不做中國人" 的理論。

事實上,中國人是否真的比外國人,特別是西方,不少人所謂文明國家差呢?西方人是否就路不拾遺呢?

執錢這件事正好令我想起了上年聖誕節,我和一班同事在超級市場做的一場小小人性的試探。話說,我們的部門在聖誕抽獎中,抽到了一包印有英鎊圖案的紙巾。紙巾上印有幾可亂真的二十英鎊圖案,從遠看確實會以為是真的二十英鎊。為了令到這包紙巾不只有紙巾的用途,於是在一個繁忙的星期六下午,我跟幾個同事夾計,讓這包紙巾成為我們人性測試的小道具。我們小心翼翼把紙巾裁剪至和真二十英鎊一樣的大小,然後趁機把這些 "二十鎊" 放在我們都可以看到的,同時又非常明顯的貨架上,幾乎個個人都可以看得見。



原先我們以為不會有太多人去執 "錢"的,畢竟是個繁忙的星期六,超級市場顧客多至水泄不通,要在眾目睽睽下執錢,還有加上借工作為掩飾,我們一班在附近的員工。想執錢的也要衝破一定道德上的心理關口。

可是測試進行了不足一分鐘,我們就知道推想是錯了。實際上是極多人嘗試去執 "錢"。第一張,轉眼就不見了。我們幾個人幾雙眼,也不知道是哪個人把 "錢" 拿走了。第二張,幾乎也是一樣,只是我們今次終於都看到了犯案的手法。有人以極快的速度,把錢放入了他的口袋裡。之後我們又再試了幾次,結果也是差不多。最長的那張,也是不足五分鐘。

總括來說,執"錢"的手法無所不用其極,有些以快取勝,很快的去拿起 "銀紙",放入口袋。有些會先環顧四週,在附近來回幾次,然後看準機會下手。有些會扮看貨,連"錢"帶貨拿走。

只是有一樣東西是共通的,每個執錢的人,執起 "銀錢" 的時候,臉色總是由一臉興奮,瞬間變臉,驚覺自己中計,變成一副百感交雜的樣子。很難以文字去形容那種樣子,想像是一個罪犯搶了銀行,以為袋裡是滿滿的鈔票,打開發現全是白紙。倒是有幾個在發現 "錢" 原來是紙巾時,會把"錢"放回原位,面上帶有幾分尷尬的笑容。

或許這個測試或許不能夠代表全部的外國人,不是所有的外國人都愛這種小便宜,有可能只是那天讓我碰考撞到全部最差的一少眾。但這很明顯展示出,外國也不一定就是很多人想的那樣,一個路不拾遺,民不妄取的理想國度。如果在香港的事發生在外國,結果應該也會是差不多。在美國就更會發生槍擊事件。

其實,從這幾年在英國的生活來看。中國人也好,外國人也好,其實大家都是半斤八兩。這只是其中一個例子。中國人和西方人也愛貪小便宜。我想只不過是大家平常在香港的生活中,大多數只能看到外國美好的一面。正如電影中即使是壞人也是型男靚女,很少看到醜陋的一面,所以才常常對外國有美麗的誤解。事實上,其他港人對國人嗤之以鼻的行為,例如當街疴屎疴尿,在英國也常常見到。其實外國人和我們中國人真的差不多,實在不必妄自菲薄,以為中國人就差很多。

2014年12月24日星期三

聖誔快樂



又到聖誕~~
又到聖誕~~
下個聖誕有沒今年咁歎,Santa Claus is coming to town ~~

又到聖誕節,祝各位聖誕快樂。

常常有人問在聖誕節在英國和香港有甚麼不同。

首先是英國人對聖誕節份外著緊。關於聖誕的話題,由十月中已經開始有,買甚麼禮物,準備吃甚麼等等。到十二月幾乎所有人的話題都離不開聖誕,電台,電視,一切的媒體每憑播歌都是聖誕歌。幾本上生活已經被聖誕節的濃厚氣氛完全覆蓋。

最大的分別在於聖誕節正日,在香港這日是相常熱鬧的日子,街上特別多人,個個都會出街看燈飾,食大餐。但在英國,聖誕正日反而是全年街上最靜的日子。人人都會留在家中,和親友共聚,交換禮物享用聖誕大餐。所有的商店都不開門,連年中無休,二十四小時開門的麥記,超級市場都會休息一天。試想在香港便利店都會休息是多麼的不可思意。街上水靜鵝飛,鬼影都不見多隻,即使在平常最繁忙的大街躺下,也不怕俾車倒,因為街上根本沒有車。所以來英國的話,千萬不要抱著趁熱鬧的心情,選擇聖誕節正日來,因為這一定會令你們大失所望,餐廳很多也不開門。聖誕節前後來,倒是可以體驗一下英國人瘋狂的聖誕氣氛。

聖誕節最好還是和家人一起食大餐渡過~

再一次跟大家說聲聖誕快樂。

希望大家有個愉快的聖誕節。





2014年12月16日星期二

一買一賣

最近聽到一個挺有趣的投資概念。

投資者是理性的。他們不會在價值大於價格時放售資產,他會繼續持有資產,因為他知道市場價格未有反映資產的價值。反之,如果價格大過價值,那他就會賣了資產,把資金投入至其他更有利可途的地方上。另一方面,沒有資產的一批只會在資產價值大於價格時買入,他們可不會在價格高過價值時買入。

簡單來說,投資者賣資產,因為他認為這資產已經無利可圖,不如套現換入其他資產;另一方面,投資者買資產,因為他看好這資產未來的利潤。

問題來了,市場上的每個交易一定有買家賣家。如果套用以上所說的,那豈不是自相矛盾,因為一方(買家)認為資產未來可以為他賺取利潤,但另一方面(賣家)卻認為資產已經無利可圖。這樣究竟是誰對誰錯呢?問題一定是出在看待資產的價值上。



記得之前看過一個寓言,內容正好解答了這個問題。不過故事的細節不太記得清楚,所以改編了少許。

話說,有一棵蘋果樹要賣。

當樵夫來看的時候,他想著斬了蘋果樹後的柴枝價值。

當果農來看的時候,他想著蘋果樹的未來果實的價值。

當木匹來看的時候,他想著將蘋果樹做成木材的價值。

結果三個人給了三個不同的報價。

不同的資訊,不同的背景,令到這三個人給了不同的報價。三個人已經有三種不同的價值觀,現實市場上投資者又豈只有三個人。現實中上千萬的投資者,他們每個人自己的學識,接受的資訊都不一樣,可想言之可以衍生有多少種不同的看法。

當我們認為無利可圖的資產,在別人看中有可能還是十分值得買入,不然他們也不會願意買入我們手中的資產。所以在放售的時候,或許應該三思三思,為何對方願意以接受,你認為無利可圖的資產;同樣地,在買入的時候,也考慮一下為何對方要放售資產。



2014年12月14日星期日

如何投資

終於都考完試,又可以更新這個博客了。這次停寫了兩個星期,打破了之前一直保持每個星期更新一次的習慣。希望往後重新保持這個習慣。網友這些日子來的信件,我也會在不日內陸續回覆。要大家久候實在不好意思。

最近有朋友問我如何開始投資。

我認為投資之初,應該先不要急於投資。最好是先重新認識資產。股票,房地產,債券等等。了解它們的優劣,知道它們賺錢的原理。

股票,樓,這些我們常在耳邊聽到,但坊間對這些資產一直都有很多各式各樣的誤解。以房地產為例,常有幾十年人工才買到一層樓的說法,完全忽略了房地產最重要的槓桿優勢。又例如買股票一定是炒炒賣賣,但卻不知道買股票又可以是長期的收息投資。再如債券,不少人都以為持有債券一定要持有至到期日,事實上債券是可以隨時在市場上交易套現。在投資之前,先把這些誤解消除,我認為是很重要。

其次是習慣跟數字打交道。不是說要學習很深奧的數學,但基本的會計知識應該都要略懂一點。基本上投資所有的資產都會涉及到這個範疇,所以學懂會計知識,知道數字背後的意思很重要。

我想這兩樣是開始投資前最重要的東西。之後便是涉獵更多投資知識,進一步了解投資。在網上關於這方面的知識有很多,網上亦有很多高手無私的分享,所以很值得去參考參考。我覺得,投資有些少像武術一樣,有各門各派,各式武功。你可以選擇投資股票,投資地產,投資債券。可以是投機型,可以是長線型。重要的是找到樣適合自己,以及適合自己的情況。

不過還是要小心,有些武功很似威力無窮,投資的方法可以在短期內可以賺到很多的錢。但不一定適合每一個人。正如葵花寶典,也不是每個人可以修練得到。又回到第一項投資重要的事,投資前最好還是了解清楚。

另外,行動也是很重要。理論終究是理論,跟實踐始終有一段距離。不要怕跌倒,不要怕輸蝕,這些都是很正常的。正如我們都是從不斷跌倒中學會如何走路。

共勉之。

2014年11月30日星期日

在超級市場打工的好處

在超級市場打工的好處 



今晚的晚餐,三蚊港紙都不用,有野飲,有野食。

之所以咁平,因為全是今日過期的貨品。超級市場有指引是無論幾平都要賣清。每日到期的貨品有很多,由早上開始逐少逐少地減。減到夜晚都未清就以超低價清貨,所以就減到這麼便宜。 這些超級清貨價的貸品通常都是手快有,手慢無。在超級市場工作,自然是近水流台先得月,哈哈。 

很多人會擔心這些就來過期的食品會食壞人,所以即使多便宜也不會買。雖然確實見過有些未過期已經變壞,紫色的豬肉,乳酪狀的牛奶,發霉的 pizza ………… 自己也中過幾次招,不過最壞都只是要去厠所思過,以後更加小心選擇便是了。但應該不會食死人的,至少我食了三年了,現在還可以在這跟大家分享在超市打工的好處呢。

我覺得食野都係為求飽肚而已,最緊要都係平靚正。"平" 是第一,"靚" 同 "正" 反而是其次。

另外的一張是之前午餐,兩塊芝士焗三文魚加火腿三文治,加起來也不過五蚊港紙。

2014年11月21日星期五

油價下滑的影響

這一年來油價像食了瀉藥一樣,由過百美元一桶下滑至現在八十元以下。

Aberdeen,也就是我投資的城市,是歐洲的石油重鎮。石油是城市經濟的主要命脈,幾乎所有東西都與石油有關。港口的船隻是來往油台補給物資的石油服務船,外海全都是上萬噸的油輪,機場來往油台輸送工作人員的直昇機多過飛機,街上總有機會見到運送石油器材的運輸車,寫字樓不是石油公司的,就是石油服務。金融海嘯時,全英國都陷入一遍風聲鶴唳,唯獨就是這裡好像甚麼事也沒有發生過。

英國經濟的對油城未必有很大的影響。但油價下跌,對於北海油田的影響很大,直接就影響到油城。北海石油的開採成本很高,一桶要成本要幾十元美金,對比起中東只是十幾元,甚至更低。原本油價高,油公司還能有很好的利潤。現在油價低了,容易開採的油田又已經開採得七七八八。大部份新發現的油田又要在油價高的時候,才會有開採的價值。現在油價在一百元以下,本來的油田已經沒有多少錢賺,新的油田更是沒有開採的誘因。油公司的投資自然減少。

如果油價繼續低迷,對油城的影響很大,而且也開始來到。由最近開始,從電台上聽到陸續有油公司縮減人手的消息。裁減的大部份都不是石油公司自己的員工,多數是短期合約的前線外判技工。雖然市面暫時還未感受到影響,但油價持續低迷的話,油公司縮減人手的規模只會有增無減。那時候,難免會影響到樓市。

最近離大學接近的放盤極少,一來是淡季因素影響,二來是盤源本來就不多。正如前陣子睇樓,經紀所言,過往很多家長會為他們入大學的子女買樓作為求學時的住所,讀完書就把單位放售。這也是樓一原業主所行的方法。但如今很多家長都不知道賣樓套現的資金可以做甚麼,於是就把單位由售轉租,收取穩定的租金,令到大學區放盤更少。

在這種情況下,原來的打算是進入其他地區,看看家庭市場是否可行。家庭客的單位中產以上的單位買不起,租金回報也低。中下階層的選擇依然很多,價錢也相對便宜,租金回報也差不多。但如今看來,在石油業低迷的情況下,還是專心做自己熟悉的學生客比較好。因為中下階層正是今次油價下滑,可能最受影響的一羣,實在無謂為了差不多的租金回報而去冒險,去租給收入有可能不穩定的租客。

之後的情況有可能是,少了人買樓,因為他們對油城的未來少了信心。樓價往後的發展可能趨向平穩,沒有以往的升幅。但這反而可能是個機會。少了人買樓,特別是自住客及家長客。這兩個羣組往往是在競價中,最肯出錢的一羣。少了他們的競爭,往後荀盤的出價可能不用那麼高。這對針對大學市場的我來說,無疑是件好事。以往溢價往往要真金白銀付出,少付一點溢價,對首期的需求減少,更容易可以儲到錢買到下一間。我針對的始終是租金回報,多於價格上的升幅。

我看學生市場除非是政策上的改變,否則未來依然值得投資。特別是現在各大學的經費有相當的一部份都要依賴外來學生。如果政府收緊學生政策,大學會受到很嚴重的打擊,相信政府不會這樣做的。現在還是專注在學生市場。


