2015年12月31日星期四

2015年回顧

2015年最後一天,也是今年最後一篇文。

一年真係眨下眼就過,每年回顧的頭一句總是如此,雖然有些長氣,但事實卻是如此。特別是每年寫每年回顧的時候,又會重新看看往年的回顧同展望。一睇又會發覺,原來已經過左咁多年,寫這個博客都寫左幾年,回顧都已經寫左四篇,呢篇係第五篇。更糟糕的是,如果不是回看這年寫的文章,也真的不記得自己在這一年做過了甚麼。只有在回看文章時,才發現自己這年也做了不少事。

回顧今年,按計劃增購了兩間物業,樓5和6。

原先想油價下跌會影響到本地的經濟,進而影響到樓市。這樣就有機會可以執到荀盤。結果卻是雖有影響,但影響的只是中高檔的物業。我主力的低價物業市場,還是非常熾熱。今年要買荀盤還是非常之困難。

因為這個原因,在年中在心態上有些少的改變。從以往只買旬盤,買樓無寶不落,改為是符合心中回報的就去買。買樓5和6上,充份展露出這一點。兩間樓的回報都達到心中的水平,租金回報也有 7% 以上,所以就買了。

但現在回想,其實還是採用以往那種只買好東西的做法較好。兩間樓的帳面上雖然與其他的幾間沒有太大的差別,但內在的價值方面還是有分別,沒有其他的幾間好。

投資的機會有很多,實在不需要急於一時,也不用限定自己要為了符合計劃,而去為買而買。當時不買這兩間,之後還是有很多不錯的機會。等待一下,或許會一樣有可以買到荀盤的機會。關鍵只在於耐性和希望。在買之前,再作一些詳細的思考,會更加好。快狠準,可以是優點,也可以是缺點。有時候就是需要些耐性。如何在這兩者間取得平衡,還是要好好的去鍛鍊。

不過,這些都只是可以改進的地方。能夠符合計劃,買多了兩間物業。增加了現金流,令到整個組合更加穩固,這還是今年值得高興的事情。

2015房地產組合現金流
 目前估價   每月收入   每月還款 
樓 1  £   120,000  £          900  £          247
樓 2  £     81,000  £          750   -  
樓 3  £   140,000  £          900  £          342
樓 4  £   167,700  £       1,500  £          500
樓 5  £   127,000  £          825  £          295
樓 6  £   135,000  £          800  £          229
 £       5,675  £       1,613

原來的組合越趨成熟 ,收益穩定。今年三層樓同時都要找新的租客。興幸很快就找到,而且都是非常好的租客。樓1的租客實在不得不讚,甚至主動承擔清潔的工作,完全不用擔心。之後上去巡樓,也把整間屋打理得井井有條。樓4租客的家長雖然在剛搬入時有些少麻煩(參見:麻煩的租客家長),但之後還是很不錯。待人以嚴,律己從寬的事情沒有發生。他們在保養層樓上,也是做得相當不錯,同樣是不用擔心。至於樓3,則是不過不失,還是不錯的租客。

財務上,重造了兩層樓(樓1同3)的按揭。由於這幾年間,樓價都升了不少,順勢就套現了一筆,作為買入新樓的資金。另外,由於財務狀況的改善,按揭也不再只限於一兩間銀行。可選擇的按揭計劃更加多,條件也更加優惠。新做的按揭全都改用了只還息不還本的那種。當中的想法可以參見(還息唔還本主要就是盡量繼續享受現有利息低的環境所帶來的優勢,集中力量在累積資本上。我相信只有擁有資本在自己的手中,未來才可以進可改,退可守。如果把資本完全綁縛在物業上,這會是更大風險的事情。

股票上,自從轉變了投資的方法,集中在 ETF和繼續持有優質的公司,花在股票上的時間就更加少。在自己覺得合適的價錢上就買入,並沒有甚麼特別的地方。再說了,現在股票佔全部的投資很少部份,就更加不會花太多心意在這方面。不過這種對股票的不理會,在年中的時候,也付出了代價。完全錯過了股市在高位可以放售的機會。可以賺取幾年的股息收入,為何不賺。如果是因為判斷的錯誤,而沒有出售,那還是可以理解及得以原諒。但純粹因為玩樂,沒有心思去理會,連判斷的機會也沒有給自己,實在是太令人懊惱。這也是今年犯的一個較嚴重的錯誤。

最後,世事無常,人生更是。

油價六十說見底,但結果見到三字頭。

股票的大時代,幾個月間就變成過眼雲煙。

巴黎慘劇,一個平常的週五,睇睇下戲失去了性命。

能夠平平安安渡過一年,其實已經是一件值得感恩的事情。

感謝上帝又讓我在這個世上無驚無險生活多一年。

感謝所有在這一年來,曾經幫助過我,支持過我的每一位。

祝各位有個美好的 2016。


2015年12月30日星期三

請多多包涵

在日常說話,總會不經意地說錯了話。

在這個博客上也一樣,有時候會犯了一些錯誤,說了一些錯誤的東西。

再加上,寫文,說話,吹水,這些其實都是很主觀的東西。

出自於我手的文字,自然是附上了我自己的觀點。

每個人的觀點都有不同,我的觀點也未必是其他人所接受,或者認同。

當中會有對立的情況出現。

有些時候,我會堅持自己的觀點,而作出反擊。

我的原意有可能只是在於事件上的討論。

但說者無心,聽者有意,這些反擊,可能就會令到聽者覺得不太舒服。

所以在此,我想趁年尾回顧過去一年的機會。向過去一年,如有多得罪的朋友說聲不好意思。如果真的有令你們不高興的,還請你們多多包涵。大家在此都是吹吹水,談笑風生,就不要太介懷了。

要說不好意思的,當中真的不得不提 Lisa 姐。

早前有朋友對我說,對 Lisa 姐的每個留言,好像我的回覆得特別多,也好像不太客氣。要我留意一點,不要像是針對老人家般。

其實不然,我只是對事不對人。純粹是 Lisa 姐的留言每每引出很多的問題,所以我才把我對這些問題的想法,詳盡一點打出來,分享一下我的想法。當然,也希望得到一個更合符邏輯的答案。所以如果真有得罪,真的是不好意思。

雖然說,當中很多的觀點,我還是不太認同。

但我想這也只是君子和而不同,實在並沒有針對之意。

老實說,在日常生活認識我的都知道。在真實生活上的我比起在網上,更加像個問題少年,而且還更加老實不客氣。有問題時,還會不停地去想去問,直至有一個合意的答案才肯善罷甘休。所以也令很多人覺得很煩厭,呵呵。

覺得長氣也再說多次了,在過去一年,如有得罪的朋友,還請多多見諒。

寄望下年,請繼續多多指教。


2015年12月29日星期二

股票,我細細個就開始買了 (十三)

當初之所以寫這個系列,是因為有不少讀者的在電郵中問及買股票的建議。

在他們當中,有不少是跟我差不多年紀,甚至比我更年輕的朋友。他們熱烈地詢問有關投資的事情。在他們身上,我看到了自己當年的影子。所以我才想寫這個系列的念頭,分享一下我在投資股票上的經歷。

我想沒有甚麼建議,比起一個活生生的人版更值得他們參考。

這些經歷可以給他們作為一個借鑒。

從中或許可以令他們走少一點冤枉路,又或者交少一點學費。

雖說有些事,還是要自己經歷過,才能夠找到一條合適自己的道路。其他人的,就只能參考一下。但有得參考下也不錯。如果一開始的我看了這個故事,相信我在投資路上的經歷,也會有很大的分別。

在經過了這些年買股票之後,興幸沒有如我那中一老師所說的,因為買股票而輸死我。我還好好的在這裡,跟大家吹吹水。

回想這些年的經歷,有得亦有失。要說細細個開始投資股票是否一件好事,也不好說。

只能說,都是人生中的一種經歷。

但若真的要說一個最大的建議,我會說的是別把太多的時間放在專研買股票之上。

這是我最最最最最最最衷心的建議。

珍貴的時間可以放在比股票更有意思的事情之上。

在發展自己真正的興趣,在吸收更多的學問,在享受生活上等等。。。。

把時間放這些地方上的得著,肯定會比放在股票上的得益要多。

股票投資幾時都可以參與,但人生中有些東西,錯過了就是錯過了,再也回不去。

再說了,投資股票跟讀書不同。不是說投放越多的時間,越多的心機,就可以得到越大的回報。一個不小心,反而會弄巧成拙。

一個日日望住股票機的未必可以賺多過一個十年先做一次買賣的投資者。

投資簡單一點,回報反而可以更大。

不知不覺間,原來這個系列寫了差不多兩年的時間(中間斷了一年,真的不好意思)。不過也終於都可以在新的一年來臨前,將這個系列完成。

這肯定不是這個系列的完結,只是暫時已經寫到沒有東西可以再寫。

未來隨著心境的轉變,肯定對於股票投資有另一番的體會,操作上也會因而改變。

到時候,就是這個系列延續之時。

如池兄引用陶淵明的詩句所說,實迷途其未遠,覺今是而昨非。

但 "今是" 亦可能是 "明非",到那時候,再去尋找 "明是" 就又有題材可以寫寫了。

謝謝大家花時間閱讀這個系列。

待續 ............


2015年12月28日星期一

股票,我細細個就開始買了 (十二)

接上回,雖知買高息優質股是好,但還是個很大的問題。

知道要買高息優質股是一回事,實際去買又是另一回事。

問題在於如何選擇 "高息優質股",如何判斷一支股票是高息優質股呢?

高息股很好,因為它們能夠平穩地提供資金,以戰養戰。最基本是讓投資者不用售股票之下,享受到公司的盈利。再進一步,積累這些股息,在需要的時候再投資。

市場上高息股有很多,但如何知道它們高息的同時亦優質呢?

不過無數的例子亦證明,高息不等於優質,高息股很可能是一個陷阱。求其舉幾個例子,波司登,Soho 中國等等等等。。。。這些股票的股息雖高,但股價的表現一直都不理想。投資者賺了股息,但還是要蝕價。

作為一個普通,業餘的投資者要如何避免投資這些高息,但不優質的股票呢?

對公司進行詳細的研究,固然可以減少這種情況的發生。但首先是散戶有這樣的能力去分析一間公司。這種能力卻不是個個散戶都能擁有。

再加上,正如在 <將自己當成是公司的老闆> 在指出,作為散戶,資訊非常缺少。即使以仔細地去研究年報,對於公司的真實情況還是知道得很少。更何況年報已經是過往的資料,在讀年報之時,公司的情況有可能已經轉變了。

要知道一間公司是否優質真的不容易!

同時,換個角度,優質股有時候又不一定是高息股。比如說,騰訊,煤氣等。相信沒有人會質疑它們的質素,但它們都不是高息股。如果只是偏好高息股,那就很容易錯失買入這些優質股的機會。

再說,人不是機械人,每個投資者都有主觀的看法。好聽是主觀,換個說法其實就是盲點和偏見。投資者是很難完全客觀地去評價一支股票。還有每個人所知的都不一樣,這會加劇這種的偏見。

以我自己為例,我是十分之保守的。我喜歡的生意是穩穩定定,今年可以大約知道明年賺多少錢的那種公司。所以地產及公用都是我所喜歡的類型。但這種的喜好,卻限制了我對於很多公司的觀感。零售,對於我來說,也是高風險,因為今年不知道明年的潮流,今年的客人不一定也是下年的客人。在這種心態下,更惶論去想科技公司。

很多很多這樣的問題後,再讀了很多的文章後,我才發現,對付這些問題最好的方法,其實就是化繁為簡。

不買個股,買整個市場。

既然要花很多的精力,也不一定能夠打勝市場,甚至會比市場更差。何不跟隨市場,只要跟隨到市場,其實已經可以打敗到很多的投資者。

買市場的意思就是買入 ETF。在香港較大的 ETF 就是盈富基金。

風險上,買入 ETF,個股的風險可以因為 ETF 分散投資很多的股票而得以降低至只剩下市場風險。(又拋拋書包,這是金融課的基本 Risk diversification)

在選擇公司上,投資 ETF 可以做到更客觀。以指數的標準去不停地汰弱留強。雖然未必可以在優質企業的初期收歸旗下,但還是可以得到企業成熟時的利益;在企業衰退的時候,也未可能即時淘汰,但終歸還是會將差的企業踢走。這樣可以保持組合內,大部份公司都是優質成熟的公司。

在發現這點後,我現在在股票上的投資,是傾向買入 ETF,再以房地產基金為助。個股雖然也有買些少,但也只是小注試試個人的眼光而已。

簡單地去投資 ETF,已經可以跑贏比起大部份的投資人。當中賺到的更不只是回報,其實還有所花的時間。簡簡單單買入 ETF,你不需要花很多的時間來研究個股。你可以把這些時間投放在更有意思的地方,過更有意思的生活。這不就正是投資的原意嗎?!

兜兜轉轉,原來投資股票這麼簡單。


2015年12月24日星期四

聖誕快樂

在此,祝各位聖誕節快樂。

與香港不同,英國的聖誕節街上空空如也,十間舖十間都唔開,所有人都留在家中和家人渡過。

聖誕節雖是一年一次的佳節,難免要買些禮物,讓大家開心一下。但不要忘記初衷,這個節日是讓大家一起渡過才是重點,禮物還是其次。

歡渡佳節的同時,也不忘審慎消費。

(聖誕都講錢?! 理財 blog 嘛, 好像還是要加幾句與理財有關的東西比較好,呵呵)

再一次,祝各位聖誕快樂,各位與家人有個愉快的聖誕節。


反思錯誤

又到年尾,來到這個時候,通常都要回顧一下這一年做過些甚麼。

先來反思一下今年的一些錯誤。

我一直相信,投資如人生,在路上少不免會犯上一些錯誤,沒有錯誤是不可能的。重要的是如何去面對錯誤,從錯誤中學習,避免一下次再犯同樣的錯誤。只有這樣,這些錯誤才錯得有意思,錯得有價值。不然,錯了又不能從中有所得著,實在是太不值了。

今年的錯主要有二。

第一,買入樓五。

當時太急於在暑假前買樓,在平時熟悉地區找不到心水,就把眼光轉到一個自己不太熟悉的地區。

在沒有充分的衡量之下,就一頭栽進了樓五。

一時沒有機會,不等於往後沒有機會。在買入樓五後,陸陸續續零星的荀盤還是有。再次證明機會不是沒有,欠缺的是一些耐性。

雖說結果還是不錯,樓五的回報是可以接受。但樓五的護城河是幾間樓當中最窄,質素也只是中等,不過不失,絕對稱不上是荀盤。

在買入樓五的過程中,很多的地方可以做得更加好。

例如,在出價上,或許是不用付出這麼多的溢價。大可以一開始出低一點的價格來試試水溫。買不到的話就不買,根本不用志在必得般出價。單這一項,就可以省下不少寶貴的子彈。普通的單位,出普通的價,其實就是付出多了。因為損失的還有捕捉荀盤的機會。

如果往後照著這種莾撞,撞板的機會還是很高。

莾撞和果斷只是一線之差。

這一點真是要引以為戒。

第二個錯是發生在港股大時代。

懶散真的是很不要得。

港股在年中熾熱的時候,碰巧遇上放假的日子。

即便是那時身邊的人都在談論股票(這是很人們貪婪的時候)。

但在香港天天都 "風花雪月",玩就盡情地去玩。那時完全沒有理會過股票。真的是完全沒有理會過,連看股價也沒有,更惶論是要分析是否要賣出股票。

錯誤在於自己過於放鬆,沒有醒覺到機會的出現,也懶惰到沒有去捕捉。

放完假,當一切都如過眼雲煙時,才知道手上的股票曾經升過三四成。白白就錯過了一次獲利的機會。倒是當時在底部入貨,才不至於完全失去了機會。不過這已是後話。

看來一個稱職的投資者的工作還是需要三百六十五日,保持一點的警覺。

懶惰是可以,但絕對不能太過份。

我 "風花雪月" 的生活

2015年12月21日星期一

必賺的投資?!

留言真是個好地方,讓我可以找寫文的題目。

有時候想不到要寫甚麼,在以往的留言中看一看,往往找到很多的靈感。

所以還是請各位看官多留些言,讓小弟可以有題材寫寫。

你們的留言,我是必看,至於回不回就................

在前一篇的 <將自己當成是公司的老闆> 當中,有幾則留言是十分有趣。

當中說到:

"股票唔一定要買,要買就一定要確定買咗就可以賺錢,費事俾綁住資金日日睇住個價跌 !"

這句話,引起了我的一番思考。

我想到的是兩個方面。

如果資金被綁著,但綁著在一些優質的資產上,而資產不斷在賺錢,那被綁著又有甚麼關係呢?要是這樣的話,我反而很樂意去讓資金被綁著。

至於價跌。是甚麼價跌呢?價值還是價格?

如果是價格的話,假設價值不變。那將是多麼美好的事情,那代表可以用較低的價格買入同樣的資產。

如果是價值的話,那才比較讓人擔心。不過價值的轉變,很少每日都發生。

今年的長實,會跟上年或明年長實有一些出入,但今日的長實,和昨天明天的長實也是差不多。

以這個角度去想,資金被綁著其實是沒有問題。問題在於資金被綁在哪裡。

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投資當然是為了賺錢。不然投資不賺,誰會去投資。

但何謂 "一定"? 要在 "一定要賺錢的時候" 才去投資是可能嗎?

如果一定要有100% 的肯定,世上有100%的肯定嗎?

對此我非常懷疑,簡單的道理,我們都知道,我們沒有可能知道明天的事情,這其實已經是一種風險,而不是 100% 的肯定。

福士汽車排氣造假事件,复星郭廣昌失聯,Tesco 帳目造假案等等等等。

在這些事件之前的一天,有人能預測得到這些事件的發生嗎?

在這些事件發生之前,這些公司都是讓人覺得十分穩陣的公司。結果呢?

既然沒有 100% 的肯定,那甚麼才是 "一定" 呢? 是 99%? 90%? 80%? 70%?

