2012年12月31日星期一

2012年回顧

趁著還有幾個小時到2013年,讓我回顧一下我在2012年的經歷。

這一年我經過了很多在的第一次,我第一次打工,第一次買樓,第一次同銀行借錢,第一次收租,等等,實在太多了!有時我也在想這一年的轉變也太多了吧,我由一個普通的大學生,到現在有層樓收租。股票的組合也慢慢變大,股息也越收越多。這一年在投資的路上,我認為還是不過不失,至少今年是有增長。

股票方面

先講英國的股票組合,今年全線股票跑贏富時100,年頭買入的全都有雙位數字的回報,令人最意想不到的是年尾買入的都有不錯的回報。組合亦在這年間由原來的四位數字,變到五位數字,雖然依然不多,但我有信心只要我持之以恒,終有一天可以做到支持我生活。

整年的投資策略都沒有改變,主要都是投資在高股息的公用股身上,努力提高股息收入為目標。這個策略或許確實很悶,但至少是投資得逍遙自在,幾本上身心的負擔都很少。跌的時候就為有平貨可以買而高興,升的時候就為有錢賺而興奮。

香港股票,雖然也是有升,但卻跑輸大市。香港組合資金來源主要是靠澳門政府派錢來支持,組合的增速相對英國的組合慢了很多。今年以來不斷買入不同的股票,力圖將組合由前年集中在中銀,變成一個相對將資金分散在不同行業的組合。

或許是太過想將組合分散,年初有少許"夾硬"來以月供方式買入新地,最近才發現原來賣不出了。可恨這樣就套住了二千元了,只可看而不能用的錢,最令人覺得無耐。

年中還有越秀買IFC令股價大跌,也是令到組合的回報較差的原因。

太過想將組合分散,某程度就忘記了股票組合最主要的目標就是要平平穩穩!

其實今年兩地的股票市場的表現都非常不錯,英國很多我有留意的公司的升幅都有兩三成,更甚至有升一倍。香港就更不用說了,好的公司升幅確實是非常可觀。

記得年初時很多媒體都看淡今年的股市,結果可以說是很多人的意料之外吧!或多或少再次證明了"在別人恐慌時,買入",這句說話真的沒有錯!

房產方面

整個買樓的過程到現在還是像夢一樣,我真的成了業主嗎?我的家人真的支持了我嗎?一切來得太快了,轉變也太大了。如果跟一年前的我說,我現在會變成這樣,我想我也不大會相信。樓A是買了,也順利地租出。

今年的上半年買了樓A,下半年就跟銀行談借錢買樓B,現在一切也是進展順利,一月就收樓了!

英國的房地產組合在這一年正式起航!

最後,我想感謝這一年支持過我的人,沒有你們的支持,我是不可能走到這一步。

不斷給我機會的上帝,
最尊敬的嫲嫲,
親愛的母親

我的朋友及同事

在投資路上幫助我的人,律師,及我的裝修團隊

還有這個BLOG的讀者 !

我會繼續將這個BLOG寫下去,不單讓自己有個投資紀錄,也希望可以將自己的經驗和各位分享。

2012年12月17日星期一

英國買樓記 - 出租

當完成了所有的裝修樓A終於都準備出租了。按照買樓之前的計劃,我是打算把鎖匙交給經紀,然後由經紀處理所有有關租樓的事宜。直至到我的律師跟我說其實可以我自己做,怎做呢?我的律師就教我在網上下載一份租約,到有租客時再將資料填上便可。當然我也先把這份租約給了我的律師看,確保了沒有問題才給租客簽。這裡就再次重申一個好的律師真的是投資路上很好的指導者。

第一個問題解決了,就到第二個問題。原本如果一切都交由經紀的話是不會有第二個問題,租約自己解決了,那找租客呢?又可以自己解決嗎?

最初我的想法是以印街招的型式在大學招攬租客的。幸運的是那時候的那期大學報就是有關於學生找屋的資料,包括介紹一些可以給學生找屋的網站,以及一些找屋要注意的地方,例如:租住雙方的責任,訂金的處理等等。我當然就不是以一個找屋學生的心態來看這期報紙,我當時是以一個準包租公的心態讀報,學懂了很多有關租屋給人的有用知識。

既然那些網站可以讓學生找房,那就是說可以讓包租公招租。本著試試無況的心態,我找了其中一個網站來登樓A的資料,反應出奇的好,十分鐘後我已經收到第一個電話來約時間睇樓。接著的一天竟然收到了至少七八個電話,有些是大學教授,有些是油公司的職員,有些學生,還有一個自稱是在BBC Scotland做電台主持的,這些都是原先意想不到的,因為本想只有學生會對樓A有興趣。那我之後就安排了所有人集中約在同一天的不同時間來睇樓,省得我來來回回樓A。

現在的學生租客睇完樓就立刻決定租了。雖然當日很多人都表示想租,不過大多數都選擇放完假九月先正式租來住,我實在想不到任何原因,讓樓A空置兩個月,而放棄即時可以入住的租客,所以最後還是決定租給她了。

就這樣四個月的時間,由決定買樓,搵樓,買樓,租出,樓A終於都開始進入回報期了。

2012年12月14日星期五

回覆網友Cici

Cici:
你好呀,我想系英國買樓,我見到你個blog都好有用,我想問買樓手續程序系點?如果我想apply按歇既話,雖不雖要比訂金?因為我住系香港,我捻我要中環hsbc都apply。我見到:
http://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-36503659.html
http://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-39733205.html?premiumA=true
http://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-35783863.html
比我想像中平得多,而家樓價系咪跌好多?買樓有咩需要注意?我同你一樣想出租比人。謝謝你答我問題!


