2019年11月18日星期一

愛丁堡空手入白刃

前排見到層愛丁堡樓叫價 £155 k ,三房。呢個價以愛丁堡來講真係好抵,即刻就去睇更多關於層樓的資料。


層樓的位置在愛丁堡東面,東面在英國城市來講,一般觀感都比較差。(英國的風向多由西向東吹,在工業時代工廠的污染物隨風吹向東面,令東面污染較嚴重,有錢人多住西邊,長久令到東邊的配套較差)

看真一點,這層樓個位置又唔算好差,層樓在山腰,背山面海。背後就是聖十字公園。女皇的聖十字宮就在公園的另一面。一落山沿著女皇路已經到愛丁堡舊城的市中心,要是在市中心工作的話,行路或者單車都相當方便。前方有一個滾球場,加上地勢較高,即使是在一樓,亦可以遠眺到海邊 (住頂樓的話,景色一定相當不錯)。

再看看估價及報告,要整的東西不多,估價 £160,000。

再做多一點功課,奇怪的地方就來了。

看資料樓上兩個單位上年都是賣 £230k 以上。兩個單位跟這個單位比,雖然質素好一點,要裝修的東西較少,景觀較好一點,但也支持不到超過 £70 k 的差距。


再搜尋多一點,原來上個星期毗連的一個單位以 £220k fixed price 賣出。那個單位裝修較好,但也支持不到 60 k 的差別。


於是就去睇樓,睇樓同圖片差不多,找不到有問題的地方。

計完數,我就決定用 £175,000 買。待成交後就找,先進行些少的裝修,然後找個估價師希望可以估到£220,000 以上 ,再找銀行按揭把錢重新套出來。變相差不多 "免首期" 買層樓。租金保守估計都有 £1,100 一個月。計埋印花稅,律師費,裝修,成本都係 £15,000。當管理費之類估租金兩成,租金打個八折。回報高達七成!!!

到出價時更用現金去出價,希望增強出價的競爭力。因為我想應該不會只有我一個人會去爭。

只是荀野又豈只我一個爭,結果賣家一共收到十三個出價,層樓以高於 £200k 賣出。

美夢落空,又一次買唔到愛丁堡的好樓盤。。。

從這次的經驗,證明估價師的估價有時都係估估下。雖然都係做呢行,不過我都要同大家講。估價師的估價信一半好了。特別是買新樓的估價,十之八九都係高估,真的要小心。

另外,再講多次了,空手入白刃理論上是可行。但好野點會咁易俾過江龍買到,本地人唔要的十之七八有它的原因,所以一心想用這招,想要免首期買樓真的要小心小心小心。一下子買到俾估價師高估了,然後以 "低於市價" (Below market value) 作招徠出售的樓盤,真的要做好功課。


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2019年10月13日星期日

賺錢的一年一兩單已經很足夠

六月的時候出了一篇文,談到英國的電力公司 SSE 因為宣布未來幾年會減派息,加上電力公司利潤管制改變,再加上英國脫歐不明朗,令到股價急滯至 1017p  (見: 英國公用股 SSE NG 長建 1038 ) 。

當時我認為股價實在是跌得低殘,用公司承諾未來三年派息至少 80p 計,股息率高達 8% ,就算再跌,也有股息回報提供相當不錯的回報。所以早在出文前,我就使用了大部份的空閒資金買入了 SSE。



短短四個月的光景,投資者慢慢回復理性, 英國脫歐上個星期又有曙光,美股大升。一連串的好消息,令到上週五不少英國股票都升了不少。SSE 就重上了 13 鎊的位置,見一年的高位。

借此機會,我決定在這個高位出貨,先行將利潤鎖定。將之前在五月時買入的部份減去四分之三。連在中途收息 68.2p ,今次出手的回報高達三成半,實在是非常滿意。



今次出售,雖然令到組合的股息收入下降,但我的想法是,以現價計,SSE 未來的股息率只有 6 % 左右,跟以住的股息率都是差不多,再向上望的空間有限。今次收割已經等於未來幾年的派息。我相信未來幾年,股市波動,肯定有機會可以在低價再吸納 SSE。