但這些的 "一定" 又是根據甚麼來判斷呢? 更何況這些也已經不是 "一定" 了。

可見,投資沒有所謂的 "必賺"。每項投資也有一定的風險及成本,總會有輸的可能性。

投資與否不應該在於是否 "必賺",因為沒有東西是必賺的。投資更應著眼於風險及回報的關係。

投資者要做的是把,投資的贏的機率大於輸的機率。

那即使投資中有贏有輸,但長遠來說,投資者還是可以在整體中盈利。

這個道理很多投資高手都有提及。

在巴黎兄的投資直播7中也有提及到相近的道理。



2015年12月18日星期五

如何學習理財

不少人問我,我是從哪裡學習理財,如何可以學習理財呢?

我覺得學習理財本身一件很有趣的事情。

學習一種技能,照常理要花很多錢。例如學琴,要請老師教授,經過很長的時間,付出很多的學費才能夠學懂。

但理財這技能卻是很不同,學習這技能要花的錢少之又少。但學識了,所得到的回報卻是無窮無盡,跟付出學習的洗費完全不成正比,所得到的回報是難以估量的多。理財可以說是一種十分十分花算去學習的一項技能。

現在坊間有很多理財的課程,一收就收幾千,甚至上萬蚊。令到不少人有了錯覺,以為學習理財是很昂貴。但這些課程真的有用嗎?我十分之懷疑,是否真的上完幾堂就可以成為理財的達人呢?!

再次分享,早前在 BBC 看過的一套紀錄片。內容是講述一些為了脫貧而去報讀各式各樣理財課程的人。片中他們花費了很多的金錢去上課,但依舊是每天為生活上的金錢問題而苦惱。 當中有人透支信卡,只為上堂,希望上堂以後就能夠一朝置富,還清卡數;有人不斷追隨 "富爸爸。窮爸爸" 的作者,穿州過省幾乎每個講座都有參與,但依然做不了 "富爸爸";有人上了課,學會了儲蓄的重要性,整屋都是儲滿了錢的豬仔錢罌(妥善理財就是把錢儲起?!),但繼續要每日辛勤工作;有人是學到了每朝早大叫口號,要不斷提醒自己理財的重要性,但片尾他的財政還是沒有改善,一樣糟糕。

我認為理財的理論其實很簡單,要學會這些理論也不昂貴。

正如我常向想學理財的朋友推介的 "富爸爸。窮爸爸",這本理財的經典。一本書花不了多少錢,但內裡的理論已經差不多包括了很多理財課程的內容。

這本書也算是我在理財上的啓蒙。

最近止凡兄所出的一系列理財書,我認為也很值得閱讀。如果一早有讀過,我也會走少很多冤枉路。三本書,也花不了多少錢,五百蚊都唔洗。只是如果連這些錢都想慳的話,把止凡兄的博客由頭到尾讀一遍,其實都是差不多。(對不起了止凡兄,倒了你米)

我想講,學習理財真的,真的,不用花多少錢。千萬不要以為一定要上講座,一定要上課程,一定要有人教授,你才會學懂。

理財除了是一種技能,也是一種生活的哲學。

可以這樣說,你哲學就是你的理財方式。

沒有一個人的理財觀,跟別人的理財觀一模一樣,正如每一個人看這個世界都是不一樣。

理財並沒有絕對正確的方法。可以做的只是參考別人的態度,再去改良自己的。

除了可以在書本上學習之外,理財還是可以從生活中慢慢學習。只要細心觀察身邊的人和事,他們就是最好的教師。多多從中學習,將會是受用無窮。

共勉之!


2015年12月17日星期四

將自己當成是公司的老闆

在昨天的文章中,有留言提起了很有趣的一點。

買股票,有些人會選擇將自己當成是公司的老闆來經營。

有一段時間,我也有著同樣的想法,把自己當成老闆,去思考投資的公司。

不過,慢慢就想到這當中有很多問題。

先不說,這個想法本身其實就只是個妄想。你是股東,不是老闆(管理層)。實際位置不同,要考慮的其實也不一樣。

擁有長實的股票,你可幻想自己是李嘉誠,但事實你不是,你根本不是長實的老闆,沒有可能參與公司的營運。你只是個股東,還要是小的那種。除非你是大股東,可以選擇自己作為公司的管理層,然後實際去營運公司。作為小股東的,只是可以坐著看著公司的表現,對公司的營運沒有任何的發言權。我記得我在書中曾經用過一個例子,你可以擁有很多中電的股票,但當你拿著這些股票入中電電廠,說作為股東要參觀公司的運作,相信你一定會被保安攔住。

這點不難明白,這正是股票市場出現的其中一個原因,將企業的管理經營權及擁有權分開。做股東的不用親自去參與公司的經營。做股東的,懂給資本管理層運作公司就可以了。(拋一拋書包,這是商科最基本的 Agency theory)

再說,這個想法存在了一個很大的問題。你真的能夠了解一間公司的運作嗎?靠公司發佈的資料就足夠嗎?

不知道的話,又何以 "管理" 公司。

以投資者常用的年報來說,不少投資者認為透過年報可以 "清楚" 了解一間公司,但真的嗎?

用常理來想,其實已經知道是沒有可能。我以匯豐上年的年報來說,一共是484頁。你真的認為 484頁紙就可以總括一間上萬億市值,員工數以萬計的巨無霸嗎?

再具體一點舉其他例子。

拿長實來說,世宙剛剛發售,就用它作例子。單以世宙來說,世宙的開發的成本是多少?它的利潤有多少?世宙初始的投資計劃和現在對比如何?

拿中電來說,發電廠要用的燃料是哪一種?煤?哪一種煤?煤也可以有很多種。發電機組的狀況如何?

這只是很簡單的幾個問題,一間公司內裡的資料及所需要的知識一定還有很多很多很多。一般的股東是沒有可能知道這些資料。既不知道這些資料,又如何以老闆的角度來去想經營公司呢?

一個甚麼都不知道的老闆,經營公司的能力真的令人懷疑。

我認為做投資者就要做投資者應該做的事情。而我認為投資者的功能,並不是要去想如何做營運公司,而是要適當地去分配資本。左秤秤,右秤秤,秤下哪間公司表現比較好(價值投資),再投入資金 (買這間公司的股票),讓公司真正的老闆(管理層)繼續去營運公司,發揮他們的能力。

老闆做的事還是留給管理層,投資者做的事留給投資者。

以這個角度來看,年報更似是一張成績表。投資者不一定要完全明白考試的內容(當然知道一點點會有好處)。投資者要做的只是評核管理層及公司的表現,再去作出繼續投資,還是抽身離去。


2015年12月16日星期三

股票,我細細個就開始買了 (十一)

接上回,在股票上蝕了不少錢。痛定思痛,知道了靠消息炒炒賣賣已經證實了是賺不到錢,開始思索甚麼才是正確的方法在這個股市中賺到錢,而不是繼續蝕下去。

在這,我從來都沒有質疑在股市是否能賺錢。我認為蝕錢只是方法用錯了。只要找到正確的方法就可以在股市中賺錢。

這是很重要的一點。

認為股市不能賺錢,和認為在股市中用錯方法而不能賺錢,是兩樣很不同的東西。

前者是完全否定了可以從這個市場圖利的可能性。這是很多反對投資股市的人的看法。認為股票市場完全不能夠賺錢。他們認為無論如何,在這個市場也不能夠賺錢。或許這樣解釋,前者是不認為股市是一件可賺錢的工具;後者像我的看法,則認同這是件賺錢工具,但要配上合適的方法才能夠賺錢。兩者有根本性的分別。前者,不會理會或者運用這件工具,因為他們已經認定這不是一件工具;後者,則會去對這件工具鑽研一番,學習如何運用。

我相信的是後者,股票是能夠賺錢的工具。賺不到錢只是我不懂得如何運用這件工具。

之所以有這種信念,是因為非常興幸身邊有個幾十年縱橫股場的阿嫲,用以作為人版來告訴我,股票可以賺錢的東西。只要適當地去投資股票,可以靠它來好好生活。這絕對是一件可以賺錢的工具。而並不如很多其他人所說一樣,香港股市是最大的賭場,買股如賭錢,賭錢就是倒錢落海。

其實即使不是有阿嫲,只要再看成功的富豪,大部份富豪的財富都是在股票市場。李嘉誠的財富很多是在於他持有的長和系股票,巴菲特的則在於他巴郡的股票,等等等等。反向去想,如果持有股票是錯誤,無利可圖,那他們不應該持那麼多股票。由此可見,大部份人認為不應該投資股票,或者投資股票是會蝕錢的說法,很明顯是錯誤的。某程度來說,也是他們的無知,因為他們完全忽略了這些富豪手中的財富,正是持有股票。

確立了這個想法,也就是說我之所以會蝕錢是因為用錯了方法。

正確的方法在哪呢?

這時我又想起阿嫲買股的方法。她老人家靠她的方法,可以不斷從股市中盈利,那還不是正確的方法嗎?!

兜兜轉轉,原來正確的方法就在身邊。

她老人家買股的三大要點,穩陣,高息,然後長期持有。

穩陣是公司的業務穩定,簡簡單單,不會太過浮動,有平穩的盈利能力。公司不會倒閉兼不斷賺錢,股東自然就有錢賺。

而之所以要高派息,以她的說法,是要來食飯。投資者也是人,投資期間每日都要食飯,日常開支樣樣都是錢。股息就可以用來以戰養戰,邊投資邊有飯食。

長期持有,既然公司不斷賺錢,那為何要售出。公司是每分每秒都在賺錢,但售出股票的現金是不會賺錢。當然是要持有股票,不停賺錢最好。

如夢初醒,原來賺錢的方法就這麼簡單,既不需要過份動聽的故事,也不需要過份的買賣,更不需要雄心壯志。只要靜靜地持有已經可以。

一開始知道是知道,但還是要撞過板才知道這方法的可貴之處。

早知一開始就跟她老人家,那就不用蝕本,而且那些年還可以賺到不少錢呢。

不過還是那句,有早知無乞丐。

學會這方法之後,我和她老人家一樣,都轉而集中投資了在些四平八穩的公司上,例如公用股,銀行,地產之上。

用了這個方法之後,雖然是少了炒賣股票時的刺激感覺,但又成績真的不錯,特別是派息的時候,看到現金入帳,那種滿足的感覺是以前未有感受到的。而且花在投資的時間不多,可以把時間放在其他的地方,比起炒股時的生活質素要好得多了。至少不用因時差的關係,而要半夜起床睇股市之餘,連發夢都諗住股票。

運用起這個方法成績雖然不錯,但好像還是有些地方不太理想。。。。。。

2015年12月14日星期一

近況

有朋友問點解咁解唔出文。

數數手指都真係差唔多兩個星期無出文,成個十二月都未寫到一篇文。

完全違背了每個星期出一篇文的目標。

不過無辦法,作為一個學生,考試期間還是要專注一下在讀書之上。(笑,其實是臨渴掘井至真)




現在考完試,終於又可以寫寫文。

建立被動收入的好處是,即使你不理會它,它依然會為你賺到錢,用以應付日常的開支。不用想去搵錢,可以專心在其他的事情之上。

考試期間就是一個很好的例子,時間都花了在溫書之上。花在搵錢的時間上少之又少。但收入還是不斷地增加,足夠應付支出有餘。

這種知道資產每一天在自動成長的感覺很好。

有些人以為理財,增加收入是要花很多時間。這個我同意,但花的時間只在於前期,之後所花的時間其實是少之又少。如果過了前期之後,花在理財的時間還是一樣的多,那我覺得那不是妥善的理財。那充其量只是打多份工,並不是真的理財,也不會帶來真正的財務自由。

先來短短的一篇。相信放假有時間,會寫多一點。(希望不會像暑假時,墜入放假悠閒的心情而懶左,反而寫得更少吧。)


2015年11月27日星期五

上有政策,下有對策

前日,英國財相發表的財政報告中。宣佈了下年四月開始,凡是購買第二層樓或者買樓來收租,印花稅就要比平常多 3%。即是說,如果正常是 1%,買來收租的就要交 4%,如此類推。借此來打擊買樓收租,降低這方面的需求。

財相要打擊買樓收租者,早已經不是第一日的事情。

在上一年的財政報告之中,財相在上一年已經說在 2020 年更改稅制。到時候,買樓收租將喪失很多現時的稅務優惠。在新的稅制後,有些業主甚至會因此變得無利可圖。

今次再來一擊,看似是壞消息吧。

但對於政策,我向來認為政策是死,人是生。

政策沒有好壞,只視乎站在哪個位置,及如何應對。

正所謂,上有政策,下有對策。

既來之,則安之。

香港就是一個很好的例子。當政府以辣招壓制住宅樓市,反而創造了投資工廈商舖的機會。

只要肯去想,投資的機會還是會有,甚至更多!

換個角度去想,這次提高買樓的印花稅,令到買樓的成本增加。但這也只是一次性的成本,對於長期的利潤還是沒有改變。又是一次政府逼著投資者長期持有資產的舉動。只要長期持有物業,增加了的成本,其實只是微不足道。

有變的是買樓是要更加小心,再三思量。買錯了,回頭的成本變高了。

再想,買樓的成本增加。進入這遊戲的門檻提高了,少了競爭者;樓價平穩一些,有更多時間去購入資產。這些都是好事。

說來唏噓,現在世界到處都在打擊樓市。香港如是,英國如是。但,房地產,正是相對容易致富的一條道路,特別是現在迅間變化的世界。

現在要創業,談何容易。創業不再是面對一城,一國之競爭者,而是全世界。

Winner takes it all,做不到最頂尖的,轉眼就要被世界淘汰。

房地產,這傳統的行業,雖沒有吸引眼球的地方,但勝在護城河夠深。只要人類一天有居住的需求,就有這門生意存在的價值。做得穩,應該是只賺不賠的一門生意。

偏偏各地政府都在不斷提高進入這門生意的門檻,令到能夠進入的人越來越少。

政策其實只是在幫助強者。





2015年11月18日星期三

自住樓的迷思

上個星期文章的留言中,就有聊到關於這方面的意見。(詳見:一個收租仔的自白 中留言部份)這篇是總結及補充一下當中的意見。

在香港,由小到大,不停地被灌輸一定要有層樓揸手。租樓住好似有罪咁,甚至會被人睇唔起。總之就係一有能力,無論如何都一定要買到層樓。正是有這種思想,才令到香港不少人一生要做樓奴吧。

正如 HereT 兄所言:多數人覺得結婚一定要買樓,和一定要有樓的觀念,令到好多人忘記了什麼時後是好timing。只顧上車銀碼ok,唔理單位大細而上車正是好。

忘記了樓背後真正的價值,這多少正是這種迷思所造成。

我覺得七十後兄的投資策略就十分值得借鑒。唔一定要買樓,可以收息來交租也可以。累積到資產之餘,又有強勁的現金流。進可攻,退可守,真心覺得佢勁,非常值得向他學習。 他甚至可以在社會一定要自住樓的迷思下,保持個人的見解,以收股息來當作交租之用。不用因買樓負上大筆的債務,又唔洗供餐死,縛死自己。單是這一點已經很值得佩服。

股票有比起樓有更好的彈性,特別是現在的政策令到買賣樓的彈性減少。股票套現成本/時間,比起樓要低得多。當機會出現的時候,可以利用這種特性好好把握機會。回顧過去的幾十年股和樓除去槓桿下的回報不是相差太遠,恒指回報是遠遠大於樓的回報。樓比股只是多了槓桿,才令很多人有錯覺比起買股的回報要好得多。除去槓桿後,本身不喜歡槓桿;反對借錢;不喜歡風險的,理應是買股更加好。

我認為 "有能力一定要買樓" 這樣盲目的迷思,是很危險。

自住樓也是一種投資。投資就是要分析。現在樓價高企,進入樓市的風險不少,政策上令進退的彈情縮減,香港的經濟未來也不見得會像過去般高速增長,而重複過去的故事。

Lisa: "退休時想安定, 就一定要有一間供完的自住樓。" 雖說供滿了的自住樓不用交租。但問題是,自住樓也一樣有一大堆雜費要交。再加上,人老,樓也老。屋漏偏逢連夜雨,到晚年又要花一大筆錢維修。我看是沒有想像中那麼理想。若要在晚年因為樓殘而要換屋,那跟租屋又有甚麼分別。

Lisa:"就如我父母, 佢地建議仔女買房, 但自己就住政府平租屋, 因為可以慳好多錢 ! 好了, 依家佢地八十幾/九十歲, 爸爸行動不便上樓梯好麻煩, 叫佢地搬去公寓又唔肯; 如果間屋一早是自置, 可以在地下加建浴室就可以解決問題, 不過間屋是政府的, 須交回無得裝修 ! 叫佢地回廣州住又有醫療問題, 因為佢地成日要見醫生食藥, 而留在荷蘭住差不多全是免費的. 我好心痛都無計, 條路是佢地自選的, 因為佢地一早夠錢可以為自己安排的更加好 !"