2014年11月18日星期二

不再做自滿港燦


前一段時間,有位來自家鄉的叔父來到英國,順便也來探望我們一家。幾年沒見,大家寒暄了一輪。叔父開始跟我爸談天說地,世界政經,當中自然離不開香港的近況,而我身為後輩就在身邊旁聽。

叔父是典型因為內地改革開放而成功的故事。趁著國家的掘起,開展了自己的個人事業。事業在過去十數年間不斷擴大,現在也有了一定規模。公司的業務主要在上海,香港及新加坡。他現在已經不需要再親力親為,只需要給公司大方向,自會有下屬管理營運之事,算是老闆級數。

因為經常上海,新加坡及香港三邊走,所以叔父對這三個地方的發展深有體會。他認為現在香港人太過自滿,特別是年輕的一代,還沉醉在香港對中國內地的的優越感上,認為自己高人一等,香港對國家很重要。香港人給他的感覺是有點夜郎自大,坐井觀天。

他提到在改革開放之初,中國或許還要依賴香港,很多物資,技術,人才,以及資金都需要從香港輸入。以往香港佔中國經濟的比重也大,幾個大城市的經濟總量加在一起也比不上一個香港。在那個時候,香港對於中國確實是很重要。

但現在的情況是,在經濟上單一個上海已經早就超過香港。物資上,現在物資幾乎都可以自由進出中國,不用靠香港轉口上國內。物資可以直接進入內地的港口,深圳鹽田,上海洋山,天津港,哪個現在不是世界上重要的港口。人才,每年都有數以十萬計的海歸回流,不一定要從香港引進。隨著國家的繼續發展。香港經濟對比中國經濟的比重不斷下滑。放眼中國,香港的地位其實已經不斷在下降。

他說,香港很幸福,有中國在背後,可以分享到中國掘起的成果,就像自由行。雖然香港有部份人無知地對這方面嗤之以鼻,但無可置疑,沒有了這些政策對經濟的貢獻,香港現在的處境會差很多。

他用了和香港相類似的新加坡作比較。新加坡沒有這份褔氣,但它在發展上要比香港好得多。透過雷厲風行,敢作敢為的政府以務實發展。新加坡在多個領域這幾年都追趕過香港。拿旅遊來說,自迪士尼之後,香港已經沒有發展到一些大型的新景點。但新加坡就發展了聖浪淘沙,及環球影城,而且還在發展更多的景點。從這幾年來看,新加坡的發展比香港要好很多。他說,如果想回流香港發展,不如想想上海或者是新加坡。

叔父整段的對話,背後的意思,大家都懂的,香港沒有中國早就不行了。無論是從中國來看,還是世界來看,如果香港繼續這樣下去,只會變成一個可有可無的二線城市。作為一個香港人,聽到這些意見自然是不太高興,既是心痛,但又是無可奈何,因為叔父說的都是事實。香港這十多年來確實在是停滯不前,早已經大不如前。我想叔父的意見多少代表了國內不少人的意見。很少可以從香港的朋友或傳媒聽到這樣的意見,我認為這些意見很值得參考。至少能夠讓我們看到另一個角度的意見,另類的 "擴闊眼界",不再做自滿的港燦。





2014年11月10日星期一

買樓好,還是買股好?

投資股票好,還是投資地產好?

在投資上,常常都會遇到這一個問題,究竟投資哪一樣好呢?

股票因其股價波幅大,常被定性為高風險;物業則較穩定,而且是以實物存在,所以予人安心穩陣的感覺。所以不少人都會指出物業投資比股票投資好。

但我的想法是其實兩者都沒有分別。

假設,有一位投資者持有數百個物業。一天會計師建議這個投資者成立一間公司,再把所有的物業都轉名至這間公司。原因是這樣可以節省到一定的稅項。所以投資者聽取了會計師的建議,開設了公司,把所有的物業都轉至這間公司的名下。

在這個時候,投資者就不再是物業的持有人了。所有的物業都屬於了這間公司,投資者只持有公司的股票;投資者現在是投資股票,而不再是投資物業。

如果按照一般人的思想,那投資者就是由 "較穩陣的物業投資" 轉變為 "高風險的股票投資" 了嗎。但事實上,投資者所持有實質資產根本沒有改變。投資者最終投資的資產還是物業。改變的只是投資的名目,由 "地產"變為 "股票",僅此而已。他的風險或者回報並沒有因為由物業轉為股票而改變。所以投資這間公司的股票,還是投資地產好呢?對這位投資者來說,其實就沒有分別。這間公司的股票既是物業,物業同樣也是股票。

在這個投資者的眼中,公司/股票甚至不能稱得上是資產。因為公司/股票只是盛載物業這資產的媒體。真正的資產還是那些物業。"投資股票好,還是投資地產好?"這個問題也就不能夠成立。因為兩樣東西不能夠相題並論。地產是一種資產,股票只是一種控制資產的媒體。股票並不是資產的最終形式,它所代表的是一間公司的資產。在這個例子就是那數百個物業。

從這個例子引伸下去,所謂的投資股票好,還是投資地產好。其實應該重整為:投資股票背後的那資產好,還是物業好?

當選擇投資股票,還是物業之時,投資者應該考量的是股票背後的資產。股票市場上,股票可以代表的資產可以是任可一種可以值錢的東西,例子中的物業只是其中一種。股票也可以代表發電廠,港口,工廠,等等。在考量買入股票或是投資買樓時,應該做的是比較背後的資產。

如果物業是優質的資產,那就投資地產;公司擁有的是優質資產,那就投資那公司的股票。優質的資產就是值得投資,根本沒有需要執著於是股票,還是地產。最重要的是買入了甚麼資產!!!!

2014年11月5日星期三

從股票學到的東西 - 渣打, Tesco

最近看到渣打銀行因為業績倒退,以及與美國監管當局的問題有可能死灰復燃,令到股價大跌。今年的股價就跌了三成之多!!很幸運,因為上一年為了買樓4,而把所有的渣打股票都賣了套現資金。避過了這次的跌幅。要不然,在這次的跌勢中,我也應該會損失不少。

這一年,接二連三有傳統上認為穩陣的大公司發生問題,令到股價大幅下滑。除了渣打之外,還有英國最大的超級市場,Tesco,業續因競爭加劇,市場佔有率減少而降低,又因帳目有問題,觸發起股價進一步下挫,令到市值差不多減少了一半。作為 Tesco 大股東之一,甚至連巴菲特都要認錯,認為這是他其中一項最差的投資。

這些事情,令我重新思考在股票投資上的方法。

一路以來,我都喜歡投資大公司,貪圖它們的業務相對穩定,管治上也有一定水平。但現在看來,大公司也不一定等於百分之百的穩陣。大公司的業務可以隨著時間及環境的轉變,而受到影響。以渣打為例,監管條例的收緊增加了成本,新興市場的疲弱環境直接影響到業績; Tesco,競爭加劇,消費者購物模式的轉變,架構太大反而令到業務難以轉型。

作為一個小小小投資者,面對這些風險,其實是處於一個很被動的位置。小散戶沒有可能清楚知道公司的細節。很多時之所以投資在大公司上,相信很多投資者,包括我,其實只是建立於一個 "信" 字,以及粗略知道公司的業務。

相信公司以往的表現,相信公司不會倒閉,相信公司的管理層,相信公司可以繼續賺錢 ......

或許有人會說,可以分析這些公司。但作為一個散戶,可以得到的資料本來就已經很有限。年報是其中一個最可靠的消息來源,但有多少可以有心機可以像分析師一樣,詳細分析每間公司呢。像渣打,這樣的國際級金融銀行,年報就至少有幾百頁!即使有這樣的心機,又有幾多人有足夠的知識去進行分析。更何況,清楚一間公司可不只有年報,還有它的管理層的能力,內部的架構等等。而這些小散戶多數都難以得知真實的狀況。結果還是靠對於公司的信任。

即使詳細分析了年報,幸運清楚知道公司的營運狀況。投資的公司也可能突然出現黑天鵝事件。渣打,突然爆出被監管當局調查;Tesco,過往的帳目有問題,虛報了盈利。這些都是小散戶,甚至股神也防不勝防。

在這種情形下,散戶可以做到的真的不多。在股票投資上,只可以減少集中在投資一兩隻股票上。無論公司有多好,也要儘量避免依重在特別一間公司上,把投資組合分散到多間公司上。萬一其中一間公司受到黑天鵝事件影響,或者錯估公司的前景,那也可以減少損失。始終賺錢固之然重要,但先要還是減少蝕錢的機會。

至於說,目前對於這兩間公司的見解。

Tesco,作為顧客及超市員工,親身感受到英國超級市場的競爭。各間超級市場都扭盡六壬,大打優惠戰來吸引顧客。這些優惠壓縮了超市的利潤空間。不進行優惠戰的話,則會喪失市場佔有率;打價格戰又會減少利潤。在這個兩難局面之下,短期內,英國超市業也不太值得投資。特別是 Tesco 的架構太大,要轉型的話,需要更長的時間。當然,如果股價跌太低殘,那就另作別論。

渣打,銀行的業務太過複雜,財技五花八門,特別是像渣打這樣的國際性銀行。銀行的細節絕對不是普通散戶能夠分析得到。投資這類的銀行是信任及宏觀,多於分析銀行本身。買不買,在於相不相信這間百年老店可以走出目前的困境。






2014年10月27日星期一

我可以買樓給人家住,卻不可以買樓給自己住

找按揭經紀傾談按揭的問題。看看在樓4放租之後,憑現有的財務狀況,看看有沒有銀行會肯借錢給我買多層。

對比起上一次(我太後生),今次按揭經紀單看我表面的條件,他就跟我說,我的條件是比之前好了很多。至少年紀這一關突破了二十一,符合更多銀行的貸款要求。當他把我的資料輸入電腦後,果然今次可以選擇的確實是比上次多。上一次一間都沒有,今次卻至少有兩間。

但由於我的個案太特別,經紀還是親自致電問清楚。特別是工作方面,因為申請按揭,銀行重要考慮的是申請人有份工作,但我的工作,其實就只是我每個星期十個小時,一個月只賺幾百鎊的兼職。這一份 "工作 " 算不算數,每間銀行的定義都有不同。經紀說,如果我有一份年薪超過二萬五英鎊的正職就沒有這個問題了。幸好兩間銀行的回覆也是正面,兩間都說,我那份兼職沒有問題,只要有三個月以上的證明便可以。

知道有兩間肯借,其實已經是相當不錯了,加上用開的一間銀行,總共就有三間銀行肯借錢。總算是擺脫了以往極難借錢,只有一間銀行肯借的困局。雖然按揭條件也是差不多,沒有特別好的條件,跟現有的也是差不多,最多按七成半,四厘左右。

談完這事,眨眼間看見經紀桌面上有張寫著九成按揭的單張。於是就順道問問,我有沒有資格可以拿個九成的按揭。心裡想,要是拿到九成按揭就好了。同樣的單位,用九成按揭,需要的現金足足少六成。假設層樓值一百萬,正常按七成半,需要二十五萬資金。用九成按,只需要十萬資金!再加上自住按揭的利息普遍較低,用自住按揭買到樓的話就實在太好了。

可惜,現實世界總沒有這麼完美。

經紀說:這九成按揭只適用於自住人仕,而且尚未置業。你已經有物業就不適用了。

我說:那就不對了,雖然我有物業,但我還未自己 "置業" 呢!

連我自己說完也覺得怪怪的,但這卻是事實,全部的物業都是放租,我自己還未有自住單位。同時也心想,我當然不是買來自住,買來也會繼續用來放租。反正買了之後,銀行哪裡會檢查層樓是自住,還是放租呢。買了樓就是神仙了。即使查到,後果一是轉做出租按揭,二是補差價,但發生的這樣事情的機會還是很小。絕大多數的情況是銀行不聞不問,只關心每月有沒有準時還錢。

經紀於是就幫我查一查,結果問題不是出在置業資格上,因為我確實是還未 "置業",所以絕對有資格申請。但問題卻出在工作上,自住按揭對於工作及工資的要求更嚴緊。這個九成按揭要的是一份年薪超過二萬英鎊的正職,其他收入不算數。同時,經紀也補充基乎所有的自住按揭,也是需要一份有一定工資水平的工作。也就是說,我一日未畢業找到工作,一日都不用想買自住物業了。

這是多麼諷刺呢,我可以買樓給人家住,卻不可以買樓給 "自己住 "。

唯有繼續買樓給人家住吧!


