2013年1月30日星期三

英國買樓記 - It's now or never



暑假完結,滿心歡喜帶著那四張由汗水推出來的糧單來到RBS申請按揭,一心以為會順順利利可以套現樓1。

可惜人生就是這樣,豈會是事事稱心如意呢!

收入那部份幸運地過關了,銀行真的只是看了那三個月的糧單,取三個月的中位數,再乘以十二來計算我的年收入。當時看著那銀行哥哥一邊拿著計數機在計,一邊則拿著我的糧單,其實我是很怕他仔細看我的糧單,因為糧單裡其實有寫我的每星期的真正合約時間只有十三個小時,如果當時他小心求證的話就應該可以計出我的人工其實是發水發過發水樓!不過幸好他沒有這樣做,收入也就符合了要求了!

之後一切的很順利,直至到他問我拿買樓的證明!

?甚麼買樓的證明?我是來按了層樓套現現金,買甚麼樓呢?

想了想,才記起他在最初問過我會用筆錢來做甚麼。我當時說是為了套現現金,他說不可以,銀行不會給你這樣做。我當時已經覺得奇奇怪怪,我看很多網上的高手都可以套現金出來,為何不何呢?後來跟律師講起他也說是很奇怪,不過這已是後話。當時只是一心想按了層樓套現,所以就跟他胡說按了層樓是為買多一層!事後我跟本就忘記了這事,因我當時只專心一意的想過了收入那一關。

糟了,現在你先提起,我暫時暫急哪裡找買樓證明給你呢?只可再問他是否真的不可以只套現現金,答案其實估到估到N.O.,NO!他接著說,我也不用立刻交買樓的證明,總之在兩個月內交到,銀行都會跟據你目前的申請批錢給你,否則就要兩個月後再申請過。



申請過?大哥,我辛辛苦苦先做到這幾張發水糧單。兩個月後我再申請的話,你會要新的糧單,暑假都過了我哪裡找時間做多兩張發水糧單給你呢!也就是說,我要不在兩個月內找層樓,否則我要等到下年再重複多次我今個暑假做過的事。但問題是我下年未必有時間做到同樣的事,下下年都未必得,下下下年更是未知數。如果不趁此機會買多一層的話,未來幾年都未必可以買到多一層。

It’s now or never!

在想到這個事實後,在離開銀行之時,我就知道我要買多層樓了,而且一切都要 "快" !兩個月的時間,從踏出銀行的一刻開始倒數..............

回家,馬上做準備功夫了!

2013年1月29日星期二

2013年展望 (樓)

上年開始了投資英國樓,踏入2013年目前有兩層樓在手。



樓1:三房單位,近大學,目前租 £ 800 


樓2:兩房複式單位,位處市中心 ,裝修中(租客將在二月搬入,租 £ 700)



展望未來十一個月,目標將會是主力儲錢,再儲多一筆首期買多間樓收租!相比起上年,今年應該會平靜多了。

樓2目前的裝修正是進行得如火如荼,電工方面已經完成檢查及維修,要裝的裝,要拆的拆,現在就只剩下家電及厠所的工程,家電將在本週尾送到,厠所也應該在不日完工了。沒錯,之前講過((109) 收樓)不一定換厠所。不過想到反正一兩年之後都要換了,還是決定了去馬,把裝修的事一定過處理掉了,那至少未來幾年都不用再想這方面的事。二月初,租客就應該可以搬入去了!

預計到忙完樓2之後,唯一要做的都只是七月當樓1租約期滿時,跟現在的租客談續租又或者再找租客。不過相信目前這個租客續租的可能性較高,因為她現在讀大學二年級,還有兩年在這裡讀書,而且初步問過她也十分滿意樓1,特別是地點!

在這裡真的不得不感謝上帝,距離大學二百米都不到的樓1正正是在我要買樓的時候放盤,要知大學所提供宿舍也沒有樓1近呢!而買了之後直到現在都差不多八九個月的時間,樓1附近都沒有新的放盤單位了,所以買到真的是很幸運!