可以因應自己的需求而裝修固然是有自住樓的一大好處。但有好亦有壞,我也舉了個壞處。來帶出我認為,買樓是不能盲目,而是要考慮個人需要的意思。

若有機會可以出國工作 / 創業,因為有層樓要供,而實踐不到這些機會,豈不可惜。

不能否認,這種 "一定要有層樓" 的民間智慧在過往的幾十年間,事後孔明看的確是非常正確。不過如果在1997年,90年代的日本不斷叫人買樓,是否也同樣恰當?一本通書不能看到老。民間智慧會隨時間而轉變。 "聖誕鐘,買匯豐",在十數年前又何嘗不是被推崇的民間智慧。可是現在,難道我們又會盲目去每到聖誕就去買匯豐。

chungyin 07:"任何投資都係講時機,有能力一定要買樓,依家睇返轉頭,用於05年梗係無錯,用於10年一樣係岩,但係咪適合15年,真係無人知,因為未來既事又有誰能預知? 未來會否好似日本咁步入迷失十年? 又或是再升一個double? 可能有人會話再睇長線d,好似97高位買左,到依家都有賺,睇落似無錯,但當中要捱得過sars既時候,又浪費左幾多時間成本同機會。過去係好既經驗,但沒有任何事係一定既。
"
審時度勢,靈活應對這才是任何投資應用到的態度。買樓其實都是一樣,絕不能盲目,為買而買。

有能力其實都唔一定要買樓姐。


2015年11月12日星期四

理財之道 - 千里之行始於足下

自從開始寫這個博客,時不時有差不多年紀的朋友問我如何開始理財。他們大多覺得接觸理財是件很困難的事情,不知如何入手。

我卻認為要接觸理財,吸收當中的知識並不困難。

我們非常幸運能夠生活在這個時代。

現在關於理財的資訊很多。在傳統的書本上,富爸爸窮爸爸已經是一本很好的理財入門。讀了這本書已經可以對理財有一定的概念;上網找一找,要找到如何妥善理財的資訊也不難。單是博客界已經有很多很多高手可以借鑒,一點也不艱深。

要學習理財在現今這個世代絕不是件難事。

據我的觀察,理財真正的困難反而是在於 - 開始。

知易行難,很多人在吸收到理財知識之後,卻不開始進行理財的計劃。

聽過不少的原因,最多的是 "鬼唔知要投資咩,無錢嘛"。認為自己本金少,而不去投資,相信這是最普遍不肯去開始投資理財的藉口。

但這絕對不是事實!

不得不再提,我們能夠生活在這個年代真的是太幸運。感恩我們可以在這個年代。投資不再是像以往般是高門檻的東西,需要有很多的本錢才能夠參與。以前的股票市場,不是普通人就可以參與得到。要得到關於股票的資訊,也不如現在般,上網按兩下這麼方便。

但現在即使本錢少,也有很多投資的產品可以去選擇。幾千元也可以去投資。當中有不少好的股票,一手的入場費都只是幾千元起;月供股票,可以由一千元起,隨自己的收入而去決定每月的投資金額;要債券 ibond 也是一萬元左右;要投資地產,也可以透過買 REIT 來投資,也是幾千元起。這些全部都是理財很好的起步點。

在政府發行 ibond 的時候,曾經向想開始理財的朋友推薦購買。理由是以香港政府的財政穩健程度,這些債券可以算是無風險資產。最保守的估計,以通漲每年 2% 計。從儲蓄的角度來看,買這些債券可以說是跟,儲錢在銀行差不多。但債券跟通漲掛勾,可以收 2%,放在銀行零利息;從債券價格的角度,年利息 2% 以上的零風險資產,掛牌時價格一定會大於帳面值。換言之,幾本上是政府送錢。最重要是投資金額不多,一兩手也只是一兩萬。綜合這些角度來看,申請購買債券是只賺不賠的好投資。

不過大都以賺的錢不多為理由,最後都是沒有去抽。

千里之行始於足下,其實理財之道就是要由的第一步開始。這些小小的投資,無錯,看似利潤不高,但久而久之,每次都賺進這些 "少錢"。這些 "少錢" 就會開始慢慢累積成一筆可觀的資金,繼而是錢生錢,越滾越大。

加上,剛開始投資,賺錢其實還是其次。重要的是開始實踐學到的理財知識,這些知識在實踐之前始終都是理論,只有實踐出來才能夠慢慢掌握,再選擇到適合自己的投資方法。情形就如踏單車一樣。即使學了多少理論,知道物理上,是如何平衡,也不代表懂得踏單車。只有開始了,才可以慢慢地掌握及熟習這技能。

賺到錢固然好,蝕了也不差。正如學踏單車,也不是一學就好。總會要經過些跌跌撞撞,才能學會當中的竅門。況且,剛開始本金有限,即使全蝕了,也不過是有限錢。總比之後本金多了才蝕要好得多。這些得到的經驗是永遠的,將來肯定可以為你賺回幾百幾千倍。

甚麼都不做,甚麼都沒有;行動,則無論如何總會有些得著。怎樣計,行出第一步都要比甚麼都不做要好得多。

有人說,投資理財是一場馬拉松。一百萬,一千萬,甚至一億也好,都是由 "一" 開始。不開始跑的話,始終只是原地踏步,零。只有開始跑的時候,才可以一個一個目標地去征服,千,萬,十萬,百萬,千萬。。。。。

不要再只說不做了,坐言起行才能夠達到心中的目標。

共勉之。



2015年11月9日星期一

一個收租仔的自白

原本寫左篇文。但看到七十後兄的這篇文 (如何活得無悔? 收租死不足惜 ),就想寫篇感想先。

論收租的仆街,我想我更加仆街吧。

我不只是吸年青人的血,我還要是吸學生的血。他們連工都未有,為左交租,既要兼顧讀書,還要努力返兼職來賺錢交租。

我不是覺得這沒有問題,說實話,我也覺得這很有問題。以付出對比收穫來說,做收租的利潤不應該這麼高。但現實卻容許這種超額利潤的存在,那我又有甚麼辦法。

這個世界是很不公平,也很扭曲。

一少撮人擁有世界一半的財富。

生活在發達國家,要比發展中國家要好上不知多少倍。

錢,不是由辛苦勞動而來,而係印出來的。

帳面升了值的樓。可以去銀行按一按就套現一大筆錢出來,中間的確沒有為這個社會創造任何價值。那層樓還是那層樓。錢就這樣憑空變出來。

面對這些不公,這些扭曲。我也想看到改變。但要改變,我知道不是上上街,喊喊口號可以改變得到。沒有能力,這個世界根本不會理你,連實踐理念的機會也不給你。幾年前,我記得我在朋輩間說出理財的概念。那時,他們只是得啖笑,笑太大想頭,太理想。現在,卻有不少同輩來問我理財的意見。一樣的理財概念,但聽者卻因我的能力不同,而改變了態度。

要改變,需要能力。力量不是憑空而來。要建立能力,先要順應一下這個世界的遊戲規則。在規則中遊走。然後有了本錢,才可以慢慢由小開始改變這個世界。同輩開始認真聽我說理財,因而改變了他們的理財觀。這已經是一個小小的開始。

恕我愚笨,幾本上是沒有甚麼創意。沒有能力去創造 Amazon,Facebook,Uber 等去改變世界。買樓收租這種舊世界的賺錢方法是我看到,我又有能力可以利用來,建立能力的其中一個途徑,也是我可以開始慢慢改變的地方。或許,買樓收租如七十後兄所言是邪惡之舉。但這些錢我不賺,別人也會賺。這樣的話,我寧願由我來賺。更何況我又在何時說過我是甚麼好人。合規合法有錢賺的,我就去賺。

我不知道別人,但至少我賺的話,我可以把心中一道尺實踐出來,而不是空口說白話。同樣是買樓放租,我的朋友,他們間屋成個厠所發霉,他們的業主成年都沒有理他們;我的租客跟我說,發現小小的霉跡,我即日就已經上去清理。

前兩日才說起杜月笙。杜月笙也是個很好的例子。賣鴉片做黑道大亨,的確是害人不淺。但至少他在國家有難時,能夠運用上他的力量救助國家。你說,他是好還是壞?他不賣鴉片,也有其他人去賣。但其他人會在國家危難時,出錢出力去救國嗎?

對比起鴉片,買樓收租算不上甚麼吧。

我認為每個人都是一個故事,而每個故事都有我們值得參考的地方。即便是杜月笙這樣的黑幫頭子如是,其他人亦如是。好的可以學習,壞的可引以為鍳。

YC 兄離去的話,我會覺得很可惜。因為失去了一個值得學習的榜樣。一個以身作則,教導賺了錢後,應該如何用錢去幫助更多人的榜樣。利用得到的力量去幫助有需要的人。對於錢要取之有道,用之其所的想法,正是來學習於 YC 兄。記得 YC 兄就在國內支助了很多學生,讓他們有讀書的機會,改變了他們的一生。難道這不算貢獻嗎?這不值得學習?要是這也不算作貢獻,我真的不知道何謂對社會有所貢獻了。也不知道還有怎樣的人值得學習。

記得同一個朋友討論道德這個話題。

他提到的一個論點,令我印像深刻。他說,道德這把尺,每個人放置的位置都不同。古代人幾千年來都覺得奴隸制沒有問題,是到近代才開始變成不道德。現在的人,有些人覺得用食肉是不道德,把食慾建於動物的痛楚之上。而大部份人都覺得這樣很正常。難保有一天,全人類慢慢改變都會覺得食肉是不道德的事情,而廢除食肉,這也是有可能的(這位朋友是位素食者)。

不同人的道德觀是不能夠爭辯。

爭辯的地方只在於這把尺是否一致,還是只是待人從嚴待己從寬。

哪有投資不是靠從別人中取利,當中完全沒有道德問題呢。

投資賭業股的道德問題很明顯。

但投資銀行,從中收息就沒有道德問題,就不是從別人的身上吸血嗎?我又不見得是這樣。

不要忘記了,為何投資買樓這麼好賺,還不是銀行。沒有銀行低息借錢買樓,買樓收租哪有這麼容易一變二,二變四。計不到數,哪有人會特登去供幾十年樓。難道前世未辛苦過。除此之外,銀行賣基金的手法層出不窮。這些還聽得少嗎?銀行的盈利,說到底,也有不少是壓柞而來。

投資股票收息笑買樓收租,不是五十步笑百步嗎?兩者其實對社會也沒有太大的貢獻。買股收租,好就好在是隔了中間公司一層,由公司去做些 "邪惡" 的事情。我一直的看法都是,兩者是半斤八兩。

講了這麼多,我只是說出由一個小小小小小小收租仔的感想。

一個人站在甚麼位置,就決定了思考,說話。

咁我現在仲收緊租。

我當然是從收租的角度來說話。

難道我會邊說收租有幾差有幾唔應該做,但另一邊卻不停買不停收租嗎?!

若果我這樣說,我連自己都覺得虛偽。

帶番個頭盔先,童言無忌,若有得罪請多多包涵。


2015年11月6日星期五

梟雄

最近每日都追看梟雄。

杜月笙的故事實在太引人入勝。

讀歷史,甚至是現實生活中,我們很容易就將人歸邊,分好分壞。站在正義一邊的人有很多,站在奸邪一邊的也有很多。但能夠像杜月笙一樣,亦正亦邪,而且兩面都做到這麼極致卻沒有幾個。這正是他故事令人吸引的地方。

一個賣水果的憑自己的赤手空拳,在當時亂糟糟,真亂世的上海打出一片江山,成為了稱霸上海的大亨黑道梟雄。到抗日時期,又搖身一變成為救國扶危的英雄。這樣的傳奇人物,實在是令人拍案叫絕,哪能不叫人敬佩。

人生如能像杜月笙一般,轟轟烈烈地活一場,比起平平庸庸過一生更有意思。

講番無線呢套劇。

選角方面,真的有點奇怪。

歷史中的黃金棠的年齡最大,杜月笙最年輕,但現在看來黃秋生比其他兩個還要老,更加像三人中的老大。

最可憐是馬明,在劇中做杜月笙的年輕版。劇中時間橫跨二十載,劇中其他人的樣貌都沒有太多改變(都是同一個演員)。唯獨是他,一過場就由英俊小生變成黃秋生的樣子,真的是太悲催了。

暫時來看,無線這套劇還是不過不失,就是一貫無線的水平,沒有太大的驚喜之處。看了幾部有關杜月笙的作品。發哥,呂良偉,黃秋生。個人認為還是呂良偉演的那部最好,劇情詳盡之餘,對每個人物都有很詳盡的描寫。杜月笙的故事是絕對有潛力拍成中國版 "教父" 一樣的經典作品。只可惜是政治環境不容許,始終杜月笙也是反共的頭份子,死在他手上的共黨成員不繼其數。發哥的 "大上海" 就是因為這而拍得不倫不類,浪費了這麼好的一個故事。真希望有朝一日,看到有原汁原味的作品出現。

講開又講,唔記得係邊度睇過一篇有關如何成為有錢人的文章,當中有一項是說有錢人大多不看電視劇。他們認為看電視劇是浪費時間的表現。應該把時間投放在更有用的地方之上,例如看書吸引新的知識。

看來,我都係做不了有錢人。




2015年11月5日星期四

股票,我細細個就開始買了 (十)

快快手手寫完這些陳年往事。

接上篇,在股票上賺了不少錢,就自以為已經學會如何在股票上賺錢。也以為自己已經找到隻好股,可以長炒長有。發著春秋大夢,以為自己可以成為全職炒家,幾千萬身家不是夢,過多幾年仲可以做埋股神。

不過世事哪又這般完美。

幾年過後,我還是個普普通通的後生仔,股神依然係巴菲特。

正所謂,成也蕭何,敗也蕭何。

在聯塑上狠狠地賺了一筆,食過番尋味。一直都想再在它的身上賺多一筆。我在想,這隻股票挾著一大堆的概念,中國概念,城鎮化,水務發展。。。等等。這隻股票應該是長升長有。每次回落就是入市的好時機。

當時聯塑的股價隨著大市由最高位跌了回落了不少,橫行了一段時間。

我想是時機再入貨了。

上一次,聯塑一升一無回頭,令我賺到超過一倍的利潤。今次像上次一樣,也是一升無回頭,那就發達了。要狠狠賺一大筆,這次不買更待何時。

同時既然 "知道" 會賺,也不可賺蠅頭小利。買少少賺少少是沒有意思的,買得多才賠得多。我決定博到盡。將所有的資金都押在聯塑之上。

現在回看,這樣做真的是白痴到無人有。與其說是投資,不如說是賭錢。既沒有清楚理解間公司,又將所有的雞蛋放在同一個籃,完全沒有理會當中的風險。這不是賭錢是甚麼!

自滿到瀉,加上 "雄心壯志",於是就合演了一套完美的悲劇。

初頭的一段時間的確有些少斬獲。不過少許的利潤在當時來說,已經滿足不到我。要贏就要贏大的(真的很像一個賭徒)。

貪得無厭。一個月左右後,聯塑股價真的如我所願,一去無回頭!

不過係向下的一去無回頭,而不是向上。

短短兩個月間,由 $7 跌到 $3 左右,完全零水花。

之後雖然有死貓彈一彈,不過很快又跌回至 £3 水平。

這一年由最高跌到最低。最賺錢的股票,一下子變成了蝕得最多的股票。

之前所賺的全都蝕了,而且還要蝕入肉。

原來的雄心壯志在此已經不復還,剩下的只是無盡的憂慮。

每日看著跌到如此低殘的股票,真的是食不安,睡不穩。

每日都想股價回升,但現實的股價卻是如死水一般在低位中行走。面對著帳面上這麼多的虧蝕,沒有一天心裡是好受的。不停在埋怨自己為何這麼魯莽,這麼衝動。亦都是這段時間,我開始了轉變我的投資想法,開始認真對待去思索應該如何去投資。亦是在這個時間,我開始寫這個博客來紀錄之後的投資想法及投資,重新出發。

不過最後,在經過了半年這種折磨後,終於也受不了不斷的自我責備。在年尾我還是毅然決定完全清倉走人。不得不說,在清倉走人方面,我是可以很決斷的一種人。一旦決定了,止蝕就止蝕,清倉就清倉,絕不眷戀。剛開始的忠旺如是,聯塑亦如是。

老媽子同嫲嫲永遠都不明白為何我這樣做。蝕了這麼多錢,以她們來說,她們會一直持有股票,直到股票回升的一日。所以她們知道我這樣做後,也稍有微言。不過也是一句起兩句止。因為秉承她們一貫的教育方針,針唔拮到肉唔知痛,細個拮,好過大個左先來拮。現在拮一拮反而幾好。

事實上,在我清倉後兩個月,股價是回升到了 $5 的水平。那時再放,就蝕少很多了。再過幾年後,今年年中港股大時代之時,股價更重上 $7。按她們的做法,甚至是不用蝕本。

在此,或許可以看出對一間公司的了解,除了對在買入時機的判斷重要外,在持有及賣出時機一樣重要。如果當時我對公司有更深入的了解,或許就會有更多的信心在低位繼續持有股票,直至到市場重新反映到公司的價值。不過這已是後話,當時的我只是一心想把這件事了結,再不想受這種折磨。

現在回看,究竟當時的決定是對是錯呢?

無錯,當年要是沒有清倉,一直把股票持有不放。現在不用蝕本之餘,尚且有微利。

但若果不放的話,哪會有之後的痛定思痛,然後轉變投資的想法,認真的去對待投資呢?

沒有這些反省後的想法,就更不會有現在的投資。

個中得著,我想以下這句來形容最為合適。

塞翁得馬,焉知非禍;塞翁失馬,焉知非福





2015年11月3日星期二

十年儲一百萬

話說,昨晚去了大學投資學會一年一度的理財講座。

今次請來的嘉賓是一位三十多歲,用了十年時間由零開始累積起十萬英鎊,之後慢慢發大,現在已經財務自由的理財高手。不過就還是繼續工作,我想應該是真的喜歡工作的一類人吧。

十年十萬英鎊是今次的主題,我也是被這題目所吸引。在嘉賓演講的途中,我又自己心算計一計自己的身家。十萬英鎊,大概就是百多萬港紙,應該是相距不遠了。記得剛入大學時,還在預算畢業時有幾十萬港紙已經很好。當時幾十萬已經看得很大。實在想像不到幾年後的今日,竟然可以有差不多成百萬,而且還不覺得是甚麼。人就是很貪心,呵呵。這心境上的轉變真的很奇妙。會不會有一天到我作演講。不過我的過程中有不少都是靠祖蔭,都係沒有資格去講了,講左都無說服力。還是聽人講好了。(笑)

有可能預了大部份的學生都沒有太多理財的經驗。演說中,大多都是理財的基本套路,很多都已經耳熟能詳。例如,減少 "壞" 的高利息負債,量入為出,複利的神奇地方。之後,他分享了他在股票市場上的一些投資心得,獲益良多。略為美中不足的是,他沒有太深入分享這方面的心得,我想是原因同上,大部份學生在這方面都沒有經驗,不宜太過深入。

講者的投資純與股票市場有關,股票佔大多數,期權亦有少許。從他的對話中,似乎是對於物業投資心存戒心。

賺錢的方法真的很多,靠樓賺錢只是其中一種。真的不用強求在磚頭上的投資。

他主張的投資方法與巴老的大同小異,集中在分析公司的狀況。在清楚了解一間公司後,才對公司進行投資。沒有固定的投資的年期,只是公司狀況有變的時候,才決定是買還是賣。

他本身的工作與石油有關,所以他的股票投資也集中在石油股之上。在這方面斬獲甚豐。

他最得意之作是買了一間小型專門服務油企的公司,後來這公司被油公司收購。在短短的三年間,這一項投資為他賺到了五倍的利潤!

