2013年5月29日星期三

英國買樓記 - 樓2

做好決定買層不能作抵押的高層單位後,剛好遇上樓2放盤,於是就走了去看看。

整座大樓19層樓高,44年樓齡。整座大廈一共有108伙,所有單位都是複式單位,也就是只有雙數層,一層樓大約是十伙人左右。

樓2(圖右)所處的位置就在我第一層睇的樓(較矮的一棟)的旁邊。樓2跟我之前看的那單位(78) 英國買樓記 - 睇樓(二)差不多一樣。

在睇樓之前,讀了Home report,層樓沒有太多的問題,除了電及暖爐方面有些問題外。

電的那方面,據份報告所講是較舊的電力系統,未能符合最新的要求。沒有更換的需要,只是建議最多每十年找個合資格的電工檢查便可。其實這個問題樓1也有,據師傅所講,這個問題很常見,大部份的舊樓都有這個問題。主要是因為據新的要求保險盒要通過一些新的測試,舊的保險盒當然就沒有通過這些測試,所以就會在報告內寫上"有問題"。不過只要運作正常,其實是沒有更換的必要。

暖爐則是因為一間房間沒有暖爐,而另一間房間沒有,有需要更換這兩個暖爐,其實也不是甚麼大問題,花些少錢換過便可以了。                       

層樓在Home report內的問題就只有這些,不過我就有一個疑問,為何這層樓會比之前旁邊那層開價高呢? 之前看過的那一層樓開價也不過是£65000,最後成交價是£67000。這間為何就要£70000呢? 就此問題我在睇樓前問了問我的律師,原來是因為之前這兩棟大廈都進行了大維修,每戶都要交大約£5000的維修費。上次那層的業主因未交這個費用,所以買家是需要承擔這筆維修費,而這層則因賣家已付維修費,所以層樓的價錢比之前的高。

上一次,看旁邊那層樓時那份Home report沒有注明到層樓的租值,當時我很保守的估計這類單位的租值大約£600-650。原來是我低估了這區的租值了!今次這份home report 比較上次那份好,注明到層樓大約租值為£700-750。這層單位開價£70000,計計數都有成12~12.8%的回報,表面看回報已經吸引。



設施配套方面,距離巴士總站三分鐘的距離,要去大學或市內各處地點也很方便。因位處市中心,大部份日常生活相關的設施,如超市和診所等,也在十分鐘步行距離內,非常方便。唯一不太好的是車位供應較為緊張,就算有了市中心的泊車許可證要找車位也是十分困難。

景觀方面,樓上樓下的景觀是不同的。樓上客廳及廚房望出去是Aberdeen的碼頭,也就是北海石油的重要補給基地。每日有各式各樣的補給船隻從這裡進出,補給石油台所需要的各種物資。

下圖為幾張樓上的景觀,可以遠眺到部份北海,




樓下則是望城,不過有大部份的景觀都被旁邊的大廈擋住了。

下圖為樓下房間望出去的景觀:


單位面積七百呎,間隔是二房一廳,房在樓下,廳在樓上。

基本上全屋都是沒有傢俱及家電的,只是吉屋一間:





最差的是個廁所,喉管外露之餘,洗手盤及馬桶的款式都很舊。洗手盤以下及馬桶下的牆身全部都是凹凸不平。最怪異的地方是那膠地板由地面一直覆蓋至浴缸邊,而非只是覆蓋地面。剛經歷樓1漏水的我對這方面警覺性特高,馬上就不斷用花灑射遍整個浴缸,特別是浴缸邊。之後再揭開膠板的一小角,再用電筒看清楚有沒有漏水的地方。找不到任何漏水的痕跡,我想上手業主是為了省錢去配過塊浴缸板才有此怪招,把地板連上浴缸吧!



如果要買這層樓的話,有以下的東西需要在租出之前處理,不過也不是甚麼大的問題,全都是手板眼見功夫,當然這只是對師傅來說!!



  • 檢查全屋的電插頭,電器,以及一切所有與電有關的東西。
  • 修補一些剝落的牆紙及填補幾個牆身上的小洞
  • 裝修洗手間 - 換馬桶* -重新平滑牆身 -配浴缸板
  • 添置傢俱及家電

  • 在預算這些大大小小的東西所需的資金後,預留了大概 £ 5000左右的資金去作為裝修,添置所有家俱家電,以及其他雜費後,回報還是有大約11%左右。這個回報也不錯,所以就決定買入這層樓了。翌日,我就叫律師替我出價,£71000。

    2013年5月16日星期四

    英國買樓記(十六) - 樓2出租


    終於同租客簽了租約,代表著樓2告別資金投入及花費最多心機的階段,開始踏入運作產出現金。樓2的事可以暫時放下,讓她自己飛~而我則可以儲儲子彈,去為下一個機會做好準備!
                                             