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2019年9月24日星期二

英國按揭 - 十成按揭買英國樓,這些機會不是你的



早前香港 01 有篇報導關於英國銀行推出十成按揭用以"救助英國樓市" (英國脫歐衝擊樓市 萊斯銀行出招提供「十成」按揭助買家上車) 。一下子就收到了不少想投資英國樓的朋友電郵查詢有關的資料,希望借此免首期來買英國樓,幫助一下 "慘淡" 的英國樓市。

可惜的是這些機會不是我們。先回去報導內提到的萊斯銀行的頁面尋求真相。(萊斯銀行在英國也是大銀行之一,不是細銀行。)

人家萊斯銀行推出的按揭名為 Lend a Hand Mortgage ,故名思意就係要搵人幫手,搵邊個幫? 當然就是親朋好友。再睇睇內容,借貸人可以借樓價的 95% - 100%  ,但另一方面親朋好友就要把放入 10% 的現金放入萊斯銀行的戶口作抵押,換言之,骨子裡都只是九成按揭,並不是表面上的十成按揭。

看到這裡,你有可能會想,那九成都不錯。只是再睇睇,這個按揭只限於買來自住。那在海外想買來放租投資的,就已經不可能用到此按揭,除非是打算搬來英國自住。

你有可能會問,如果同銀行講買來自住,然後再拿來放租可不可以?

香港長期都有這個問題,欺騙銀行會有甚麼後果,以及將自住樓放租而不通知銀行等等,在此就不再重新論述了。有興趣上香討都有可能這方面的討論。

回正題,英國的按揭有兩種,一種是 residential mortgage ,一種是 BTL (buy to let) mortgage。Residential mortgage 的利息普遍較低,借貸成數較高,達到九成,不過借貸的要求較嚴謹。最重要是層樓是要買來自住。

另一種 BTL mortgage ,亦是故名思意,專用來給投資者買樓收租。此類按揭,放貸要求較容易,申請人的收入達到某個程度便可,之後的都是看層樓的租金是否足夠應付按揭支出。如果選擇 interest only 的話,十有八九都可以過得到此要求。

為何 residential 比 BTL 的利息低呢? 主要就是因為銀行相信,一般人的自住樓唔到最後一刻,山窮水盡都會盡力堅守,不會輕言放棄,所以還款會較有保證。至於 BTL 在銀行財表上的計算與 Residential 有些少分別,以資產風險來說較自住樓按揭為高,所以利息就貴一點,來反映這個風險上的差別。

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2019年8月15日星期四

英國買樓 - 你計清楚雜費了嗎?

英國買樓投資,不少人都直接用租金除樓價來得出預期回報,然後來作對比之用。在廣告或樓盤推銷會上,也多用這個回報率作推銷,無他,因為這個回報率最高,最容易用來作賣點去賣樓。只是這個方法,往往忽略了要業主要付出的雜費。如果認真去計雜費,其實英國買樓的雜費頗多。買樓之前真係要認真去計一計。

常見的雜費就有 :

買樓時要交:

印花稅 (Stamp Duty) 
律師費
按揭相關的費用
估價費

出租期間要交:

收入稅 (Income tax) 
保險
物業管理的管理費(Management fee) 
物業的地租 (Ground rent)
物業的服務費 (Service charge)
每次招租 / 續租的費用
電器傢私的折舊
每十年要更新一次的 Energy performance certificate 
每五年要更新一之的 Electrical Installation Condition Report 

每一年都要檢查的 Gas Certificate (有燃氣的話)

業主牌照登記費 (Landlord Licence) 如果當地政府有這項需求的話。

空置的期間還要交:

當地政府稅 (Council tax)
水電燃氣

將以上所有的雜費都計好,那才是真正的回報。買英國樓前真係要注意清楚,切勿只看表面的回報率。

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2019年7月26日星期五

英國買樓記 - 要錢唔要貨,£365k 貨 £275k 賣

前日睇到個盤,£275 k 的獨立屋,立即心諗好抵喎。獨立屋通常都要 £400k 以上。



再睇下同一條街,同一類型的單位,2016 年都已經賣緊 £370 k 。兩年半樓價都升唔少,應該都近 £400 k。




即時已經流晒口水,再搜尋一下,之前原來都賣過出來,估價 £365 k 。估計業主應該係等錢洗,所以要錢唔要貨,趕住去賣。

買來咩都唔做,即刻賣番出去都已經有錢賺。或者學下同一條街其他屋一樣,將屋頂再改多兩間房,間屋就可以再更值錢去到 £450k - £500k。




呢啲機會只可以用現金去買。機會需好,但奈何自己唔夠子彈。馬上同朋友分享。當晚都已經籌到大部份的資金。

第二日正要帶去出價,經紀已經打來說層樓已經賣出。完全驚訝業主等錢洗的程度,連幾日都唔等下,層樓都係放左一日咁大把。我只想到兩個原因,一係個價好好,一係就業主就係等錢洗到連幾日都唔等到。