另外,他亦以這兩年油價為例,說到這裡面其實有很多投資的機會。當別人以為他這兩年的損失不少。但卻是相反,他今年的收益相當不錯。因為油價下跌,剛開始時大家都盲目放售石油股,總之與石油有關的都放售。但事實上,不是全個石油業都受到打擊。上游的石油業受到重創,但下游的,例如煉油廠卻是賺到盆滿鉢滿。簡單來說,之前煉油廠要用過百元一桶買油,現在半價就已經買得到。出廠價卻沒有油價的跌幅那麼多,煉油的成本無論是高,是低都是差不多。豈能不賺錢。而他就看準機會,買下一些超賣的油公司。結果在今年,當市場意會這情況時,大賺一筆。

在談到投資理財的時候,他鼓勵我們去主動接觸投資理財。

他說,不要以為投資理財是很專門的事情,其實當中的道理很簡單,也不難明白。千萬不要怕需要太專門的知識。他以他作為例子,他是讀工程出身。原來對於會計金融一竅不通,也沒有讀過商業。只是開始投資後,才讀了些皮毛。明白到資產,負債,現金流等的概念。完全是沒有這方面的專業知識,但一樣可以投資。

當他說到這裡的時候,又回想起中學博士化學老師的金句:

學歷不等於賺錢的能力,要是學歷等於賺到錢。世界最有錢的一群應該全是博士。(然後他指一指佢自己)

同樣道理,讀左一大堆的金融理論,考了金融的甚麼甚麼資格,是否等於精於理財投資。那又未必。

且看香港幾大富豪,學歷都只是小學生程度。

如果有學歷同資格就等於善於理財投資,那當年讀經濟的大學生,何解比不上這幾個小學雞呢?!





2015年10月30日星期五

永不當田雞

早幾天止凡兄提到他的著作 "永不當田雞",又拿了當中的一篇分享。於是我就再拿來翻看。

非常喜歡這本書,希望止凡兄多寫相關的題材。雖然我也明白,喜歡看這類書的讀者不多。

這本書涵蓋的範圍很廣泛,能夠讓讀者思考很多不同的問題,而這正是這本書可貴之處。書當中有很多的話題都有很趣。幾個話題之前也有思考過,只是一直沒有機會有系統性地像止凡兄般寫出來。

以下是我對書中的章節一些感想。這些未必是書中的內容,只是我在以往以及閱書時的所思所想。

鬼神存在嗎:撇開心理上的疑神疑鬼不說。古時候,風來自風神,雨來自雨神。。。。現今雖是科學發達,人類已經用科學解開了很多以往的迷團,但未知的還有很多很多。現今有些不能解釋的事情,有些人還是會歸究於鬼神,有可能這只是些我們還未知道的科學現像而已。神,相信每個人對這個概念的定義都不一樣。對基督教來說,那是聖經上說的那個上帝。對我來說,那是世界中的一種冥冥注定,一種機會率,一種因果。神就是這些概念加起來的統稱。

性格:我認為每個人剛出生的時候,都是沒有特定的性格。性格是後天後種事情和因素而建立的。要了解一個人的性格,應該是可以從過往發生在他身上的事情而了解得到。但基於這一點,亦可以肯定沒有可能完全了解一個人的性格,所以才會有人心難測這句話。因為沒有人可以完全知道另一個人的過去,及這個人的內心思考。一個人充其量也只能夠約莫猜測另一個人的性格。越了解多這個人,猜中的機會就會越大。

命運:命運在我來說,只是一種機率實現的結果。比方說,我打完這篇文後,心臟病發死去的機率是存在的。不論這機率有多少。如果我打完這篇文後真的賣鹹蛋,那可以算上是我的 "命運"。但其實這種所謂的命運,只是一種機率發生的結果。如上說,很多人把命運視為神的旨意。那 "神" 在此的就跟 "機會率" 差不多了。說成 "機會率" 的旨意也說得通。只不過稱為神的旨意比較好聽。

思想真的讓我們進步:書中說到,有知識有條件的家庭普遍生育率不高,反而知識較少沒有條件的生育率卻很高,參照發達國家及發展中國家的生育率。我想到的是經濟學中"劣幣驅逐良幣"的道理十分相似。人類總體的質素確實有可能因為這情況而有所下降。這實在令人憂慮。解決的辦法有可能是盡最大的努力把教育程度較低的提高吧。

書中還有很多有趣的題目,在此不能盡錄,暫時就寫住咁多先。

有興趣的可以向止凡兄購買此書。

再一次謝謝止凡兄的這本書。


2015年10月28日星期三

把買股票當成買一盤生意

在上一篇 股票,我細細個就開始買了 (九) 中,有網友留言將投資股票視為買入一盤生意,重視公司的表現而不是股價。

我十分同意這種看法。這正是買股票的原意,讓投資者可以買入一間大公司的一部份,再透過公司的成長和分紅獲利。

問題是有幾多個散戶有能力去完全了解一間公司的生意。

分析公司的年報固然有助了解公司。但公司的全部不是只分析年報便可以。

這幾年間在房產上的投資經歷更加讓我有這樣的體驗。

幾層樓入面,單看帳面上的回報都是差不多。從帳面上看不出哪間比較好,比較差。但事實卻是,它們各有差異,有些會比較其他的好。

為何會有這樣的差異?

地點固然是其中一個因素,其次是因為我清楚知道這些資產,哪間屋過幾年要花一大筆錢裝修,哪間屋在淡市中的抵抗力會較好,哪間屋有潛力增加價值,等等等等。這些都不是帳面上的數字可以看得出來。

同樣道理,年報上的資訊不完全等於一間公司的本質。縱然清楚分析了年報上的各項數字,了解公司的業務還是很重要。

可是大部份的散戶都沒有這樣的能力去分析一間公司。

新能源,太陽能,風能之類,這固然是世界的大趨勢。但作為一般散戶真有這方面的知識去了解這些公司嗎?

以太陽能來說,當中的有好幾種不同的技術。所投資公司的技術是採用哪種?世界主流是哪一種?等等等等的問題都需要非常專業的知識。

電能車,每間車廠都有自己獨特研發的技術和長處。Tesla 和 比亞迪的對比,技術上的差異在哪裡?哪一種比較適合大眾市場?哪一種更適合未來的發展?原因又何在?

舉這些例子是想說明。將投資股票當成是投資一盤生意的想法固然可取,但當中的的資訊不對稱一樣很大,特別是以一般小散戶來說。了解業績只是能知道其中一面,一間公司還有很多方面不是單靠業績能反映,要真正分析及理解一間公司並不容易。越是不理解及知道一間公司的內裡,以這種方法買股票蝕錢的機會就會越大。

投資如打仗,每一項的對自己的生意的不了解,就增加多一分戰敗的風險。

當然,這不是說,要忽略年報上的數字,而專注在公司業務上的分析。這樣就會本末倒置,增加了因不了解公司的數字而成的風險。了解公司的數字還是可以減少對這盤生意的不了解,減少無知所帶來的風險。

比如說,對一盤生意有十個問題,當中可以從年報中得到答案和不可以的各佔一半。了解年報就可以解答到一半的問題,這比起完全的無知要好得多。因為到最後,即使解答不到後五個問題,那也只是代表要承擔不清楚五個問題而帶來的風險,而不是十個。

了解到這個問題。由於個人能力不足,連清楚分析年報的能力都未必有,我就越來越傾向買入一些業務簡單易明,甚至是直接買入 ETF 將一籃子的公司買入,分散因為我的無知所帶來的風險。


2015年10月23日星期五

儲蓄保險 v 股票投資

這是最近收到讀者的來信:

剛好看到你的blog,所以想請教一下,
希望能參考一下你的建議,
本人剛大學畢業 月入13k
每月儲4000-5000元,
現在有大約30000的可用資金,
希望將來可以出國進修或工作假期,
所以旨在找一些短期投資/儲蓄計劃
近期看到富衛的Savie自助息理財壽險計劃, (從眾多儲蓄計劃看到這個時期比較短);頭兩年3里利息,第三年4里利息,
打算一次過比30000儲蓄;
亦即三年後能拿到約33100存款,
總好過放在銀行吧,有一點的進賬,
另看到月供股票的投資方法
投資入2800盈富基金,
那個方法比較合適我的情況呢? 還是再儲多一些本金?
希望看到你的回覆,謝謝!

T

回覆:

富衛的這份儲蓄保險,我之前也有看過。

剛推出時它們有找我,寫篇文章介紹一下這份保險。

只是看了個計劃,回報不太高。想在這裡的讀者們,隨隨便便也可以找到更好的投資,應該不會對這回報看得上眼,所以就推卻了它們的邀請。想不到,現在竟然又會在這裡談起這份保險。先旨聲明,今次是絕無賣廣告的成份。我真係一蚊都無收到!

說起上來,我一直都對儲蓄保險避而遠之。在香港的時候,在街上被不少保險佬推銷過儲蓄保險。儲蓄保險多有提款限制,而且回報也不是特別高。心想我自己做投資的回報,隨時都可以比這些保險要高得多。為甚麼要幫你買呢?!

再想,保險經紀的你會在我的保單上抽佣,保險公司又會抽多一份。那實質回報還可以剩下多少。要儲蓄,何必要假手於人。買 ETF 一樣可以,最多就是我自己承擔一點風險。不要再用有專業人仕來打理來做賣點了。股神都是推薦 ETF。我想保險公司的專家沒有股神那麼專業吧?!

不過這份保險也不得不讚,確實不錯。既沒有限制提出的條款,可視之為一份較高利息的定期存款。如果單想保本,又不想有太大的風險的話, T 確實可以考慮一下。明確知道三年後,要用多少錢去讀書或工作假期,那這份計劃更容易讓 T 作出預算。這總比投資股票市場上有升有跌好。投資股票的話,帳面上未必有賺,到時三年後要實行計劃,用起錢上來,有虧蝕還不算差。最差是因為虧蝕而失去預算,令計劃不能實行而後悔。

換個角度,如果 T 可以承擔風險,未來的計劃又暫未明確,這份錢又是閑錢的話,投資股票是比較可取。代入 T 的角度,我是比較願意接受風險的人,所以給我選的話,我會選擇投資股票。

對於剛開始投資來說,盈富基金是一個十分好的選擇。單是盈富基金的股息回報已經多過 3%,上個月甚至到 4%。小小的分別,在長遠來看已經差好遠。而且在這也只是說到股息上的回報,未計入有可能的資本回報(當然亦有可能是虧蝕,這點要留意)。另外,市場上還有很多穩定的股票的回報都多過 4%,這是後話。

一炮過買的話,就不太建議。一下子太大的投資額,心理上一時三刻未必適應得到。在投資的初期,心理壓力會較大,升 10% 就賺 $3000,會成日想賣,先賺一筆,但賣了,又會失去了原先儲蓄意義;跌10%蝕 $3000,好易食唔安訓唔落,結果得不償失,影響到日常生活。我會傾向是先將 $30000 分開幾個月,半年,甚至是一年月供加上平時的儲蓄,慢慢來買。這樣機械式來買,將買入價平均拉開,就不用太擔心價格的升跌,可以邊投資,邊專注於其他生活上的事情。


2015年10月22日星期四

山不厭高,海不厭深


曹操的短歌行中,有兩句我是特別喜歡。

山不厭高,海不厭深。

每次寫到這兩句,在腦海都會多一句,錢不厭多。

從外人來看,這是很貪心的表現。社會一貫的教育,貪心是件壞事。貪心的人往往會受到不少衛道之士的鄙視。

不過在我來看,貪心就是一種天性,是如山不厭高,海不厭深一樣的自然。

人一生出來就是貪心,要在這世界生存也是一種貪念。

過份地去排斥貪心是件可怕的事,那是對於自然的一種無知否定。沒有貪心,會令我們失去動力去達成任何目標。

貪心就是貪心,本來就沒有好壞之分,任何的好壞只是人自己主觀的介訂。

就像藥一樣,既能醫人,亦能害人,那藥是好是壞?!藥就是藥。

換一個角度來看,就是貪圖安逸方便之心,才令我們人類有動力去發明新的東西,去方便我們的生活。正是貪心才令我們的社會不斷去進步。

當然過份的貪心也是不好。

以我來說,制衡過份的貪心在於八個字:君子愛財,取之有道。



2015年10月14日星期三

2015年第三季回顧

又過左三個月,時間真的過得好快呢。

回顧一下這三個月做了些甚麼。

回顧之下,這個七八九月原來做了不少東西。

在返香港之前,原有的樓1/3/4都搵好了新的租客接租。在香港回來之後,只需要為新的租客安排入住,執頭執尾,也不算甚麼。樓1和3的租客都很好,特別是樓1的新租客,真的是好到無得彈。

樓1新舊租客的交接只有一日。舊租客在交吉日早上走,新租客在中午就來收鎖匙,第二日入住。原先打算是在交吉日清理的,清潔工具都準備好。誰知樓1的租客在中午上來收鎖匙,見我準備清潔。她們竟說不用麻煩我,她們會自己搞掂。不用自己做,那我當然馬上答應。嘴裡是說了幾句不好意思之類的說話,但其實心裡是十分高興。女仔打掃就是不同凡響,做起這些事情份外仔細。之後上去看,層樓真的十分整潔。完全不是我這些業餘人仕可以做到。

樓4的租客發生了一些小插曲(詳見:麻煩的租客家長),稍為麻煩了一點。不過就當是給自己一個小小的挑戰,吸收多一點的經驗。

原有的處理好,新的亦要處理。

在返香港之前收了樓5,把功夫都交給了師傅處理。回來後,稍為執拾就推出市場了。反應比預期的差,始終位置上不及其他的近大學。幸好還是順利租出。有趣的是,租客說以為離大學很遠,但住住下,覺得其實都不是太遠。每日來回大學,足夠當做運動。(詳見:第五間完成第五間租出

樓5還在處理中的時候,樓6已經趕上了日程。在香港的時候,買入了樓6。回來就收樓,及趕快將它推出市場。由於銀行手績上的問題,比原定收樓的時間遲了差不多半個月,趕不及在租務最旺的時候租出,只能夠減價出租。最後的租金,要比起原定預算少。只好寄望下年。這是美中不足的地方。(詳見:第六間貪心的小狗

上季租務上的安排至此才算處理完畢。

租務之外,在財務上及改善上,上一季也做了些動作,主要都是集中在樓3上。

樓3更新了按揭,順道按多了一筆出來。既可以鎖息鎖多兩年,賺多兩年的息差,又可以多一批子彈備用。進可攻,退可守。(詳見:再按)套現之後,繼樓1之後,樓3是第二間賺回了本金的樓。

在改善上,樓3之前的淋浴間是類似下圖的那款,方便行動不便公公婆婆使用。由第一日買樓3開始,總覺得這種淋浴間地板接連的位置有條間隙很易漏水。樓3往後要翻新,第一件事就是把它換了。不過當時沒有那麼多餘的資金,加上檢樓報告也沒有說到甚麼,就只好先擺一邊,留待往後才更新。今年趁租客搬走,手中有些空閑錢正好把這件事提上日程。在搵租客的時候,特意在租客搬走搬入的時間中間留空了一個星期,用來做這件事,順道是換個新的厠所。幸好是及時更換,當師傅拆開淋浴間的時候,發現已經開始有些滲漏。如果不理會,繼續下去,未來有可能要整個地板更換。到時花費就要更多。


第三季的回顧就大概是這樣。

展望未來第四季,應該沒有那麼多要做。事實上也沒有那麼多精神及時間去做。現在想到的只有再按樓4一項。

未來的兩個月都要趕功課,應該沒有那麼多的時間出文。出文方面,不敢給自己太高的目標,盡量保持每個星期有一篇吧。

2015年10月12日星期一

股票,我細細個就開始買了 (九)

原來對上一篇已經是年半之前的事。時間真的過得很快呢。

再不繼續寫就真的快要全都忘記得一乾二淨了。

在忠旺上蝕了一筆後,並無減退我對股票的 "熱情"。反而認為經歷了失敗的我已經變得更強,因為在錯誤中我上了 "寶貴的一課"。之所以用括號來標示 "熱情" 和 "寶貴的一課",是因為在現在回看,那根本算不上是寶貴的一課。那只是像一般賭徒一樣,在輸了很多錢之後,以為已經捉到了門路。下一次,下一次就可以賭贏莊家。

決斷斬纜忠旺之後,"痛定思痛" 後,又再進入股票市場。

真的有 "痛定思痛" 嗎?其實沒有。

買股的方式基本上和買入忠旺時一樣,在報紙上看到了介紹,之後看看公司簡介,知道公司的業務,及粗略地看看帳目,覺得可以便買入。虛無飄渺的概念還是壓倒一切。對於公司未來的憧憬比起帳目來得重要。

但發生在忠旺上的事情沒有再發生。

這段時間可以說是非常幸運。基本上是買甚麼股都有錢賺。那段時間興炒概念股,加上市場尚算暢旺。其實不只是我,那時候幾本上個個都有錢賺。當然在那時,我還是以為自己已經找到在股市裡賺錢的方法,多於相信這只是幸運。當中有兩隻股票令我賺得最多,東岳(189)和聯塑(2128)。

第一隻東岳,若沒有記錯,是做冷氣的冷凍劑。到現在我還未搞清是甚麼東西。當時就當是雪種之類的東西。它當時剛研發了一種新的冷凍劑。加上舊款的冷凍劑要開始淘汰。受惠這個原因,東岳一下子就爆升起來。由 $3 左右買入,一直買到 $6,最後在 $7 左右清貨。第一次買中了倍升股。

