2014年11月10日星期一

買樓好,還是買股好?

投資股票好,還是投資地產好?

在投資上,常常都會遇到這一個問題,究竟投資哪一樣好呢?

股票因其股價波幅大,常被定性為高風險;物業則較穩定,而且是以實物存在,所以予人安心穩陣的感覺。所以不少人都會指出物業投資比股票投資好。

但我的想法是其實兩者都沒有分別。

假設,有一位投資者持有數百個物業。一天會計師建議這個投資者成立一間公司,再把所有的物業都轉名至這間公司。原因是這樣可以節省到一定的稅項。所以投資者聽取了會計師的建議,開設了公司,把所有的物業都轉至這間公司的名下。

在這個時候,投資者就不再是物業的持有人了。所有的物業都屬於了這間公司,投資者只持有公司的股票;投資者現在是投資股票,而不再是投資物業。

如果按照一般人的思想,那投資者就是由 "較穩陣的物業投資" 轉變為 "高風險的股票投資" 了嗎。但事實上,投資者所持有實質資產根本沒有改變。投資者最終投資的資產還是物業。改變的只是投資的名目,由 "地產"變為 "股票",僅此而已。他的風險或者回報並沒有因為由物業轉為股票而改變。所以投資這間公司的股票,還是投資地產好呢?對這位投資者來說,其實就沒有分別。這間公司的股票既是物業,物業同樣也是股票。

在這個投資者的眼中,公司/股票甚至不能稱得上是資產。因為公司/股票只是盛載物業這資產的媒體。真正的資產還是那些物業。"投資股票好,還是投資地產好?"這個問題也就不能夠成立。因為兩樣東西不能夠相題並論。地產是一種資產,股票只是一種控制資產的媒體。股票並不是資產的最終形式,它所代表的是一間公司的資產。在這個例子就是那數百個物業。

從這個例子引伸下去,所謂的投資股票好,還是投資地產好。其實應該重整為:投資股票背後的那資產好,還是物業好?

當選擇投資股票,還是物業之時,投資者應該考量的是股票背後的資產。股票市場上,股票可以代表的資產可以是任可一種可以值錢的東西,例子中的物業只是其中一種。股票也可以代表發電廠,港口,工廠,等等。在考量買入股票或是投資買樓時,應該做的是比較背後的資產。

如果物業是優質的資產,那就投資地產;公司擁有的是優質資產,那就投資那公司的股票。優質的資產就是值得投資,根本沒有需要執著於是股票,還是地產。最重要的是買入了甚麼資產!!!!

17 則留言:

  1. 以你既例子來說, 一個擁有物業既人變成了公司股東

    不過這個人是insider,依然擁有控制該公司的權力, 並可以依法去發行/減少股票, 故此他的風險肯定會比外面買了他公司股票的人為少

    所以決定風險多少應該以能夠對該投資物的控制程度來決定

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    1. 塘人說的是正確, 如果你是股票發行人, 當然無分別, 但如果你去買佢股票, 而有日個人去借好多錢之後走佬, 你手上的股票就會變廢紙 !

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    2. 塘人兄說得不錯, 這個投資者會比一般的股東優性,因為他所接受的資訊比較多,而且也可以影響到公司的行政。但這個例子的主旨是簡單說明股票及物業背後決定性的是資產。

      至於風險是否應和投資物的控制度掛勾呢? 我的看法是未必,例如直接投資一層樓和投資領匯比。雖然有百分百的控制,但一層樓出現問題的機會我想遠大於擁有大量物業的領匯。以租客違約為例,一層樓一個租客違約就是100%損失,但一個租客違約於領匯不過是九牛一毛,損失有限。我認為控制權的風險要加上其他因素而定。

      至於說,股票有可能變廢紙,那物業同樣有可能因火災等而損毀,始終沒有一種投資工具是完全沒有風險的。

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    3. 又有誤點, 因為物業有買火險, 所以火災有得賠, 除非你無買火險 :)
      領匯來說, 在低息環境下是無乜風險, 不過如果利息大升, 領匯利潤會下跌, 到時派息會減少的; 而自己物業可以自己控制, 例如賣出幾間來減債, 如果無借錢, 可以不須理會利息的升跌, 呢個就係自己物業和買人地物業股份的分別 !

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    4. 股票配息雖然會減少
      但房東也可能面臨無法租人 或者租金調降的壓力
      況且當面臨市場風險時 房子恐怕比股票難賣
      畢竟此時銀行也會收傘 想買的人未必貸款的到
      且也不是多數人 都能一開始都擁有很多間房
      可以賣出其中幾間去減債
      且利息大升也不代表領匯利潤一定下跌
      利息大升往往是通膨很大時 代表領匯也有加租的可能
      只想表達 各有各的好 操作自己得手的項目即可

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    5. 你點拗都得啦, 只想帶出, 股票的終結權唔係你, 而是大股東, 而自己手中的資產才是歸於自己的 !

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    6. 匿名兄的無法出租或者租金調降例子很好,比起我用火災的例子好,確實火災的風險可以透過以保險對沖。但這些例子背後的意思都是想說明,物業也有可能做成極大的損失,風險也不一定比股票投資低。

      不太明白為何利息大升領匯的利潤就一定會大跌。據我所知,利率和房地產利潤沒有必然的關係。因為八九十年代利息高企的時候,房地產行業一樣是可以賺到盤滿鉢滿。

      以控制權來說,股票投資可以以買賣來作為控制資產的手段。以這個方向來想,即使是小股民股票也可以算是資產的一類。

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    7. Ricky, 你自己都是物業投資者, 所以我不須向你再解釋, 因為有日你會明白的 :)

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  2. 年紀輕輕有如此領悟,十分出色。

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  3. 正是倆者實沒有分別,但又格了一層,做成很多機會/危險。

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    1. 我想這正是股票投資令很多人著迷的原因吧。

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  4. I am an American man, and I have decided to boycott American women. In a nutshell, American women are the most likely to cheat on you, to divorce you, to get fat, to steal half of your money in the divorce courts, don’t know how to cook or clean, don’t want to have children, etc. Therefore, what intelligent man would want to get involved with American women?

    American women are generally immature, selfish, extremely arrogant and self-centered, mentally unstable, irresponsible, and highly unchaste. The behavior of most American women is utterly disgusting, to say the least.

    This blog is my attempt to explain why I feel American women are inferior to foreign women (non-American women), and why American men should boycott American women, and date/marry only foreign (non-American) women.

    BOYCOTT AMERICAN WOMEN!

    www.boycottamericanwomen.com

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  5. 你好RICKY,我想問下關於英國買股票的東西。我是屬於長線投資者,所以我想實物投資英國股票。我想問下實物提取(Paper Certificate)和經由CREST提取股票,他們有甚麼分別?他們各自有甚麼好處?謝謝。

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    1. 據我的理解,crest 是結算系統。要從 crest 提取股票,其實就等於把你透過銀行/股票經紀存放在crest 的股票,轉到你自己的名下再提取。這個手續要透過銀行/股票經紀做,每間的手續和收費都有分別,比較耗時。直接實物交易的話,所需的時間則比較少。除了時間上,其實兩者的分別不大。

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    2. THX Ricky. 順道問多一個問題,如果我在香港持有SSE的實物股票,股息是如何分配的,是否把支票直接寄到香港的住址呢?謝謝!

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    3. 不清楚會否寄實物支票到大老遠的香港。我知道海外的股東可以要求公司把股息轉帳到海外銀行戶口。

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