這些難得機會,還是留給了有準備的人,這個買家出手真快。希望下次遇到這些機會,我都可以出手快少少。


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2019年7月24日星期三

英國買樓貼士 - 為何要換地板

英國比較冷,一般的住客都會比較喜歡地毯,貪踩上去不會冷,又舒服。大部份的住宿房間都會舖設地毯。

只不過,我們每當收到新的管理物業,我們都會建議趁未有租客,拿拿聲把地毯換地板。對投資者 / 業主來講,地毯長遠來說只會增加層樓的洗費,因為地毯易污糟,住客又不大愛惜地毯,常常不脫鞋,直接踩上去,每年隔一段時間就要花錢洗地毯,但洗地毯都未必能洗乾淨污積,過三四年之後就要換過。換地板雖然要再花一筆錢,以一間兩房單位來說,連工包料大概二三千鎊,但至少可以一勞永逸。

我們今次就拍左段片,同俾大家睇下地毯用左幾年可以幾污糟。




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2019年7月12日星期五

又買不到,愛丁堡認真難買到

話說早前在愛丁堡看個不錯的物業,"一房" 單位,叫價 £145,000。




英國人買樓多數以一房單位,或者兩房單位來計,£145,000 在愛丁堡買個一房單位都唔係貴,正常價格。


不過,仔細睇下個單位成 624呎,用香港用呎價來計,£232 / 呎,就即刻變到好抵。



再深入睇真啲啲個間隔明明就係兩房間隔,個廚房足夠的大。只要做少許的改動,基本上可以叫做廳加開放式廚房。


真不知個賣家的經紀,是否如英國大部份的經紀般出年薪,賣幾多都無直接的關係,抱著打份工的心態,唔去同個業主去想,做又三十六,唔做又三十六的心態,竟然以一房的價錢來賣。

作為對比,同一條街有個正在放盤的兩房單位,比它還小只有 541 呎,叫價就已經去到 £179,000。




見到這樣的差價,我諗都唔諗馬上睇完 Home Report 見單位無太大問題,就叫律師開價 £150,000,再約睇樓。£150,000 我都覺得買唔到,因為我預期個單位都會好搶手 (無他,我諗到其他人都會諗到) ,我這樣做主要是想明確俾買家知道我有興趣,爭取時間去約睇樓。

誰知道第二日,收到賣家經紀通知,層樓已經賣出了。


收到消息時都實在幾驚訝。因為正常來說,除非另外一個買家的出價特別進取,或則經紀正常都會等一下,睇下有無其他人出價,或者邀請所有有興趣的潛在買家出價爭取最大的價錢。現在賣家這麼快賣左層樓,一,可能是買家的出價確實很吸引,二,就是賣家等錢洗,賣出價好之餘又係現金交收。否則就想不到,為何可以賣得這樣快。


現在係愛丁堡買樓真難,中低價樓都非常搶手。要買或許真的要真金白銀去買,然後先做按揭。看來買愛丁堡還是要等多一排,積累更多子彈。





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2019年6月21日星期五

英國物業管理服務

相信近來都有不少的朋友看到我在每篇文的下方加插了一段廣告,介紹我跟朋友在英國開的物業管理業務。收到不少網友對這項服務有興趣,所以寫寫這篇來推廣一下。

這服務大約是一年半前成立,最初只是為一些在曼城有物業的香港朋友服務。因為他們在英國難以找到他們信賴的管理經紀。有些個案是經紀愛理不理的樣子,間屋可以空置幾十日,甚至幾個月才租出;層樓越來越殘,經紀也不太理會;收費不清不楚,有些維修的費用過高。我們的成立就是為了在海內投資者在英國投資物業,可以有可靠的經紀,省卻擔心,令業主能夠放心。