2014年10月24日星期五

業權問題

不少朋友在買英國樓的時候,他們都會遇上一個問題。當他們買樓的時候,常常會看到有的樓是 Freehold,有的樓是 Leasehold。究竟買哪一種比較好呢。

首先要知道的是 Freehold 和 Leasehold 的分別。

其實這是有關於物業的業權,簡單來說,Freehold就是物業的永久擁有權,買入Freehold物業,即是擁有物業所在的土地及建築。而 Leasehold 則是指物業的租用權,買入 Leasehold 物業就是買入物業在一段時間內的使用權利,這個年期可以是一百二十五年、 九百九十九年,甚至上千年!當中租契(Lease)內釐定了租借人 (Leaseholder)及業權持有人(Freeholder)的權利及責任。租借人 每年需要按租約向業權持有人支付一筆地租(Ground Rent)及保養費(Service Cost);而業權人則會負責建築的日常保養維修,以及保險等事宜。

事實上,香港人對於Leasehold應該不會太陌生,因為香港所有批地也是以Leasehold的形式。不同的是英國的業權大多屬私人擁有,但香港就全部歸政府。由政府以租借形式把土地租給發展商, 發展商再把建築的使用權賣給市民,所以在香港的物業持有人其實只是租借人。除了很少數的例外,例如中環的聖約瀚座堂,是唯一 永久業權屬私人所擁有。正正是因為業權都在政府手中,所以香港物業的持有人才要每年向作為真正業權持有人 ── 政府,繳納地租差餉。

Leashold 與  Freehold 業權分別不大

在現行的英國法律下,Leasehold 其實已經跟物業業權沒有太大 的分別。租借人有權向業權持有人續契,把租借期延長。若果租借 人已經擁有單位兩年或以上,當他選擇延長租借期的話,業權持有人更加必須按法律既定的程序續約,而不能選擇不續契。續契時, 需要指派估價師為新的租約進行估價,單位剩下的年期越短,所支付的續約費就會越高。只剩下很短年期的租契樓通常會較便宜,正是反映了這個因素。 在英國很多業主面對物業問題,不少都是跟 Leasehold 有關。 當中常見的問題包括:公共空間管理不善、走廊骯髒、難以聯絡業權人及業權人收取過高的保養費等。

即使近年來,法例已經不斷改進,針對少數不負責任的業權人,但有關 Leasehold 的問題依然是最 困擾著英國的業主。不過當有問題發生時,大多數業主都不願意採 取任何法律行動,因為每當採取了法律行動後,業主要把單位賣出 時,就必須把問題告知潛在買家,換言之,這不僅影響新買家的購 買意慾,也會令到單位的價值下跌。而對於下一任買家來說,這就 令到買入 Leasehold 物業時的風險增加。

所以在買入 Leasehold 的物業時,投資者最好打醒十二分精神留意租契內的細節。

2014年10月19日星期日

魔鬼細節

最近有朋友在曼徹斯特買了個服務式單位,發展商提供五年租金保證。同時提供六成按揭(5.7厘,五年定息)。其他細節如下:

樓價:£ 154,146
每月租金:£835 (扣除費用前回報:6.5%)
每月還款:£439.32

每年地租(Ground rent):£375
每年服務費(Service cost):£1351.81
每年管理費(Management fee):£621

另外,五年後續租,需要多付 15% 首期。

他在計算後,發現回報很小。而且他的律師也認為,地租每十年倍增的條款有問題。於是他就問問我的意見。

先不討論這層樓的回報。看了他的資料後,我也非常同意他律師所講的,這條件確實很有問題。絕對會影響到之後的價值。不要看小這每十年上調一倍。起初還好,但只要計計數,第十年,750,第二十年,1500 ..... 一百年,192000!!!!,再之後就會變成天文數字。或許現在說百年後有些太遠,但買樓是看未來的價值。除非是未來通漲變得極厲害,連十數萬英鎊也變得一文不值。否則可以肯定的是,這層樓將來是沒有甚麼價值,誰會要一層要倒貼錢的樓呢。所以我認為如果不能改變這條款的話,最好是盡快把這層樓賣出,換入其他單位更好。

最後,經過他的律師及發展商的磋商。這條款最後改為了每十年跟 RPI 調整。

跟大家分享這件事,希望想在英國買樓的人仕能夠引以為鍳。在英國買樓時,小心當中的細節。物業推介時,表面的回報可能很高,引致不少人心思思。但其實拆解後,有可能會發現回報不單不過,而且還有魔鬼細節在其中。一個不小心,就有可能賠了夫人又折兵。以朋友為例,如果不是發現了這細節,在成交後才跟磋商,發展商應該就不會同意更改條款了。到時朋友極有可能要以低價轉售單位,而新買家極有可能就是發展商呢!



2014年10月10日星期五

2014年第三季回顧

這麼快就來到了 2014年的九月。每次寫季度回顧,總是驚訝時間過得很快。一眨眼就已經是三個月了,又要寫季度回顧。看看自己在這三個月裡做了些甚麼,作為一個紀錄讓自己知道自己這一路以來做了些甚麼。雖然說只是三個月,但很多東西都已經不太記得了,要靠看過往三個月寫過的文章才記得大部份。雖然說這三個月是眨眼就過,但原來也發生了不少事。

投資上,樓的方面,把樓1的間隔由三房還原成兩房,防止以後租客以後租上租,觸犯 HMO法例。雖然少了間房,但加強了成間屋的空間感,再加上裝修,更加能夠吸引到學生付出多一點去租住。租金方面不單沒有預期般下降,反而以更高的 £ 900 租出,比起之前還要多出 £ 100。這一來是這兩年間市場租金升了不少,二來就是剛才說到的原因。雖然以三房的間隔,走灰色地帶租金或者可能更高。但以後不用再提心吊膽,我覺得犠牲一點租金也是值得的。

樓3續租,繼續是由原先的兩個大學生租住,租金沒有改動。以樓1和樓4反應來看,樓3以 £ 900 租出應該是沒有問題的。但現在的租客在過往一年都準時交租,也對間屋保養妥當,是難得的好租客。既然現在的租金也是不錯,無謂下下賺到盡,每個月安心收錢更好。下年當租客畢業,應該是不會繼續租住了。在下年找新租客時,再加租也未遲。

樓4新租,租金比在買的時候估算要高得多。買的時候只是打算租 £ 1200,現在卻有 £ 1500。現有的租客是大學二年級生,住得好的話,相信續租機會很大。未來兩年的租金收入應該會有保證。即使她們不續租,從放租時的反應來看,要再以這個價錢,甚至更高的價錢放租也不難。只是樓4的投入的現金比原先估計的多,希望兩年後可以從銀行處套回一些現金。

股的方面,鬆動的資金都是買入一些穩健的股票,英國主力還是南蘇格蘭電力 (SSE) 和國家電網(National Grid)為主,大約佔三分之二。其餘為匯豐銀行,英國置地(British Land)及其餘少許股票。英國股票最主要的作用只是用來儲錢,這些股票的派息率都在 5% 左右,股價的波幅也不大,非常適合未來為買樓套現之用。

股票可以寫的東西實在不多,來來去去都是那幾間公司。實在是非常沉悶,不過這樣也好,不用花費太多心神在股票之上,可以專心其他東西。反正這些公司自會不斷錢生錢,這正是股票投資的好處之一。

這三個月,英國還是香港都經歷了歷史性的時刻。英國蘇格蘭的公投,香港的佔中,實在是十分興幸能夠經歷這兩事。要知道人生中不是常有機會經歷到這些,影響到歷史的時刻。從這兩件事中,我更感到自己的渺小。在社會的洪流之中,很多事都是身不由己,不到自己去決定,只可以任由社會去擺佈。所以還是做好自己能決定的事便算了,其他的一切順其自然便好。



2014年10月8日星期三

佔中 三

這是自佔中以來第三篇有關政治的文章,我想也是在關於佔中的最後一篇了,主要是為前兩篇作補充。

一直以來,我都盡量不在這裡說政治的東西。主要是因為我覺得,談政治這東西實在是太浪費精力了。大多數時間,談論政治只是無完無了的空談,對實際是沒有幫助的。民生問題可不會因為政治的改變而自然地解決。與其像維園阿伯般空談政治,倒不如多花時間在切身的事情更好。

寫這幾篇文,最主要因為這次佔中運動,從身邊的朋友及主流媒體,有感不少人都過份相信,甚至盲目認為普選特首就會解決問題。於是就想,從另一個角度來看民主,既然民主的好處已經在主流媒體有足夠的敍述,所以我就抽出民主的一些缺陷來說。

想不到的是前兩篇的文章令到不少讀者誤會,以為我不支持民主,甚至認為民主對經濟發展不好。其實我對政治制度其實是沒有太大的取向,正如在黑貓白貓裡所說,不論甚麼制度,能夠讓香港人安居樂業的,就是好的制度,也就值得支持。我沒有見過一種制度能夠在所有國家行之有效。所以我相信能夠惠民的,令到人民能夠安居樂業的就是好的制度。

Matthew 說到:
讀了你兩篇文章,你好像將民主和發展經濟對立起來呢! 早前我見過經濟學者林本利,希望給你另一個角度。 他分析,現在香港發展的模式是裙帶資本主義,四大富豪家族對香港經濟舉足輕重,現時的特首選舉制度(選委會)也是維護他們利益,結果特首要向富豪利益靠攏。遠的不說,就CY任內,香港電視不獲發牌、PCCW可收購CSL,都是違反自由市場競爭的事件,不利經濟發展吧! 現在,人大框架要以提委會先過半數選3個人,才給香港人普選,其實也繼續維護著富豪利益,對長遠經濟發展有害無益。 試想,若政府繼續維護現有大財團利益,就好像王維基開台也諸多阻撓(保護TVB即背後殼王同李嘉誠的利益),誰會有心創業呢? 如果特首真正從普選產生,可能會民粹化,但至少不會向商界利益傾斜。

我的想法是,一個向商界傾斜的政府是否一定對長遠經濟有害無益呢? 香港是一個貧瘠的地方,本來就沒有甚麼自然資源,只可以吸引外資發展商業,來推動香港的發展,重商對於香港極為重要。Matthew 所說到的幾件事,這屆政府的做法固之然是可圈可點。但從目前來說,香港的法治及稅制,還是能令到香港在國際中富有競爭力,而這些可不只有富豪受益,市民也是間接受惠。

反之如果特首從普選產生,最有可能的是以開增加褔利,來爭取民眾的支持。那時政府將無可避免,向民眾利益傾斜。這樣對香港的長期經濟發展也不一定有利。

我的主旨不是要說哪個政治制度最正確,或者要支持現屆政府。而是想說,不應該視改變政治制度,為解決現在民生問題的萬應靈藥。因為即使改變了制度,也不一定能夠改善現有的問題。要解決問題,就應該把精力放在解決問題之上。


2014年10月2日星期四

價值觀問題

這幾天看了很多支持及反對佔中的理據。

佔中的認為自由很重要,每個人都應該有他們的自由去選擇,所以才要有普選。讓每個人都能夠憑自己的意願,去選擇領導自己的人;反對的認為,佔中影響到日常生活,普選不能當飯食。有了民主又不代表甚麼,民生也未必會有改善。

看了這麼多之後,我覺得沒有一定的對與錯。整個運動只是人對價值觀,甚至係哲學的取向問題。每個人在這場運動中的態度,其實只取決於他們本身對世界的價值觀,也就是他們對一些問題的看法。

何謂自由?一個人要幾多自由先至足夠?美國人可以有自由持有槍械,但看了這麼多年美國槍擊的新聞,完全的自由真的對社會好嗎?

選特首要自由,那應該也有自由去選老師,去選老闆,甚至選父母?  受世界的限制,令我們沒有自由選父母,但這是否不公義?

自由是否真的無價?那為何要犠性自由,為了生存而去返工賺錢?

有生命沒有自由是悲哀,但沒有生命的自由又有甚麼用?

我不知道這些問題的答案,但在我的價值觀,我只是在意香港的發展,大家能否安居樂業。如果香港可以重新努力發展,那即使像新加坡一樣,要犠性一點自由又有甚麼所謂。

如果香港能再一飛沖天,飛龍在天。那縱使我不能飛,那又如何,我已是心滿意足。





2014年9月29日星期一

黑貓白貓

這幾天新聞,又或者是 Facebook 都被香港學生示威消息所覆蓋。

我認為有意見發聲是正確的,這是公民的權利。

但執著於政治制度是不是對香港最好呢?

這十多年來香港為這個議題,已經不斷的為此而內耗。發展停滯不前,早已經被週邊的城市所追過。紐倫港,如果還以為當今的香港,可以跟紐約倫敦並列於世界。那只不過是夜郎自大,井底之蛙。繼續停滯不前,慢慢在國際上變成一個可有可無的二線城市,這難道真的是大家所願?

民主固然可以讓民眾表達自己的意見。但是否如眾人所說,那麼美好呢?彷彿有了民主,就可以解決現有的民生問題。我實在不知道。

單以居住這一議題來說。現在很多人都在怨樓價高企,樓價高得令人負擔不起。現在高聲反對政府,怨政府的高地價政策。但想想十多年前,又是誰令到推出八萬五的董伯伯要腳痛下台,還不是民眾本身。有了民主就等於可以有各方面都討好的政策,可以令到人民安居樂業嗎?

沒有民主又是否一定差呢?

今時今日,不是很多人在回味在中共接管前,大英帝國殖民統治下的美好風光嗎。在那百年多時間,香港迎來了她的黃金時代,由一個小漁港,變成了一個大都會,有了今天的地位。但請記住這個時候,香港可沒有民主,而當年的港督從來都不由香港人作主。

有人說,公義才是最重要,經濟那些還不太重要。但政治制度本來就是要幫助民眾,令他們得到更好的生活。現今的制度或許不是最好,最完美,但至少為香港大部人帶來了溫飽。不像很多貧窮國家的人民,三餐不繼,甚至連乾淨的食水也沒有。香港現有的制度是否真的那麼不堪,說得那麼非變不可呢?