Cici,

我看你提供給我的幾個樓盤都在倫敦,我想你的主要目標也是倫敦吧?我想你看我的博客也知道了,我的投資其實主要在蘇格蘭,倫敦並非我的主場。我不是太熟悉倫敦,因此我亦只可以和你分享我在蘇格蘭買樓的經驗及要留意的地方。

我的第一個亦是覺得最重要的一個意見是,最好找個律師跟你合得來,如果你覺得差的話就換個過吧!例如,個律師沒有太多耐性解答你的問題,建議是換個過肯耐心聆聽你問題的。買樓的時候亦多問問你的律師,甚至租屋給人有甚麼要留意等等,一個好的律師會給你很多有用資訊及樓市的資料。在我買樓的過程中我的律師教識我很多事。

你問到樓價方面的問題,我不清楚倫敦,不過我住的城市據我所知平均樓價已經距離高峰時期不遠了,只有10-15%的差距。以樓A為例上手業主是在最高時買入的,當時是九萬九千,我今年買也是九萬,只有一成的差距。

買樓要注意的事,我認為其實不論是香港或是英國,買樓要注意的事其實都是大同小異。第一個亦是最重要的當然是地點,這點我在我的博客內已經講過,你還可以參考其他網上高手的分享。地點決定了你層樓的租客,租值,保值能力等等,我就較喜歡買近大學的,因為貪學生的租住需求較穩定。當然還有交通,校網,治安等等,這些都是要考慮。

在英格蘭買樓還要留意層樓是LEASE還是FREEHOLD,如果是LEASE的話要注意年期,太短的話,銀行未必會批按揭。另外,建築的材料及建築方式有能影響到按揭,最好問清楚層樓可否用作抵按品。


RKWC

2012年12月13日星期四

英國買樓記(七)睇樓篇——樓A的驚喜

睇了很多的樓之後,終於,在一個早上在搵樓網上見到樓A。無論價錢、地點、間隔都非常適合我的預算,我當然馬上聯絡業主睇樓,再睇報告。根據報告,單位基本上全無問題,屬於可以即買即住的類型。想不到就是這份將層樓寫到幾乎沒有問題的報告,令到我睇樓的時候有些掉以輕心,留下往後要花錢維修的伏線,以至超出了預算少許。



常說第一感覺很重要,這顯然是錯的概念,因為樓A給我的第一感覺——「難受」。話說屋主養了兩條大狗,當她打開門,一大股狗味率先攻入我的鼻,這股可怕的味道直至租給現在的租客時還在!不過當然,這已是後話了……

入屋參觀,第一眼就感覺到屋主是個肯花錢追求品味的人,又或許是她來自芬蘭的緣故,基本上所有傢俱都是IKEA出品,北歐人支持北歐貨吧!總之,樓A整體予人的感覺是簡單而不失時尚。然而我這個市井之徒卻沒有太多閒情去欣賞她的設計……

貪心的我立刻就問屋主會否把傢俱留下,當時心想要是她肯把它們留下的話,就又可以免卻一筆費用了,而且IKEA的傢俱應該會為未來找租客加一點分。而事實上,這亦從往後來看樓的人的反應中,或多或少亦証實了這點。只是,我那刻想不到她會給我一個如此震撼的答案,她說她已經完成了她在英國的學業,她會回國發展才想把樓A賣掉,所以大部份的東西都會留在這裡!她沒有將這情況詳列在搵數網的簡介上,純粹是因為太多!

儘管當時我沒有表現出來,不過我的心裡卻是處於狂喜的狀態!因為那堆傢俱即使沒有幾千鎊,至少也價值千多鎊!我覺得我實在是拾了個大便宜,還未計算所節省的選購傢俱時間!




多多少少是因為抱着這種興奮心情的影響,我除了留意廚房喉管及去水外,竟忘了看看家電後面的電線。電線的問題是後來才發現到的——洗衣機、雪櫃、乾衣機、洗碗機竟然只以一個拖板連接,以同一個插座供電!我的天,這麼多年來這個單位沒有發生火災可算是個奇蹟了!最後的解決方法還是要找專業人仕來,拉多三條電線入廚房,再檢查所有的插座。在英國找人做這些可是要花不少錢!
  
之後屋主話屋頂還有閣樓,問我要不要看看,反正看看也沒有壞,又不用錢。誰知一上去簡直是驚為天人,那閣樓的面積目測竟然差不多等於層樓。這閣樓的資料之所以沒有在搵樓網上出現是因為業權屬於政府,不過照現在來看出入口就只有一個,即是說買了層樓就會附送多一個超大的私家儲物地方。這又令我更加喜歡樓A了!

要看的都看完之後,就是問價及正式買樓的環節了。

【以上文章同時發表於HongKongCard.com
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