以下面剛接受的一層的樓為例,樓的質素及位置都很好,我們接收後很快就租出了,而且比原來的租金要高。但剛收樓的時候,問題都幾多,廚房枱面已經有老化,地面都被櫃門弄花等等。這些原來的經紀都沒有跟業主跟進。言而這些小小的工作,其實都是很簡單的維修,少少的維修,之後就可以更易租出,也可以提高租金。

相比起其他的經紀,我們更多的是以業主/ 投資者的角度來去營運,去協助業主。經過了這時間的營運。服務開始成熟,可以接納更多的業主。我們在曼城,利物浦及利茲提供全套的管理服務,包括安排租客睇樓,招租,核實租客身份,更新政府水電資料,收租,處理租約,聯絡租客,安排維修,及退租時的損毀賠償。如果有興趣可以電郵我進一步商談。








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2019年6月5日星期三

英國公用股 SSE NG 長建 1038

今次講講股票,National grid 同 SSE 一直都係我股票組合的核心防守股,貪它們高息業務又穩定。不過自從上年年尾開始,兩間公司的股價都跌唔少。SSE 一年來就跌了兩成!!最近公佈的業綪更表明,會終斷過去二十多年來股息只加不跌的傳統,首次削減股息至每股 80p。比現在的 97.5p 的股息,又是少了差不多兩成。

兩者下跌的主要原因是監管機構 ofgem 把 2021 年開始的準許利潤由大幅下降由以往的 7- 8% 至到 4-5.6% 。這無疑是大大影響到這兩間電網股的盈利。另外,還有工黨上台威脅國有化電網的陰霾。SSE 比 NG 更糟糕的是,它的業網沒有 national grid 般純正集中在電網業網上,它還有零售電力及發電的業務,零售電力業務的競爭大,流失的客戶多。

不過,我又這樣看,所有負面的消息都已經浮面,近來股價下跌已經反應了這些不利的消息。 從另一方面想,SSE 預測在未來幾年都可以把股息保持在每股 80p 以上,以現價 1086p ,其中 68.2 p 已經係肯定會派息,用 1017.8 p 計,股息率高達7.8%,NG 則有 6%。NG 一直派息政策都沒有 SSE 進取,加上有半壁江山在美國,絕對有能力保持派息。以這樣的股息率,這個或許是個買入的機會。

加上隨住用電需求增加,開始有新建的樓棄用天燃氣改用電,汽車大勢也是改用電,電力基建的投資只會是有增無減。這個市場賺錢是肯定的,只要同監管機構傾掂數,它們依然係穩定可靠的公司。況且現在的提議還有修改的空間,或者 Ofgem 的最終版準許利潤會再高一點點,到時候那只會是利好的消息。

建議有長建的朋友都要研究下最新的準許利潤安排對長建的影響,不只是電網,供水,燃氣都有針對公司的安排,盈利或多或少都會受到影響。




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2019年5月22日星期三

英國樓 業權問題 Freehold v Leasehold

在英國買樓買 Freehold (永久業權) 樓,還是 Leasehold (有限業權) 樓,這是個我常常收到的問題。



關於這個問題,我早幾年都已經講過,基本上可以參考這篇文:

業權問題
網上關於這個 Freehold 同 Leasehold 的資料也多,在此就不再重覆。

想講的是收到的來信中,我發現不少人都對 Freehold 樓有種不尋常的執著,一定要買到 Freehold 樓,非 Freehold 樓不買,一看到是 Leasehold 樓就完全不感興趣的投資者。

我是明白的 Freehold 樓有永久業權,聽起來好像比較好,沒有大業主的限制,不用交地租,想改動單位也不需要知會業主,獲得業主的同意,等等等等。這些都好容易令投資覺得 Freehold 樓就是好的物業,值得去研究投資。

因為在好地點的 Freehold 樓很少,有些投資者甚至會去研究偏遠,冷門,租務需求低地方,只為買 Freehold 樓 !