如果因為政治制度,令大眾的生活受到拖累,是不是有些本末倒置?

我相信的是,如鄧小平所說的,不管白貓黑貓,捉到老鼠的就是好貓。不論甚麼制度,能夠讓香港人安居樂業的,就是好的制度。

誠心希望香港這顆東方之珠,能夠重新閃爍。



2014年9月21日星期日

獨立公投以後......

在剛過去的一個星期中,迎來了蘇格蘭的獨立公投的結果。結果是蘇格蘭繼續留在英國之中,英國繼續是個四個王國加起來的聯合王國,米字旗依然有是藍白紅,而不是只有紅和白。我依然可以跟人說,我在英國居住。在英國買樓的投資經歷,不用改成為蘇格蘭買樓記。看似一切如常,可以繼續在這裡的投資,而不用暫停來觀望獨立後,對這個國家的沖擊,去適應新的環境,再制定一套新的投資計劃。

Photo: 獨立公投以後......

在剛過去的一個星期中,迎來了蘇格蘭的獨立公投的結果。結果是蘇格蘭繼續留在英國之中,英國繼續是個四個王國加起來的聯合王國,米字旗依然有是藍白紅,而不是只有紅和白。我依然可以跟人說,我在英國居住。在英國買樓的投資經歷,不用改成為蘇格蘭買樓記。看似一切如常,可以繼續在這裡的投資,而不用暫停來觀望獨立後,對這個國家的沖擊,去適應新的環境,再制定一套新的投資計劃。

很多人,特別是在香港的朋友,當他們問及這個話題是,他們以為蘇格蘭這次搞獨立是自尋死路,十分不解為何蘇格蘭會搞獨立。離開了英國後的蘇格蘭還可以生存嗎?不難理解為何他們有此想法,因為很多人以為蘇格蘭是個窮鄉僻壤,荒山野嶺,人人都穿蘇格蘭裙的荒涼之地。但事實上,蘇格蘭要比所想的富有得多,加上天然資源豐富。獨立後的蘇格蘭在人均產值來說,不比世上其他發達國家差。

小的國家是否不會成功?這又未必,觀與蘇格蘭毗鄰的國家,如愛爾蘭及挪威,他們的人口地理也是差不多。前者,甚至沒有任何天然資源,但以政策的優勢,贏取了很多商家到當地,成為歐洲少數富活力的國家。後者,以豐富的資源,建立起世上數一數二的主權基金,是很多人理想居住的地方。再往遠一點看,新加坡,面積還要小很多,但一樣成功。所以說,小國也不一定差。脫離了英國,也不一定代表會倒霉,甚至可能更好。儘管短期或會有一陣痛,但長遠來說,獨立對蘇格蘭也不會太差,一切還要看之後的政策。但對蘇格蘭人來說,他們至少是贏得到國家獨立的尊嚴。

說了這麼多,但在這次的公投中,我還是投了 NO ,也就是不支持獨立。原因容單,因為我不願意面對風險。一個新獨立的蘇格蘭,將會面對很多的轉變,貸幣,稅制,政策等等。這些社會的基石,都會有一定程度的轉變。當這些轉變時,便會有風險,不知道會是向好,還是向差。同樣,轉變也需要時間,我可不願意停下來,慢慢等待轉變的結果。我知道這樣的轉變會需要很長的時間,才能知道轉變後的好與壞。目前我需要的是穩定,這世上已經夠多風險了,需要顧慮的太多。我目前可不願意再面對多一個,還要是這麼大的風險。

說白了,其實是我自私。選擇反對,未必是對這個國家,蘇格蘭人他們最好的選擇,但卻最切合到我自身的利益。

經歷了這些後,亦令我對民主有了一定的反思。

香港這幾年來,很多人不斷地高唱民主的好處,一味認為民主一定是好。但是否也想過民主的壞處呢?

從我自己這次經驗來看,雖然民主可以令到社會上每個人可以公平表決意見,但也不一定對社會是件好事。特別是當社會上大部份都是我這樣自私自利的人,只為自己的利益著想。那當一個議題能夠令大部份市民受惠,但又不一定有利社會上長遠發展時。不難想像,市民會傾向支持這個議題,從而令這個議題獲得通過。最後短暫受惠市民,卻害了社會的長遠發展,最後受傷的還是市民本身。這樣的例子,多不勝數,近的例子就有泰國買米政策,爭取農民支持,結果令到國庫負擔加劇。

站在道德高地上說話是件很容易的事,犠牲小我,完成大我。誰不會說漂亮的話,但當真正要做到的時候,卻是很難去選擇。成功民主社會需要的是一班人格高尚,很犠牲自己小利的人。但經過這次,對人格得以重新的評估,看來我的人格還不怎麼高尚,真的要好好反醒。

或許有人覺得這樣,對於人生人格生命的思考是很多餘,有時間不如實際一點,好好想下一步去買樓好過,如何去投資,分享理財或投資的看法更好。但我認為,這些思考對比起金錢更為重要。擁有價值觀,擁有靈魂才是人之基本。一味只是會思考找錢,是本末倒置的做法。錢只是用來幫助去實踐人生價值觀的一種工具。只有清楚自己的價值觀和想走的方向,知道如何去使用它,那錢才會有用。不然即使有再多的錢,但靈魂空虛,再多的錢也如廢紙一樣。

很多人,特別是在香港的朋友,當他們問及這個話題是,他們以為蘇格蘭這次搞獨立是自尋死路,十分不解為何蘇格蘭會搞獨立。離開了英國後的蘇格蘭還可以生存嗎?不難理解為何他們有此想法,因為很多人以為蘇格蘭是個窮鄉僻壤,荒山野嶺,人人都穿蘇格蘭裙的荒涼之地。但事實上,蘇格蘭要比所想的富有得多,加上天然資源豐富。獨立後的蘇格蘭在人均產值來說,不比世上其他發達國家差。

小的國家是否不會成功?這又未必,觀與蘇格蘭毗鄰的國家,如愛爾蘭及挪威,他們的人口地理也是差不多。前者,甚至沒有任何天然資源,但以政策的優勢,贏取了很多商家到當地,成為歐洲少數富活力的國家。後者,以豐富的資源,建立起世上數一數二的主權基金,是很多人理想居住的地方。再往遠一點看,新加坡,面積還要小很多,但一樣成功。所以說,小國也不一定差。脫離了英國,也不一定代表會倒霉,甚至可能更好。儘管短期或會有一陣痛,但長遠來說,獨立對蘇格蘭也不會太差,一切還要看之後的政策。但對蘇格蘭人來說,他們至少是贏得到國家獨立的尊嚴。

說了這麼多,但在這次的公投中,我還是投了 NO ,也就是不支持獨立。原因容單,因為我不願意面對風險。一個新獨立的蘇格蘭,將會面對很多的轉變,貸幣,稅制,政策等等。這些社會的基石,都會有一定程度的轉變。當這些轉變時,便會有風險,不知道會是向好,還是向差。同樣,轉變也需要時間,我可不願意停下來,慢慢等待轉變的結果。我知道這樣的轉變會需要很長的時間,才能知道轉變後的好與壞。目前我需要的是穩定,這世上已經夠多風險了,需要顧慮的太多。我目前可不願意再面對多一個,還要是這麼大的風險。

說白了,其實是我自私。選擇反對,未必是對這個國家,蘇格蘭人他們最好的選擇,但卻最切合到我自身的利益。

經歷了這些後,亦令我對民主有了一定的反思。

香港這幾年來,很多人不斷地高唱民主的好處,一味認為民主一定是好。但是否也想過民主的壞處呢?

從我自己這次經驗來看,雖然民主可以令到社會上每個人可以公平表決意見,但也不一定對社會是件好事。特別是當社會上大部份都是我這樣自私自利的人,只為自己的利益著想。那當一個議題能夠令大部份市民受惠,但又不一定有利社會上長遠發展時。不難想像,市民會傾向支持這個議題,從而令這個議題獲得通過。最後短暫受惠市民,卻害了社會的長遠發展,最後受傷的還是市民本身。這樣的例子,多不勝數,近的例子就有泰國買米政策,爭取農民支持,結果令到國庫負擔加劇。

站在道德高地上說話是件很容易的事,犠牲小我,完成大我。誰不會說漂亮的話,但當真正要做到的時候,卻是很難去選擇。成功民主社會需要的是一班人格高尚,很犠牲自己小利的人。但經過這次,對人格得以重新的評估,看來我的人格還不怎麼高尚,真的要好好反醒。

或許有人覺得這樣,對於人生人格生命的思考是很多餘,有時間不如實際一點,好好想下一步去買樓好過,如何去投資,分享理財或投資的看法更好。但我認為,這些思考對比起金錢更為重要。擁有價值觀,擁有靈魂才是人之基本。一味只是會思考找錢,是本末倒置的做法。錢只是用來幫助去實踐人生價值觀的一種工具。只有清楚自己的價值觀和想走的方向,知道如何去使用它,那錢才會有用。不然即使有再多的錢,但靈魂空虛,再多的錢也如廢紙一樣。


2014年9月18日星期四

何以驕傲

二字頭打理四層樓是否厲害?

撫心自問,這沒有甚麼了不起。只要回望過去,在這個年紀做出更大成就的大有人在。對比起,這些所謂的成就,對比起來根本只是九牛一毛,稱不上甚麼。如果只是得到這麼小小小小小的成就,就覺得很厲害,甚至要驕傲。我覺得反而是件值得羞愧的事,因為這只是特顯了個人的無知。

怡和創辦人之一的渣甸先生,加入當時世界上最強大的東印度公司。隻身漂洋過海,來到亞洲開展了他的事業。怡和及後成為鴉片大王,洋行之中的洋行,一個龐大的商業帝國。

這一年他才十八歲!

李嘉誠先生,憑藉著過人的商業觸角,加上努力不懈,年輕輕輕就從公司的銷售員,一躍成為了公司的總經理。及後,創立了長江集團,成為了香港,以至華人的首富。

這一年他才十九歲!

洛克菲勒,與朋友合資,開辦了屬於自己的公司,從事貿易生意。超人的膽識及洞察力,為他未來建立石油帝國積累了第一桶金。

這一年他才十八歲!

可看出這些真正成功的人仕,在年紀輕輕的時候,已經取得了驚人的成就,甚至是一般人窮一生精力亦難與之相比。但他們都未有因此等成就而覺得驕傲,而是繼續努力,才能爭取到往後更大的成功。

站在這些巨人的面前,所以叫人難以自滿,甚至是驕傲。




2014年9月12日星期五

蘇格蘭公投,該如何自處

還有不足一個星期就是蘇格蘭的獨立公投了。

不少人都非常關心蘇格蘭獨立的影響,特別是當前幾天公佈的民調,支持獨立的首次反超前反對獨立的。這就令到社會上對此的討論更加熾熱,甚至遠至香港也有新聞報導,引起到香港一些朋友的關注。現在不只是社會上的一班政治家,連身邊的朋友也是日日談起這個話題。大家都各執一詞,兩派都找到理據去支持自己的說法,去令到選民相信,自己那一派才會令到這個國家未來更加好。

雙方支持反對的理據,我在此就不多作陳述了。反正雙方的理據都是說得冠冕堂皇,即使找到缺點,他們也總有自圓其說的方法。這年間我早已經領略到,所謂的討論不過是一方想完全扭轉另一方的觀點。但當人有了自己的觀點,又豈是另一人可以隨意改變得到。結果很多時,討論只是變成無止境的爭辯,在我來看根本沒有任何意思。相信獨立派的理據,就自然會支持獨立;相信統一派的理據,那就自然會支持繼續統一。問題只在於相信哪一方。

一個教授的一番話,令我對這埸公投有更深刻的了解。他如此說,支持獨立,好比走進一片新天地,或許真的可以如獨立派所說,建立起一個如挪威一樣富有的國家,一舉把蘇格蘭變成一個像斯堪地那維亞半島上,那些令全世界的人都响往居住的國家。多少會有一些風險,但想想這個可能性已經教人興奮。支持統一,則是維持完狀,沒有太多的幻想的空間。雖然安全,但非常乏味。選擇哪一方,其實就是要看人本身對於生活的取態。

原本我是不太明白,為何蘇格蘭人要冒上風險公投,但聽完這番話,好像又明白為何蘇格蘭會進行這場公投。因為回顧歷史,蘇格蘭人正正對夢想有一份狂熱的追求,當中有成功有失敗。失敗的投資在美洲的殖民地,令到他們一敗塗地,間接令他們在幾百年前要與英國合併。同時這種性格,又令到他們取得一系列的成功,怡和就是一個很好的例子。

說了這麼多,還是回到正題。這場公投,對蘇格蘭人來說,還牽涉到國家認同,這類的民族大義,數百年來和英國的恩恩怨怨,我這些外人還不一定能夠理解得清楚。正如在香港,有些人寧死只當香港人,而不當中國人一樣。要向外國人解釋,也不是三言兩語能夠說清。對於我這個外人來說,飯碗才是最重要。公投的結果,將直接影響到未來的投資計劃,這才是我在這次公投中著眼的地方。

