2015年4月29日星期三

加按等於加大風險?

今日終於都收到加按樓1的錢,又多了一點的子彈。雖然只是得十幾萬,不過 "有" 總好過 "冇"。買樓不同買股,買股無錢的話,可以買少一點,但總可以買到一些;買樓無錢的話,往往就是買到同買不到的分別,所以多一點子彈還是好的。

加按層樓,向銀行借更多的錢,很多人都會視之為洪水猛獸,認為這樣要繼續做銀行的奴隸,同時亦會增加風險,所以都很抗拒這樣去做。他們亦反對,向銀行借貸。不過我的看法就不太一樣。我認為加按層樓是更好地去利用資本,讓手上的資本更靈活地去運作,同時某程度上是降低了風險。

假設一開始,資本是 25萬。層樓值 100 萬。租金每年10萬。七成半按,即按揭是 75 萬。利息是 5%。

以資產負債表來看:
資產  100
負債    75
           25
資本    25

以損益表來看:
租金   10  
利息   3.75
賺       6.25

過了兩年,層樓升到 150 萬。租金不變。資本會變成 75萬。(為了簡化運算,按揭還本部份不作計算,反正頭兩年還的本金少之又少)

以資產負債表來看:
資產   150
負債     75
            75
資本     75

以損益表來看:
租金    10  
利息      3.75
賺          6.25

如果把層樓再按七成半,息率不變。增加了資金 37.5 萬,同時增加了負債 37.5萬。利息增加至 5.625 萬。

以資產負債表來看:
資產   150
            37.5
          187.5
負債   112.5
            75
資本     75

以損益表來看:
租金  10    
利息    5.625
賺        4.375

你會發現,加按了之後,對資產負債表的資本其實是沒有影響,一樣是 75 萬。因為負債增加的同時,資金亦都增加了。很多人對加按的誤解,認為債務增加,就是增加風險。但卻忽略了資金的增加,會與債務上的增加互相抵消。

可以看到加按唯一影響到的是損益表。因為利息支出增加,賺的錢變少了。

或者你會話,既然對資產負債表無影響,但又賺少了錢,那為何要這麼多餘去加按,

我認為這才是最重要的問題,投資者的取向在這裡最為重要。

在我來看,現金及現金流是風險管理中重要一環。現金流是護城河,現金有如軍隊。現金的作用如軍隊是用來防止現金流一旦乾涸,或者突然間的大額支出,去防衛整個投資堡壘崩潰的最後防線。加按是在兩者中取得平衡,是要更廣闊的護城河,還是要更充裕的軍隊。在這個問題上,我偏向的是軍隊。可以想像一下,如果間屋因故不能租出的話,不論是未加按前的 3.75 或者是加按後的 5.625 都會令到現金流變成負。在沒有足夠的現金保護情況下,終有一日難免要賣出投資。但在加按後,我至少有六年的時間 (37.5 / 5.625) 可以捱過這段時期。這亦是為何在上文說,加按某程度可以減低風險。我寧願犠牲一部份的現金流,也要增加資金。

更何況軍隊除了可以用來防守,還可以用來開疆闢土呢!至於如何運用軍隊那就是另一個問題,我認為不應該跟在選擇護城河和軍隊的問題上混為一談。

再來看看如果加按後,樓價跌返至 100萬的情況。資產負債部份變大了,但資本同無升的時候一樣。如果把加按的部份還給銀行,其實就同樓價升之前一模一樣。加按賺的是幾年間擁有資金所帶來的機會成本。不借就賺不到這筆機會成本了。

以資產負債表來看:
資產  100
負債    75
           25
資本    25

以損益表來看:
租金   10  
利息   3.75
賺       6.25

2015年4月27日星期一

價錢,價值

價錢,價值,價錢的概念比較價值要易明白得多。

價錢就是一件物件的標價,明碼實價。股價,樓價,都係清楚的價錢。

但價值就難理解得多。投資要投資有價值的東西。但甚麼是價值呢?

