2014年8月21日星期四

購買英國學生宿舍

投資英國學生宿舍的問題,是網友們最常發問的問題之一。所以就特意從書裡抽出這篇有關於,購買英國學生宿舍的一篇,分享一下報紙上那些看似吸引的英國學生宿舍,潛在可能面對的問題。另外,加上年半前在回覆網友時的一些看法。希望這兩篇能夠解答到,大部份想買英國學生宿舍朋友的疑問了。

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近年翻開報紙雜誌,當中有不少英國房產的廣告,很多都是推 介學生宿舍。它們的主要賣點是入場費低,普遍都是一百萬港元以 下;回報高,達到7至8%甚至是10%以上;保證投資者在數年之間 的回報;需求穩定,有大量學生的租住需求。 聽起來,學生宿舍像是很吸引的投資,確實在英國買樓出租, 以學生為主要的對象非常不錯。只要鄰近大學,幾乎不愁沒有租客 租住。但事實上,據我觀察,這些單位都不太受英國本土的投資者 歡迎。或許也是這個原因,令到這些單位要不遠萬里,向海外投資 者推銷。究竟這些單位有甚麼問題令到英國本土投資者避而遠之 呢?

間隔問題

這類型的單位大多是開放式公寓,跟在<選擇戶型>章節中提 到的那種相近,但面積還要再小,普遍只有二、三百平方呎。與其 說是單位,倒更像是香港的劏房

價格問題

或許是因為在英國買樓,呎價不常被用到,賣樓時大多只標售 價錢。在買樓時,就會覺得這種學生宿舍單位很便宜。但如果仔細 以呎價跟附近的單位對比,往往會發現學生宿舍的呎價普遍比一般 的單位要高出幾成,甚至高出五成以上的也見過!更多時候,只要 付出多一點點的價錢,就可以買到同區的一房單位,而這類一房單 位的租值甚至比宿舍單位更高,更值得購買。

融資問題

學生宿舍屬於商業類型的房產,一般的銀行都不會接受為抵押 品。某部分的經紀或發展商可以為買家,經其他的融資機構取得貸 款。但這類商業按揭利息比起普通住宅的按揭利息要貴得多,這類 物業的按揭利息目前在6厘左右。

轉售問題

基本上與開放式公寓一樣,一來這些單位的轉售能力差,當未 來要轉讓時,需要一段漫長的時間才可以找到買家,買家更多為投 資者,要有心理準備會被壓價。二來,買入這類單位的投資者不一 定真正擁有宿舍的業權,在轉售上未必可直接於二手市場上放售。 因為在政府批准興建宿舍時,在條款中只准許租給學生或老師。不 可自由放售,只可售予指定的物業公司。

升值問題
由於以上種種限制,及宿舍本身的先天不足。宿舍的升值能力 欠佳,遠不及市場上的其他房產。投資者需有心理準備,買入這類 房產只可賺取租金,但賺不到價值上的提升。 綜合以上的問題,投資者在買入宿舍時,需要非常的小心,以 及留意當中的細節。特別是宿舍的日常管理費、各項手續費、律師 費,及日常打理的安排。因為這些費用很可能大幅降低租金的回 報,令到投資宿舍的吸引力大降。

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租的問題:

假若說價格差距不大的話,就再看看同地區一房樓的租金。如果一房一廳樓租金跟你目前的相差不遠,那其實也是不抵買! 想想以用家角度來看,為何要租你的呢? 

租學生宿舍只有一間房加一個厠,而租樓則有一間房,一個厠所,一個廳,一個廚房,最重要全部都是私人,不用跟其他人分享。租金差不多的話,為何不租間屋呢?至少廚房及廳都不用跟其他人共用了。站在用家的角度,當然是租間屋較為值得。

很多外來學生除了第一年或者要其住學生宿舍外,之後大多都會出外租屋住。很多朋友就是這樣。所以千萬不要誤會學生的住屋需要只限於學生宿舍。

脫手的問題:

學生宿舍脫手的問題,一定要問發展商如何賣,因為學生宿舍始終有少許不同,問清楚會較好。 但賣的話,又有甚麼人會買二手宿舍呢?想來想去未來的買家就只有投資者一類。找另一個投資者來買,是否容易呢?我想如果真的這麼容易,發展商又未必要來香港賣。也就是說想脫手應該會很難,除非發展商肯回購。 

最後真的很陰謀論的說,如果發展商能夠提供這麼高的租金回報保證,為何發展商不自己用來收租呢?想想如果發展商以物業作抵押向銀行借錢,以現在的低息環境,利息都未必要八厘半。自己持有物業,向銀行借錢回水,賺息差,幾本上是無本生利。為何要這麼好心跟大家分享這高回報的項目。為何又要山長水又遠來香港賣呢?難道在英國就沒有識貨的投資者?所以還是小心些好。


5 則留言:

  1. 寫得好好,仲有幾點要考慮:

    學生宿舍相信只可以租比學生,而私人樓我可以租比任何人,彈性大好多。

    如果私人樓,假期時我可以入去住,順便粉飾一下,學生宿舍相信唔可以比自己住。

    另外前排去睇樓,樓價180千鎊,租金一個月1200鎊,睇落好似唔錯,但原來每月的管理費是300鎊,是租金的25%!我相信學生宿舍的管理費不會低,而且佢會幫你搵租客等,收費只會更高。

    Kenny

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    1. Kenny 兄的補充非常好,這幾點確實也要考慮。計及這幾點後,學生宿舍的吸引力就更低了。

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  2. 你好,这是在我的国家的广告。http://i894.photobucket.com/albums/ac148/soonnl100/IMG-20150331-WA0006_zpsgdbchgd1.jpeg

    这类行的投资你有什么看法? 我想问你外国人如果不是读书签证开银行户口容易吗? 不然如何把钱班来买房。

    谢谢

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    1. 在香港也有很多這種的廣告。單單是從廣告來看,的確好像很吸引。雖然不知道詳情,但我想的是為何會有這麼吸引的投資呢?! 為何英國有這麼好康的東西,英國人不買呢?!我所認識的英國人還是很精明的,有好康的東西可不會這麼容易溜到別處。好的東西,還是很快就被搶光。

      外國人要開銀行戶口也很容易。買房也不一定要在英國開戶口,因為可以把買房的錢直接匯進律師的戶口。

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