回到正題,她是很滿意樓1,傾向會續租。不過就算她不租了,以樓1的位置相信要找新的租客也絕非難事,只是要空置一兩個星期來重新打掃一下,找租客之類,那就收少了半個月的租金了!除此之外,兩層樓在今年,特別是下半年,都應該太有需要到我的地方了,其他時間只需每個月去巡一巡,檢查單位便可了,簡單的工作,不難。

翹起二朗腿,吹著口哨,座在電腦前查租客有否交租,無比的快樂 ~ ~

雖然在今年再買多一層的機會不大,不過為了想知道我在租了樓2之後,所帶來借貸能力的改變,從而更方便我制定買樓3的策略。在處理完樓2之後,我想我要去一去各間銀行,了解一下有關的資料。假若到時原來已經有能力買多一層的話,不排除會運用部份股票的資金,不過這些目前來講還是太早了!

至於"估"樓市,我認為英國的樓市都會跟上年一樣,樓價只會非常平穩,升不會多,跌也不會多。如果要投資英國樓市,租金回報應該還是最主要的考慮因素,至於樓價升跌反是次要。

2013年1月28日星期一

2013年展望(股票)

2013年都差不多過了十二分之一,終於有心機又有時間寫這年的展望和自己的一些想法。相信寫了總比沒有寫要好,至少可以給自己留個紀錄,待年尾時可以總結自己年初與年尾實際結果的分別。

未來這一年的股票投資方面會繼續源用上年的投資策略,繼續買高息股兼穩陣型的公司股票。希望是達到以戰養戰,以股息收入來到去買更多的股票,慢慢繼續把股票組合變大。不過最近同時也在想是否可以考慮一些低股息,但業務增長較強勁的公司呢。這類公司的股息回報雖然較低,但業務增長令到股價上升所帶來的收益卻會很高。上年就有很多這類型的公司,不論是英國的,還是香港的,股價的增幅都非常可觀,例如香港的港華燃氣(1083)及維他奶(345),英國的Whitebread(WHIT),British Associated Food(ABF)等等。當然最重要的還是公司本身的業務穩定,這是我買股的首要考慮條件。

在香港優質的高息股有很多,中銀香港(2388),恒生(11),港燈(0006),大快活(52)同內銀股都應是不錯的收息選擇,最重要是他們都是屬於較穩陣的一類,以往績來看派息都較有保證。如果有錢的話,我是會集中資金買這幾隻股票。可惜的是香港股票組合的水源主要還是非常依賴澳門政府的慷慨派錢,還有那少得可憐的股息。由於未來一年暫時可以預計到增加的資金會少於$30000,因此可以選擇買入的股票其實不多。每手金額較少的內銀股會是未來一年主要的增持目標,心儀的中銀香港同恒生也不是說沒有可能買入的,只是難度會較大。至於港燈,擁有它只會是一個神話。

上年年初提過的REIT在接下來的日子裡升個不停,現在買入的話領匯(823)只有三厘息,置富四厘七,冠軍(2778)五厘半,跟上年年初比起來實在差太遠。領匯確是挺貴,而且股息回報也低,暫時來說不是太吸引。不過我卻不是說其他的就不值得買,至少置富現在還有四厘七,其實以收息股來說還是很好的選擇。至於越秀(405)雖然是有六厘七,不過在上年那收購廣州IFC的事件之後,現在對這股已經沒有甚麼太大的信心了。

英國股票方面,這一年會增持的還是以兩隻公用股為主:NG同SSE,它們的業務都是非常穩定,而且提供很高的股息回報,我認為無論怎樣類型的投資組合都應該至少有一兩隻這類的股票來平衡組合。對於我這類在股票投資上較保守的,就當然是多持有它們。其實他們的長期的回報也是挺高的,只是持有他們沒有投資在其他股票大幅上上落落所帶來的刺激感。在短期來說根本不易察覺到他們的回報,而且過程是十分之悶,平日上落很少會多過1%。不過只要持有他們一段日子就會發現他們可愛之處。至於其他如BLND,STAN則會適量增加。英國股票的股息收入目標則跟上年一樣,希望維持在投入資金的5%~5。5%之間。

目前香港同英國的股市都處於近年來的高位,很多股票都在52週的高位,觀察名單上不少的股票更是幾乎天天破頂,每個星期在創新高。作為散戶的我,心裡也總想把手上的資金投入股市,好好地趁勢賺一筆。不過另一方面,金融機構都估今年的股市會向好,財經佬也在推介幾個月前他們叫沽出的股票。種種跡象都令我感到十分不安,回頭看假若在他們大叫沽出的時候買入,現在已經有可觀的利潤了,而真的沽出的話則只有無限的悔究。現在情況相反了,他們大叫買入,那真的是買入的好時機嗎?