之前提過的一個寓言:

有一棵蘋果樹要賣。

當樵夫來看的時候,他想著斬了蘋果樹後柴枝的價值。
當果農來看的時候,他想著蘋果樹的未來果實的價值。
當木匠來看的時候,他想著將蘋果樹做成木材的價值。
結果三個人因應他們所知的,給了三個不同的報價。

在這寓言中,這三個人因應他們各自的價值觀,已經產生了三種不同的價值。沒有一個是絕對正確的價值,也沒有一個是絕對錯誤。價值只是他們各自主觀的看法。現實生活中,又何嘗不是一樣。況且現實市場上投資者又豈只有三個人,上千萬的投資者,他們每個人自己的學識,接受的資訊都不一樣,可想言之可以衍生有多少種不同的價值。

價值是很主觀,很個人的事。每個人對同一樣東西價值的看法都不同。評估價值除了數字上的考慮外,我認為還涉及到個人感性上的因素,例如情意結(匯豐銀行),道德上的束縛(賭博,煙草類股份)。沒有了對匯豐銀行的情意結,香港人還會不會那麼熱衷投資匯豐呢?沒有道得上的束縛,是不是黃賭毒只要是高回報都可以投資呢?

正是因為每個人對這些因素的看法都不同,才令到評估價值變得有趣。與其說是一種數學,不如說是一種藝術,一種哲學。正如每個人對藝術的品味都不同,一件藝術品的價值對每個人都不一樣。我就是永遠都不明白畢卡索的畫為何可以賣到那麼貴。撇開畢卡索的畫可以賣到幾億幾千萬,對我來說,這些畫的價值就是和宜家的畫差不多(詳見:藝術 一文)。

說到底,價值只是更多的是每個人看法的一種轉化。你的看法如何,將會影響到你看到的價值。理解到這一點之後,又何需再去理會其他人對一件物件或一樣投資的平貴的看法。最重要的,判斷價值,最重要的是你自己的看法。因為只有你自己的看法,才影響到那樣東西的價值。

2015年4月22日星期三

五十步笑一百步

最近在看了 BBC 一系列關於房地產的紀錄片,今晚看到的一集值得讓人反思。特別是從一個香港人的角度來看,這片叫做The Great Property Race。英國以外的觀眾應該是不能夠在 BBC iplayer 收看,但就可以在 Youtube 上看到一部份的內容。(https://www.youtube.com/watch?v=wgvjqB_Yt2A)

這一集的內容主要是說英國的樓如何被海外的投資者,特別是香港的投資者炒起。令到倫敦樓價越來越高,倫敦本地居民越來越買不起樓。現在發展商往往是將倫敦的新盤在海外率先開售,特別是在香港,而且通常很快就搶購一空。倫敦的居民連買的機會也沒有。而之所以有這情況,就正如片中幾位香港人所說,倫敦樓對比香港樓來說,還是便宜一大截,而且租金回報也相對較高。

這情景豈不是似曾相識,這幾年香港也是因為很多外來的資金,特別是國內的,而推高了樓市。香港人埋怨這些資金炒高香港的樓,令到香港人越來越不起樓,千方百計去反對國內的人仕來港買樓。

但現在另一方面,卻是越見港人對海外置業有興趣(相信亦有不少人是因為這個理由才看這個博客)。只要是比香港樓便宜的地方,都見到有港人會涉足,英國,日本,台灣,美國。。。比比皆是。總之這個地方買不到,就到其他地方去買。越在香港買不起樓,就越要到其他地方買樓,美其名是幫助別國經濟,其實是炒貴了別人的樓。

究竟我們是不是五十步笑一百步呢?

話分兩頭,隔山買牛的風險真的不少,想在海外置業的朋友們真的要想清楚,也要做好資料搜集。片中所提到的一個新盤作例,現實中這個新盤明明距離市中心要一個小時的車程,但發展商在推廣的時候,就說到距離市中心只是一箭之遙,十數分鐘的車程。所以真的要小心,小心,小心,切忌只聽信一面之辭。






2015年4月16日星期四

一個月前,一個月後

看得太多消息,實在很易令人精神錯亂。未來的我否定今日的我,今日的我否定之前的我。最好還是遠離這些所謂的市場消息。

理財道上所重視的應該是積累資產。只見李生在低迷時增持資產,何曾見到因為大牛市而令李生放售長和系的股票。相信這已經解答到很多最近收到的問題。

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一個月前:

