2012年10月25日星期四

英國買樓記(二) 樓A租出及學生宿舍位置篇


自從7月頭政府終於批准樓A成為租出物業的登記,以及完成裝修(裝修主要是將大廳分開成一個細房、一個細廳,加了兩個煙霧感應器,以及將所有涉及用電的東西都檢查好,不好的則弄到好為止)。經過了兩個星期放租,終於將層樓租出了。租金 £800,租客是來自立陶宛的學生。

未計稅及其他支出,回報為(£800x12/£90000)=10。7%

原先的計劃是為層樓申請HMO,那就可以以更高的價格租出,但計過數後家人建議先以 £800放租,先試一試,不行了再申請也不遲。對比起未裝修時的租值只有£700,現在多了一百,也就是說裝修也是值得的。最怕是錢花了,原來租值沒有得到提升,這是我之前最擔心的事。

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前不久有網友問到有關投資英國學生宿舍的事,在這想再更加詳細的講講英國學生宿舍的投資機會。

買樓最重要是甚麼,當然是——位置。學生宿舍必然要靠近大學,如果不近大學又如何吸引學生呢?以我所身處的城市來看,以大學為中心半徑一公里範圍內就最能吸引學生,因此該範圍的租值亦較高。當然這個範圍亦會受到各種不同的因素影響,或變大或變小。有頻繁的交通工具連接大學的話,在十分鐘車程範圍內,該地區亦較易吸引學生。不過就一定要近車站,最好一落樓就是車站,否則要行十分鐘先到車站的,又是較難吸引學生。無他,只因為我們這一代太懶惰。

治安也是要重點留意的項目,有時近大學未必一定等同治安好。想想你是有錢有文化的人,你會想在大學附近不時免費參加年輕人的深宵派對嗎?既然不會,那還有甚麼人會在附近住呢?!當然也不是說整個大學附近都治安不好,因為始終有不少文化人要被逼住在大學附近,例如研究生。所以在大學附近會形成:一條街的治安很不錯,但過兩條街就已經是治安差的局勢,想投資學生宿舍的話就極需留意這點。

正如我在回覆網友時所講,要熟悉那地方才好投資。哪一區治安好,哪區治安不好,交通方不方便等,很多時都是要靠自己對該地區的熟悉度,以及自己親身感受一下該區。

下一篇會繼續討論一下學生宿舍租客的話題。

【以上文章同時發表於HongKongCard.com

2012年10月18日星期四

英國買樓記(一) 開始與樓A簡介



五月近來都同家人在看樓,因為我們都發現這裡的樓,價格不太高,租值也不錯,雖然升值能力稍為欠佳,但都算是十分不錯的投資。五月初終於看中一間,已經和業主談好價錢——£90,000,所有的事已經交給律師處理了。如果一切順風順水,到五月尾就可以交收,六月就可以進行少許的裝修,七月的時候或許就可以放租了,估計的租值大概£800左右,租金回報有10.6%,非常不錯。

六月,無驚無險終於順順利利地將層樓入手。簡單介紹一下,層樓買入價£90,000,70平方米(~700呎),兩房一廳,1972年建成,整整四十年樓。四十年樓在香港或許已經是舊樓,不過對比起英國其他動輒過百年的樓,四十年其實已經算是新樓!

大樓原為政府公屋,之所以可以在私人市場買賣是因為英國公屋住戶住夠十年就可以同政府買,這間屋的上上手業主就是同政府買了。正正因為是公屋,這間屋的間隔非常好,整間屋都是正正方方。間屋毗鄰大學,距離只有100米左右,有穩定的租住需求。上一手業主就是芬蘭來的學子,讀完書就把間屋賣了!

正如剛才所講,上手業主是名學子,讀完書聽他說是回老家了。基本上沒有帶走太多東西,所有家電、傢俱一應俱在,連杯杯碟碟都有,基本上已經可以立即租出去了。只有些插頭不是太好要找人換過,問題應該不大。不過這樣始終未能將租金最大化,難得有個大廳,又有兩個窗,不把大廳間成一個細廳一間房,令到間屋變成三房一廳,實在是太浪費了,所以我還是決定先把間屋大修先再租出去!