記得很久之前聽過一句說話:到達頂峰之後,就只有向下之途。

儘管我對未來的前景樂觀,不過卻不太相信股市可以一路都處於高位,不停升!升!升!讓我來估估 "估"市,股市會跌,但當有沽出的聲音又或 "XX危機重臨"之時,就是最好的出擊時間,之後股市又會開始升,總體大方向我相信都是會向上。

正如我剛才所講經過上年下半年的升幅之後,目前很多股票已經在高位了,可以升到幾多我不知道,不過股票已經沒有那麼便宜了。目前持有的股票繼續持有便算了,但就不會增持任何股票。這個時候最重要是"忍",小心地不要給股市的升幅吸引,在這高位再買貨很容易成了最後的"笨蛋"。這年第一季看來都會以儲蓄子彈為主,待股市冷卻些少才再慢慢出擊。

2013年1月27日星期日

英國買樓記 - "賭"一場

當那位銀行哥哥說到三個月的糧單的時候,我腦海馬上浮現了一個天馬行空的計劃!

話說當時好像已經是暑假,如果不是也是距離暑假不遠了。大學的暑假非常之長,一直由六月放到九月,一共是四個月。既然只是要三個月糧單,我大可以趁暑假多多工作,把收入增加到跟普通全職差不多的水平。方法就是將所有可以做到的OT都做,每星期做四十個小時,£ 6左右,一個月就是1000多!假若銀行真的不看之前的收入,只是取這三個月的平均數再乘以十二的話,我確實是有可能達到按揭的入息水平。

那時的問題只是銀行會不會真的只看這幾個月的收入呢?如果到之後銀行要看一年的糧單,而非三個月,那計劃豈不是泡湯!

不過我決定了我就是要賭一賭!

我當晚上班就把未來一個月可以做到的OT全部都填上我的名字。之後的兩三個月也是一樣,只要有新的OT我也總是把我的名字填上,適合我的我一個也不放過,直到把我的名字把那A4紙填得滿滿。有時我的部門的OT不太適合我的時間表,我就連其他部門的OT都做了!當時很多人都去了旅行,基本上OT是絕不缺乏,甚至有了我做OT也還是缺人的情況。我記得我最瘋狂的時候我試過連續工作二十一日,每日十小時,放了一天假期(不過那天其實也沒有休息,而是去了樓A做最後清潔打掃及檢查,當晚跟租客簽租約。),之後又是連續二十天。過是過了最高工時,不過在英國簽份文件表示是自願的便可。到最後我那四個月平均的收入達到了 £ 1200。之所以多了200不是我不懂計數做多了也不知道,只是我認為賺多些少會更有利申請按揭,買個安心而已。

其實可不可以算是"賭"呢?借到錢,達到我的目的,當然是算贏了。不過到最後假若我借不到錢,其實在這四個月裏我也沒有甚麼輸了,因為我至少可以賺到這幾個月的工資。或許輸的就只有本身可以用來增廣見聞的時間!

幸運的是銀行到最後真的只是看三個月的糧單,按揭是原則性同意了。可是之後竟然還有一樣條件是之前沒有說的,而這條件亦差一點令這四個月的努力付諸流水。

2013年1月25日星期五

英國買樓記 - 幸運買樓B

買樓B可以算是一連串不同的巧合造成的結果,現在回頭看,買得成只可以算是好彩!

想當初買樓的計劃在上年二月初時候萌芽時,第一步想到的是要找份工作,先有收入儲儲錢再看看怎麼走,簡單來說就是見一步走一步,而很幸運我在四月的時候已經找到一份不錯的兼職,大概 £ 400一個月,一個星期十三個半鐘。這是第一個幸運!