第二隻聯塑。聯塑比較深刻,因為從它的身上真的賺了不少。那時聯塑才上市半年,賣點是中國水利概念。起樓多了,水管的需求自然多。這個概念聽起上來確實不錯,於是就開始買入。在短短的半年之間,由 $3.5 開始買,越買就越升,越升就越買。中途幾次進進出出,每次都有錢賺,一直買到 $7。

這段時期的我,好像是已經看到了成為全職炒股人的日子已經近在咫尺。全職炒股不是夢。以這個速度繼續賺錢的話,比起很多很多打工仔賺得更多錢。要成為股神好像也不是甚麼難事。當年年結,我的投資表現跑贏報紙上的那些基金至少九條街。我還在心中取笑那些投資基金。投資那些基金,還不如給錢讓我投資。


不過現在回看,當時賺到錢也不算是甚麼好事。心更雄,更加進取,之後換來的結果可想言之。

我想這正是賭博/炒股令很多人輸錢的原因。有贏有輸,輸下賺下,才更令人不斷沉迷下去。如果結果單一,長期贏或者長期輸,反而不會這麼吸引。贏的,以為自己已經知道發財的方法,繼續賭下去;輸的,以為會學到一課,下次就可以賭贏,也會繼續賭下去。無論結果如何,都會選擇繼續賭下去。在市場不對稱下,作為無知的長期不斷和一班專家及超級電腦爭鬥,最後都只是會輸錢。道理就跟賭場賭錢一樣,遇會贏錢。但這種贏錢只是誘利,讓人繼續賭下去。在賭局優勢傾向莊家之下,長賭還是會必輸。


2015年10月9日星期五

身後準備

有一句說話說是:

不謀萬世者,不足以謀一時。

不作長遠的計劃,連短期的目標都不能夠達成。對於長期的計劃,自然要考慮到人生無常。可幸的是我們知道死亡是必然知道會發生的事情。雖不知何時發生,但仍可以作出一定的打算,並儘量將之威力減至最低。

對於死後財產的分配問題,目前的中心思想是,我的機會是上一代給我的,我認為是責任要將這機會傳承下去。之後接管之人能否運用這機會,我就顧不了那麼多。但至少能像上一代一樣,把機會留下來。我想這是我應該做的。

早在買完樓4之後,為了保障這棵小樹不會因為失去了我而中斷成長,可以繼續延續下去。我就買了份人壽保險。只要有甚麼冬瓜豆腐,這份保險的保額就足夠將所有的債項還清。小樹立馬會變成一隻零負債的小型房產基金,供接管之人運用。

每次想到生前都未賺過這麼多錢,反而死了可以賺到這麼多錢,都覺得有點唏噓。不過換個角度去想,養一個小孩要花費四百萬來計,至少知道家裡養了我這麼多年,死了我也不賠本,應該還有賺頭。這樣想會好過一點吧,哈哈。

之前說到律師提及是時候要立遺囑。

有心水清的讀者就給我計算了一下。把博客上公佈了的資產負債計了一計。以現時的免稅額 £325,000 來說,現在掛老襯的話,應該是不用交稅。如果 2020 年先襯老襯,那就更加不用交稅,因為那時的免稅額會升到 £500,000。不過那只是按博客上公佈的數字的來算。博客沒有提到的是我這份人壽保險。把這份保險加上本來的資產,即使是 2020 年後離去,都係要交一筆遺產稅。

律師之所以提立遺囑也是因為他一早知道有保險的存在,提醒要適當地去處理遺產。不要被政府發死人財。不過單身寡仔,份遺產也不算大,問了會計師的意見,他都說避到的都只是有限數。唯有是繼續努力增加財產,那反而會有更多的方法去避開遺產稅。

現行的制度是來保障富人的真的一點不假。只有無知的人還傻傻的要政府加稅來打擊富人。誰不知真正打擊的是他們自己,令他們更難積累財富。富人一早就不在稅制之內了。不在稅制之內的人,稅制無論如何改變,又何來會影響到他們。

看來這個 "身後準備" 應該又會是一個頗長的系列,在未來會隨著心境,財產及環境的變化而改變。

事實是,我也想寫多幾篇嘛,呵呵呵呵。


2015年10月7日星期三

再按

唔經唔覺,樓3按揭的兩年罰息期到期,又係時候做新的按揭。

我認為在低息環境下,快快再把按揭息率鎖定是很重要的。甚麼都不做,任由它跟隨銀行的浮息是件很愚蠢的事情。沒有人可以肯定說這個低息時代何時會完結。說了好幾年,年年都有人說加息,結果息率還是差不多等於零。下年有可能會加息,但亦難保會繼續維持一樣。誰說低息不能維持。日本的低息環境都維持了十幾年。

我不知道利息何時會加,也不認為要去預測。兵來將擋,水來土掩,只要準備好 "將" "土",任由它利息加減,一樣可以進退自如。再按可以將目前的利息鎖緊兩年。明天加息的話,我比起甚麼都不做,可以至少有多兩年的時間去賺取息差。兩年後利息一樣的話,我就再做一次這樣的行動,去賺取低息時代給予有資本的人的優勢。

這是最好的年代,也是最壞的年代。

在我眼中也是最邪惡的年代。

對於有資本的人來說是最好的年代。沒有一個年代像現代一樣,有資本的可以用資本這麼肆意去奪取利益。這麼 "文明" 又 "優雅" ,有系統地去剝削其他人。越多資本在這年代越有優勢,剝削其他人的力量也越大。且看有錢人利用買債加槓桿,簡簡單單利用息差,就可以收取超高額的利潤就知道。可惜是這些是更高階的投資方法,暫時還不是我這樣的新手可以參與。

對於沒有資本的人來說是最壞的年代。只能眼巴巴看著自己被別人剝削。營營役役一輩子賺的,可能還比不上別人按一兩個按鈕所賺的錢。且看在其他國家的血汗工廠裡的工人,每日工作十數小時,捱到五勞七傷,去為 "文明" 世界提供衣食住行,但他們所得到的對比他們所付出的少得可憐。

離題了,回正題。

鎖定利率為其一,再按的次要目的是把這兩年來增值了的套現出來。

可以運用得到的才是自己的錢。與其把錢放在樓,不如套現出現金,放在自己的袋裡。加按套現真的不錯。不用賣樓,不用交增值稅之下,也可以享受到樓價升值所帶來的利益。另一方面不用賣樓,又可以繼續收租,雙重獲利。真的不知道是哪個人想出這麼聰明的辦法。一樣的樓,同一樣的一磚一瓦,憑空就變出幾十萬的資本。只能說這真是個 "最好的時代",可以這麼有制度地去以錢賺錢。

之前也講過加按行動的想法,在此就不贅,基本上都是一樣,詳見:"槓桿太大風險太大" 和 "加按等於加大風險?"。

錢在口袋,有機會的話,可以用之進攻。沒有機會的話,則留在口袋裡等待機會。遇有危險時,可以用來防守。進可攻,退可守。無論如何看,總比有機會時無子彈;遇險時才遠水救近火要好得多。況且如前所說,在低息的環境之下,把錢套出來的成本不高。要是未來加息了,到時又未用上子彈,大不了就以退還子彈,減低利息支出。

今次套現所得就不買樓了。反正今年的目標已經完成,也是時候再作整備,鞏固已有的基礎。最重要是很久沒有坐在現金上的感覺,就讓我感受多一點這近乎忘記了的感覺。樓7就留待下年,或者下下年吧。除非是有很好很好的樓盤。


2015年10月5日星期一

二十歲的遺囑

前一排,上律師樓簽埋樓 6 的文件,順便又同律師吹吹水。

他又笑問幾時買保時捷,他是鐵了心要聳擁我,把我踢入保時捷車主會。

講笑的講完,講返正事。

律師提起遺囑的問題。 他說,是時候立一份,為掛老襯之後的事做好打算。

聽到真係呆了呆。心想,不是吧,我先得廿歲,咁快就要立遺囑。雖說人始終有一死,要及早做好準備,但也不是這麼早吧!按正常人的壽命,我還有六七十年呢。打個五折,英年早逝都仲有十幾二十年呢。

正當我在想洗唔洗咁早立遺囑之時,或者是太熟悉我的性格,知我太姑寒,唔捨得洗錢。以為我是在想立遺囑的花費。

律師說,放心,Ricky仔,立遺囑送的,不收你錢。你想好了要怎樣立,我就同你立一份。

他續說,記住英國不同香港是有遺產稅的,政府在你死的時候都要賺錢。你的名下的財產已經超過了免稅的部份。萬一你不幸離去,政府可是會狠狠的在你身上賺一筆,稅率可是四成呢!

嘩,四成,諗起都肉痛。四成稅,豈不是差不多一半的資產在死後要白白送給政府!

我認為納稅是應該。在這個國家賺了錢,死後回饋一點也是應該。但四成也未免是太多。看來真的要認真思考這個話題,研究如何立份遺囑,怎樣的安排才可以減少政府的死都要狠狠抽一筆。在立遺囑前,還是見一見會計師,問問他在這方面的意見。

從來都沒有想過,死後的事,離我是這麼近。

二十歲,風花雪月的事都還未有時間去想過,就要想身後的事,真的是萬般無奈。

臨走的時候,律師曖昧地望著我說,有老婆免稅額多一倍!

心有不安的預感,繼保時捷後,看來以後上律師樓,又多一個說笑的話題。


2015年10月2日星期五

貪心的小狗

貪心的結果往往是得不償失。

今次在買第六間的手續上的枝節頗多。

銀行方面的要求變得更加繁複。當時人在香港,要簽名的文件都是電郵給銀行。其實即使在英國也是這樣做。誰不知,把文件給了銀行後,銀行竟說最近的要求改了,一定要收正本的簽名文件,還要再人手填多一次申請表。理由是銀行裡的規則改變了,不是英國人不可以利用電腦的申請系統。非英國人的申請表,一定要全人手處理。由於兩個多餘的要求,唯回到英國才辦理按揭。文件往來這裡足足拖了一兩個星期左右。

處理好文件上的續後,銀行又說賣家的估價報告不合符要求,要重新找銀行認可的估價師再做一份。我問按揭經紀那是不是代表可以重新估價,借更多的錢,因為層樓原來的估價對比最近的成交價明顯低估了。如果可以重新估價,我有信心可以達到買入價,甚至更高的價錢。從經紀得到的回覆是,通常遇到這種事,銀行的估價師只會在原來的估價報告加簽,極少會真的重新估價。聽到之後真的極失望,同時也覺得實在太無奈,因為新的估價報告也是要我給錢的。這裡既多付了錢,也 "新的" 估價報告制作需時,又拖了一兩個星期。

就這樣,第六間的成交日期比起原來估算,足足遲了差不多一個月。原定八月中收樓,變到九月頭才收到樓。這一個月的延遲帶來的損失很大。

按原定計劃,如果八月中收樓,那時候有很多的學生搵樓,租務市場暢旺,一收樓立刻租出去是完全沒有問題。但問題是,來到九月頭都快要開學,大部份學生已經找到樓住。租務變得冷淡很多。樓6近大學的優勢亦會完全喪失。租務只可以針對打工仔或家庭客,對他們來說,近不近大學根本沒有所謂,最重要的考慮因素是租金。換句話說,針對他們的話,就不可能收取收學生的溢價租金,要轉跟隨市場價。

貪心的我在收樓後,決定博一博以 £900 放租,看看可不可以找到要臨急臨忙要找地方住的學生。

事實上也是有的,放租後的第二日,已經有一兩個學生說想租。其中一個睇完樓立刻說會租。喜出望外,想不到這麼快便可以租出去。可惜是過了兩天,正是要簽租約的一天,這學生就反口說不租了。另一個則說已經找到地方。其實也不太意外,其時的租務市場已經開始轉回平常,大學區的租金又開始回落。我想他是找到更便宜的地方,所以就反口不租了。

不過,那時候我還是很貪心,一開始那麼快有人想租,想著會不會很快可以找到第三第四個,所以就繼續以原價放租。

放了幾天,已經開學,完全沒有人查詢。唯有慢慢開始降價,以 £850 放租。開始有小貓三兩隻,但還是只看不租。總不可能讓層樓無了期空置,只好再減,減至 £800。£800 是正常兩房單位的租金,一到這個位置,情況立即變得不同。查詢立即多了很多,又變得有選擇。結果選擇了兩個碩士生為租客,因為他們只是租十個月,比起其他家庭客一租有可能會租很多年,正好更合我意。待來年夏天收樓,就正好可以捕捉到下年的租務旺季。 

今次確實是太貪心才得不償失,貪不到更高的租金,反而失去了半個月的租金,做了隻貪心的小狗。明知租務市場開始變回正常,就不應該再一味追求高溢價的學生租金。如果一開始以 £800 放租,就不用把層樓空置兩個多星期,這裡已經是半個月的租金損失。實在要引以為戒!

希望來年可以 "貪" 到想要的租金。

(還是改不了的本性,繼續是隻貪心的小狗,呵呵)


2015年9月30日星期三

公司年報

前日,止凡兄的文章 (Volks大件事 說到 Volkswagen 最近面臨的問題。

文中止凡兄提到考慮 Volkswagen 出事後的投資價值。這時我就想到研究它的年報。要研究一間公司的投資價值,研究公司的年報是很好的第一步。這亦令我想起德國公司的年報。

有一段時間,我很喜歡讀年報。現在投資的方向重心不在股票上,也沒有太多的時間就少讀了。閱讀年報可以很好地開闊眼界,一間公司的年報往往包含了那個行業的概要。讀十間不同的公司,就略略知道十種不同行業那年的環境。

我是那種讀書要讀實體書本的人,一定要一頁一頁揭下揭下才睇得過癮。電子書不是不好,但就總覺得不夠實體書好。看年報也是一樣,我喜歡是看年報的印刷本。

以為一定要是公司的股東才可以領取公司年報的印刷本? 原來不是,公司的年報是甚麼人都可以拿,而且有一樣是很多人都想不到的,就是只要問,大多數公司的年報甚至會直接寄到府上,即使是遠在萬里之外也寄,真的是不惜工本,甚至會以速遞寄送。我初初訂這些年報時,也沒有想過它們會這麼誇張。

以下是一些收年報所發現的有趣事。

在這麼多要年報的公司中,德國公司最好。訂年報方法最簡單最方便。只要上它們的網站訂便可,有些公司可以一次過訂差不多十年以來的年報。最喜歡是德國公司的年報,每本都是印刷精美。三大車廠的年報 BMW,Volkswagen,和 Daimler (Mercedes) 是每年必訂。一來是對他們的車很有興趣,年報會有講他們的新車發展。二來貪心的我很喜歡它們送的隨書附送的贈品,書籤海報。德國公司真的很有心思,只有它們會送贈品。其中一年,BMW 送的鐵制書籤,到現在都仲用緊。

最重要是幾遠都送。原以為歐洲地區才送,但見它們有世界各地為目的地的選擇。在好奇心驅使下,為左試驗,我試過訂了一本回香港。想不到它們也送,而且還要是用 DHL 來速遞!每年替這些公司的股東倒米,真是不好意思,呵呵。

說起速遞,美國公司多用 Fedex,德國公司用 DHL,大家都會支持自己國家的郵政公司。

訂美國公司的年報也容易,也是上它們的網站就可以,同樣是全球都送。不過網上訂年報的位置通常都是在些不起眼的地方,總是要花一大輪時間才找到。很容易就可以分別出美國公司年報,因為全部都是簡簡單單,純文字,薄薄一本。論印刷,明顯比其他差一點。

英國公司是最麻煩,能否得到年報要講運氣,不一定訂得到。不可以直接在網上訂,要電郵公司的投資者關係部領取。有些公司的投資者關係部很好,很快就回覆,也很快就把年報寄到府上。有些則永不回覆,又或者總是叫你看網上的電子版。

最後是香港的年報。要訂閱香港公司的年報,其實也是很方便。中央證券登記處有份表格,只要填妥好資料,寫上地址,及需要公司的年報即可。之後,它們就會把年報寄到府上,又係唔洗錢。

有興趣的可以訂來看看。

不過,最後都要提醒番大家,這樣做是很不環保的!