Freehold 樓在熱門地點,特別是市中心位置是很難找的。最近幾十年的發展,基本上清一色都是賣 Leasehold,發展商多數會保留 Freehold ,一來 Freehold 可以拿來賣再賺多筆 ,二來可以靠 Freehold 收 ground rent / service charge 賺錢,再者未來要再發展,也可以有權向 Leaseholder 補償收地重建項目。所以新項目的 Freehold 一般都好少拿出來賣。

還有,市場追逐在市中心買 Freehold ,推高 Freehold 樓的樓價,投資者往往就要付出溢價去換取 Freehold 樓。

投資的目的講到最尾都是為搵錢。如果 Freehold 是要給予溢價,在租客不會理會層樓是 Freehold 還是 Leasehold 的程況下,付出的租金都是一樣,那 Freehold 的回報自然會較低,何解要夾硬買 Freehold 實在令我不解。

常聽到有人會以 Freehold 樓是永久業權,可以傳承下去來做賣點。這一點只要對英國樓有多些少研究就知道根本站不住腳,因為法例已經明文規範,只要擁有 Leasehold 物業兩年以上,就可以有權向業主續租九十年,所有的步驟亦很清楚。基本上就跟 Freehold 沒有分別。再說,有幾多人幾多家族真的會持有同一個物業過百年。

Leasehold 樓,比較新的,也較受租客歡迎,在業主的角度來看,保養的成本也較低。都在市中心位置,租務需求較高。只要計好數,回報是可以的,其實我也很不出買 Leasehold 樓有什麼問題。

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2019年5月1日星期三

免首期買英國樓

最近多了讀者電郵問關於免首期買英國樓的事情,問是否真的可以做得到,以及如何去做。

所謂的免首期買樓,其實好幾年前財叔的博客都有講過。這招不是甚麼新招數,只是將同樣的招數搬去英國而已。

背後的原理就是買入比市場價低的物業 (BMW, Below Market Value),然後等幾個月至半年,再用市價按給銀行套現,將原先投資的資金收回。

比方說,物業市價是 £100 ,售價是 £75。那我以 £75 買入,然後七成半以 £100 的市價按給銀行,套現出 £75,那該物業就成為了零成本的資產。零成本,加上租金回報,回報理論上無窮大。

不過實際上,也不是完全不用資金投入,買物業的手續費,物業空置期的費用,經紀佣金樣樣都係錢,最重要的是一開始買入物業的資金,往往可能比正常買入一個物業所需的資金還要多。雖有另一個方法,利用 Bridging loan 去買入,然後等到時機轉按給銀行。但 Bridging loan 的利息頗高,利息支出也是要考慮的一點。

以上的支出對比起成層樓的價錢,或者正常的首期來說都是小數目,可以以低成本 "零首期" 買樓還是很吸引。

這時最大的問題就來了,買入比市價低的物業。有價值有市場的物業,為什麼賣家要折讓賣給你呢 ?!

比市價低的物業,大多數可以在拍賣行上找到,因為賣家要錢唔要貨,最緊要快可以收到錢(拍賣行的成交期只有幾個星期)。但這也難到大部份的買家,因為要一時間有這麼一大筆錢,不是人人可以做到。在拍賣場上買物業,除了要子彈充足,對於物業的了解也是很重要。通常一個物業要淪落到拍賣場,總有其原因。

其次亦可以在普通市場上找到開價比市價低的物業,不過同樣地,為什麼好好的物業要割價出售呢? 通常都是位置,或者租務市場不太好,不容易租出。買入這類物業,就更要做好功課。

簡單而言,零首期買英國樓是可以做到的,不過對於隔山買牛的香港投資者來說,當中的風險不容忽視。在買入之前,一定要做好計算,非常清楚買入的物業。

延伸閱讀:
https://www.progressiveproperty.co.uk/blog/10-best-ways-to-buy-properties-below-market-value/



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過去一年,我跟朋友在曼城成立了一間物業管理公司,專門管理港人在曼城的物業。經過一年試運,服務成熟,開始接納其他投資者,如果有興趣知道我們的服務及收費,歡迎你來郵查詢。

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2019年4月8日星期一

英國買樓記 - 買入樓9

本來沒有打算再在油城買樓,不過神推鬼㧬,就又買多左間。

話說上個月的時候,在四週閒逛,忽然見到一個拍賣行的牌,指樓上有樓拍賣。出於好奇,我就上拍賣行的網站看看。原來是跟之前樓 2 很相似的單位出售。兩房單位,七百呎左右,拍賣叫價為六萬鎊。