當時其實不用問都知這樣的人工是借不了錢買樓,不過我還是問了問銀行如果要買十萬的樓的話,我人工大約要多少,得出的答案是大概要每個月收入 £ 1000。那當時的我就當然是沒有希望了,既然如此,就只好努力儲錢先儲首期,儲幾年至少有首期,希望到真正出來工作的時候,也會容易買樓。

第二個幸運當然是買樓A,在我向家人講述我的計劃的時候,他們表示了對我分析的肯定,認為這裡的樓確實便宜,而且租金回報也高,於是就提議出資買樓,就這樣Full pay了樓A。

五月,收到樓A的鎖匙,想到之後的租金收入至少都有 £700,加上自己兼職的 £400,一共 £1100,或許可以向銀行申請按揭,按了樓A把錢套現出來,用來還給家人。

可惜的是當時問了很多銀行,很多都是回覆說:不可以!原因有很多,主要為以下三個:

  • 年紀太細,有些要二十一,有些要二十五,我未到二十呢!
  • 收入不足,由於不是自住樓,而是出租樓,需申請BTL(Buy to let),有些銀行需要年收入三萬以上。
  • 租出時間太短,租金不能計入收入,有些銀行要層樓租出一年,有些要兩年,才可以把租金收入計入自己的收入。
直到問RBS的時候,才發現了一線的曙光。這是第三個幸運!


話說問了這麼多的銀行之後,到問RBS時其實已經有些灰心。不過也本著問問無大礙的精神,入去銀行問問。這次沒有像之前問其他銀行的時候一樣,先把我的情況說出來,而是先問了申請BTL的要求。這次RBS的年紀要求是十八歲,PASS;沒有最低收入要求,GOOD!那就入正題了,我向銀行講了我的情況,究竟可否借錢呢?可惜的是答案還是不可以,原因是租金收入未能計入收入。

不過之後我問多了一個問題,一個改變了一切的問題。

我問:既然沒有收入要求,假設我要按樓A,我要多少收入呢?

當時那銀行哥哥馬上用電腦計,問我想按幾多,按多久?我反問可以幾多,可以按多久?他說,我可以按七成半,以我的年紀可以按65-19=46年。可以按到七成半我不出奇,因為之前上網查都知道了,不過可以按到46年反而有些驚喜,於是我說按七成半,四十年便可了,我現在回想都不知道為何我不答四十六,或許四十是整數,感覺上比較好!四十年,七成半,Fixed rate,4。4%APR,每月還 £ 312。雖然理論上我每月的收入只要有 £614就可以了,不過當時銀行說我至少要年收入 £12000左右,即平均月入1000先會批按揭。

聽到這裡我心想我是沒有希望了,一個學生,只有份 £ 400Part time,如何變到年收入12000呢!不過這位哥哥好像忘了我之前所說我只有400鎊的打工收入,續說我申請按揭所需的文件:
  • 居住證明
  • 護照
  • 銀行月結單
  • 三個月的糧單
當聽到三個月的糧單時,我問了一個挺白痴的問題:要三個月的糧單用來做甚麼的?原來三個月的糧單是用來計算整年人工的,取三個月的平均數,再乘以十二來計整年人工。聽到這裡我的心是由谷底,升到上天堂,因為我真正看到了曙光!看到了希望!我知道有機會了!

我決定用四個月的時間來"賭"一場!

2013年1月24日星期四

英國買樓記 (十) 租樓還是買樓?


回覆網友 - K

Nice to read your blog, you show me how amazing a 90s are. Love reading your blog. I am sure what you are doing are much clever than the one much older than you. Amazing by your business sense!!!!

My name is K, living in HK and planning to study in UK in coming September. After I read your blog, I get a click! Thanks for your 無私的sharing. :D

I maybe able buy a flat and rent out the house to earn my school fee rather than doing part time in some local resturant.

However, I am completly new in UK property market. Well, actually I never buy any flat/house in my life. May I kindly seek you in sharing me some ideas please?

If so, I don't need to work in local resturant. For example, may you kindly suggest me the area you are talking? Which website I should use for house hunting? How I can do the mortgage? Do I need my income prove or my parent income prove?

Sincerely looking forward in hearing from you soon.
Please keep updating your blog and that's awesome.

Thanks with best regards,
K


K:

首先非常感謝你對我的blog的支持。

你說到你會在九月來英國讀書,想買層樓收租來支付學費。其實你又有沒有想過用層樓來供自己在英國讀書時自住呢?