【午間股評】內銀未來有暗湧處處
【分析】 2015/02/02 14:28 
【now財經台】

今日市場聚焦於民生銀行(01988)行長突然離職一事,股事2件拖累,股價一度跌逾10%,但隨後跌幅收窄,低位買盤吸納強勁。 京華山一國際研究部主管彭偉新認為,這情況不罕見。他續稱,即使有突發的利淡因素公布,只要不涉及公司自身業務,當股價受壓時,也會有投資者部署博反彈,所以他預期,民行股價可補回下跌裂口。但觀乎內銀股整體走勢而言,彭偉新坦言並不看好。因為內銀行業未來會的監管會愈趨嚴謹,會令銀行在放貸上有諸多限制。而內地經濟疲弱及壞帳風險高,加上市場憧憬的「雙降」的機會降溫,這些因素令內銀股走勢開始轉弱。

http://finance.now.com/analysis/tipsPost.php?id=127056&type=25

一個月後:


《大行報告》星展唯高達:看好內銀具多項催化劑 首選招行及建行

2015/04/15

星展唯高達發表報告指,相信內銀股價昨日回調約5%後,會再延續現時升勢,主要是由於有多項正面催化劑,包括寬鬆的貨幣政策、資本市場改革及混合所有制改革、釐清地方政府債務置換計劃,從而令資產質素前景改善、更多銀行採取員工股票獎勵計劃,以及探討將附屬公司分拆。 此外,3月份廣義貨幣供應量(M2)按年增長由2月的12.5%降至11.6%,亦低於市場預期(12.4%),及該行全年預期(12%)。該行認為,M2數據疲弱,加上3月份進出口數據令人失望,或促使人行繼續維持寬鬆立場,以支持增長。 較偏好股份制銀行,因在自由化的市場下,這些銀行的定位較佳,競爭力較佳,而且存款業務相對市級銀行而言較強。股份制銀行方面,續看好招行(03968.HK)。大型內銀則看好建行(00939.HK)及工行A股。

http://www.aastocks.com/tc/stocks/news/aafn-news/NOW.664217/1


2015年4月13日星期一

還息唔還本

新的樓 1 按揭同樓 5 按揭都做了個新嘗試,選用了淨利息按揭 (Interest only),即在借貸期間只需要還利息,本金最後先還。之前按揭的選擇有限,做不到這種按揭。現在選擇多了,就可以試試。這種按揭在香港唔見有,所以在英國見到都覺得幾新奇,花了一段時間先消化到這個概念。

一直以來都被灌輸著正常按揭的觀念,只要每月定期還錢,本金隨每次還款而減少,到最後層樓就係自己的。但這種按揭就完全不同,每月定期還錢,到最後還是剩下一大堆債務。債務完全不會因為還錢而減少。

初初聽到這個按揭模式,都覺得幾大風險。金融海嘯期間,很多人就是借了這種按揭,到要還款的時候,才發現無錢還。適憑當時樓價大跌,賣左層樓都還唔到錢俾銀行,變成負資產又或者破產。

除了被真實的例子嚇到之外,就是傳統的 "理財" 概念,一輩子跟銀行打工,比傳統按揭要還更多利息等等,令到我一開始對這種模式頗為抗拒。

以借十萬鎊為例,年息4厘,借三十年計。

傳統樓按,每月還息還本,三十年利息支出一共是 £71,870,總計要還 £ 171,870

淨利息按揭,每月只還息,三十年單單還息已經要,£120,000,另加本金 £100,000,一共是 £220,000

淨利息按揭比傳統樓按三十年足足要俾銀行賺多,£48130,港紙計就差唔多五十萬。

一聽到五十萬,唔經大腦,條件反射,大部份人都會立即選擇傳統按揭。慳番五十萬喎!點解仲要揀淨利息按揭去俾錢銀行賺呢?