                                           
    今次樓2的租客是來自波蘭的一家人,兩公婆加一對仔女。每個月會交租 £ 700,除保險外,不包其他所有雜費。這次租的過程是一字記之曰——趕。因為他們要在這幾日搬出之前的單位,也就是說我由他們說租的一刻起,要趕在兩個星期內把所有要做的事都完成。幸好最後亦能趕及,否則令人家住在一間未裝修好的屋裡,我也會感到不好意思。

    樓2在今年2月的回報為(未扣除洗費):(700 x 12)/ 68,000 = 12.35%

    買的時候為這層樓預了 £ 5,000的預算,不過目前初步估算所有使費加起上來應該不會起過 £ 4,000。主要原因是因為這一家人所需要的東西不多,以及有大部份的傢俱都是二手網上買回來,價格只是同款一手的三分之一左右。希望到到寫 「買樓記」 的時候可以計算好所有的洗費。

    不過現在「買樓記」才寫到開始買樓2的階段,看來還要一段時間才會寫到「現在」。收到不少網友的來信說喜歡看我在英國買樓的經過,實在非常感謝各位的支持!我會繼續盡力去寫,希望將來把「買樓記」的進度跟現實同步。只是小弟我的文筆實在不是太好,寫文速度不是太快,請各位見諒。

    現在的下一步就是向銀行查詢在樓2租出之後我借貸能力的轉變了。

    【以上文章同時發表於HongKongCard.com

    2013年5月8日星期三

    不完全英國買樓留意事項


    剛剛回復網友時寫的一些買樓要注意的事:




    • HMO licence

    如果是買一間有多房的屋,那最重要的當然是看看層樓有沒有hmo licence,因為沒有的話是不可以租給三個或以上,來自不同家庭的人。我暫時沒有申請過hmo,所以也不知有多難申請,建議問下agent, solicitor 或者當地council相關部門。


    • Survey

    最重要是看Survey,survey裡應該會有寫到層樓有問題的地方,所以要詳細閱讀,有問題打給surveyor也是可以的。


    • 水電

    其次的都是跟在香港買樓一樣,有水,有電,有gas的地方看緊一點,因為surveyor不會試家電是否運作正常,水壓是否正常等。


    • Leasehold

    如果層樓是leasehold的話,就看看還有幾年lease及ground rent是多少。


    • Service cost

    如有Service cost就要看看是多少,據我所知有些樓的service cost高得驚人。


    • 維修

    維修,看看層樓的communal area維修的責任如何分配。近期有沒有維修,如果有的話,維修費用是多少。


    • Window

    window要看是否double glaze及所有鎖都可以開關正常,有鎖匙的緊記要試試。

    2013年5月4日星期六

    YES

    很久沒有寫文了,那可不是因為我懶而不寫文,只是因為大學臨近考試,太多東西要溫要讀要寫了,實在沒有太多時間去寫文。不過,我發現每日還是有一定的讀者來看這個博客。在此,再一次感謝你們抽空來支持小弟。小弟希望到考完試的時候,趁著假期多寫文,來跟大家分享更多在英國買樓的點滴,最好是把"買樓記"跟現實的狀況同步。因為早前重溫了部份的博文,發現因"買樓記"跟現實進展脫軌,令到重溫起上來很困難。

    雖然是忙,不過我在投資上也不是閒著的。自從樓2獨立,不用我再操心之後,我便開始為樓3打算。如果找銀行貸款是買樓3的關鍵,這個難題在買樓2時已經遇過,只因小弟的財務狀況太特別,要找到適合的按揭變成了一件很難的事。這幾個月來,經過了很多不同的方法,終於都在今早找到了銀行肯為我提供按揭了。當然少不免,這次取得按揭的經歷也是有些幸運的成份!!時間關係,這尋找按揭的經歷待我之後有時間,才再詳細跟各位分享。

    Yes-Man

    現在既然有銀行為我提供按揭,就是開始再搵樓的時候了。就在前兩個星期左右,有個很近樓1的單位放售,假若當時取得按揭的話,那時就買了。可惜,正如之前所講因樓1地區的單位很搶手,那單位放售幾天便被人買了。現在樓1附近也沒有甚麼單位放盤,只好耐心的等待吧!幸好這次沒有上一次買樓2那樣有時間限制,因些可以慢慢地等,等間有高回報的才買。

    高回報的樓很少,因此出手要狠,不然就走寶了,這是從樓1得來的經驗。
    普通回報的樓很多,有時間的話,其實不應該考慮他們,這是從樓2得來的經驗。


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