在英國讀書,其中最大的一環的使費就是住屋成本。買樓收租的同時,自己又要租別人的樓,其實增加收入的作用已經互相抵消了,達不到預期中支持學費的效果。除非你只是想居住環境有改善,那買層舊樓收租,再以租金租住新樓,這確實是不錯的主意。

在英國,新買家買自住樓按揭可以做到八至九成,出租樓按揭則只可以做到最高七成半。而且,自住樓遠較出租樓按揭易成功批核,資格要求也較低。最重要是利息一般也較低,用同樣的資金可以買到更高價值的樓,而還款金額可能都差不多,所以我認為你可以在這方面想想。

自住樓其實也不一定是自己自住。假設你買的是近大學的兩房單位,最好選擇客廳不連廚房的那種。為甚麼最好客廳不連廚房呢?其實是為了可以多間房用來當睡房。三間房——一間自住、兩間租出去,分分鐘收回來的租金已經可以抵回按揭了!租客不單幫你供樓,還間接付了你的房租。那你省下來的就可以幫補到你的學費,甚至是生活費了!雖說銀行不批准自住樓多過百分之五十的房間租出,不過準時還款的話,相信銀行也不會主動查你。

不過以上所說的都是後話。前提最重要的是你以學生身份,可否在英國申請按揭呢?如果可以的話,以你的情況可以借幾多?學生可以工作的時數規定?

基於你現在還在香港,不妨先問問匯豐及柤關的部門,看看他們可否回答這些問題。如果他們解答不到的話,其實等你來到英國一切安頓再問也未遲。


祝新年快樂

RKWC

【以上文章同時發表於HongKongCard.com

2013年1月12日星期六

收樓

經過半年多的計劃,今日終於都收到樓B的鎖匙!

今日下午收到鎖匙後,馬上就去了看看樓B了。主要是再次看看層樓在租出前有甚麼要維修,安排師傅下個星期來裝修。其次就是詳細量度層樓,讓自己知道應該買甚麼大小的傢俬和家電。

目前初步主要要做的有:

  1. 檢查全屋的電插頭,電器,以及一切所有與電有關的東西。
  2. 修補一些剝落的牆紙及填補幾個牆身上的小洞
  3. 洗手間 - 換馬桶* -重新平滑牆身
  4. 添置傢俱及家電
換馬桶這個還是未確定,因為目前的馬桶其實可以正常運作,只是款式較舊。要聽聽師傅的報價後才決定,如果太貴的話,我或許換塊新的廁所板便算了。反正我不認為層樓會因為有個舊廁所而租不出,只是有個新坐廁會更容易找到租客。

希望二月中左右所有的裝修可以完成,二月尾就可以開始出租。

今日看樓B的過程中都有一段小插曲,話說樓B有個小儲物室在單位的外面,當我從樓B出去檢查這個儲物室的時候。我一如平時順手關了樓B的大門,一心以為這大門跟我家及樓A的大門一樣不是自動鎖(即關門後不會自動鎖上,要鎖門的話一定用鎖匙)。豈料當檢查完儲物室打算回到單位時,才驚覺樓B的大門是自動鎖,大門鎖了!!當時我以為我的鎖匙留了在屋內的背包中,心想:不是吧!第一日收樓就要找開鎖師傅!幸好當正要從衫袋拿手提電話找人開鎖之時,手摸到些金屬物體,不是其他,正是樓B的鎖匙!現在回想有可能是是我那每次開完門都把鎖匙放入衫袋的習慣打救了我!

這次買樓B投入的心血比起買樓A要多很多,很多。買樓的期間發生了些之前買樓的經歷中沒有遇過的事,往後會一一詳細記錄,以及分析當中可以做得更好的地方。


不過,現在收到鎖匙,總算是鬆了一口氣了!