這類單位因為當時建築方式的問題,再加上前身是公屋,所以大部份銀行不會承按,買入這類單位就要用現金全付。在油城樓市低迷的情況下,就更加難找到買家買入。想想年輕未置業的買家,他們可用九成按揭買新屋,有這樣的現金,已經可以買到非常好的大屋。根本不需要買入這種單位。用家或許不多,但這類單位買來收租卻不錯,因為在市中心,需求始終有一定的保證。我當時想租金 £500 - 550 應該是可以的。那也有一成的租金回報。

我當時想反正是拍賣就試試出價亦無況,於是我找律師看一看地契,看清有沒有問題。然後在拍賣前,本著買到就買的心態我就給拍賣行指示我的出價是 £31,000 。

碰考的是律師原來早幾日才處理了同一座大廈的一個單位,成交價是  £65000。這消息就更增強了我買這個單位的信心。如果真的用 £31,000 買到,基本上是穩賺不蝕,心裡立即偷笑。

拍賣的那天晚上,我都沒有聽到拍賣行的消息,原以為是其他人買了。第二天下午,拍賣行打電話來說,原來我的出價已經是最高。不過出價實在太低,比底價還要低太多,所以就賣不到給我。於是我就問,那底價是多少。拍賣行說是  £50,000 。不過我聽得出,拍賣行還是想做成這單生意,所以就回 £39,999。之後以是 £39,999 是因為 £40,000 就要交額外的印花稅 3%,無理由無啦啦俾政府賺。我也說了這是我最後的價,不行就拉倒。

也不知道拍賣行那邊花了多少唇舌,就在五點之前,拍賣行又打來,說業主願意以這個價錢成交。

拍賣的成交過程很快,兩個星期就已經跟我的律師完成了交接。正確來說是一個星期,因為拍賣行的律師也是拖了一個星期才把文件交到我的律師手。

原本的打算是馬上就放回市場放售的,不過這個單位確實近屋企。家人覺得可以留下來,作未來之用,所以就先留住了。在處理文件的過程中,我順便叫經紀放租,不用一個星期就已經租出給附近工作的年輕情侶,£475 一個月,甚麼也不用做,完全以買來的模樣租出。淨租金回報收入,扣出了所有費用後,都有一成以上,都算不錯。

另外,也找到個銀行肯承按,不過利息就高達 6%。那按揭經紀更說,過六個月就可按市價大概 6 - 7 萬鎊來做按揭,到時候就可以套現出買樓用的資金,基本上可以說是無本生利。









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2019年4月5日星期五

英國有趣物業 - 六十萬軍營堡壘


又同大家睇睇英國的有趣物業。

以下是在威爾斯的一座軍營,最近被放到拍賣場上放售,放售價只是六十萬英鎊!!

在香港六十萬鎊,六百萬元港幣左右,只能夠買到一個幾百呎的單位,但在英國竟然就成座軍營都買得到。

軍堡佔地 4.45 英畝,樓面四萬五千呎,大概是 1844 年的落成 (以英國樓來說,其實又不算是太舊) 。主要的建築物就是在中心的舊軍營,以及外圍的一些小屋之類。

有興趣可以詳看: 

http://www.johnpye.co.uk/property-auctions/grade-ii-listed-former-military-barracks-exciting-development-opportunity-stp-partially-developed/








2019年4月1日星期一

英國容易錢 - 銀行派錢

在英國生活,涉及生活上的各種所需的行業,它們的競爭很大,往往出現唔少非常好的優惠來吸引客戶。

今日同大家開心分享一個,從銀行賺錢的優惠,輕輕鬆鬆就可以賺到一百鎊。

話說匯豐在英國的分支 First Direct,最近推出優惠,只要從其他銀行轉戶到它們那裡,兼且存 £1000 英鎊,就可以有 £100 的現金回饋。

轉戶口好容易,基本上只要按網上申請的步驟填資料,填完銀行就會自動為你轉戶口,完全不用你操心,在兩間銀行中間奔走。以前的銀行會自動將所有結餘,自動轉帳等等,轉到去新的戶口,