在我來說,不獨立固然是最好,一切照舊,投資計劃依然,繼續是加緊儲錢買樓,買樓收租,再以租金加速儲錢,之後再買樓。在目前的情況下,重覆這個做法,是相當不錯的投資。

獨立的話,變數太多,對於未來如何買樓投資,影響可以很大。

貨幣問題是其中之一。目前連獨立後用甚麼貨幣也不知道。是用歐元,還是可以繼續英鎊,沒有人知道。蘇格蘭應是沒有能力可以自行發行獨立的貨幣,這個可能性基乎可以完全忽略。繼續用英鎊還好說。用歐元的話,租金以歐元來算,但還按揭可是要用英鎊來還,這樣會帶來外匯風險。

但即使如此,相對起統一派認為獨立後,蘇格蘭會因大企業撤走等,而從此走下坡,我還是沒有那麼悲觀。蘇格蘭人少地多,天然資源也算豐富,有水,有森林,有海洋資源,有石油,有天燃氣,還有威士忌呢!憑這些資源,要養活區區五百萬人應該不難。至少在短期內變成歐豬那樣的窮國,應該是不太可能。而且小國也不一定差,參考一下鄰近的挪威及愛爾蘭,差不多的人口,生活一樣可以很好。

只要有人住的地方,就會有住屋的需求。既有住屋的需求,就會有投資房產的機會。以目前的規模,即使只是一個五百萬人的小國,相信依然會有足夠的機會讓去捕捉。小國不一定等於賺不到錢,甚至是經濟倒退的國家也不一定是賺不到錢。拿日本為例,倒退了近二十年,一樣有一些如軟銀和 Uniqlo,這些頂尖又搵到錢的企業的掘起。歐豬國家亦是有有錢人繼續在當地找到可以賺錢的地方,西班牙的 Zara 同樣厲害。證明搵錢不在於國家,更在於人的本身能否找到投資的機會。

想到這一點,我也不擔心獨立不獨立了。反正搵錢的機會依然會有,只是遊戲的規則有可能要花一段時間,重新適應一下。去調整一下適合的買樓策略,有可能在兩三年都要靜觀其變,看清楚形勢才去走下一步。

當然不獨立還是最好,我始終不是個喜歡風險的人,風險越小越好,對目前的投資來說也是越有利。

倒是趁早適應一下,這支沒有了蘇格蘭的大英帝國國旗。看到這個帝國的土崩瓦解,真的讓人感到無限唏噓。當年的世界第一,百年之後也不過如此。世界上哪有事是永垂不朽呢?!






2014年9月9日星期二

蘇格蘭。盛夏。花

年初的時候,說要在今夏好好的去拍攝蘇格蘭的花花草草。但無奈,總是找不到時間週圍走走,有時間都花在搵真銀上。到有時間了,公園裡的花草早已經粉退花殘。所以找回一些上一年拍下的花花草草,跟大家分享蘇格蘭花草的美麗。反正上年也沒有跟大家分享這些照片。



英國人對每個公園的都花上極多的心機,甚至可以說是誇張。從這個公園入口辦公室前的花圃便可見一班。即使是小小的花圃,也種滿了各式各樣的鮮花。仔細看連圍著花圃的灌木叢也一絲不苟經過修剪。












玫瑰園,每到夏天都很喜歡來這裡。放眼都是盛開的玫瑰,各種不同顏色的玫瑰賞心悅目。一走進玫瑰園已經可以聞到淡淡的玫瑰花香。我想英國的氣候是十分適合玫瑰,每憑夏天,街道旁的花圃,鄰居的花園,都可以看到玫瑰一朵朵鮮艷奪目。雖說玫瑰是英格蘭的國花,蘇格蘭是薊花,但從遍地玫瑰來看,種花還是漂亮才是重點。家國情仇在這一方面還是不太重要。我覺得玫瑰七月初到七月中的時候,開得最漂亮。這些是七月尾影的,已經可以看得出玫瑰開始凋謝的痕跡。











在拍花朵的期間,偶然發現輕微的增加曝光,拍攝出來的效果出奇的好。可以清楚勾畫出花朵本身的線條,也令到顏色更加鮮艷,還有是有一種透視的感覺,非常喜歡這個效果。







花香自然吸引到小蜜蜂。要拍這些小蜜蜂一點也不難,因為數量實在是多得驚人。就像戰場上的子彈一樣,不停有蜜蜂在身邊高速嗡嗡聲飛過。有些朋友很怕這些小昆蟲的,不過或許是小時候,在香港住在山林的旁邊,晚晚都有各種識飛的昆蟲來光顧,慢慢就不覺得是甚麼一回事了。只要動作慢一點,平心靜氣,蜜蜂是不會主動叮人的。























夏天的時間過得特別快,就以這篇來跟這個夏天說再見。願下年的夏天可以有時間再跟大家分享一下英國的夏日景緻。






2014年9月8日星期一

BLOG 3年

看一看日曆,踏入九月份,原來不經不覺之間,這個博客已經寫了三年。從來沒有想過我會有這樣的恒心,定期每個星期都至少寫出一篇文章,而且還要持續了三年之久。在過去的三年間從這個博客上,我得到了很多意想不到的得著,結交了很多不同的朋友,甚至是一些特別的機會,例如上報,出書等,而這些在之前也是沒有想過的。

想講的其實很多都已經在之前都說過了,在此還是不再重述了(BLOG - 一年),(BLOG - 2年),(寫博客的得著)。但還是希望大家不厭我煩,讓我再一次感謝大家在過往三年間,閱讀過這個博客的每一位。即使你們只是默默地閱讀,我還是非常感謝。不管你喜歡還是討厭,但至少你肯花時間看我寫的東西。這已經是非常足夠了。

多謝曾經發表意見的網友們。寫博客的其中一個目的就是拋磚引玉,從而達到集思廣益。我把自己的想法拋出來,你們則回以珍貴的意見。你們的意見令我知道,同一件事情,原來可以有很多不同的睇法。謝謝你們不吝嗇賜教。讓我可以思考得更加全面。

亦要特別鳴謝以下幾位,止凡兄,Lisa,自由一千萬兄,以及 Allan 兄。多謝你們把這個博客加在你們博客的連結上。因為你們的名氣,間接令到這個博客得到更多人的注意。讓我知道我寫的東西也是有人留意,更多人回贈留言,亦令我更有動力去寫下去。如果沒有人來看,那就失去了寫博客與人分享的意思了。倒不如閉上門,自己一個寫日記。

但願我可以繼續保持寫這個博客,直到有一日我不能再寫為止。正如這個博客的名字,九十後投資記,這個博客是一個九十後的投資記錄,所以不一定是成功的東西才寫出來。成功固之然是經歷的一部份,同樣失敗也是經歷的一部份。希望他朝有一日失敗了,我也能夠把的失敗經歷寫出來,而不會因為失敗而停止寫這個博客。那一來讓自己有個紀錄,二來也可以讓大家作個參考。那就不枉寫這個個博客的原意。

最後祝各位中秋節快樂!

2014年9月5日星期五

四萬呎都係三百萬港紙!!

在英國買樓除了透過正常途徑外,亦可以在拍賣行中買樓。這亦是一種非常普及的買樓方式,因為拍賣行賣的通常都要比市價便宜一大截。當然便宜是有原因的,這些樓可以有很多的問題,不只是樓的本身,更有可能是樓背後所涉汲的法律問題。隨時會令到買家賠了夫人又折兵,所以亦不是個個都可以買得起。不過拍賣行可以買到的房產種類真的多,不一定只有普通單位,可以是倉庫,可以是農場,甚至是私家路權都見過。

今日閒時又看看拍賣行寄來的電郵,看看下一場拍賣有甚麼拍賣品。有一間相當吸引眼球,因為以下這幢超過四萬呎的建築,價錢都不過是三百萬港紙左右!!!!






初初都以為自己眼花,但再睇真下,標價真的只是二十五萬鎊,港紙就是三百萬左右。現在三百萬在香港,買到的大概都只係三四百呎的單位。但現在卻可以買到四萬呎,足足大了過百倍,超值吧?!加上有錢都買不到的英倫色彩,絕對是香港的發水樓所比不上!

不過便宜是有代價的,睇睇地點,幢樓在威爾斯一個叫 Aberystwyth 亞伯里斯威斯的小鎮。孤陋寡聞,聽都未聽過,或許也不是太多英國人會知道的這樣一個地方。打開 Google map 睇,原來係威爾斯的中間海岸位置。但位處山旯旮,往來看來要花上一段很長的時間。唯獨是見到小鎮旁有坐大學, Aberystwyth  University。一查之下,原來都是頗為有名,現在的王儲查理斯王子就係校友之一。




買來可以做甚麼?目前幢樓沒有任何的規劃,可以向當地的地政查詢。以現在的用途來講,價值是十分之低。

有幾個諗頭在腦海快速經過。

可以改做住宅,之後拆散來賣。可以研究下當地的住屋需求及當地樓價。

可以改做酒店,幢樓係正海邊,超級無敵大海景,對住一百八十度的大西洋,藍天白雲,心曠神怡。不過據我僅存的中學地理知識,這裡好像是會食正從大西洋吹來的勁風,加上從海洋而來的潮濕空氣碰到陸地,會令到當地成日下雨。這裡可不是甚麼渡假聖地。但用來退休還是不錯的。

可以改造學生宿舍,有大學就有學生,有學生就有住屋需求。距離大學也不是太遠,如果附近有巴士直達大學,那用來做學生宿舍也不錯。

可以改造寫字樓,在這種小鎮做寫字樓,還是算了吧。應該是長期空置的機會多。

老實講,有一刻我真有衝動,把所有的樓都賣了來買這幢建築。用來做甚麼不重要,能夠擁有這樣的建築,想想也覺得是件非常美好的事。但回歸理性,賣了所有的樓樓,換來一幢不知道做甚麼的建築,又不知要花多少錢去改變用途。與其說是買資產,不如說是買負債。短期內,我還是未有能力負擔起這樣的負債,更何況這只是標價,到最後又未必是這個價錢。如果到最後,賣了所有樓都唔夠錢買這幢樓,那豈不是兩頭不到岸!

有興趣大家也可以看看:
http://www.auction.co.uk/Residential/home.asp?JP=LDE&A=879&LN=171&dm_i=1DAM,2RTD9,BZGI8A,A36VO,1

2014年9月4日星期四

Google 神

在樓4短期租客及現有租客交接期間,發生了一段小插曲,又再一次證明了活在這個資訊發達年代的好處。

話說,為了不讓樓4空置太耐,盡量令到樓4每日都在搵錢。所以在簽現在租客的時候,特意把租約的開始日期,定在短期租客之後的那一天。短期租客晚上搬走,新租客第二日就搬入樓4。這樣做可以令到樓4不間斷地搵錢。

不過,這亦代表我要在一晚的時間內,將期間發現的小問題解決,把樓4以最佳的狀態交給新租客。要做的分別是,將厠所的浴缸及廚房水盤週重新打防水膠,厠所的水龍頭扭實,將廚房水龍頭的膠圈換個新的,斷絕水龍頭滴水的問題,以及打掃一下單位。這些都是手板眼見工夫,應該花不了多少時間。我也認為一個晚上已經十分足夠。

傍晚收工後,上樓跟租客說再見,檢查了單位無穿無爛,就開始了工作。一陣子就已經打好膠,水龍頭扭實,也打掃好單位,只剩下換水龍頭的膠圈。以為一切順利,可以很快完成,回家吃飯,誰知惡夢才正式開始。

把水制關了,開始工作,按著之前裝修師傳所教的步驟去換,很快就已經換好了。這時候,還以為是一切順利呢!誰知重新打開水制時。池~池~池~ 正在扭水制的手立即全濕。因為水制在廚櫃裡,一時之間,也看不到發生了甚麼時,只知大事不妙了!探頭一看,一道水柱正從水制射出來,於是我馬上把水制重新關上。漏水的速度是減少了,但還是有水不斷從水制中滲出來,滴到廚櫃上。受制於廚櫃空間有限,不能夠把水桶放進,只好用垃圾膠袋放在水制下用來盛水,但每隔一陣就要倒水。



唉,臨尾先發生咁既事。

不過嘆氣是沒有用,解決問題才是重點。

此時已經是十點十一點了,師傅早已經休息,電話也關上。要師傅解救,最快都要等到明天早上。留了口訊給師傅,也唯有開始自己想辦法。甚麼也不做的話,成晚要倒水,應該是不用睡了。第一樣先是上網找緊急水喉師傅,但看到價錢立即打消這個諗頭。一個小時差不多一百鎊,成千蚊港紙。要是來幾個鐘的話,那可真是心痛死了。之後找水務公司,看看入屋的水制關不關他們的事。事實證明是不關他們的事,他們的管理範圍是一直到水制前的水管,但偏偏水制就不在他們的範圍內。之後,突然想到平常在 Google 上教人 DIY 的網站,或許可以找到維修水制的方法。可以自己做當然是最好。但即使要用太專門的工具,自己做不到的話,那學學也是無況。

一搵已經找到了方法,Youtube 還有段片清楚展示方法。基本上問題同影片內的是一樣,只不過漏的水更多。方法是將扭制拔出,再用 PTFE 膠紙在末段繞幾圈,之後放回原位便可,真的是非常容易。但鑑於工具箱內沒有這種膠紙,只好待第二天一早才去買。我在另一段片中亦學到,這時候可以用士巴拿扭實個水制,那可以減慢漏水的速度。雖然每隔一段時間還是要倒水,但幾個小時一次比起半小時倒一次,還是要好得好。至少可以訓一陣。