【以上文章同時發表於HongKongCard.com

2012年10月9日星期二

回覆網友Bellagio


Bellagio :
HI.Thank you very much for your information and It gives me some ideas for buying a flat in UK. I am in Hong Kong now and I would like to buy a flat in Bristol for rent.Is it possible to make mortgage in HK and How?. Is it a good place(BRistol) to buy a flat and rent for student there ? Where is the location of your House A? Thank you for your advice

你好,首先感謝bellagio兄的支持。

香港人買英國樓可否做按揭,這個問題我實在不太清楚。不過建議問問獅子銀行,因為hsbc一來大,在英國分行多,服務種類也較多,二來是英國銀行,應該會較熟悉相關事宜。

至於Bristol,我本人還未去過那裡,所以是不是一個好地方投資真的不知道,也不好給意見。

如果買層樓是以學生為租客目標的話,除了基本買樓的因素外,最好還是清楚那間大學,例如知名度,每年收生人數等等。當然清楚當地的租務市場也是相當重要!

租金的話,可以參考地產經紀所提供的資料,也可以上網上到英國幾個主要的租盤網,例如rightmove及gumtree。還有一個方法就是參考當地學生宿舍的租金,這是一個個人認為很好的指標。學生之所以不住學生宿舍,而租住私人樓,最大原因就是學生宿舍很貴。可視學生宿舍租金為租金上限,因為租得貴個學生宿舍,很難找到學生租住。再將租金打個折的話,那就大概可以作為一個不錯的租金指標。

至於樓A,樓A位處在蘇格蘭一個叫aberdeen的小城。

最後,在英格蘭買樓要注意層樓是absolute ownership或leasehold。absolute ownership固名思意就是你買了的話層樓就是你的;而leasehold的話會有年期,你所買的只是你可以使有物業的使用期。這是我看電視所知的,詳細的話還是最好要問問律師。

祝投資順利!

2012年10月2日星期二

2012年第三季回顧

回顧這一季的投資:



港股方面:

  本季組合除了增購大快活外都沒有太大變動了。新地自年初出事而股價大跌後,股價已經不知不覺間重上一百元的水平;中國銀行,股價繼續橫行,業績還是如往常一樣比其他內銀難看,不過好在股息率較高;越秀,通過了收購方案,之後還配股了,未來的前景真的看不清。

  香港的股票其實沒有甚麼可以說的,主要原因組合極缺水,在沒有任何水源下根本沒有辦法做任何的變動。其次香港可以相信而又有高股息的公司確實不多,可以買得到的好公司又實在太少。

英股方面:

  全球繼續努力放水,但經濟還是不上不下,低息的環境還看來是會持續一段時間。在低息的環境之下,持有現金放在銀行收不到太多利息,而且銀紙又會不斷貶值,實在沒有太多的理由不買股票而去持有現金。在此邏輯之下,本季繼續買入穩定又高息的公用股及資產股。本季為英國的股票組合新增了British land,以及增持了NG及SSE。

  同時間渣打被美國告幫助伊朗洗錢,股價跌了,之後賠錢和解了事,股價又慢慢升回出事前的水平了。今次事件再一次提醒了我投資分散的好處,假若太過專注同一隻股票的話,當該公司出問題時候,很可能會把來之不易的回報一下子付諸流水。就像今次,渣打大跌把組合一年來建立的利潤完全抵消了。今次幸好渣打的股價最後是慢慢回升了,但假若下次組合內的公司發生同類事件的話,又會不會是這麼的幸運呢?組合還是分散些好!


股票 股數 每股派息 股息
LSE:BATS 30  £     1.27  £            37.95
LSE:BLND 150  £     0.23  £            34.35
LSE:NG 200  £     0.39  £            78.56
LSE:SSE 209  £     0.80  £          167.41
LSE:STAN 100  £     0.47  £            47.45
 £          365.72
0016.HK 新鴻基地產 17 HKD 3.35  HKD       56.95
0052.HK 大快活  500 HKD 0.60  HKD     300.00
0405.HK 越秀房託 1000 HKD 0.26  HKD     264.70
3988.HK 中國銀行 5000 HKD 0.17  HKD     858.00
 HKD  1,479.65
預期年股息收入:
 £                       365.72 對比上一季 + 48%
 HKD               1,479.65 + 25%
對比上一年 + 159%
預期平均月股息收入: + 407%
 £                         30.48
 HKD                  123.30



英樓方面:

  樓A在七月的時候找到了租客,正式為投資組合帶來正現金流。第一次感受到做收租佬的感覺。儘管前期的工作是很多,但原來租了給租客之後會是十分輕鬆。自從租客租了樓A之後,我除了定期查數看租客有否按時交租,以及上門檢查外,基本上我就是專注我的生活,很少需要再花時間在樓A上。生活好像又回到有樓A之前,唯一的不同或許就是每個月有個人定時會交錢給我吧!
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