購買英國學生宿舍

投資英國學生宿舍的問題，是網友們最常發問的問題之一。所以就特意從書裡抽出這篇有關於，購買英國學生宿舍的一篇，分享一下報紙上那些看似吸引的英國學生宿舍，潛在可能面對的問題。另外，加上年半前在回覆網友時的一些看法。希望這兩篇能夠解答到，大部份想買英國學生宿舍朋友的疑問了。

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近年翻開報紙雜誌，當中有不少英國房產的廣告，很多都是推 介學生宿舍。它們的主要賣點是入場費低，普遍都是一百萬港元以 下；回報高，達到7至8%甚至是10%以上；保證投資者在數年之間 的回報；需求穩定，有大量學生的租住需求。 聽起來，學生宿舍像是很吸引的投資，確實在英國買樓出租， 以學生為主要的對象非常不錯。只要鄰近大學，幾乎不愁沒有租客 租住。但事實上，據我觀察，這些單位都不太受英國本土的投資者 歡迎。或許也是這個原因，令到這些單位要不遠萬里，向海外投資 者推銷。究竟這些單位有甚麼問題令到英國本土投資者避而遠之 呢？

間隔問題

這類型的單位大多是開放式公寓，跟在＜選擇戶型＞章節中提 到的那種相近，但面積還要再小，普遍只有二、三百平方呎。與其 說是單位，倒更像是香港的劏房

價格問題

或許是因為在英國買樓，呎價不常被用到，賣樓時大多只標售 價錢。在買樓時，就會覺得這種學生宿舍單位很便宜。但如果仔細 以呎價跟附近的單位對比，往往會發現學生宿舍的呎價普遍比一般 的單位要高出幾成，甚至高出五成以上的也見過！更多時候，只要 付出多一點點的價錢，就可以買到同區的一房單位，而這類一房單 位的租值甚至比宿舍單位更高，更值得購買。

融資問題

學生宿舍屬於商業類型的房產，一般的銀行都不會接受為抵押 品。某部分的經紀或發展商可以為買家，經其他的融資機構取得貸 款。但這類商業按揭利息比起普通住宅的按揭利息要貴得多，這類 物業的按揭利息目前在6厘左右。

轉售問題

基本上與開放式公寓一樣，一來這些單位的轉售能力差，當未 來要轉讓時，需要一段漫長的時間才可以找到買家，買家更多為投 資者，要有心理準備會被壓價。二來，買入這類單位的投資者不一 定真正擁有宿舍的業權，在轉售上未必可直接於二手市場上放售。 因為在政府批准興建宿舍時，在條款中只准許租給學生或老師。不 可自由放售，只可售予指定的物業公司。

升值問題
由於以上種種限制，及宿舍本身的先天不足。宿舍的升值能力 欠佳，遠不及市場上的其他房產。投資者需有心理準備，買入這類 房產只可賺取租金，但賺不到價值上的提升。 綜合以上的問題，投資者在買入宿舍時，需要非常的小心，以 及留意當中的細節。特別是宿舍的日常管理費、各項手續費、律師 費，及日常打理的安排。因為這些費用很可能大幅降低租金的回 報，令到投資宿舍的吸引力大降。

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租的問題：

假若說價格差距不大的話，就再看看同地區一房樓的租金。如果一房一廳樓租金跟你目前的相差不遠，那其實也是不抵買！ 想想以用家角度來看，為何要租你的呢？ 

租學生宿舍只有一間房加一個厠，而租樓則有一間房，一個厠所，一個廳，一個廚房，最重要全部都是私人，不用跟其他人分享。租金差不多的話，為何不租間屋呢？至少廚房及廳都不用跟其他人共用了。站在用家的角度，當然是租間屋較為值得。

很多外來學生除了第一年或者要其住學生宿舍外，之後大多都會出外租屋住。很多朋友就是這樣。所以千萬不要誤會學生的住屋需要只限於學生宿舍。

脫手的問題：

學生宿舍脫手的問題，一定要問發展商如何賣，因為學生宿舍始終有少許不同，問清楚會較好。 但賣的話，又有甚麼人會買二手宿舍呢？想來想去未來的買家就只有投資者一類。找另一個投資者來買，是否容易呢？我想如果真的這麼容易，發展商又未必要來香港賣。也就是說想脫手應該會很難，除非發展商肯回購。 

最後真的很陰謀論的說，如果發展商能夠提供這麼高的租金回報保證，為何發展商不自己用來收租呢？想想如果發展商以物業作抵押向銀行借錢，以現在的低息環境，利息都未必要八厘半。自己持有物業，向銀行借錢回水，賺息差，幾本上是無本生利。為何要這麼好心跟大家分享這高回報的項目。為何又要山長水又遠來香港賣呢？難道在英國就沒有識貨的投資者？所以還是小心些好。