後來仔細地去想,每月不用還本,多出了現金。傳統樓按,每月要還 £477;淨利息按揭,,每月只係 £333。即使說用淨利息按揭的話,每月現金流可以增加 £477 - £333 = £144

在投資上,我睇現金流看得很重。我認為現金流就如護城河一樣,越多的現金流,護城河越闊,投資越安全。

用一個例子來解說,經濟在第十年變差,樓價因為經濟差而下滑,我變成負資產之餘,層樓的租金跌到只有 £450。用傳統樓按的話,現金流變成了負數。坐食山崩,終有一日我會無錢還,而被銀行收番層樓,還要繼續揹起筆債。但用淨利息樓按的話,則因為現金流依然保持正數。我還有能力可以捱過經濟下渦,繼續還錢而又不怕被銀行收番層樓,慢慢等到經濟好轉。

為了安全,用三十年間幾萬鎊的代價來換取每個月多一點的現金傍身,我認為很值得。(當然有些人會認為不值得,這是個人投資取向的問題。)

另外,呢個世界銀紙會眨值。銀紙是印出來的,銀紙越擺得耐越唔值錢。今日的一蚊價值高過明日的一蚊。三十年後十萬鎊的價值,跟今日的十萬比可以差好遠。只還息不還本,同時是讓時間也站在我的身邊,慢慢令到實際的債務變得越來越少。我當未來三十年的通漲是 2%,三十年後的十萬鎊只是現在的 £55,207

另一方面,多出來的資金可以用來再投資,不用怕資金被層樓壓住,在需要用的時候用不到,增加投資上的靈活性。即使保守一點我把這些多出來的錢儲起來,用在安全的投資上,例如定期儲款,收跟通漲一樣的回報,投資回報抵銷通漲。三十年後,我會有 £51,840!到時也只是要還 £48,160,以現時的賺買力來說,不過是 £26,587。最不濟的情況到時無錢還,賣左層樓來還錢一樣可以。一層現在十幾萬的樓,到那時應該都還值二萬幾吧。

還有一點很重要,當層樓的回報高於借債利息。利用這種淨利息按揭,可以在借的年期裡,賺盡當中的息差。相對來講,傳統樓按就會因為債務的減少,而令到息差上的利潤不斷減少。既然目前樓的回報高於借債利息,實在沒有理由不選擇淨利息按揭。

2015年4月10日星期五

再按樓1

眨眨眼,原來兩年這麼快就過了。

樓1的罰息期到期,可以轉按到其他銀行。於是,找按揭經紀傾下計,問下有沒有銀行可以提供更平息的按揭,或者可否套現更多的資金出來。

現在的情況可不如一開始了,可以選擇的銀行多了很多。不再局限於當時的一間 RBS,利息貴,手續費也貴,要俾人㩒住來搶。經紀很快就按我的需要揀了間息率更低,條件更優惠的銀行來承按。

這兩年樓價都升了不少,順便問經紀可否趁機套錢。她說,可以。

諗都唔洗諗,當然是選擇順便套多一點現金出來。對我來說,樓我是不會賣的,殺雞取卵是愚蠢的行為。除非樓價同租金的比例升到一個不合理的地步,到時就可以諗下。在唔賣樓的情況下,要享受這帳面上的利潤就只有再按一途。

今日低息,層樓的回報高過利息,借多一點,提高項目的回報。明日加息,層樓回報低過利息,可以用同一筆錢來減債。明日的事,明日再算。最重要是今日有錢在我手,無機會的話,錢在戶口心裡踏實;有機會的話,可以用來捕捉新的機會。新的按揭又會鎖息兩年,至少賺左未來兩年的息差。

由於要套錢,需要估計可以層樓現在值幾多錢,才可以知道套現多少現金出來,所以銀行就派了個估價師來。在我來看,估價的過程真的是兒戲到不得了。估價師從進屋到離開,整個過程連三分鐘也沒有,仲快過煮即食麵。連厠所,廚房都不用看,在房門口看過客廳及睡房,在他的平板電腦上按了幾個下就走了。

過程雖然兒戲,但結果卻一點也不兒戲。翌日,銀行就告知估價師說層樓值十二萬鎊。換言之這兩年間,層樓升了三成有多(買的時候值九萬鎊)。這樣的升幅跟香港比,一定係無得比,但在英國來說已經是十分不錯。況且還未算上這兩年每年收過十厘的屋租。對於樓1的回報,真是滿意到無話可說。

今次選擇按估價的七成,利息三厘幾。另外,做了新嘗試,選擇了只還息不還本的按揭。三十五年後,才一次過還本。由於唔洗還本,每月還款只是二百幾鎊。錢借多了,還的錢反而少了,現金流更強勁。

套到萬幾鎊現金,計上這幾年收的租金,樓1成本全部收回,回本期兩年多一點!