第二天一早,作為第一個顧客,在工具店買了所需的膠紙,馬上趕回樓4。按著段片內所講的步驟,十分鐘也不用,輕輕鬆鬆就把漏水問題解決。抹乾了水跡,好像甚麼也沒有發生一樣。也給師傅打個電話,叫他不用來了。順便也問一問他這個做法是否正確,以及要不要換過個新的水制。他說這樣做正確,總之水制不再漏水,供水沒有問題,那就可以了。水制也不用換,反正這些膠紙的壽命很長,短時間內都不需要再理會。



中午,如期把樓4交到新租客的手中,開始樓4新一年的租約。

所以說,生活在這個時代真的好,網絡無遠弗屆,任何問題只要上網,問一問 Google 神,很多問題都可以迎刃而解。學習不再局限於學校,想學東西的話,不定要俾錢去學。因為只要肯上網,已經有大量免費的資源,幾本上沒有甚麼是不能學到的。我記得中學的科學老師就曾經說過,你想的話,甚至連核彈也可以學懂如何制做。所以上網不要只懂打機之類,要好好利用網絡世界去增進知識。最重要的一點,網絡世界的資訊可以隨時隨地收發,任何時候都可連結到需要的知識。好像這一次,真興幸有 Goggle 神的幫助,自己就解決到問題了。想到如果沒有大神的幫忙,我有可能要電召深宵師傳來替我維修。這麼小的問題,原來連自己都解決得到,但要付出出數百鎊去請師傅,那就實在太不值得了。

2014年8月27日星期三

行動完成

總結這個月,在樓方面一共做了三件事,分別是:樓一的拆彈行動,樓三的續租和樓四的新租客入伙。

樓一的行動在上一篇的文章已經交代過了(拆彈行動),主要是把原來分開了的細廳及房間,重新合併成為一個大廳。把牆拆了之後,再加上一些修飾。馬上趕及在大學開學前,把樓一重新招租。正值學生找房子的旺季,學生對房子的需求很大。對於學生來說,找樓是件很煩惱的事情。但對於我來說,卻是一件開心的事情。因為找租客是件很容易的事,跟之前一樣,把樓一招租的第一天,已經得到很多的查詢。幾天後,就已經找到了租客承租了。令人喜出望外,租金更是由原來的 £800 升到 £900。原先還以為拆了幅牆,能維持到原來的租金已經很高興了。想不到更加可以籍此加租。




樓四的新租客正式入伙,代表樓四的火力全開,開始發揮最大的搵錢能力。樓四的事情,終於可以暫告一段落了。在短期租客和新租客交接期間,進行了清楚及執漏。把這段時間發現到的小問題解決,把樓四整理好以最佳的狀態交給新的租客。在這次租給短期租客的過程中,我發現分房租給租客,這個方法不太好。租客們共用的地方清潔上比較差,例如廚房及厠所。租客們極少會主動清潔這些地方。在未來,應該會盡量避免再分房租出。另外,在執漏過程中,中間發生了段小插曲,有機會的再跟大家分享。



樓三繼新租約。對於樓三,我有兩個選擇,一,可以繼續租給現有租客。二,把現有租客趕走,重新招租。第一個方法,好處是現有的租客都非常好,她們不單準時交租,也非常愛惜樓三,不過加租有難度。第二個方法,按照樓一和樓四的招租情況,透過重新招租,樓三的租金應該可以更上一層樓,只是要重新適應新的租客。新的租客也未必好過現有的租客。最後,我還是選擇方案一,繼續租給現有的租客。我的看法是現有的租金也很不錯,無謂下下想賺到盡,而多冒一些不必要的風險。

在完成了這些行動後,前日又去找按揭經紀,問問最新的借貸能力,順便也了解一下目前的借貸環境。雖然已經決定了,在蘇格蘭獨立公投前,是不會再買入任何物業。不過,無論如何及早準備一下,還是沒有壞的。蘇格蘭不獨立,繼續購買適合的物業。那知道自己的購買能力,對於再進一步非常重要。即使蘇格蘭選擇獨立,打算南下英格蘭投資,也需要知道這一點。只是由於我的個案有些複雜,所以經紀要親自查詢各家銀行的按揭部門。暫時還未知道結果,還在等待銀行的回覆。希望今次可以擺脫以往只有一間肯借的情況。

2014年8月21日星期四

談選擇股樓

以往常聽人說,買樓好過買股票,買股票的風險比買樓要高得多。買股票是投機的行為,就像賭錢一樣很容易輸身家,所以要盡量迴避。他們大多認為要投資最好就是買磚頭,買樓的回報亦要比股票來得高,香港不少人就是靠投資樓市而發達的。

現在經歷這了兩種投資,反而覺得兩樣都沒有分別。著眼的點還是適合自己,又清楚了解投資的東西。那股票也好,房地產也好,投資甚麼也沒有所謂。反正兩者互有好壞,也很難定出哪個較佳。

首先選擇合適自己情況的投資,比起回報更重要。

投資樓,做收租佬。以為買了層樓,租了出去,就可以繞起二朗腳等收租?這只是外人看的表面。事實上很多事都要親力親為,花的心機心力小一點也不行。舉個例子,租客發現間屋有問題,請要你馬上維修。你要找師傅,找材料。更心痛的是要從銀包拿出銀紙來解決這些問題。時時刻刻都要有心理準備,將會有突發事情發生,需要你去解決。這些小事加起上來,就足夠令你失去很多時間去做其他事情。如果本身生活已經很繁忙,每日大部份時間都已經花了在工作上。買樓收租,或多或少只會令生活更加忙碌。到時候,只怕是有錢都沒有時間及心機去花。

反而買股票,買了優質的股票,大可以不理會他們。即管由得它們錢搵錢,股生股,讓他們越滾越大。像這幾年每年澳門政府派錢,我也是買入中國銀行。不經不覺都已經好幾年了,我每年花在這部份的時間少得可憐,但回報卻是相當可觀。每年從這部份的被動收入持續上升。

當然,這可能是因為我的股票部份,規模也是少得可憐。規模大的話,要花時間在選股,分析上,當要也要很多。但應該不會比投資同等價值的物業多。比方說,投資金額是一億元。要投資的物業,要不是很大,就是很多,要自己管理起上來已經是不可能。但投資股票,只要在之前,花些時間選定好心宜的股票,投資了後基本上不用理會了。可以即管由得它們為你賺錢。

至於回報,之前曾淵滄教授的一篇文章"買股好過買樓"。文中提到了,過去的五十年,買股的回報比買樓還要好。只是買樓能夠運用巨大的槓桿,讓投資者的回報放大。這才讓很多人有了最初提到的那個誤解,認為買樓的回報更高。

有人喜歡利用借貸,有人不太喜歡。樓可以讓喜歡借貸的,充分發揮槓桿以提高回報。而股票則可以讓不喜歡借貸的人,享受到高回報。咸魚青菜,各有所好。這又回到第一個點,選擇合適自己情況的投資。

再說了,股票及房產,其實也可以是同一樣的東西。拿房託來說,公司背後就是一大堆的物業。持有它們的股票,就是間接持有這些物業了。至於其他的股票,背後的道理也是大同小異,只是它們所持有的資產不一定是物業,而是其他會賺錢的資產。歸根究底,投資還是看背後代表的資產。它們是股票也好,債劵也好,物業也好,也不是太重要。

購買英國學生宿舍

投資英國學生宿舍的問題,是網友們最常發問的問題之一。所以就特意從書裡抽出這篇有關於,購買英國學生宿舍的一篇,分享一下報紙上那些看似吸引的英國學生宿舍,潛在可能面對的問題。另外,加上年半前在回覆網友時的一些看法。希望這兩篇能夠解答到,大部份想買英國學生宿舍朋友的疑問了。

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近年翻開報紙雜誌,當中有不少英國房產的廣告,很多都是推 介學生宿舍。它們的主要賣點是入場費低,普遍都是一百萬港元以 下;回報高,達到7至8%甚至是10%以上;保證投資者在數年之間 的回報;需求穩定,有大量學生的租住需求。 聽起來,學生宿舍像是很吸引的投資,確實在英國買樓出租, 以學生為主要的對象非常不錯。只要鄰近大學,幾乎不愁沒有租客 租住。但事實上,據我觀察,這些單位都不太受英國本土的投資者 歡迎。或許也是這個原因,令到這些單位要不遠萬里,向海外投資 者推銷。究竟這些單位有甚麼問題令到英國本土投資者避而遠之 呢?

間隔問題

這類型的單位大多是開放式公寓,跟在<選擇戶型>章節中提 到的那種相近,但面積還要再小,普遍只有二、三百平方呎。與其 說是單位,倒更像是香港的劏房

價格問題

或許是因為在英國買樓,呎價不常被用到,賣樓時大多只標售 價錢。在買樓時,就會覺得這種學生宿舍單位很便宜。但如果仔細 以呎價跟附近的單位對比,往往會發現學生宿舍的呎價普遍比一般 的單位要高出幾成,甚至高出五成以上的也見過!更多時候,只要 付出多一點點的價錢,就可以買到同區的一房單位,而這類一房單 位的租值甚至比宿舍單位更高,更值得購買。

融資問題

學生宿舍屬於商業類型的房產,一般的銀行都不會接受為抵押 品。某部分的經紀或發展商可以為買家,經其他的融資機構取得貸 款。但這類商業按揭利息比起普通住宅的按揭利息要貴得多,這類 物業的按揭利息目前在6厘左右。

轉售問題

基本上與開放式公寓一樣,一來這些單位的轉售能力差,當未 來要轉讓時,需要一段漫長的時間才可以找到買家,買家更多為投 資者,要有心理準備會被壓價。二來,買入這類單位的投資者不一 定真正擁有宿舍的業權,在轉售上未必可直接於二手市場上放售。 因為在政府批准興建宿舍時,在條款中只准許租給學生或老師。不 可自由放售,只可售予指定的物業公司。

升值問題
由於以上種種限制,及宿舍本身的先天不足。宿舍的升值能力 欠佳,遠不及市場上的其他房產。投資者需有心理準備,買入這類 房產只可賺取租金,但賺不到價值上的提升。 綜合以上的問題,投資者在買入宿舍時,需要非常的小心,以 及留意當中的細節。特別是宿舍的日常管理費、各項手續費、律師 費,及日常打理的安排。因為這些費用很可能大幅降低租金的回 報,令到投資宿舍的吸引力大降。

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租的問題:

假若說價格差距不大的話,就再看看同地區一房樓的租金。如果一房一廳樓租金跟你目前的相差不遠,那其實也是不抵買! 想想以用家角度來看,為何要租你的呢? 

租學生宿舍只有一間房加一個厠,而租樓則有一間房,一個厠所,一個廳,一個廚房,最重要全部都是私人,不用跟其他人分享。租金差不多的話,為何不租間屋呢?至少廚房及廳都不用跟其他人共用了。站在用家的角度,當然是租間屋較為值得。

很多外來學生除了第一年或者要其住學生宿舍外,之後大多都會出外租屋住。很多朋友就是這樣。所以千萬不要誤會學生的住屋需要只限於學生宿舍。

脫手的問題:

學生宿舍脫手的問題,一定要問發展商如何賣,因為學生宿舍始終有少許不同,問清楚會較好。 但賣的話,又有甚麼人會買二手宿舍呢?想來想去未來的買家就只有投資者一類。找另一個投資者來買,是否容易呢?我想如果真的這麼容易,發展商又未必要來香港賣。也就是說想脫手應該會很難,除非發展商肯回購。 

最後真的很陰謀論的說,如果發展商能夠提供這麼高的租金回報保證,為何發展商不自己用來收租呢?想想如果發展商以物業作抵押向銀行借錢,以現在的低息環境,利息都未必要八厘半。自己持有物業,向銀行借錢回水,賺息差,幾本上是無本生利。為何要這麼好心跟大家分享這高回報的項目。為何又要山長水又遠來香港賣呢?難道在英國就沒有識貨的投資者?所以還是小心些好。


2014年8月13日星期三

借鏡借貸經驗分享

最近止凡兄分享了他近來一次的借貸經驗。主要是分享了他為這筆借貸所作出的考量,以及不少他對借貸的看法。社會上的主流意見對借貸視如洪水猛獸。這系列的文章,正好從另一個角度分析借貸在理財中所發揮的作用。讓人深切反思對借貸應有的態度。

這系列絕對值得一看再看,反省對利用槓桿增加回報應有的考慮,而不是只顧回報,而忽略當中的隱憂。

借貸經驗分享(一)
借貸經驗分享(二)
借貸經驗分享(三)

取之有道 http://cpleung826.blogspot.hk/

以下是節錄一些止凡兄文章的重點。

這些借貸作投資是頗難操作的,還款年期亦不會太長,較長的可能是5年,但一般都是1-2年而已,所以對於長線投資項目,這類貸款的操作未必能配合。 借短債買長線資產本身風險會高很多。