之後一千鎊放在銀行一個月,就輕鬆賺到一百鎊 (我做的時候是一百二十五的)。

另外建議,如果不想影響到日常的銀行戶口,又想賺這筆錢,大可以先開個有參加 current bank account switch scheme  的虛擬銀行如 Monzo 或 Starling 開個戶口,把一千鎊放進去,然後再從虛擬銀行轉到 First Direct。虛擬銀行開戶方便,幾分鐘就可以開到。這樣就又不會影響到日常的往來戶口,又可以賺到這筆錢。

各位如有朋友在英國,不況可以分享一下,有錢大家開心齊齊搵。一個人就一百,一家四口就四百,叫埋親戚朋友條數都幾可觀。反正都係容易錢。賺來食餐好的都不錯。

至於匯豐的股東,實在是不好意思了,令到你們的利潤減少。

https://www1.firstdirect.com/banking/switching-bank-accounts/


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2019年3月12日星期二

英國另類房地產投資 - 高回報停車場

在香港買車位都要幾百萬的年代,一兩千萬或許只能夠買到幾個車位,而租金回報更是低得可憐。

放眼英國另類的房地產投資,停車場也是不錯的投資項目。不少的停車場都有大型的收費停車公司做租客,由它們管理及負責保養維修,而租約往往都是以十年起計。作為業主真可以算得上是不用做,每年就已經可以安穩收取租金。還有的是租約已經寫明未來租金的計算方式。業主未來的現金流可以算是非常清楚。

聽起上來不錯吧?那回報是否很低?

也不是,給各位兩個快要拍賣的停車場作例子,兩個的回報都在 10% 以上!!

第一個在威爾斯與英格蘭交界的 Worcestershire,在市中心的停車場,一共是 325個車位。標價二百二十萬英鎊,年租金二十二萬英鎊。地契到 2067 年。租客為 National Car Park。租約條款寫明,每年一半的租金按通漲升幅,另一半則按固定 3% 增長。租約到 2037 年,租客有權續租二十年。



第二個是在利物浦附近的,就在市中心火車站旁邊,419個車位。標價一百二十萬鎊,年租金十二萬,地契到 2072 年。租客也是 NCP ,租金的升幅簡單一點,每年升固定增長 3% 。租客有權續租二十年。



停車場未來的現金流,可以參見在下面的列表。有興趣的朋友可以自己去計算回報。

或許你會發現,這兩個停車場都不是永久業權放售,換句話每年都要交地租給地主。不過兩份租約也有定明,租客要承包地租,所以並不影響現金流。

英國地產就是有這個方面的好處,房地產投資入門門檻低,小投資者也可以接觸這類通常被保險公司購買的項目,因為當中穩定的現金流正合符保險公司的需要。

除了穩定的回報外,這類投資還有重建的潛力,以火車站旁的為例,或許就可以建立一個商場或住宿的項目,進一步增加回報,不過這就是另外的話題了。






停車場一 停車場二
年份   每年租金 (£)   每年租金 (£)
2019   220408 120343
2020   225918 123953
2021   231566 127672
2022   237355 131502
2023   243289 135447
2024   249371 139511
2025   255606 143696
2026   261996 148007
2027   268546 152447
2028   275259 157020
2029   282141 161731
2030   289194 166583
2031   296424 171580
2032   303835 176728
2033   311431 182030
2034   319217 187490
2035   327197 193115
2036   335377 198909
2037   343761 204876
2038   352355 211022
2039   361164 217353
2040   370193 223873
2041   379448 230590
2042   388934 237507
2043   398658 244633
2044   408624 251972
2045   418840 259531
2046   429311 267317
2047   440043 275336
2048   451045 283596
2049   462321 292104
2050   473879 300867
2051   485726 309893
2052   497869 319190
2053   510316 328766
2054   523073 338629
2055   536150 348788
2056   549554 359251
2057   563293 370029

停車場一
http://www.auction.co.uk/commercial/LotDetails.asp?A=1107&MP=24&ID=1107000070&S=G&O=D

停車場二
http://www.auction.co.uk/commercial/LotDetails.asp?A=1107&MP=24&ID=1107000065&S=G&O=D

2019年3月4日星期一

英國樓求助 - 樓花

時不時都聽到買英國樓樓花而中招的新聞,前幾天又收到了網友買了英國樓花後的求助。

內容如下:

得知您素有投知心得, 希望您可以給我一點意見, 如何可以取回投資. 錢是誠實工作獲得, 實在不想被大鱷吃了. 我於英國買了MANCHESTER WEST POINT樓花, 過了 Long Stop Date 還未收樓, 已透過英國律師向發展商追回投資. 律師回應說 guarantor 答應會 refund, 但拖拉了成個月還未回應何時退回, 方知受騙. 因為投資的計劃是3年後才有回報, 但已等了 1年半, 再要等到收樓 – 據說要4月尾 + 3年, 利息都蝕埋, 故想盡快脫身為妙.