2015年4月8日星期三

繼續做兼職

知道我有做兼職,同時又係度收租的人,他們常常都會覺得很奇怪。既然有樓收租了,為何還要每個星期花兩日,繼續去做只賺幾百鎊兼職呢?在他們的認知當中,如果他們在同一個情況下,他們就不會再做兼職了,反正靠著收來的租已經可以好好地過活了。

之所以繼續做兼職,背後當然有比單純的工資更重大的誘因。若不是這樣,或者我也會如他們所說,靠收租的錢用來應付日常支出了。兼職的原因,是因為想繼續買樓,應付銀行的按揭條件!當然不是說工資不重要,誰會厭錢腥,多些錢總是好的。從兼職賺到的錢已經足夠我每月的生活開支有餘,令我不用抽取投資收益來支付我的開支,可以讓投資收益可以不斷地滾大下去,所以兼職收入還是很重要。但應付銀行按揭條件,無疑就比工資更加重要!

英國銀行在審批物業按揭的時候,間間的條件都不一樣,有些只要求你有份工作,有些需要你的正職人工有一定的水平等等。這份兼職在申請按揭時,雖然很難達到某些銀行對於工資的水平,多數是二萬鎊左右。但至少可以滿足一些銀行對工作的要求,有份工就可以申請按揭。有些銀行就是這麼奇怪。不理份工搵到幾多錢,總之有份工就俾你借錢買樓。哪怕你份工只係搵幾百鎊,連每月還款額都唔夠俾。總而言之,這份兼職就是為了我在按揭上多一點選擇,方便我繼續買樓。

事實上,這份兼職一直以來對我在英國買樓的過程有很大的作用。如果沒有這份兼職,相信亦都不可能走到現在這一步。

從樓1套錢買樓2的過程中,我運用這份工作的彈性,在暑假瘋狂地工作,令到銀行以為我是全職員工,巧妙地通過了 RBS 的按揭審批。

買樓3時,就一直保持每月搵 £600,令到全部收入加起來每年有 £25000,這又過到 Bank of Scotland 的收入要求。

到現在,只要繼續保持有份工,就符合多幾間銀行的借錢要求,令我借錢買樓時,可以有更多選擇的空間。

有時在想,銀行設置的這些要求都幾反智。以我為例,如果到了一個地步,我收回來的租金也不夠我每月還款,那幾百鎊的人工真的可以拯救到我嗎?每個月這微薄的人工,連一層樓的每月還款都不夠了,更何況是還有其他按揭。目前每月還款已經是這份人工的幾倍。最後還不是要債務重組,又或者申請破產。這份工資對整個財務狀況根本是杯水車薪。偏偏這份工作就成了跟銀行借錢的關鍵。銀行對於其他資產或者負債的重視程度,還沒有這份工作那麼高。

越知道更多,就越覺得這個世界奇怪。不過這也好,奇怪的世界才可以容納到一些天馬行空的做法。簡單地為通過要求而對症下藥,為通過而通過。正如很多人還是不相信,幾百鎊人工就可以借錢買樓收租一樣。如果這個世界所有的事情都符合邏輯常理,相信從一開始就沒有銀行會願意借錢給我了。

2015年4月6日星期一

支出與收入

在英國用信用卡消費就像用八達通方便。所以自從十八歲申請到信用卡之後,平常消費百分之九十九的消費,我都是用信用卡支付的。我平時是極少帶現金出街,如果有賊人偷了我的銀包,那他一定會很失望,因為銀包裡銀紙都唔多張,多數只有為了去做運動儲物櫃要用到的一鎊銀。所以信用卡的帳單來到,每個月的支出都會很清楚的列在帳單之上。

這日心血來潮拿幾年前的帳單來對比一下,原來這幾年每月的支出只是在溫和地,是非常溫和地上升。有的月份洗費較多,有些的較少,但平均都是二百鎊左右。隨著收入的上升,支出慢慢慢慢接近三百鎊中。