2015年9月28日星期一

中秋節。紅月亮

時差關係,英國比香港遲半日先過中秋節。

在異鄉中秋節的氣氛自然沒有那麼濃郁。只是和家人吃個團圓飯而已。

中秋節當然要賞賞月。

真的不得不佩服古人的智慧,在缺少精密的科技及計算下,依然可以得出一年之中看月亮的最佳日子。不知是感覺,還是環境下的影響,中秋看到的月亮又真的好像比平常看到的光而圓。

身處英國看到的月亮和香港的有些少不同。

由於高緯度的關係,月亮剛從水平線升起的時候,看起來比較大。又因為光線折射的關係,會偏向橙紅色。此時看起來也是另有一番味道。現在日長夜短還好,當在冬天日短夜長的時候看,一個血紅的月亮配襯漆黑的夜空,個人覺得是幾恐怖的。

中秋節短短幾句。

希望各位過了個美好的中秋節。


2015年9月25日星期五

一樣米養百樣人 - 臥虎藏龍

話說,前幾天上課,斯里蘭卡教授在課後分享他的對於工作經驗。說到畢業後搵工,他說未必一定是要與大學修讀的學科有關連,也未必是高薪厚職,最重要是做得開心。不然要做一份不開心的工作,做足四十年,會令到自己很辛苦。他就是因為喜歡研究問題,而選擇放棄了他原來的工作,加入學者行列。一時談得興起,他拿了他的太太為例。他說,他的太太原來是個高級會計師,但做了十幾年之後,實在受不了這樣繁重又刻板,日日開會的工作。最後放棄了高薪厚職,走了去 Asda 超級市場整 Pizza。一做就又做了十幾年,他說他太太十分享受同來買餸的師奶及和師奶同事談天說地。

當他說到他太太在 Asda 工作,又是在 pizza 檔口工作的時候。在 Asda 做兼職的我就突然想起了在超市工作的那個斯里蘭卡師奶同事。心想該不會是同一個人吧。這是個很奇怪的感覺,上上下堂竟然教授竟然會說起一個自己認識的人。十不離九,應該是她。因為只有她是來自斯里蘭卡。抱著這樣的疑問,返工見到她就即刻問她。一問之下,原來她真是教授的太太。

平常和她一起工作,感覺都是個尋常的師奶。一副師奶的模樣,總是在談今晚要煮甚麼東西,投訴家裡的家務全部都是她做。。。。。 絕對不會令人聯想到曾經是個高級會計師。雖然一早已經知道,她做這份工作只是賺錢買花帶。她根本不愁錢,工作只是純粹用來打發時間。不然怎可能每年都請四個月假,回老家探親。但絕對想不到她之前原來是個會計師,老公是個大學教授這麼厲害。真的是有眼不識泰山,原來又是一個臥虎藏龍。

在這幾年的超市的兼職生涯中,學到很多的東西。其中一樣就是每個身邊的人都有可能是臥虎藏龍。外表看來普普通通的一個人,底蘊可能會嚇人一驚,所以千萬不要小看任何人。當你以為在超級市場的員工都是低下階層,賺取最低人工的時候,事實卻是很多同事都是深藏不露,隨時有錢過你同我,人生經驗也極為豐富。例子實在是多不勝數。斯里蘭卡師奶同事已是一例。

另外的例子就有在 "人外有人,天外有天" 一文中提過的那個,在聖誕期間做臨時工,來體驗生活的瑞士富幾代公子。有錢人的想法就是與普通人不同。人做工為錢,他做工為體驗。

這位公子來自倫敦,出生在一個瑞士的銀行家族。家族早在大英帝國還是大英帝國的時候發跡,來到他這一代,已經是富幾代。跟印像中的公子哥兒不同,他沒有拿著家裡的錢去揮霍,駕的車還是架十幾年的 VW Golf。那時他那車,我的 VW Polo,以及另外一個同事的 VW Golf 都是有十幾年前的車款。有次在停車場我們三架十幾年的 VW 平排一起,不說還以為在搞 VW 懷舊展。

據他說,自從十八歲開始,他就開始在倫敦投資房地產,有的是買入之後重新裝修升值,有的是買入收租,到現在已經在倫敦有幾層收租物業!!我心想,倫敦的樓價可不比我這個蘇格蘭的偏遠小城。倫敦樓價可以比得上香港。在倫敦有幾層樓,豈不是過千萬!雖然他也坦白他的第一桶金是從家人而來。但從他的談吐,可以肯定他的成功不只是得到他家人的幫助,他的見解,能力及眼光也非常厲害。從他的身上,真的學到很多東西,也擴闊了我的眼光。

再說的例子,當初請我的經理也是經典。法律一級榮譽畢業。後來律師的生活實在太繁忙,太大壓力覺得不適合他。毅然放棄一切,選擇做個超市經理。之前有個會計師轉做巴士司機而上了報紙,我想這經理的故事也可以上報。

身邊臥虎藏龍,深藏不露的人實在太多。


2015年9月24日星期四

第六間

按今年的計劃是會買兩層樓,上半年一間,下半年一間。先用自身資金買入樓 5。然後加按樓 1,再用得來的資金買入樓 6。不過加按樓 1 出乎意料般順利,資金早過預期套現了出來。套現了的資金就先用來買了樓 5。原先用來買樓 5 的資金,就繼續原封不動的留在銀行裡。

既然計劃比原定順利,那樓 6 的計劃也可以推前一點,由下半年改為年中進行。從香港回來之後,進行買入樓 6 的計劃。最理想是一從香港回來就買到,盡快成交,那就可以趕在新學期前租出。始終這段時間才是租務的旺季,錯過了就要將貨就價。正因為有此想法,為怕在香港回來之後才申請按揭會耽誤時間,費時失事,所以一早在返香港前已經和按揭經紀安排好新的按揭。

在香港放假的期間,不忘繼續留意市場上的放盤。

臨近六月尾,看到間不錯的樓盤,兩房單位就在第三間的附近。

面積比第三間還要大,七百二十呎。長遠的可塑性很高,或者可以做到三房。不過就需要些大工程,將全屋間隔大執位。短期來應該不會考慮。地點方面,比樓 3 更加近大學,也更加近巴士站。

至於價格,單位的估價是 £120,000。但我相信這個價格是估價師嚴重低估的。估價師的估價方式,來來去去都是那幾招,主要是參考以往的成交。但這區一向的成交不多,以這個街區來算,最近的一宗交易已經要數兩三年前,隔離的一個單位成交價是 £105,000。我知道是因為那年我也看過那個單位。計上這兩三年整個城市的平均升幅,不難知道這 £120,000 的估價是怎樣得來。不過,這是以整個城市計,以地區計的話,這區的升幅早已經遠遠拋離其他地區。就在五月時,我看過一個差不多的單位,賣價已經去到 £145,000。樓 3 的估價也已經到 £140,000。

看相片,單位的裝修也不算差,中中等等,不過不失。不裝修也可以租出去。看檢樓報告,完全沒有問題。可以算是一買就能夠即刻放租。

樓 3 剛在回港之前找到新租客,租金有 £900。這間的定位和樓 3 差不多,參照樓 3 租值也應該差不多。

我知道這一區的樓盤都很搶手。每有樓盤出現,通常只要幾日就已經有人買了。所以計好數,就立馬給電郵律師落價,出價 £135,000。能夠這個世代真的很好,可以運用科技。遠在萬里之外,也能夠處理到在英國的事務。

幾日後,律師回覆,成功買到。賣家接受出價。他同時也提到,有不人出價競投這層樓。第二名的出價跟我的出價,非常接近。這至少證明市場是有承接力,雖然是要付出比估價高的價錢,但我出的價也是合理。

從香港回來,再處理了一些手續。

九月初,樓 6 正式入手!

希望盡快有人租,盡快提供現金流。







2015年9月23日星期三

關於金錢

這是幾年前,上完第一課經濟堂後的一個隨想。

往後對待金錢的看法,很多也是建立在這個隨想之上。

第一課的經濟堂教的是人類貨幣歷史。

回看人類的貨幣發展史,貨幣的出現是因為對於交易的需要而產生。在最初,人類的交易是以物易物的方式進行。但這種交易的效率十分低下,交易時間長,成本高,最重要的是十分不分便。在經濟堂上說到的一個例子,是以一個牧羊人為例,每當他要進行交易,他都要把他的羊帶在身邊。而且每次買賣還要和買家討價還價,要如何對換,羊的質素如何,大小,重量.........

有見及此,人類開始使用一些物品來代替真正交易的物品,來方便交易的進行。這些物品就是現今所講的貨幣。早期的貨幣曾經是青銅,鐵,石頭,貝殼。它們的體積較小,的確是方便了交易。牧羊人只需要把他的羊換成這些貨幣,那他以後就可以使用這些貨幣來交換米糧,而不再需要整天帶著他的羊群。

運用貨幣一來是方便,二來是作為貨幣的物件具有廣泛的認受性。持有它的人知道,它可以用來換取其他的物件。牧羊人就知道米店老闆會樂意接受這些物件(資幣)來換取米糧。而黃金白銀克服了早期的貨幣的一些缺點,品質參差,折舊率高,供應容易被人左右等等。因此在其後大部份的時間裡成為了人類主要的交易貨幣。同時開始成為人類財富的象徵之一。

但無論貨幣如何發展,它的本質始終如一,以物易物,一切都是不同的物品交換。貨幣其實也可以說成是交換物件的其中一種。以牧羊人為例子,他以羊群(物件)換來的貨幣(物件),他之後又以貨幣(物件)換來物資(物件)。

從這一點繼續想下去。

其實所有物件都可以是貨幣的一種,關鍵只是在於信心。只要對一樣物件有信心,那物件已經足夠成為一種貨幣。現實世界中,銀紙之所以有價值,並不是因為我們認為張紙有特別之處令它特別珍貴。銀紙不過是紙是一張,即使加上尖端的防偽技術,成本也是有限數,一定大不過它的面值。銀紙之所以值錢,是因為我們對它有信心。相信它能夠在下次消費時,保持消費能力,讓賣家樂意接受,以賣家的物件來換取你的銀紙。

情況就同玩大富豪其實差不多。大富豪中的銀紙其實也只是紙一張。我們在玩大富豪的時候,會相信這些紙條上的面值,然後利用它們和其他玩家作交易,"買地""換地"等等。這些都是因為我們相信這些紙條在大富豪這個遊戲內的價值,而這些紙條就成為了大富豪裡的貨幣。在本質上大富豪和現實世界對於銀紙的運用並沒有太大的分別,只是在於現實和遊戲中。

生活中這樣的例子真的多不勝數,用超市作例子也可以,在不同的地點,時間,即使是平常我們不認為貨幣的東西,其實也可以視作為一種貨幣。例如,可以將超市視為一間找換店,人們都用鈔票去兌換他們所需要他們的東西,超市也可以用它們的貨品換取客人的鈔票。在人們的眼中鈔票是貨幣,在超市的眼中,它的貨品就是它的貨幣。每天的交易就是用 "超市的貨幣" 換取 "客人手中的鈔票。

還有經典的監獄風雲裡,以煙仔作為 "貨幣" 的情節。

想到這一點,開始以平常心對待金錢。有多少錢其實只是簡略地去總括有手中有多少資源。簡單寫有一千萬,總比寫有一萬頭羊,三千隻牛,六千隻雞.......... 來得容易。金錢其實和其他物品沒有太大的分別。金錢不會因為是金錢而特別,也不應該特別。


2015年9月18日星期五

派錢又入貨

最近收到了澳門政府派的九千大元。

照往常收到了錢,當然是用這筆錢用來買入資產。

現在的市場已經沒有四月時那麼瘋狂,正是累積資產的好時候。不在平靜的時候積累,還待何時。難道又要等到瘋狂的時候才跟人搶貨。

錢少少,只夠買一兩千股,每年的現金流可以增加幾百元。這樣的規模對比起網上其他高手真的是小毛見大毛,蚊同牛比。不過資產就是要慢慢累積起來,羅馬也不是一天建成。慢慢的一千兩千股儲起,終有一天會儲到一筆資本,然後有不錯的收穫。

猶記得,之前買樓的時候,正是利用了之前派錢儲下來的資金才買得成。若果不是一開始儲了這筆錢,要買樓就會變得很困難。

不論多少,儲蓄就是很重要,不要嫌儲的錢少。少少的儲,可以積少成多,變成一筆可觀的資本。我們永遠都不知道未來會有甚麼機遇,但只有準備才能捉到機會。雖然目前看來只是少少的資金,但在沒有的時候就是沒有。這筆當初看來少少的資本,可以成為決定勝負的關鍵,能否捕捉到機會有可能就是差在這少少。

若果沒有將這隻識生金蛋的雞換成為樓。我想目前累積下來的資產,每年應該可以有三四千元的股息收入,自製了多半份政府派錢。澳門賭業不濟,明年會否繼續派這麼多還是有疑問。幸好是即使往後政府不再派錢,也有股票代為派錢。這正是積累資產的奇妙之處。慢慢積累,積累到某個地步,它就能夠自己成長,更可以成出回饋。


2015年9月14日星期一

零成本。計算回報

接上月一篇關於零成本的文章 (零成本,無限回報),在文章中只是以推論來否定零成本的說法,並沒有以數字的形式展示出沒有零成本的概念。碰巧有網友在該文的留言提出了相關的問題,剛好可以在數字上補充到投資上零成本是不存在的推論。

樂仔提到:

假如投資成本為1.0 買入一支股票, 當該股票上升50% 時, 即是1.5 股票時沽出, 收回成本, 即有1.0 成本+0.5股票;然後當股票下跌50%時再買入, 即係有0.25 股票+1.0股票, 即有1.25股票, 如果再上升50% 時又沽出; 即係0.875 股票+1.0成本, 變相用1.0成本產生0.875 零成本股票, 如果不幸再跌50%, 依然還有0.4375 股票+1.0成本, 不是嗎?

我的想法是,當中的股票依然是有成本的存在。以樂仔的例子,我的計法會是這樣的:


  1. 當第一次沾出股票的時候: 收回的"成本" 1,其實是當初投入的 0.66 成本而來。多出的0.33 是 0.66 成本所產出的盈利。剩下來的 0.5 股票,那是當初 0.33 成本而來,所以這部份應該是 0.33 成本,而不是零成本。往後稱這為 (0.33 成本股票一)。 
  2. 股價下跌 50%,再買入 1 股票。 在這 (0.33 成本的股票一) 價格是 0.25,帳面蝕了0.08。從這一點已經可以看到"零成本"還是會虧蝕。 
  3. 股價又上升了50%,又再沾出 1。這裡可以是 FIFO,或者是 LIFO,視乎你的選擇。我就選擇是 LIFO。同第一點一樣,沾出的 1 只是 0.66 成本所產出的股票。剩下來的 0.5 是 0.33 成本所產出, (0.33 成本的股票二)。 最初的 (0.33 成本的股票一) 現在是 0.375 帳面賺0.045,但注意還是比第一點時 0.5 的價格為低。
  4. 又再跌 50%。 (0.33 成本的股票一) 現在為 0.1875,帳面蝕 0.1425。 (0.33 成本的股票二) 現在為 0.25,帳面蝕0.08。 如此類推。 事實就是根本沒有所謂的零成本。以此情況,一開始所賺到的 "零成本" 股票只會不斷虧蝕下去。 既然零成本不存在,也就沒有影響到投資的風險。
結果就是在整個的過程中,都沒有產生到所謂 "零成本" 的股票,每張股票背後還是有成本的存在。

在計算投資回報時,可以運用到很多各種不同的方法。只是有些不太符合邏輯的計法,如零成本投資,就不是太可取。

在同一篇文中,魔術師兄和自由兄都就說出了他們各自計算回報的方法,包括內部報酬率,及基金單位計算法。有興趣的讀者可以回看他們兩位的留言。他們提出的意見也是很值得參考。

我個人太懶,所以在計算回報上就選擇較簡單的方法。以年尾的總盈利結算除以投入的資本。這個方法是簡單直接。但缺點是忽略了在一年之中不同時間投放新資金,它們之間的回報差異。

2015年9月10日星期四

執屍 (慎入)

想了很久應不應該寫這一篇。

但這也算是在買樓經歷的一部份,還是應該寫出來作做紀錄。

先警告各位,下面的內容及照片或會引致各位的不安。如不想看到動物屍體的照片,請及早離去。不然貴客自理。

話說,樓3的租客搬走,在新租客搬入前的空檔期間,就走去樓3執拾一下,順便檢查一下樓3。檢查到樓3外面,沿著樓3的牆身看,突然有堆黑色的東西在廚房外牆下吸引到我的眼球。當我定了定神看,原來是一隻死去已久的烏鴉屍體。

相信要不是我作檢查,應該是沒有人發現到。因為在屋內廚房窗外望出去,絕對看不到在地上的屍體。即使像我一樣走出去,要不是特別留心也留意不到。

在發現屍體後的一剎那,無數的感覺問題想法,從我的腦海中擁現。感覺上,有的是新奇,對於一個由小到大生活在城市裡的人來說,看到實實在在的動物屍體機會很少(寵物的不算)。這也是我第一次看到雀仔的屍體。也總算是解決了小時候想問的一個問題,為何總見不到老死雀仔的屍體。看到這樣新的事物,無疑令我感到挺有趣,好奇心因而發作,想望清楚看看這屍體的特別之處。但同一時間,看著屍體亦有正常人嘔心的感覺。更令人害怕的是那黑壓壓,沒有眼珠空洞洞的眼窩,如同無盡的深淵,充滿著令人懼怕的感覺。 除了這些感覺的矛盾外,還不停在想我要如何解決這屍體。

我想,我至少是呆呆地望著這隻死烏鴉至少十分鐘,在想應該如何處理牠。

我曾想過由得牠在大自然中分解。

但最後也是接受不到有隻死雀屍體在我層樓的窗下,我一定要清理牠。

不過英國不同香港。在香港要是發現死雀,通知政府便可。讓政府一條龍清理屍體。有雀仔屍體香港政府比起我應該還要緊張。但在英國,對禽流感的意識不高。根本不用指意政府會這樣做。這些東西還是要我這些平民來處理。

結果第二日一早,我帶齊架撐,掃把,垃圾鏟,垃圾袋,手套,去處理這條死屍。一切以九秒九的速度進行,帶上手套用掃把掃上垃圾鏟,然後將垃圾鏟連死屍放入垃圾袋。然後,再將所有東西都拋入垃圾桶。 在過程中,我是很擔心把屍體鏟上垃圾鏟的一刻會屍體會碎掉。幸好最後沒有碎。

其實另一好彩是在隻烏雅已經死了段時間,只剩下未分解的支架。肉應該是被同類食了,或者是被大自然分解。所以唔怕血淋淋。 如果是剛剛死的話,一郁佢的時候就血淋淋,內臟爆出來,流出來的血弄到週圍都是,到時要清理就更加麻煩。 再唔好彩的是死了幾天,屍體啲肉未被其他動物食完,一塊又一塊成隻喪屍一樣,那會更加恐怖。仲有是開始有一條一條咁既屍蟲係條屍入面,加上一股屍體分解中的惡臭。噢,想起都覺得嘔心。幸好這些情況沒有出現。

作為一個香港人,對死雀之類始終都是特別敏感。要是隻烏鴉不是老死,是禽流感死,那我豈不是很危險?!以這件事來說,算是高危高風險工作吧。一不小心,就會因雀送命。再加上要處理屍體,這些厭惡性工作。做包租公其實都唔容易!