2013年1月10日星期四

英國買樓記 (九) 出租


完成了所有的裝修,樓A終於都準備出租了。按照買樓之前的計劃,我本打算把鎖匙交給經紀,然後由經紀處理所有租樓相關的事宜。直至到我的律師跟我說其實可以我自己做,怎做呢?我的律師就教我在網上下載一份租約,到有租客時再將資料填上便可。當然我也先把這份租約給了我的律師看,確保沒有問題才給租客簽。這裡就再次重申一個好的律師真的是投資路上很好的指導者。

第一個問題解決了,就到第二個問題(其實本來如果一切都交由經紀的話是不會有第二個問題)——租約自己解決了,那找租客呢?又可以自己解決嗎?

最初我的想法是以印街招的方式,在大學附近招攬租客。幸運的是那時大學報正刊載有關於學生找屋的資料,包括介紹一些可以給學生找屋的網站,以及一些找屋要注意的地方。例如:租住雙方的責任、訂金的處理等等。當然,我並不是以一個找屋中學生的心態來看這期報紙,而是以一個準包租公的心態讀報,學懂了很多有關租屋給人的實用知識。

既然那些網站可以讓學生找房屋,那即是說可以讓包租公招租。本著試試無況的心態,我找了其中一個網站來登樓A的資料,反應出奇地好,十分鐘後我已經收到第一個電話來約時間睇樓。接著一天竟然收到至少七八個電話,當中包括有大學教授、油公司職員、學生,還有一個自稱在BBC Scotland做電台主持的。之後,我就安排了所有人集中約在同一天的不同時間睇樓,省得我來來回回樓A。

現在正租住樓A的學生租客,當下睇完樓就立刻決定租。雖然當日很多人都表示想租,不過大多數都選擇放完假九月才正式入住,我實在想不到任何原因,讓樓A空置兩個月,同時放棄可以即時入住的租客,所以最後就決定租給她了。

就這樣,我以四個月的時間,由決定買樓、搵樓、買樓、租出,樓A終於都開始進入回報期了。

【以上文章同時發表於HongKongCard.com

2013年1月9日星期三

回覆網友 - K (三) 公屋私樓

RKWC,

真的是太感謝您的無私分享, 請問您可否推介我你搜房的WEBSITE 呢?
I am using this - http://www.zoopla.co.uk/#fap

請問您買的樓是which type 呢? 一百萬Budget係唔係只可以買council housing lei?
If so, council housing/ ex-local authority house, 咁係咪即係香港既公屋/居屋?
請問樓主意見呢!!!

Thanks thanks,
K


搜房的話除了 Zoopla外,Rightmove都是一個不錯的網站。除了睇網站做功課外,到你來到英國的時候也可以去找經紀睇盤,告訴他們你想要甚麼類型的樓,他們有的話就通知你。

不知你是打算在哪裡讀書跟買樓呢?如果是在倫敦的話,十萬鎊的預算應該是比較難,倫敦外的話則不難買到樓。Council housing沒錯,即是香港的公屋,ex-local authority 也是。Ex - local 是原本公屋,之後被由政府手中流入到私人市場。十萬也不一定只可以買公屋,私人的一樣有很多,只是通常以同樣的價錢公屋的面積會較大。我兩層樓都是前公屋。

公屋的優點是以同一個價錢,公屋的面積會比私樓的大。以樓A的為例,同一個價錢,買同區的私樓有可能只有五百尺,但樓A就有七百尺!第二個好處是間隔通常會較實用,正正方方的,間間房都很正常。我見過一些私樓間隔奇奇怪怪,一間房可以很大,第二間則細到只可以放下一張單人床。

最大的壞處就是公屋所在的地區普遍都較給人不太好的印象,治安亦有可能較差。這不是說公屋區就一定是生人勿近,只是說如果想投資公屋區就一定要很熟悉該地區。如果是一棟公寓的話,有些單位有可能還是公屋,裡面住了甚麼人,這些都是風險。看樓的時候,唯有多多留意左鄰右里。當然還有的就是投資世界上所有公屋的問題,就是升值能力較私樓差。

我覺得K你目前未必需要集中精力在找樓上,因為現在搵到的樓到你九月來到英國的時侯可能已經被其人買了。反而先做好功課熟悉你會住的城市及地區,地區樓價等等,或者會更加好。儘量計算好自己在不同情況下的現金流,等到了英國時跟銀行多溝通,清楚了申請按揭的條件及借貸能力後,到那時才正式找樓。

2013年1月8日星期二

回覆網友 - K(2)