二零一二年的洗費 £211.7

二零一五年的洗費 £274.86

有人說收入越多,開始懂得享受,洗費就會越來越多,反而會越來越難儲錢。我不完全同意這句說話。

我的理財紀律是收入會按比例分配,例如定下收入十元,支出就只可以佔五元,其餘的五元就用來儲蓄。在這個紀律下,收入增加,消費亦會增加。原本收入是十元,只有五元可以花。當收入是二十元,就有十元可以花了。

但是否越來越難儲錢呢? 因為是按比例,即使消費增加,儲錢的比例也沒變,儲錢不應該更困難。

相反,從我過去幾年的經歷來看,收入越多,儲錢反而是越容易。因為支出跟本追不上收入的增加。

幾年前,吃的跟現在吃的差不多,一日三餐依然是普通到不能再普通。

幾年前,穿的和現在穿的也是差不多,都是平價店裡的服飾,著殘了才去買新的。

幾年前,睡在家裡不用交租,現在有樓收租,還是住在家裡不用交租,只有別人交租給我。

往時每個月每十元用五元,現在每十元只用得到一兩元。

我認為收入增加,開始懂得享受,而令消貴增加是人之常情的。不然賺那麼多錢,也感受不到它帶來的好處,實在會令人失去搵更多錢的動力。但會否影響到儲蓄,這就是取決於個人的自制能力,會否因為享受而開始放任自己亂花錢。





2015年4月2日星期四

釀酒廠之旅

前排大學的威士忌學會 ,搞了個參觀威士忌酒廠的一日遊活動。來左蘇格蘭咁耐都未正式了解過威士忌,參加費又只是十鎊,趁機會就報名參加了。







今次參觀的是一間叫 Strathisla 的酒廠。據講解員所講,Strath 在蘇格蘭話是河谷的意思,Isla 是條河的名字。 Strathisla 酒廠就是一間在 Isla 河谷中的一間酒廠。建於 1786 年,這間酒廠是蘇格蘭目前其中一間,依然運作的古老酒廠之一。這間酒廠本身或者不太出名,但它的主人卻是威士忌中著名的 Chivas Regal 芝華士,有飲威士忌的人很多都認識。而這間酒廠所出產的威士忌,正是調教 Chivas Regal 的主要成份。



講解員在此了解釋一下威士忌。威士忌有分單一麥芽 (Single malt) 同混和型威士忌。單麥芽的威士忌簡單來講就是單純在一間酒廠所產的威士忌,混和型的就是將幾間酒廠的威士忌混在一起的成品。混和型的威士忌會比較一貫,釀酒師會按每年調教配方,以保持威士忌有同一味道。當然每年還是會因各種不同的因素而有些微的不同,但常人來說是分不出。以 Chivas 為例,一枝今年十二年的 Chivas 威士忌的味道,應該同 幾年前的十二年 Chivas 味道一樣。



單芽就不同了,酒廠每年的出產的威士忌味道都會因當年的因素而有較顯著的味道分別。每間酒廠的威士忌也會有它自己的獨特味道。獨特性主要來自酒廠本身的水源,配方,釀造的時間,蒸餾器的形狀,所用的木桶等等。一枝今年的十二年單芽,跟幾年前的十二年單芽味道會有分別。講解員說坊間有個誤解以為單芽比調和的好,事實上,沒有哪個比較好。只是個人口味的問題。有些單芽威士忌,入口太嗆,有些人會不太喜歡。只可以說,單芽的味道較多元化。



一踏進酒廠的工作間,已經聞到很濃烈的威士忌味,就像浸淫在威士忌中。講解員帶著我們詳細地解釋每一個工序。美中不足的是酒廠內部都不能夠影相,這有點可惜。



蒸餾室這是唯一可以影的地方。據講解員所講,他認為最影響威士忌味道就是這一部份,亦是這一部份給予每間酒廠出產的威士忌獨有味道。蒸餾管道的形狀,管道越高,威士忌中的酒精越少,釀出來的威士忌較易入口。管道越短,酒精較濃,會比較嗆口。每間酒廠的蒸餾器都不同。