2015年9月8日星期二

我不知道

一直以來各位的來郵,我都會逐一細閱,然後回覆。回覆率應該都有九成,剩下的一成就大多是看了,然後忘記了回覆,又或者是被當成有問題電郵,流落到雜件箱。如果你是那一成,在此先說聲不好意思。

不過最近,其實都唔係最近了,只是這一年來好像又多了些。越來越多人來郵問我有關於英國樓的事情,而且問題來來去去都是那幾條。覆了很多都只能說不知道,不好意思。不好意思到一個地步,我覺得有必要去說一說。這來來去去的幾條我都是解答不到的。你來郵,我也只能夠不好意思地說,答唔到你。往後遇到這些問題,就請見諒我只是回覆幾句,不知道。

不知道的就說不知道,這一直以來是我回覆各位的一個宗旨,絕對不是求其回覆。

第一條最常見的問題,有沒有律師可以介紹。

沒有。不是不想介紹,而是真的沒有。我這些年來用的律師就只有一個。未用過的其他律師也不好介紹。但之前也在這裡說過了,我那為興趣而工作的律師是不接海外客的生意。而且我認為買英國樓,律師特別重要,可以說是你的軍師。他能夠給你很多的意見。所以最重要是找個律師熟悉你所買的地區。即使我的律師肯接你的生意,有幾多人是要來蘇格蘭買樓呢?!在英格蘭買樓,要個蘇格蘭律師有甚麼用。連我律師也說了,你要是在英格蘭買樓,他可以幫忙文件上的東西,但他就提供不到意見了,最好還是找個熟悉當地的律師。

第二條,有沒有經紀代理人介紹。

同樣是沒有。我是在英國買英國樓,這些年來都是自己打理自己的物業,根本用不上經紀。未用過的經紀,未知好壞,所以也是不能介紹。再說了,即使有經紀介紹,英國這麼大,他也未必能夠處理你投資的地區。

第三條,這個地區好不好,那個地區好不好。

可供投資的城市,還是略知一二。但當說到細分地區,比如說在香港,要投資官塘,還是大角咀。這些我真的不知道。英國太大了,即使只是幾個投資的熱點城市,我也沒有那麼多的心力,沒有這樣的能力去分析每個城市細分地區的投資潛力。事實上,我暫時也沒有太大的興趣去分析,反正短期內知道了也用不上,不會投資這些地方。沒有了解清楚的地區,我也是不會隨便推薦。

另外,我一而再,再而三重申一點,隔山買牛的風險很高很高,一定要小心小心再小心。在英國買英國樓,跟在香港買英國樓是很不同的。我唔係專家,我只是分享在英國買英國樓的經歷。我所知道的未必是事實,也未必是正確,只可供大家作參考之用。

不少人來郵關於英國樓時,明顯感到在買英國樓上做的準備功夫不足,很多東西都沒有在事前了解清楚。我著實希望這些朋友慎重考慮清楚,多做功課,先再決定投資的方向。

隔山買牛就是很高風險!!


補充,忘了說還有一樣。就是給我關於樓盤的資料,很多時是經紀的簡介資料,有時簡單到只有樓價和地點,更甚者是拍下報紙上的廣告,然後就直接問我,這個樓盤是否值得投資。分析一個樓盤是否值得投資,需要很多資料。物業的日常支出,物業的詳細位置,租契條款,等等等等,絕對不是這一幅剪報就能夠分析得到。我實在是不能夠憑這麼少的資料就去分析一個樓盤是否抵買。


2015年9月4日星期五

我的保時捷

對不起,又做了標題黨。

如果你真是以為我買了部保時捷,或者有部保時捷而點入這篇文,恐怕是要令你失望。在此先說聲不好意思。我未買 / 未有保時捷呢!

話說,早兩日上律師樓搞埋樓5的一些手尾。

平時上律師樓,少不免又借機會跟律師吹吹水,談天說地。順便亦都收收風,睇下市場的情況如何。律師站在樓市的前線,有甚麼風吹草動,他們很快就可以感覺得到。

我覺得我的律師之所以工作,已經不是再為了賺錢,而是為了消磨時間,跟熟客吹下水。為甚麼這樣說呢。秒速回覆,十次八次的電郵都可以在五分鐘內回覆,好幾次還要是在一分鐘。我剛發了電郵,還在電郵的頁面,就已經收到他的回覆。他是不是沒有客仔,特別清閒所以可以這樣。又唔多似,因為佢會揀客來做,不合心水的就推。據他的說法是,有些客仔很麻煩,日日都奪命催魂電話。佢無咁好氣應酬這類型的客仔。其實這些都已經不在話下,最令我有這種感覺原因是,每次上去律師樓搵佢,都總可以跟他暢談一個鐘,還要是完全免費!!

在我認識他之前,認知裡的律師收費昂貴,費用要逐分逐秒計,每次對話開始前都要按一下計時器。所以要跟律師說話,大多要長話短說。如果要跟律師傾一個鐘,收費應該不少。但我的律師就完全唔同,跟他約好時間上去,就完全可以傾幾耐都得。簽文件明明只係要五分鐘,但他就會開始談東談西,總之無一個鐘都唔放人走。在他身上的確學到很多的東西,以及聽到很多有趣的故事,有機會的話會跟大家分享一下。

今次都唔例外,簽完文件,就同律師傾下計。

律師開玩笑問我,你幾時買保時捷?

我楞了楞,保時捷?甚麼保時捷?幾時話要要買保時捷?

作為由開始見證著這幾年變化的他說,你這幾年都已經收獲了不少。稍為獎勵一下自己吧,後生仔。保時捷不錯呀,你又唔係買唔起。

注:我律師是很清楚我的收入和支出的,一來是所有買樓的手續都是經他處理的,二來他大概都知道每層樓的租金收入和支出。在這裡他所講的是保時捷入門版 Boxster。911 還是買不起呢。英國買車比香港便宜得多。以 Boxster 為例,香港賣八十幾萬港紙,英國賣都係四十幾萬港紙左右。上會更加唔洗十萬港紙,供的話每月幾千蚊左右。

他續以語重心長的語氣說,做人唔好只顧住賺錢。賺到錢也要適當地享受一下。不然一直這麼努力地去賺錢,而不懂放鬆會很辛苦自己。他大概的意思就是指醒我,怕我對自己儲錢的要求太高,而忽略了放鬆自己,要好好享受一下,體驗人生。

我是明白他的意思,也謝謝他的好意。我同意他的這一點,識賺錢時,也要識花錢。不然賺錢來幹甚麼。錢不打算拿來用,一開始就沒有賺錢的需要。反正有錢和無錢,對一個不花錢的人來說是完全沒有分別。這樣的人把心力花在賺錢以外的事會更好。生活是需要隨著收入的增加而提升,不然一年搵十億也好,但還要勒緊褲頭做人,還有甚麼意思。

當然花錢又未必一定是指消費,也可以是花錢來做慈善,不過這又可以是另一個討論的話題。在這篇就暫且當作是消費。總之識賺錢,也要識花錢。

不過我就解釋說,我認為花費是要按著收入的比例去增加。我的目標就是控制花費在收入的一半左右。即是說,每十蚊的收入,只花五蚊,其餘的拿來儲蓄(事實上,這幾年來花費的比例只是在十分之一左右。)。

先不說我沒有興趣買保時捷。即使以目前的狀況,負擔是負擔得到保時捷,不過買了就會嚴重超出我的標準,違背了理財紀律。所以是絕對不會這樣做的。簡而言之,負擔到都未必等於一定要買。現在就未係買保時捷的時機。要買 "保時捷" 還是要當收入到某個位置的時候,那時或者我會考慮考慮考慮考慮一下。總之,就係等等等等等等,等到收入再高一些才再算吧。目前還有更很多的地方需要用到這些珍貴的子彈,子彈還是要小心來用。

最後,我跟他開玩笑說,話需如此,但說不定有一日,我們可以一起在蘇格蘭的公路上一起頭搖又尾擺~


2015年9月2日星期三

BLOG 4年

唔經唔覺又一年,每到九月頭就要寫一篇紀念一下寫這個博客寫左幾多年。

今年已經係第四篇,即是說,已經寫左四年的博客。

一開始都估唔到可以維持這個習慣這麼多年。連埋這一篇,這四年來寫了 316 篇文。以一篇500字計都寫左十五萬字。真係又估唔到自己可以寫到這麼多字。

這四年來平均都保持到每個星期有一篇的產量,除了今年的六月返香港渡假的期間。在香港完全投入放假模式,就稍為懶左,只寫得三篇。有一篇只是簡簡單單寫了兩句,有一篇是我自己和朋友私下開玩笑式的食評,之後看到合用才放上來,只有一篇書評是真正為這個博客寫的就只有一篇文章。收到幾位朋友的投訴,如在此期間有所不滿的,希望大家諒解諒解。四年來放一個月假,都不算太過份吧。

靠著這個博客的紀錄,回顧到這四年來的轉變,由當初只是買股票,到後來投資買樓。

看著最初的幾篇單純紀錄買股票理由,現在回看感概甚多。像 NG 當年只是六鎊左右一股,現在已經是八鎊半了,還未算上一直以來五厘以上的股息。這麼悶的公用股的回報,比起很多其他股的回報要好得多。悶悶地去贏,絕對不是單純的理論。

又好像渣打銀行,當年看好的是它在環球新市場的獨特分佈,誰不知自那時開始,渣打在美國英國受監管越來越嚴緊,新市場則泥足深陷,還有管理層內部的分歧,都令到渣打的營運出現問題。一時間由市場的寵兒,變成冷落的對象。市場就是不斷的變化,沒有甚麼是永恒不變。

除了市場係不斷變化,人生亦然。

四年前買買下股票,本來預算之後都要慢慢儲股票。但偶然之間又會有機會去買英國樓。從此就多個在英國買樓的特別經歷。全靠這個博客記錄著當中的歷程,讓我可以記錄當中的心路歷程,不然當中很多事都會忘記了。

記錄投資上的事情正是當初寫這個博客的原意。

除了紀錄之外,這個博客還為我帶來很多意想不到的東西,認識到很多新的朋友,新的機會,新的經歷。這個博客為我帶來的東西實在太多,在此就不贅了。

不過不得不提的是,原來有不少朋友也已經看了這個博客好幾年。時間過得真快呢。謝謝你們這麼用心去看我寫的文字。你們實在是太厲害,有時跟你們談話,你們可以記得我之前寫過的文章,如數家珍般在可以說出我在邊篇邊篇寫過甚麼。老實說,很多我都早已經不記得了。三百幾篇文章,即使是自己寫出來的,要篇篇都記得寫過甚麼,都真的不容易。

最後,不論是新的,還是舊的看官;不管過去一年是在這路過,還是用心閱讀我寫的文字,雖然老套,但還是要說謝聲謝你們過去一年的支持。

往後,我會努力繼續保持分享。還請你們多多指教。

希望往後還有五年,六年,七年,八年,一直寫落去,寫到無能力再寫這個博客。

多謝各位過去一年來的支持。


2015年8月31日星期一

買樓還是買收租股

上個星期和價值兄談起買樓收租同買收租股的分別。(可以睇番<兩種回報>中的留言,或者價值兄的整輯版 http://visimon.blogspot.co.uk/2015/08/27815.html)

在跟價值兄討論完後,再想了想這個問題,有些少的補充及擇錄討論過程中的一些要點。

買收租股同自己買樓同樣是投資房地產,各有好壞。

兩者皆有槓桿涉及在內,不同的是一個是直接向銀行借貸,一個是以公司名義借貸。

買收租股,好處是可以參與投資平常人難以買得到既優質又分散的房地產組合,如投資希慎可以買到希慎廣場,投資新地可以買到 IFC 和 ICC,領匯(叫慣左)可以買到一系列的屋邨商場。同時間,這些地產組合擁有專業團隊管理。作為投資者的,基本上可以奀奀腳收錢。但壞處是沒有管理權,沒權決定槓桿比例,派息比率,公司政策等等。

在和價值兄的討論當中,我們談到派息政策及收租股折讓的問題。我在當中沒有好好表達到我的意思。現在嘗試再補充一下我的想法。

收租股普遍有折讓,以我們談到的希慎為例,市帳率是 0.5。即使是說,在市場上可以用 $0.5 買到希慎 $1 的資產。這絕對是買收租股的吸引之處,可以用 $0.5 換到 $1 。不過問題是公司的派息政策不是投資者可以控制。對投資者來說,最理想的應該是公司把賺到的都拿來派息。那投資者就可以把派息,再在市場上用 $0.5 換 $1,買入更多公司的權益。不過出於對公司未來的發展需要,管理層一般都不會這樣做,而是會把部份盈利留在公司。在這個情況下,留在公司的盈利只是 $1 換 $1。對於投資者來說,應該是沒有那麼著數。這裡存在投資者與管理層的矛盾,好的公司是那些可以在中間取得平衡的公司。既可保留資金發展,也讓股東可以分享公司的成
果。

想到這點,REIT 是個不錯的選擇,因為派息政策有一定的限制。投資者可以自由分配得到的派息,是自己用,還是用來增持更多公司的股票。大型的 REIT 也可以利用自身的槓桿能力及剩下來的資金來適度發展。

買收租股,若投資者是希望公司的價值能夠得到體現,這也會很視乎管理層的決定。像長實般大重組,領匯賣商場,太古賣又一城,這些都未必是一時三刻會做。投資者要有心理準備,價值長期被低估。市場改變公司的估值就是另一回事。

自己買樓,好處同壞處基本上同收租股相反。好處是可以自行決定一切事務,賺得一蚊就袋一蚊。自己鐘意買邊就買邊。可以視乎自己的狀況而靈活地調整自己的策略。壞處是投資的物業未必是優質一線。如果剛開始,物業組合還是很少,會分散不到風險。當中的風險有物業風險,租務風險等。還有就是擁有管理權所帶來的雜務。必需要付出勞力才能夠得到回報。

兩者之間,並沒有哪個最好,哪個較差。投資者的選擇要視乎投資者自己的情況。例如,如果是嫌麻煩的,想簡單方便的,選擇買收租股,有現成的物業組合及專業團隊。相反,如果想操控組合更有管理權,那就應自己建立一個物業組合。

說到最後,兩者其實都是殊途同歸,本質還是差不多,最重要的還是看它們背後的資產,也就是它們所擁有的房地產。這些想法其實在之前的文章都有說過。

可以參考:

談選擇股樓
http://creating-cashflow.blogspot.co.uk/2014/08/blog-post_9.html

買樓好,還是買股好?
http://creating-cashflow.blogspot.co.uk/2014/11/blog-post.html


2015年8月28日星期五

小樹初長成

一直以來我都把投資看成一個種樹的過程。

經過了幾年的栽培,隨著第五間的出租,這個種植的過程,又來到了新的一個階段。

數年前,買下第一間物業是撒下了種子。在這數年間看著這種子發芽成長。投放了很多的心力去灌溉及施肥照顧這棵幼苖。到今天,非常高興這棵幼苖又來到了另一個階段,變成為了一棵小樹。

這棵小樹開始有一定的規模,可以獨立起來,靠自己每年繼續穩定地成長。以後即使不再為它提供養份,它還可以繼續發展。假設不再往這些收租物業方面投資,這些收租物業所產出的租金能夠支付它們的所有開支。甚至完全不理會它們,把它們交託給經紀管理,它們的收入也足夠應付管理費有餘。同時間由於有一定的規模,管理費會比較擁有一兩間便宜。在扣除支出後的餘額,積累一兩年也足夠的首期去買入新的物業。完全可以自給自足。連按揭方面,假若失去了工作,租金收入也足夠的大去申請按揭。工作變得沒有以前那麼重要,甚至可以說連 "我" 在栽種這棵樹的重要性也減少了。

當然讓它完全自給自足只是如果。在這個時候行使這個選擇,未必是最理想。這棵小樹還是很脆弱,有甚麼風吹草動都可能影響到它的生存。所以在未來可見的日子裡,我還是需要繼續去照顧它,為它施肥灌溉,加快它的成長速度,讓它更加強壯。也要清除未來有可能限制到它成長的因素。前兩天的文章中,HareT 兄所說到的稅務問題正是其中之一。

希望有一天能夠達到目標,把這幼苖栽種到一棵堅固的大樹,然後在這棵大樹下遮陰乘涼。


2015年8月26日星期三

兩種回報

上兩篇的文章中,羅渣兄和我在討論計算物業回報的問題。

在計算從物業方面的收益時,我通常會計算兩個回報來評估物業的表現,分別是資產回報(ROA)和投資回報(ROI)。

第一項,資產回報,市場上一般計算物業回報的方法。在扣除支出後的租金除以物業的價格。例如租金是 $10,雜費是 $1,樓價是 $90,(10 - 1) / 90 = 10%。這物業的回報就是 10%。

在買賣物業時,我比較傾向以這個回報作決定,多過以用投資回報。因為這個回報才是反映出資產本身的回報。同時,資產回報相對也是比較穩定。

但當投資物業時很多時會涉及槓桿。好少人可以一下子拿一大筆錢出來買物業。一般人都要向銀行借錢來買入物業。而且如果買物業不用槓桿的話,那為何不買股票呢。買物業的最大好處就是可以用來做抵按,向銀行借入一筆優惠貸款。按揭貸款真的很優惠,有甚麼其他貸款,還款期可以有二三十年,而且利息還低過一般的私貸款。

由於借貸的條件,按揭成數和利息會有分別。在這個情況下,要比較哪個投資的回報較高,就要用投資回報。。再者,用投資回報,也可以知道本金在槓桿後的真正回報。投資回報的計算方法,租金減支出減借貸利息除以樓價。再用之前的例子,租金是 $10,雜費是 $1,樓價是 $90。現在做了六成槓桿,借了 $54,利息為 $2,本金 $36。(10 - 1 -2) / 36 = 19%。以這個計算方法回報是 19%。

雖然用這個回報計算,心理上看起來會更高興。誰不喜歡看到高回報呢。事實上,用投資回報也可以知道本金的實際運作程況。但我不太喜歡用這個回報率來決定投資,因為投資回報太易受借貸的條件所影響。投資回報的波幅要比資產回報大得多。高一點的利息,低一點的利息;高一點的槓桿,低一點的槓桿,都足夠扭曲了回報。按揭成數越高,投資回報會變得越大,如果是十成按揭的話,甚至會變成無限。在金融海嘯前,還有十成按揭的年代,有些投資者真的可以因此而取得無限回報。無限回報真的曾經有過。由此可見,以此回報來分析的話,不能夠反映到物業本身的價值,難以用來判斷資產實際的吸引度。