為何英國買樓花往往特別容易中招呢?

其一,英國發展商同香港不一樣,不一定間間都是實力雄厚,有些有可能只是剛開始起步,實力及管理項目的能力都較差。特別是倫敦以外的,要做發展商的入場門檻不高,質素就更參差不齊。海外投資者買樓花,其實跟冒險去投資一間自己不熟悉的發展商沒有分別。

你說可不可以告發展商? 簡單來說,可以,但你要預備一場長久的戰鬥,當中還有涉及法律費用。到最後發展商的項目公司破產也是屢見不鮮。

英國樓花賣到成行成市,宣傳往往以高回報,回報保證作招徠。先不要說發展商給予地產銷售豐厚的佣金 (曾經見過有發展商給的佣金比普通樓盤多一倍)。所謂的保證回報,其實也只是營銷的策略之一。羊毛出自羊身上,當中這些項目的賣價往往比市價還要高。過了保證期,租金往往會打回原型。再說,從這個案例可以看出,當項目延期,回報往往更差。


以案例中的樓盤為例,剛巧的是這個樓盤兩年前賣樓花時,我都有拿過資料看看。

對比一下面這個樓盤,就會明白這些樓花貴多少。兩年後的今日,下面的半新樓,面積更大,地點更好,價錢都是十五萬鎊就有交易,重點是即買即收租!買樓花完全就是蝕了兩年的樓價升幅,租金收入,而得來的物業更加差。那就可想而之,當時的樓花食水有多深。

https://www.rightmove.co.uk/property-for-sale/property-79071206.html?utm_content=v2-ealertspropertyimage&utm_medium=email&utm_source=emailupdates&utm_campaign=emailupdates1day&utm_term=buying&sc_id=25330498&onetime_FromEmail=true





若非做了徹徹底底的功課,實在不建議大家買英國樓花,甚至是完全未動工的那種,就要份外小心。

想買英國樓,為何不買還是建議買現樓!!超碼是明碼實價,一手交錢,一手交貨。

2019年2月22日星期五

睇英國樓 - 唔洗四十萬港紙,還有12%回報!!

不時都收到網友的來電,"發現" 英國非常便宜的樓,幾十萬港紙就有交易,而且回報亦高報 10% 以上。

除了,資金需求少,回報高,而且大多數還是永久業權 (freehold)。不用給管理費 (service charge) 同地租 (ground rent) ,所以表面上是很吸引。

今日帶來一個例子給大家,位於 Glasgow 市中心附近的一個一房單位。在拍賣會上,標價 £37,000,預算租金有 £4,740。銀行估價做到 £40,000。

http://www.futurepropertyauctions.co.uk/property_details.asp?id=5544737#map

看表面的確是很吸引吧。距離市中也不遠,大概就是十數分鐘的車程。

那這是荀盤嗎? 

不然,這些超細價樓,在英國多的是。牌面是看著吸引,但內裡往往是投資者的陷阱,特別是隔山買牛,對英國房地產市場不熟悉的投資者。

首先,回報,表面回報雖大多有 10% 以上。不過前題是要你找到租客,這些地區便宜最大原因就是沒有需求。沒有需求樓價自然便宜。這些地區大多是老化,已經沒有想住的地區,所以幾本上是很難找到租客。

其次,維修保養成本,的確沒有管理費同地租是很吸引。但層樓還是需要維修保養。這個時候就要業主自己負責。打個比如,維修屋頂要 £5000,那已經多過了一年的租金,貴過層樓價值的十分之一。對比起上來,其他大城市,比較正常的樓十五萬英鎊左右,同樣的維修其實不會貴太多,£5000 相對而言也只是幾個月的租金,或者是 3% 的樓價。再打個比如,一部洗衣機 £400 ,換一次已經差不多是一個租金了。

在海外的投資者,遇上這些糖衣陷阱真的要小心,小心,小心。















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