酒廠的酒倉,用來存放蒸餾完的原酒。至少要沉澱三年,才可以成為威士忌。注意到酒倉是免稅的。因為酒在木桶中會揮發,每年會少一至兩個巴仙。酒廠稱之為 "天使的分享"。一桶三四十年的威士忌,有可能只有原來的一半,所以要威士忌要入樽的時候才會打稅。另外,原來酒廠之間會互相為大家存酒,減低風險。這個酒倉就有其他集團旗下酒廠的酒。

原以為這些酒倉會有精密的溫度濕度控制,但原來是甚麼都沒有。講解員說正因為蘇格蘭的天氣四季溫差不大,所以就不用控制。亦因為威士忌在這個步驟,重要的是與空氣接觸,所以越自然越好,過份的調控就會失去了味道。



最後來到酒廠當然要試酒。這亦是為何之前沒有去酒廠的原因,因為間間酒廠都在山旯旮咁遠,沒有公共交通接駁,要去就要駕車。飲了酒,就唔可以駕車,要去的話就無得試酒了,在我來看就失去了參觀酒廠的不少意義。講番試酒,四杯酒都好飲,入口香醇不嗆,完全唔覺飲的是 40% 酒精,要果香的有果香,要濃的有濃,要淡的有淡,總之就好味,兩三啖就飲完。不過酒量不好,40% 的酒精很快發揮作用,之後成個行程都頭暈暈。

2015年4月1日星期三

2015年第一季回顧

這麼快 2015 年就過了四分之一。又是時候回顧一下這三個月發生了甚麼時情。

一月初,又到樓 2 續租的日子。英國住宅租約通常都是一年一年簽的,雖然也可以簽個三五七年,不過很少見到有人會簽咁多年租約。我想在租客的角度來看,今日唔知聽日事,今年在這個城市工作,下年有可能就會被派,或者要搬去另一個城市找工作了。或者,今年住這個地方,約滿時就換一個地方,換一換新環境。總之,就無謂簽這麼長的租約,令到自己縛手縛腳。在業主的角度來看,簽太長的約,雖說租金可以變得穩定。但萬一不滿意個租客,就一定要對住個租客一段長時間,篤眼篤鼻。而且租金每年都有溫和的升幅,簽了長約就失去了每年重新檢訂租金的機會。業主到時候加不加租是一件事,總之就是給自己留有一個機會便是了。

今次樓 2 續租時,把租金輕輕地加到了 £750。其實以現在的租金水平,樓 2 要租到 £900 都唔係難事。不是賣花讚花香,樓 2 位處市中心,居高臨下景觀開揚,仲見到個海,日夜景都好靚 ( 以下的相片係樓 2 露台影的 )。大時大節放煙花,唔洗出街都睇得到。間隔夠大之餘,又夠實用。重新招租的話,我真的不愁找不到租客。









不過,正如我之前所講,樓 2 的租客是我目前的租客入面最好,亦是最耐,令我最放心。所以我選擇只是輕微加少少,來留住他們。或者,他們都覺得抵住,當我說要加租的時候,他們很爽快就 OK。事後再想,應該再加多一點也沒有問題。只是錢是賺不完的,他們住得開心,我對目前的回報也開心。大家都開心,那又有甚麼所謂呢!

其他租務方面都是如往常一樣,間唔中就有些小問題。從這幾年的經歷來看,收租都唔一定是如外人想像中那麼過癮,可以坐係度就可以收錢。雖然亦有可能是我做得特別差吧。 "換燈膽都要我理" 中所說,租樓俾人住,唔一定而且還很賺錢。換燈膽這些小問題,也可能要我這個包租公出馬。單是燈膽,今季我也換了兩個。還有樓 1 上手剩下來的煙霧感應器開始有問題,要找電工來換。樓 3 的沖涼熱水爐水泵壞了,出不出水,又是要找人來換。雖然都只係搵人來整,錢可以解決到的應該就不是問題,但每隔一段時間就要給幾百鎊都咪話唔心痛。

買樓的方面,買樓 5 的進度開始有些眉目,目標也已經鎖定。一切順利的話,希望第二季可以為組合新添一員。


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