2015年8月24日星期一

大跌之時

由五月中之後,港股就從一片狂熱變到一片愁雲慘霧。

今朝訓醒時,港股就大跌千多點。

身邊幾個剛在這段時間開始投資的朋友,第一次看到自己所買的股票大跌,心中極為困擾,不知道應該怎樣處理。股票這樣上落一兩成,差不多就等於他們半個,甚至一個月的人工了。

我很清楚這種憂心的感覺。我記得剛投資時,我也是這樣。喜歡升市有錢賺,討厭跌市看到蝕錢。每次跌市都變得很緊張。不知道股市幾時回升,幾時可以賺回帳面上蝕了的錢。

為何會煩惱呢。多數是怕會繼續跌下去,希望現在賣股可以停止虧損,以後不用蝕下去。或者現在套現了,然後在底位再買。問題是現在止損,既不忍蝕了這麼多錢。又怕賣了之後股票就回升。

不過之後慢慢學到的是,擔心是沒有用的,根本就不用煩惱。

我也很怕蝕錢,所以用最簡單阿 Q 的想法去解決,當帳面蝕這麼多錢的時候,根本就不會捨得賣股。既然知道自己不會賣股,不會作出任何行動。股票會繼續擺係度,那為何要煩惱呢。再煩惱也不會改變到甚麼,實在無需自尋煩惱。

再進一步去想,當初為何要買這些股票呢。如果在一開始認為買入的價格是合理,所以被吸引到去買入這支股票。為何現在股價跌了,股票變得更便宜,價值的變化不大之下,反而會想去賣出股票。這是極不合理的事情。在這個情況下,股票變得更加吸引了,所以其實不應去想賣,應該是想去買才對。

之前在香港收到書商的稿費,澳門政府的派錢,以及林林總總的其他收入,又儲到了幾萬蚊。這筆資金一直都未用。今次趁大減價,又可以入市了。看到有些股票跌到幾年前的價錢,但幾年間的價值已經增長了不少。用幾年前的價錢,買入今時今日的價值,實在是抵到爛。

2015年8月21日星期五

第五間租出

放租兩個星期,終於都將第五間租出。

反應比想像中差。之前的幾間,一放租幾日內就會有極多人查詢。只有我揀客,而不是客揀我。條件不適合,就選第二個,不用慢慢商量。但今次這一間,放租一個星期都只是得小貓三兩隻。當中一兩個還在討價還價。幸好是第二個星期出現了現在的租客。不用太多的商討過程就決定租了。

租客是兩個讀商務的大學生。原先打算這麼近醫學院,應該會是醫科生來租。雖然都有醫科生查詢,但想不到會是租給讀其他科的大學生。由第五間行去大學本部都要二十分鐘。誰不知,現在的租客不介意每日行二十分鐘返大學。看來這個位置還是可以吸引到大學生。從今次的經驗來看,距離大學二十行鐘的路程範圍內,應該是學生市場的有較範圍。再遠一點的話,就沒有學生租了。

原先買這間的計劃是想試一試新的地區。買距離大學遠少少的地區,期望少一點競爭,不用買貴貨。但現在看來針對醫科生租客的計劃也未必行得通。事後反省,醫科生的數量始終不是大多數,大學生還是大學本部那邊比較多。反正都是想租學生市場,那當然是選擇多學生的比較有利。再說,即使是醫科生也需要常常往來大學本部,圖書館,校務處,運動場,會社,游泳池等等。他們的自由度得大,不一定要租近醫學院,租近本部也可。事實上,之前出租第四間的時候,收到醫科生的查詢比這間還要多。所以往後買樓,還是傾向近大學主校園較理想。

今次的租金是 £825。樓價 £127,000,計埋支出裝修傢私等等,洗左大約 £4000。唔計借貸槓桿的稅前回報 7.5% 左右。回報對比起其他幾間都要低,但還是合符心目中的要求。在現在這個環境,樓價都升了不少,要再找像其他幾間的高回報真的不容易。

最重要的現金流方面,每月還款因為只需還息,加上利息三厘八左右,每月還款三百左右。往後每月就可以從第五間而來的淨現金流有五百左右。這方面來說,還算很不錯。

完成了第五間之後,第三間的按揭也就快過罰息期,看看可以在它身上套現多少。之後就又可以開始為第六間做準備了。

2015年8月19日星期三

書局記

每年返香港,我都很喜歡去書局逛逛,看看有甚麼好書值得買,儲定一點精神食糧,慢慢在往後的一年在英國慢慢看。但今年逛書店感覺有些少不同,往時行書店看的都只是看別人所寫的書,但今年行書店除了別人的書,還有自己的書。上年本書發行的時候,已經回到英國了,所以我也是今年才見到本書在書店。

看到自己寫的書在書架上,感覺是怪怪的。第一次看到一本書是完全沒有意思拿來閱讀。有甚麼好看呢。一來自己都已經知道本書的內容,相信這世界上應該沒有人比我更清楚當中的內容吧。二來還令我想起了寫書時候的痛苦回憶。寫書同寫博客完全是兩碼子的事情。寫博客可以用口語,想寫甚麼就甚麼,吹水就吹水。但寫書就要用書面語,文鄒鄒來寫,這簡直是對我僅有的中文程度無盡的試煉。即使如此,在編輯的過程中,還是被編輯修改了不少才有最後的成品。在此還是要多謝編輯的努力,才把我這麼爛的中文改到見得下人。

好幾次行書店的時候,會特意走到財經類,隨手拿起些書來閱讀,同時也在觀察有沒有人拿起我的書,也看看這些人對本書的評價。真的希望這不會養成為一種習慣,不然以後每次行書店都分心,就沒有精神去找好書了。

有日吃完中午飯,行經大眾書局進去走走。看到有個阿叔在翻看本書。我就又隨手拿起一本書,在他的身邊裝作閱讀,其實就是在偷聽他對他夫人說關於本書的評價。阿叔看來也是個一目十行的人,一邊閱讀,一邊就跟他夫人說當中的重點。我實在有些佩服他的讀書速度,短短一陣子,就把本書很多的重點跟他的夫人分享。之後,他還看了看作者介紹,但他還是不發覺,其實個作者,姐係我,一早就在他們的身旁了。之後,阿叔又再看了一陣就放下了本書。

經過幾次的觀察後,我發現有不少人會像這個阿叔一樣,拿本書來揭一揭,讀一讀,倒是沒有太多人買。這個我也是明白的,閒來無事有幾多人會買本書,去研究買英國樓,應該不是太多。現在賣左一版,出到第二版已經是喜出望外。寫書還是賺賺零用錢,靠它來生活應該是不太可行,特別是這種比較專門的投資書。

不過,正如上年出書時所講,今次寫書只是為了豐富些人生經驗,金錢還是次要。


2015年8月16日星期日

理財之道 - 開源節流

最近多了些同年紀的網友問我關於理財的問題,如何開始理財。

你們的來郵實在有些令我意外。先多謝你們的抬舉,認為一個第一桶金要靠 "父幹" 的人的意見值得參考。老實說,連我自己也覺得,我自己說理財是欠缺一點說服力。不過你們既然來郵問到,不介意聽聽我的意見,我也不介意說說。你肯聽,我就肯講。

回到正題,關於理財。我認為天字第一號的理財之道,其實就不外乎是四個字,開源節流。

對,就是這麼簡單。

這我們都耳熟能詳的四個字,我認為就是最最最最基本的理財之道,而且也把所有理財上的課題包括在內。萬變不離其宗,所有理財上的東西,其實都離不開這四個字。不是嗎?!

投資也好,工作也好,學習也好,都是屬於開源;如何慳錢,哪裡有折扣等等,這些都是節流。先緊記及學會這四個字,比起一開始去學習這些細分的題目更重要。

中國人以水來形容錢財真的很貼切。理財的目標就讓自己擁有更多的錢財,更"疊水"!

試將自己的財務狀況幻化成一個湖泊。湖裡面的水就是你的財產;湖的入水量就是你的收入;湖的出水量就是你的支出。

要湖水常滿,入水量一定要大過出水量。不然,出水量大過入水量,那終有一天湖裡的水會全部流走變得乾涸。要做到常滿,就要回到剛說到的理財之道,開源節流。一是增加水源,加大入水量。二是減少出水量,

要理財就應先從紀錄自己的入水量(收入)及出水量(支出)開始。先知道自己的兩方面的流量。如果出水比入水多,那就趕快調整。收入在一時三刻或者難以改變,那就先改變自己的支出,減少開支洗費。做到收入大於支出,代表著已經開始有盈餘,擁有的只會隨時間而變多。這已經是做好了理財的第一步。再往後,就是要繼續開發更多的水源,令入水量增加,及適度的調節出水量。

注意是調節,而不是調 "截"。很多人常誤會理財就等於不斷地去慳錢。但無論一個人怎樣去慳錢,他所慳到的只是一個有限數,不可能慳得多過他的收入。所以不要把重點過份集中在支出上。節流只是相對於入水量而去作調節。收入多的時候,自然可以把支出稍為增加;收入少的時候,就把支出減少。

理財是要 "開源節流" 不是 "節流開源",開源增加收入才是重點!

道理其實真的很易明白,但重要的還是踏出第一步。

共勉之!!



2015年8月11日星期二

租客見聞錄 - 麻煩的租客家長

話說,樓4的三位女租客,因為性格不合的問題,鬧反了。當中的一個租客在四月的時候已經憤然離去,剩下兩個租客繼續租至租約期滿。當我得知這件事後,我確實是頗為擔心,不知道她們究竟會不會欠租。始終兩個人承擔三個人的房租也不是容易的事。幸好到最後,她們還是定時交租至約滿。究竟在這段期間,是她們兩個承擔了第三個租客的租金,還是第三個租客繼續交租,但又不住在單位呢?要是後者的話,只可以說現代的學生真的很有錢,可以這樣租樓又不住進去。

兩個人無理由住三房單位。於是,這兩個租客就決定今年不再續租了。結果就是打亂了我打算一租租兩三年的計劃。樓4今年又要重新招租。

與往年一樣,樓4招租後的反應非常熱烈。招租第二日已經收到了十數個查詢。不出幾日已經有幾組人願意承租。

左揀右揀之下,選了三個看起來挺成熟的男二年級醫科生。貪他們讀醫有排讀,住得開心,隨時可以住幾年。

原本以為一切也是順順利利的,可以按平常一樣,簽了約就坐定定收錢。

誰知至到租客收樓的一天。

三個租客各自帶了他們的家長,其中一個還帶了弟弟和妹妹,一行十一個人浩浩蕩蕩來收鎖匙。加上我一個,一個七百呎的單位霎時之間有成十二個人。這幾年來還是第一次見到這樣的陣容。老實說,看到這麼多人,真的有點怯場。

接著,這一行十一個人就翻天覆地,地毯式檢查層樓,特別是租客們的三位媽媽,真的是每個細微的地方都不放過。我敢說,檢樓師同估價師也沒有他們看得那麼仔細。

不知道是否租客的媽媽們見我的年紀和他們的兒子差不多。當媽媽們把衣櫃搬開,發現到上手租客留下的胸圍,底褲。。。。。就開始不斷搖頭及媽媽上身。以一幅媽媽的口吻來投訴那裡不夠清潔,那裡不夠好,那裡還有塵等等等等。真正的三娘教子,有一刻,我真的以為是老媽在教訓我了。

我要承認的是,之前的女租客搬出之後,我只是略略了檢查同清潔了一番,但遠沒有去到每個位置都有清潔好。有些需要執漏地方我也沒有留意。在這方面,我確實是粗心大意疏忽了。但我可以肯定,層樓整體來說尚算乾淨企理,遠沒有她們說得那麼污糟邋遢。

除了清潔一項以外,媽媽的投訴還有很多很多。

其中最奇怪的是關於沙發的投訴。

有位媽媽反問我,租給三個人的單位,放張兩人沙發合適嗎?!

在經過一輪轟炸之後,有可能是心有不憤,事後想來應該可以處理得好一點。我無好氣的對她說,這將沙發一早已經在這裡了,不是簽了租約後才有。租約也寫得很清楚。你們的兒子也是來看過,覺得沒有問題才承租的!在這刻,我心中真的閃過一絲諗頭,既然這麼不滿意便拉倒吧。反正我不差租客,最多就是空置多一個星期來招租。

最後,幸好是她們的兒子出手打救了我。他們幫忙說,清潔方面,沒有問題,他們會處理。連他們自己都說,層樓其實不是那麼污糟。沙發方面,他們也沒有問題。不夠坐的時候,他們可以坐餐枱的椅子。至於其他較合理的要求,也包括一些我之前的疏忽,我也一一答應了執漏。這樣才能夠在這三個媽媽的訓話中脫身。

有趣的是,在之後上門執漏時,他們三人跟我抱歉說,他們也明白媽媽的某些投訴過份。明白我當時一定是不好受,請也是做人兒子的我體諒體諒。

不過,我肯定來自三位媽媽的挑戰往後還是會陸續有來。

曾經聽過有些人不敢去投資買樓的原因。他們說,怕遇到麻煩的租客,挑剔的租客,甚至是租霸。單單是因為這個理由,他們就不肯去投資了,甚至連想也不去想。

但我認為任何的投資都一定有風險,一定會有代價。難道就因為有風險而不去投資嗎?日常生活不也是充滿著風險嗎!有哪些事情是零風險,可以做到十全十美,能夠完全安全?你能夠百分百保證出街唔會一個招牌跌落來中 "頭獎"?!你能夠肯定搭車唔會撞車?!船頭驚鬼,船尾驚賊的話,就做不到任何的事情了。

在遇到問題是,應該是去理解問題所在,而不是去一味逃避。知道危險所在,知道最壞的情況,知道有沒有解決的方法。再去判斷可不可以去承擔這些風險。

我是這樣想的,有挑戰就放馬過來吧。有挑戰才能有進步。今次從這些要求多多的家長身上,也算是上了寶貴的一課。學到甚麼是真正的檢查,真正的要求,往後我就不會那麼粗心大意,會更小心去檢查清潔好,才把單位交給租客。睇樓的時候,也應該有這種態度。

被投訴沙發不夠大。


2015年8月7日星期五

零成本,無限回報

常常聽到一個講法是,把投資資產的成本套現出來,又或者賺到投入的成本。剩下來的就是零成本,往後所賺的就是無限,因此可以安心地去繼續持有資產。

例如,買樓的時候,給了一百萬的按揭。之後樓價升了,加按了一百萬。成本和套現所得互相抵消,變成了所謂的零成本;股票升值了,套現一部份的股票,又或者從收到股息收回了成本。剩下來的股票就是所謂的 "零成本",之後收到的股息或者再套現都是 "無限回報"。

但這個說法其實是自欺欺人。以這種心態來投資最多只能夠給自己一個安心,不能真實地改善投資的回報。不是嗎?!

資產變成了所謂的 "零成本",往後無論任何正數回報,都會令到回報變成 "無限"。

舉個例子。

自欺欺人認為收回了成本,資產成了 "零成本"。

資產升值十蚊,回報是無限。
資產升值一蚊,回報是無限。
資產升值一毫,回報是無限。
資產升值一仙,回報也是無限!!

因為回報無論怎樣也是無限。"無限回報" 就是很好,所以繼續安心持有。即使回報只有一仙還會繼續持有。

但如果說持有的 "零成本" 資產,現在的價值是一百蚊。

資產升值十蚊,回報是10%。
資產升值一蚊,回報是1%。
資產升值一毫,回報是 0。1%。
資產升值一仙,回報是 0。01%。

只有 1%,0。1%,甚至0。01%回報的資產,真的還應該繼續持有嗎?

我認為投資的成本已是歷史,成本無論隔了多久還在。今日回收的 "成本",已經不是當初的成本。今日收回的 "成本",是往日投入的成本所種出來的果實才對。任何資產的回報應該是以現今的價值去計算,才能夠衡量值不值得買入資產,持有資產,或者是沾出資產。用往昔的成本去衡量是不理性的。

又例如,用今日的租值除以在幾十年前幾萬蚊買入的樓。回報當然高,每年可以有幾倍的利潤!但這是否代表可用這回報去決定買入今日值幾百萬的同一層樓呢?!道理其實一樣。

事實上,根本就不存在 "無限回報"。

世界上也不見得有資產是可以不投資任何成本而出現。成本不只是是金錢,亦可以是時間,人力等等,所以也不存在有資產是 "零成本"。

無限回報,零成本,只是自欺欺人,給自己一個安心的說法。




2015年8月4日星期二

第五間完成

今次的裝修比較趕,因為成交後的兩個星期就要返香港,原先的計劃是要在返香港前的兩個星期內把層樓完成得七七八八。在返港期間,讓朋友的親友來探望時暫住。之後由香港回來才放租出去。

收樓第一日就度呎買傢私,找師傅商量工作安排。。。。兩個星期完成一層樓,這樣趕急的代價是臨出發前一日,本應要執拾行李的時間,都用來在新屋裡砌傢私。雖然如此,但幸好還是是能夠按計劃完成。

返來之後,花了幾天再執頭執尾。終於都可以放租了。

第五間,最喜歡就是個客廳。廳裡掛的那幅威尼斯畫,是一次遇然經過二手店看到的。一看到就二話不說買了。配上深藍色的牆身真的是一絕,再加上射燈的照射,還真的有幾分在藝術館看畫的味道。這是我最喜歡的其中一部份。

不知有沒有人留意到,我是一個徹頭徹尾的射燈控。幾間屋都有射燈的原素,這間當然也不會例外。這間睇樓的時候已經決定了把客廳的兩盞燈改為射燈。我覺得屋裡裝射燈,令間屋的光線能夠更加多元化,看起來更加漂亮。至於射燈的缺點,太熱,在英國這樣常常陰陰涼涼的地方,就是不是太大的問題;耗電,反正屋又不是我住,電費也不是我給,這就不是我的問題了。再說了我還持有電力公司的股票,租客多付一點電費,我還間接受惠呢!環保人仕必定是很痛恨我這種人吧。但根據經驗,通常租客通常也真的不理,反正多出來的電費也不是很多。

說了這麼多,去相:












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