不是憑借貸投資就是高風險,就是投機,就是賭博,這幾方面完全不是相等的。富爸爸講了很多遍,負債有分好債與壞債,好債也可以幫助大家財務自由的。

借貸不一定是壞事,有太多考慮因素,包括貸款額、條款、年期、利率、現金流、借貸人財務狀況、個人財務知識、借貸後用途。

未想贏、先想輸,不是「希望」輸,而是「分析」輸的可能,及作最壞準備。

強調不用借貸投資不代表穩健,只是概念上輸清也只是零,而不會負數而已,投資穩健不穩健,主要在於對投資項目的了解。

決定借貸時,以上所考慮的都是「輸」的東西,分析過自我財務可以承擔的風險,於是就決定借貸。反而,拿著借貸可以「贏」多少回報,估計哪支股票可以升多少,升到什麼價位沽出就可以賺多少,這類問題都不是借貸時重點考慮的,在此亦著墨不多。單從股市水平感覺判斷這個時期借貸的合理性,再重點考慮「輸」的因素及風險,這樣的理財考慮會較可取及安全。

文中止凡兄沒有一味鼓吹借貸,而是一而再,再而三提醒借貸的風險。對這筆借貸將得到的回報,以及詳細的操作反而少有著墨。可以從中看出止凡兄對借貸,是先思考輸的影響,才再去想贏。對輸的思考,比起贏的思考更要詳盡得多。這樣的思考模式很值得學習。

看完了止凡兄對借貸的分析後,方覺得自己之前借錢買樓還沒有思慮週全。幸好到目前這一刻還未出甚麼差錯。往後借貸前,還是要多多向止凡兄學習,慎重考慮借貸所帶來的風險及影響。在做任何的決定前,是先確定了可以承擔的風險,及最壞時的情況應對,才再作出打算。

最後再次重申,不是鼓勵大家借貸投資,而是思考借貸的利害。理財本來就是需要不停地去思考。


2014年8月11日星期一

英國買樓問題 Sam

最近跟一位想在英國買樓的朋友 SAM 討論起英國買樓的問題。當中很多的問題其實也是之前很多朋友都問過,所以特意整合了我倆的對話,讓大家也能從中知道更多關於英國樓的一二。

SAM:

想找英國東部,近Norwich 一帶的平房。有點奇怪,當我跟地產經紀查詢有關房屋的建築年份,及以前有多少交易的紀錄時, 他們卻不能提供,只是說很少買家會關注房屋的歷史,很少人買家會這麼問。我在 LAND REGISTRY 付錢查冊,只有土地的資料,以及最後一次買家的買入資料。在香港,查冊的話會列出樓宇的建築年份及中間的轉賣資料,但英國卻完全不同。地產說如要找,便要找律師去做,這樣做要另付錢。還有如果我落實要買,達成OFFER後,要請律師跟進買賣事宜。地產說可以代為介紹,不過我覺得自己找好一點。另外,有關出價問題,你是想怎樣去查看物業的估值再出價呢?

我:

英國地產經紀很多時,不清楚層樓的資料是件很正常的事。正如你的經紀所說,很少人會關注房屋的歷史。這是因為這在英國的房產市場中,這些確實都不太重要。是不是凶宅,很少英國人會介意。也許是這個原因,英國甚至沒有對這方面專門的紀錄。根本查不到以往有沒有不愉快事情發生過,除非是很嚴重,很著名的案件。

至於過往的交易紀錄,正如你所知,確實只能找到對上一次的買入資料。其實不用查冊,在 Zoopla 也可以找到這項資料。  經紀所說的找律師去做,我想他的意思是找 Surveyor,請他們去做一份估價及建築報告。這份報告內就會詳細例明樓宇的建築年份,質量,及當前的估價,但這只是假設你要全付現金的話。因為如果要借按揭買樓,普遍銀行也會委託它們自己的 Surveyor 做一份這樣的報告,按揭手續費內是包括了這服務的。但通常銀行只會給部份估價報告給你,要整份報告就要再加錢給銀行了。

律師方面,我常常都說了,找律師最好還是找當地的。地產推介的,跟自己找的,我想沒有甚麼分別。最重要還是知道價錢,及提供的服務。如果地產經紀是有信譽的,他所推律師應該也不會太差。

物業的估值沒有 Surveyor 的報告,其實真的靠估。但又沒有可能間間都找 Surveyor 出估價報告,那樣既費錢又費時間。建議還是上 Zoopla 或者 Rightmove 看看附近差不多樓盤過往的定價及目前的標價。最好還是多睇樓,知道用同一筆錢在同一地區可以買到甚麼貨色。

SAM:

是的,在網上可以找到不少資料,有免費及要付費的。我也分享一下,可能有些你已經知道了。 免費的我也是在先 Rightmove 及Zoopla查,已有很多資料例如鄰近的成交,但可能我想買的是Norwich 的郊區地方。那裡不是每間房屋都有估價,而且因為成交周期實在距離太多,以年或十年為單位,所以估價都不是十分正確,相差甚遠。例如有個平房開價是20萬,zoopla估價竟係只有12萬!

另外我發現大多網上顯示的成交都在2000年後,2000年前的好像都沒有紀錄。UK 土地房產登記在2000年才電子化,只紀錄了之後的買賣紀錄。 有關土地查冊,可能真是文化不同,香港查冊可列出以前所以成交,但UK太多舊樓,要列出來會很長。又或者他們真的不太在意,所以查冊只會顯示最近一期的業主的資料。

我跟地產說,想要以前的買賣成交及樓房歷史,我在網上查到應可向Local Council 查詢,因為平房如建築及改建都要申請及核准,及有轉讓時物業登記人應有變更。那地產回覆有關這些文件的查閱最好找律師。不過,我不想在還未談成 OFFER 就要付錢找律師,還是先叫地產向Seller 查詢。 

另外,我也在網上嘗試找,最終找到一些私營的查冊公司,有提供查閱物業2000年前的資料。原來2000年物業資料都是文件式,沒有電子化,他們叫"Old Deeds" 。這些私營的查冊公司原來也有幾間,價錢也不一樣,最後找到這個較便宜: http://landregistryservice.org.uk/registered-old-deeds 查 registered old Deeds 是24.99磅。 雖然說這個較便宜,但相較官方的,是貴很多的。例如一般的Title register及Title plan, 這個網站是每項收費12.99磅,但官方的(http://www.landregistry.gov.uk/public/property-ownership)是每項3磅,相差4倍多。實在難以相信。不過官方的沒有查 old Deeds 的服務,那只有無奈找這些私營的。 

由於我在香港,不能親身到當地看物業,現階段是找到合適的,先在網上找資料。找到一些付費的網站,可以提供環境及發展報告,以及估價報告,以便出價。預想是待出價商談成功被接納,便找測量師作物業報告及律師,同時才飛到當地視察及安排律師等事宜,雖然可能冒險一點,但似乎是當下我的最佳選擇。

在UK,出價被接納,做了測量報告,在未交換合約前,雙方也有權取消。這個好處能是當我親身視察及看了測量報告後有很大問題也可退出。但同時也擔心到合約交換前,業主反價或取消,那辛苦付的測量及律師費,以及機票錢就泡湯了。可是,似乎也沒有更好的辦法了。

我:

若買郊區的話,我建議還是要慢慢看,看多幾間。首先要清楚同一價錢可以在該區買到甚麼貨色。因為特別是郊區平房的差異性可以很大,裝修,間隔,大小等,都可以大幅度影響到價錢。同樣大小的平房,即使只是毗鄰,但裝修的差異已經可以令到價錢很不一樣。

你也知道了,郊區的成價疏落,更加難以作出比較。Zoopla 的估價也反應不到真實價值。 關於網上的估價報告,只可以作參考。一來這些報告沒有 Surveyor 親身考察,只是靠資料庫內的資料。這些報告都沒有考慮到裝修等的因素,特別是郊區平房,有些有可能有擴建,而在這些報告中很少可以反應出來。出價時,還是要靠自己過往的所搜集到的資料,以及過後做的功課。這點是需要留意一下。 我也認為你的預想是目前較佳的做法。充份利用英國買樓可以在交換合約前可以退出,確實可以為自己留多一個保障。另外,據我所知,律師方面,是不成功不收費的。意思是若果層樓沒有成功交易,律師是不會徵收律師費。

2014年8月9日星期六

買起英國樓

根據出版商所說,我的作品"買起英國樓"已經在全港各大書局有售,特意通知一聲大家。

非常抱歉,之前沒有跟大家說清楚,書本剛出版時只在書展中有售(我原先也以為是書展和書局同步發售)。直到有網友告知書局沒有貨,跟出版社了解清楚後,我才知道原來書局要等書展過後才會有貨。而且這段期間有大量新書,所以我這小作品就只能慢慢等到現在才上架。

對此,再次為專門去了書局找這本書,而又撲空的各位,說聲抱歉。

同時亦感謝在書展中買了這本書的各位。聽出版社說,銷情也不錯噢!

感謝各位一直以來的支持!




2014年8月8日星期五

一技之長

在四月的時候,我寫過一篇文,可不可以不讀書。內容是說到讀書的重要性,擁有學歷是目前要向上流的重要入場劵。這篇文的原意是給自己,也是給一些有能力繼續讀書換取學歷,但卻想放棄的朋友看。希望不要因為看到目前大學生人工少,而就輕言放棄讀書,以免將來後悔,學歷高職位低

在出文後,有網友提到讀書不是唯一的出路:

chung yin chan:
認同讀好書搵好工係最大路既途徑。 但o係某d國家, 水喉匠人工不比白領遜色, 而德國好似更有d學校係培訓一d唔需要高學歷但需要一定投術既人才,佢地前景應該都唔差。

對於這點,我也是深感同意。正所謂,天生我才必有用,人人天生都有不同的天份。有些人在其他方面都很出色,但唯獨不是讀書的材料。若果明知不是讀書的材料,勉強努力去換學歷,也可能只會浪費時間,心機,甚至是金錢。讀不到書的其實也不一定要灰心,發揮自己的天份,建立一門技能也可以另有一番天地。在身邊這樣的例子實在是多不勝數。

就如網友所提出的觀點,藍領也可以比白領好得多。每次英國師傅上為單位裝修,我就感受取深了。他們一個小時便要收取三四十英鎊的人工。假設他們一個星期工作三十個小時(這是保守的估計,以我的師傅為例,一個星期做足六日,由朝早七八點做到夜晚六七點,工作時間遠不只此數)。一個月隨時四五千鎊人工,即港紙五六萬一個月。一年就是五六萬英鎊,這比起很多英國的白領的工資高很多,要知道英國平均收入才二萬六千多鎊呢!!

假若以為藍領賺得比白領多發生在歐洲,那是相當錯的觀念。香港其實也是一樣,藍領比做白領有過之而無不及的也不少。在香港我就認識這樣一位相當成功的師傅。

話說,有一年家裡爆水管而水浸,水深至腳踝,全屋的地板泡起。為了進行大維修,朋友推薦了鍾叔這位師傅給我們家。朋友之所以推介鍾叔,是因為他一切的裝修也是交託鍾叔,認為他的工夫本身好,做事一絲不苟。其實單從這點,已經可以看出鍾叔成功的端倪,而值得客戶的推荐。

事實上,他除了功夫好,也很為作為顧客的我們著想。當時知道我們的預算不多,也為我們出謀獻策,提出建議盡可能讓工程費用減至最低。令我們在當時有限的預算下,也總算把屋企維修好,又有滿意的效果。更難得的是,即使相對起當時他正在承做的其他工程,我們的工程算是十分小。但他也沒有求其,依然會堅持他及他的團隊手工不馬虎。即使很小的錯漏,他還是會山長水遠來弄好,只為務求做到最好。

正因他做工仔細,收費公道以及良好的態度,所以他亦是一傳十,十傳百,客似雲來。後來我家跟他失去聯絡,要靠朋友才能夠再找到他。他說,是由於客人太多的關係,多到一個地步是他應接不下。因此他每隔一段時間就要轉電話號碼,只有熟客或大客才會被告知新的電話號碼,藉此來減少太多零碎的客人。

後來聽閒,他靠努力工作加上投資有道,現在已是家住半山,家財亦以千萬計。

從鍾叔的經歷,取不到學歷也不用灰心,只要努力培訓一技之長,亦可以有向上流的機會。於學歷來說,鍾叔也沒有甚麼大學學歷,但他卻有出色的技能,令他可以比有學歷的白領都要好得多。還有一點是從鍾叔身上看到的是,學歷或技能固之然重要,但做人做事的態度也是很重要的成功關鍵。

2014年8月6日星期三

霸權常在



這幾日都在讀本關於怡和歷史的書,洋行之王:怡和與它的商業帝國。書中有一段擇錄了香港信報八十年代對怡和的描述。從這段的描述中可以看出,怡和當年在香港的霸業是何其巨大。

"怡和的業務規模宏大,無遠弗屈,即使你只是偶爾來港數天,亦會不期然與怡和扯上關係。在你步下飛機的一剎那,香港機場服務公司(怡和旗下)的僱員,便會協助你搬運行李。其後,接待你前往酒店的汽車極可能是仁孚(怡和旗下)負責經營的平治牌房車,在酒店方面,最受銀行家偏愛的文華酒店,屬於怡和聯營機構置地公司的物業...