Dear RKWC,

Thanks for your prompt response and so detail! You are so smart in property investment and I can't believe you are 90s. :p
My original plan is as you said, buy a 2-3 bedrooms apartment near University, I can live there and manage the apartment. Hopefully another two can rent that out but not sure how the property market in UK at this moment.  "
自住樓其實也不一定是自己自住。...其實是為了可以多間房可以用來當睡房。三間房,一間自住,兩間租出去"
At this moment, I can manage my parent 0.5 million (that's included all my school fee and living expenses) and would like to follow your step.
Not sure can I mortgage without an income prove.  I have asked HSBC in HK but they just said HK/UK entity are individual entities. That's why I would like to seek for your information how I can make my dream come true :)
My target is using the rent to cover my school fee without adding my family burden.

Thanks so much for your quick response lei. Surely you can share my story but not my true name, ok? :p

Thanks,
K



多謝你的讚賞,其實我都只不過是多參考網上高手的經驗,再套用部份在英國的買樓投資上。

你說到目前可以利用的資金有大約 $500000,即 ~ £ 39000,但這個數包含了學費及生活費,所以應該做好預算先將這兩個數扣去,得出一個真正可以用來買樓的數。假設在扣除兩條數及資金用來應付層樓的雜費後有 ~ £ 30000。三萬鎊應該是不能夠 Full-pay 一層樓。那就是說要向銀行求助了,也就是做按揭。

按揭的話,三萬鎊做七成按的話,就可以買到一層十萬鎊的樓。有本金,問題現在只是在於我們作為留學生的怎樣可以有足夠的收入去申請呢?

我的方法是在上年暑假前的兩個月找了份工,在暑假時的四個月就不停工作,將那四個月的人工維持在 ~£1200。由於當時銀行只要三個月的月入證明,及六個月的工作紀錄,於是銀行就將這份收入當成是年薪 £14400 (1200*12)來計入我的收入。(樓A的租金收入由於不足兩年所以未能夠當成收入)就這樣我就成功申請按揭買入樓B了。你或者可以參考一下我這個方法。不過要先問清銀行的按揭申請條件,每間銀行都有不同,有些要六個月的收入證明的,那我這個方法就當然是不行了!還有其他的要求例如:在英國居住的時間,信貸紀錄,等等。

祝 生活愉快

RKWC

2013年1月7日星期一

回覆網友 - K


Nice to read your blog, you show me how amazing a 90s are. Love reading your blog. I am sure what you are doing are much clever than the one much older than you. Amazing by your business sense!!!!

My name is K, living in HK and planning to study in UK in coming September. After I read your blog, I get a click! Thanks for your 無私的sharing. :D
I maybe able buy a flat and rent out the house to earn my school fee rather than doing part time in some local resturant.

However, I am completly new in UK property market. Well, actually I never buy any flat/house in my life.
May I kindly seek you in sharing me some ideas please?
If so, I don't need to work in local resturant.
For example, may you kindly suggest me the area you are talking?
which website I should use for house hunting?
how I can do the mortgage? 
Do I need my income prove or my parent income prove?

Sincerely looking forward in hearing from you soon.
Please keep updating your blog and that's awesome.

Thanks with best regards,
K


K,

首先非常感謝你對我的blog的支持。

你說到你會在九月來英國讀書,想買層樓收租來支付學費。其實你又有沒有想過用層樓來供自己在英國讀書時自住呢?

在英國讀書的洗費其中最大的一環就是住屋的成本。買層樓收租的同時,自己又要租別人的樓住的話,其實增加收入的作用已經互相抵消了,達不到預期的支持學費。除非你是想居住環境有改善,那買層舊樓收租,再以租金租住新樓,這確實是不錯的主意。在英國新買家買自住樓按揭可以做到八至九成,出租樓按揭則只可以做到最高七成半,而且遠較出租樓按揭易成功批核,資格要求也較低。最重要是利息一般也較低,用同樣的資金可以買到更高價值的樓,而還款金額可能都是差不多,所以我認為你可以在這方面想想。

自住樓其實也不一定是自己自住。假設你買的是近大學的兩房單位,最好是客廳不連廚房的那種。為甚麼最好客廳不連廚房呢?其實是為了可以多間房可以用來當睡房。三間房,一間自住,兩間租出去,分分鐘收回來的租金已經可以抵達間屋的按揭了!租客不單幫你供樓,間接還付了你的房租。那你省下來的就可以幫補到你的學費還有生活費了!雖說銀行不批准自住樓多過百分之五十的房間租出,不過準時還款的話,相信銀行也不會主動查你。

不過以上的都是後話,前提最重要是你以學生身份可否在英國申請按揭呢?如果可以的話,以你的情況可以借幾多?學生可以工作的時數規定?

