魔鬼細節

最近有朋友在曼徹斯特買了個服務式單位，發展商提供五年租金保證。同時提供六成按揭（5.7厘，五年定息）。其他細節如下：

樓價：£ 154,146
每月租金：£835　（扣除費用前回報：6.5%）
每月還款：£439.32

每年地租（Ground rent）：£375
每年服務費（Service cost）：£1351.81
每年管理費（Management fee）：£621

另外，五年後續租，需要多付 15% 首期。

他在計算後，發現回報很小。而且他的律師也認為，地租每十年倍增的條款有問題。於是他就問問我的意見。

先不討論這層樓的回報。看了他的資料後，我也非常同意他律師所講的，這條件確實很有問題。絕對會影響到之後的價值。不要看小這每十年上調一倍。起初還好，但只要計計數，第十年，750，第二十年，1500 ..... 一百年，192000!!!!，再之後就會變成天文數字。或許現在說百年後有些太遠，但買樓是看未來的價值。除非是未來通漲變得極厲害，連十數萬英鎊也變得一文不值。否則可以肯定的是，這層樓將來是沒有甚麼價值，誰會要一層要倒貼錢的樓呢。所以我認為如果不能改變這條款的話，最好是盡快把這層樓賣出，換入其他單位更好。

最後，經過他的律師及發展商的磋商。這條款最後改為了每十年跟 RPI 調整。

跟大家分享這件事，希望想在英國買樓的人仕能夠引以為鍳。在英國買樓時，小心當中的細節。物業推介時，表面的回報可能很高，引致不少人心思思。但其實拆解後，有可能會發現回報不單不過，而且還有魔鬼細節在其中。一個不小心，就有可能賠了夫人又折兵。以朋友為例，如果不是發現了這細節，在成交後才跟磋商，發展商應該就不會同意更改條款了。到時朋友極有可能要以低價轉售單位，而新買家極有可能就是發展商呢！