假如你喜愛逛公司的話,你或會選購經由怡和代理的 DIOR 服裝,登喜路高級產品,錦囊相機,白馬威士忌和軒尼詩干邑。同時,你亦大有機會光願置地屬下的超級市場,購買一些日常用品。身在香港這個繁華的都市,必然無法避開金門建築公司(怡和旗下)的推土機發出的噪聲和煙塵。

事實上,外國游客亦很難不踏足怡和的物業,因為大部份中區商廈均屬於置地公司所有,其中抱括置地廣場和康樂大廈。當你離開香港時,你亦可能會搭乘怡和代理航空的班機。在離開之,前你使用的仍是怡和的服務;機場貨運和機場保安等空運事業,都是怡和屬下的企業。"

其實這段描述尚不能完全顯示出怡和當年對香港的影響,因為怡和在一段時間還曾經擁有香港電訊掌管著香港的通訊,及港燈為港島提供電力。而且怡和大班在船王包玉剛吞併九龍倉前,一直也是兼任九龍倉主席,可以影響著維多利亞港兩傍的發展。

而當看到這段擇錄後,不其然讓我想到早前,南方報對香港首富李氏家族在香港事業的介紹。

"..... 如今,香港人的生活已经与李超人紧紧地绑在了一起——卖家电的丰泽电器属于他,药房屈臣氏属于他,把营业厅开在街头的“3”品牌运营商属于他,卖百货的超市百佳属于他。如果住在香港岛和南丫岛,你用的电也属于他,房子也很可能是他开发的。..... 电灯和电话,甚至连常喝的屈臣氏矿泉水也属于李家。"

從這兩段的文章中,不難看出歷史是不斷循環的。相隔了數十年的報導,不同的時空,兩間不同的公司。而當今的怡和已經不復當年,領導地位早被後起的華資所取代。但內容卻出奇相似。兩間巨型的財閥,在這不同的時空同樣控制著港人的日常起居。

當身邊越來越多人說起,懷緬以往港英時代的好處,以及憤慨現在的"地產霸權"影響香港,想把霸權打倒。但又可有想到,霸權其實一直都在,只是大家都忘記了。從前的霸權在於怡和,現在是李家的,未來是誰的或許現在還不知道。但從香港歷史中,我們卻可以肯定在這個彈丸之地中,霸權一直都在。這根本不是甚麼新鮮的事情。舊霸權的倒下,自有新的霸權取而代之。以往或許沒有想像中那麼好,現今或許也沒有想像中那麼差。

2014年8月4日星期一

財務自由之後

在早前的訪問中,記者姐姐說了一句很有趣的話。記者姐姐說到,還未讀完大學,我已經有不錯的被動收入,可以"打跛腳都唔使憂"。問我點睇(詳見:孖妹S檔案:財經作家教你喜閱創富)。這正好引伸到財務自由後應如何自處問題。

在說這個話題前,先順道澄清一下。我發現不只是記者姐姐,很多人都以為我已經可以靠收租過活。這都是大家的誤解,我只是個代理人,為屋企人打理在英國的樓。真正擁有大部份收入可是背後的家人,而不是我。真正落到自己袋的收入其實只有很少,我還在為財務自由而努力呢!請大家就別再取笑我以為我真的是"打跛腳都唔使憂"了。要是真的打跛了我的腳,我還是要會很憂心生活呢,哈哈。

說回正題,從一開始知道有財務自由,以財務自由為目標後,我也常常問自己這個問題。財務自由之後要做甚麼呢?

首先,跟很多人傾談過財務自由這個話題,發現原來很多人都有個誤解,以為財務自由就是等於退休。在最初追尋財務自由時,我也有這個誤解,以為所追求的就是比其他人早一點退休。但後來想深一層,財務自由不等於退休,不然直接說想退休就可以了。富爸爸。窮爸爸指明是如何令人早點退休,何必大費周章說財務自由呢。

後來,我明白到財務自由指的是一種境界,而不是一種行動。財務自由是當人不會再為日常的洗費而煩憂,被動收入大於日常洗費。即使失去了工作,也不會為生存而憂慮。不同於退休是主動放棄工作。財務自由是可以與工作並存,它只是一種對於生活的保障,不是說財務自由就一定要放棄工作。

相反,財務自由後,更加可以專心在所喜歡的工作上,本身已經在喜歡工作的話,將會更加努力工作。而當中所謂的工作,可以指是目標,理想,等等。早前就有段新聞講述到在中國有一巴士司機,他日日駕寶馬上班。他之所以繼續做巴士司機,只是單純地喜歡服務市民。從當司機而來的薪水,對他來說根本不重要。

除了這個司機外,更有代表性的還有李生等的城中富豪。若論打跛腳都唔使憂,他們當之無愧,早就可以停止工作,好好享受人生了。但他們依然是努力工作,為社會作出貢獻。受他們的影響,我覺得人生就是要不斷的工作,為社會好好的作出貢獻。財務自由時,不代表停止,而是可以更盡情地去工作。只有死亡那一刻才是真正退休之時。

2014年7月29日星期二

拆彈行動

早早回來英國,除了做兼職搵真銀外,樓的方面也有幾樣東西需要處理。樓3方面,要跟租客談續約。樓4方面,新的租客即將入住,要在短期租客搬出後進行簡單的清潔,也順道把這半年間發現的一些小問題解決好。不論之前有多小心翼翼,新單位投入運作的初期總是會發現形形式式的小問題。這些小問題要是不及早解決,往後就會成為大問題了。不過這些相對樓1來說都是小問題。

今年夏天重中之中的任務,是先為樓1拆彈。

拆甚麼彈呢?

就是把樓1由三房間隔還原成兩房間隔。

如果有看官從一開始就有看這"英國買樓記"的話,相信會知道當初買入的樓1是兩房間隔。之所以成為三房是我在收樓之後,叫裝修師傅把原來的客廳一分為二,成為一間房間及一個小客廳。當時的如意算盤是三個房間既可以租給學生,也可以租給家庭客,客路多了,租金也可以提高,進可攻,退可守。

如果在香港的話,這的確是一個打得響的如意算盤。想想原先收兩間房的房租,變成三間房的房租,回報立刻會提高了很多。但這招在英國卻行不通,在英國,凡是一個單位內居住三個或以沒有關係的人就得申請一個叫 HMO 的牌照,而申請這種牌照的往往要花費很多錢在提升單位的安全設備上(樓4正正因為這樣而比預算超支了數千鎊)。若果被政府發現沒有牌照是刑事罪行,要洗定"八月十五"加罪款。

當初放租時,我便分開了兩個廣告放租。一個是針對家庭客,標示以三房一廳的形式放租。另一個是針對學生客,但卻標示為兩房兩廳單位。放租的過程請看:出租。最後樓1是把單位租了給學生,但收取的租金也只是比市價高一點,根本達不到一個三房單位可以得到的租金。

而在往後的日子中,我從蛛絲馬跡中發現到租客一直都有偷偷分租房間,這樣就令到我置身在出租無 HMO 牌單位的風險之中。萬一被發現後果難料,特別係現在不只一間樓,連帶的後果可以是很嚴重。

除此之外,在往後得到的經驗,我也發現原先的如意算盤根本沒有想像中如意,適合香港的,未必一定適合英國。一個這樣只有一個細廳三間大房的單位,在香港或者也會挺受歡迎。但放之於英國,卻只會趕走英國的家庭客。沒有了家庭客,剩下的學生客,又受到 HMO 的限制,還原成兩房配上合適的裝修會比三房更吸引到學生,租值有可能更高。專登花錢去間房,反而有可能得不償失。

可以說間房這個決定在一開始就是錯,只是當時太無知,太天真。

只要這間多出來的房一日還在,就會像個計時炸彈一樣,未來的租客一樣可以學現在的租客把房間租出,讓我一直承擔著遭政府起訴的風險。所以即使租客願意自動加租,經過反覆的思量,我還是決定不再續約了。下定決心把這計時炸彈除去。

我寧願是小心使得萬年船,把可能的風險在未發生前減至最小。雖然這樣做我要付出不少的代價,既要花錢請師傅拆牆重新修繕單位,又要把單位空置一個月。但我認為這樣做比起讓錯誤一直不斷擴大更好。如果錯誤一直繼續,那這個決定本身將會又是一個錯誤。往後要改正的代價可能比現在所付出的大得多。

一間一拆,浪費了很多的資金,但卻上了很寶貴的一課。

今日看見了重光的客廳,過去提心吊膽的日子將不再復還,這種安逸的心情是用錢也買不到的!




2014年7月28日星期一

香港之行

風光裡走過了幾千里~ 一轉身卻在原地 ~

匆匆忙忙的在香港過了一個月,現在人又身在英國了,用這兩句歌詞來形容真的是最合適不過。

這次的"假期"每天要做的事情都很多。與其說是假期,倒不如說是換一種方式忙碌地過活,真正悠閒的時間反而是極有限。這篇主要是回顧這次悠閒時做了的事情。

跨過了這麼多個時區,很多人都會有時差的問題。在初初的幾天會有些不習慣,令到那幾天提不起勁做事。但我卻沒有這個問題,回港後的第一天,就像英國的生活作適一樣了。早早起床吃個早餐後,展館也還未開門,就直奔期待以久的宮崎駿作品展了。

從小就是看宮崎駿的作品長大,第一部應該是"天空之城",之後是"千與千尋","紅之豚","哈爾移動城堡"。。。。。。能夠看見這些作品的稿件真是十分興奮。這些作品的回憶不斷湧現在腦海中,看到好幾張稿件時,我甚至能說出這場境是在戲裡哪個地方出現,以及當時故事的劇情。

很喜歡宮崎駿那種天馬行空的風格,每套作品的所設定的世界都是令人意想不到。近年來已經越來越少有這樣類似的作品,可以像宮崎峻一樣塑造到一個可以讓人完全投入的另類世界。所以更加顯得出他作品的珍貴,可惜今年的"風起了"已經是他最後一部作品。






每次返香港,我都喜歡到香港島那邊花一整天的時間,漫無目的的走來走去。很多人說香港這麼小,沒有地方值得遊走,所以常常都要出國旅遊。但我倒覺得香港值得去探索的地方多的是。只是在於你是否願意花時間去找尋這些地方。我每次走的只是香港島中環半山一隅,但每次也總讓我發現到新的東西,新的有趣地方。整個香港島這麼大,香港更大,可以去的地方真的很多很多,有心思去發掘的話,總有你未去過,而又值得去的地方,也不一定要出國旅遊。以遊客的心態來遊香港也十分不錯。









這張是在巴士上拍的,當時這位哥哥推著裝滿貨物的手推車過馬路。經過電車軌時,手推車的輪子卡在車軌上,哥哥用力一推,貨物就全都傾倒在繁忙的中環馬路上。路上的途人紛紛跑到馬路中間幫手。更難得的是有位中環 OL 姐姐,從馬路的另一邊離遠看到,也不顧自己身穿高跟鞋跑來把貨物重新堆上手推車。香港這地方真的很好,雖然大家都說這城市越來越冷漠,獅子山那互相幫忙的精神不再,但從這事看出,香港人其實還是很熱心,這種精神依然同在每個人的心中,只是平時很少有機會可以展現出來。若非巴士離去,我把那途人在旁幫忙的情景拍出來,那將更有力訴說這事情。











夜晚食完飯,沿著河邊散步,記起這晚之前一位朋友說起人生。

人生如棋,對手是這個世界,目前的棋局是好是壞早已經是不能夠改變,因為那是過往下的每步棋所訂下來的。但未來的棋局卻將會因今天所行的而有所改變,好好的去想如何正確下好未來的棋,才能令到棋局更加精彩。成敗或許不太重要,人生匆匆才百年。人死了,成敗都變得沒有任何意義。更重要的是當中的過程過得怎樣。雖然永遠都不可能知道世界下一步會如何走,最多亦只能作有限度的預測。未來會是如何,誰也說不清。但若果連自己的棋都走不好,那未來的棋局不用說也一定是平平無奇。行好自己的棋,也是算是給自己一個交代,不枉花一輩子下的這盤棋。

一邊散步就一邊想著跟這位朋友的這段對話,也想著如何走好未來的一步,不經不覺就沿著城門河走了兩個小時。







另有一天,到了 ICC 一百層的"天際一百"參觀。從這個角度看香港,真正感受到香港的很繁華及獨特,我想世上沒有多少個地方,海岸的兩旁都有這麼多的高樓大樓,而中間又隔著個寛闊的海港。從這裡看的香港夜景應該會更加壯觀,不過想到很多人應也有此想法,這裡夜晚應會有很長的人龍,想到這裡我就打消了夜晚再來的念頭了。

邊看著這景色,一邊在想,要是這個城市再停滯不前,真的有一天淪為一個二線城市,那會是多麼可惜的一件事。真心希望這個城市重新起步發展,追趕過去十年失去了的時光,讓這地方繼續在這世界上閃閃發光。







一個月這麼就過了,很多想去的地方還沒有去。

有不少朋友問我,為何這次回港的時間這麼短。九月才開學,也不用這麼急回去吧!

一個月其實不短了,在香港享樂固之然是好,不過努力去搵錢也同樣重要。在香港的生活可是只有支出,而沒有任何收入。早一點回英國,一來是樓1租客要搬走,要趁機會趕在學生的租屋高峰期前裝修好。另外樓3的租約需要續約。二來要趁暑假多做兼職,找多一點錢幫補在香港的開支,多儲錢,儲備多一點的彈藥去走下一步。







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