基於你還在香港,不況先問問匯豐及柤關的部門,看看他們可否回答這些問題。如果他們解答不到的話,其實等你來到英國一切安頓先問都未遲。


祝新年快樂

RKWC

2013年1月4日星期五

英國買樓記(八)買樓及收樓


睇完樓,對樓A的狀況可以說是非常滿意,於是就開始問問業主的意向價是大約多少。她說九萬鎊是即賣價,到價就放。以我當時所知,其實已經有其他人出價。想到既然該單位標價八萬七以上,也就是說其他人的出價未及九萬,卻在八萬七樓上。

最初我還是只想出八萬九就算了。不過後來計計數就算以九萬買入,雖說測師價只有八萬七,中間的差距也不過是三千鎊左右。最壞情況以六百鎊租出,這個差距也不過是等於五個月的租金,加上這類單位市場上的放盤極少(五個多月了,至今還未有同類型單位再次在市場放盤)。在好盤難求的情況下,為免夜長夢多,於是就同意以九萬鎊買入樓A了。

經過了個半月的文書工作,在五月尾律師終於把樓A的鎖匙交到我手上,心裡馬上輕鬆了不少。不過我知道真正的工作才是剛剛開始,收樓之後的第一件事是把文書工作處理好。首先是通知政府及電力公司,告知他們物業已經轉手,往後的一切由我來承擔,地稅和電費都算入我的名字吧!政府只需要在交樓當日通知便可,但電力公司則需要在收樓前一兩個星期先作通知,如果到收樓後再作通知,就可能需要承擔收樓當日沒有電力的風險(到時候要向電力公司繳交接駁費就不好了)。

作出通知後的幾天內收到電力公司及政府寄來給前業主的信,我想是上手未交的電費及地稅單,沒有打開直接在信封上寫 「此人已搬走」,然後就放回郵筒了。很多人問我假若電力公司及政府沒有找到前業主的話,你是否需要為她繳交呢?我當初也有這疑問便去政府那裡問個明白,答案是不用,找不到也不用我交,那職員還叫我不用擔心這問題,總而言之,有前業主的信就直接打回頭便可。

通知之後便是按計劃把樓A的廳分成一房一細廳,於是我收樓第二日就馬上約齊裝修師傅和電工上樓。裝修師傅是為了將樓A原來的廳分開成一房一細廳,電工最初則只是為了檢查所有電器及插座的安全,還有為新間隔裝燈。裝修那部份我想對師傅來說是很簡單的工作,兩三句之間已經談好了價錢、工作時間,以及交收日期。反而到電工那方面,在檢查的途中發現了很多的問題:

1. 洗衣機、乾衣機、雪櫃及洗碗機都連接在同一個拖板上再插在一個插座。我真的不敢想像上一手業主是名大學生。難道連電插座不能插太多電器這基本常識也不知道嗎?!樓A沒有燒掉真的是很幸運!
2. 有一個插座距離洗手盤太近,電工說這不符合標準,而且很容易漏電
3. 廚房有一個插座有問題要換過
4. 整間屋要拉線安裝煙霧感應器才可以符合法例租出

一邊跟電工檢查,一邊埋怨自己當初為何沒有看清楚。接着電工就列出一張項目名單,又要拉幾條線去廚房、又要加多幾個插座……真是邊聽邊滴汗,結果最後比原先的預算多了四百鎊!

還有一樣要做的事就是把樓A登記為出租物業。英國所有出租物業都需要登記才可以出租,如果不登記好像屬違法行為,最好一收樓就登記,因為政府做事特慢,以樓A為例就用了成個月才收到登記確認信。


【以上文章同時發表於HongKongCard.com
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...