2015年10月30日星期五

永不當田雞

早幾天止凡兄提到他的著作 "永不當田雞",又拿了當中的一篇分享。於是我就再拿來翻看。

非常喜歡這本書,希望止凡兄多寫相關的題材。雖然我也明白,喜歡看這類書的讀者不多。

這本書涵蓋的範圍很廣泛,能夠讓讀者思考很多不同的問題,而這正是這本書可貴之處。書當中有很多的話題都有很趣。幾個話題之前也有思考過,只是一直沒有機會有系統性地像止凡兄般寫出來。

以下是我對書中的章節一些感想。這些未必是書中的內容,只是我在以往以及閱書時的所思所想。

鬼神存在嗎:撇開心理上的疑神疑鬼不說。古時候,風來自風神,雨來自雨神。。。。現今雖是科學發達,人類已經用科學解開了很多以往的迷團,但未知的還有很多很多。現今有些不能解釋的事情,有些人還是會歸究於鬼神,有可能這只是些我們還未知道的科學現像而已。神,相信每個人對這個概念的定義都不一樣。對基督教來說,那是聖經上說的那個上帝。對我來說,那是世界中的一種冥冥注定,一種機會率,一種因果。神就是這些概念加起來的統稱。

性格:我認為每個人剛出生的時候,都是沒有特定的性格。性格是後天後種事情和因素而建立的。要了解一個人的性格,應該是可以從過往發生在他身上的事情而了解得到。但基於這一點,亦可以肯定沒有可能完全了解一個人的性格,所以才會有人心難測這句話。因為沒有人可以完全知道另一個人的過去,及這個人的內心思考。一個人充其量也只能夠約莫猜測另一個人的性格。越了解多這個人,猜中的機會就會越大。

命運:命運在我來說,只是一種機率實現的結果。比方說,我打完這篇文後,心臟病發死去的機率是存在的。不論這機率有多少。如果我打完這篇文後真的賣鹹蛋,那可以算上是我的 "命運"。但其實這種所謂的命運,只是一種機率發生的結果。如上說,很多人把命運視為神的旨意。那 "神" 在此的就跟 "機會率" 差不多了。說成 "機會率" 的旨意也說得通。只不過稱為神的旨意比較好聽。

思想真的讓我們進步:書中說到,有知識有條件的家庭普遍生育率不高,反而知識較少沒有條件的生育率卻很高,參照發達國家及發展中國家的生育率。我想到的是經濟學中"劣幣驅逐良幣"的道理十分相似。人類總體的質素確實有可能因為這情況而有所下降。這實在令人憂慮。解決的辦法有可能是盡最大的努力把教育程度較低的提高吧。

書中還有很多有趣的題目,在此不能盡錄,暫時就寫住咁多先。

有興趣的可以向止凡兄購買此書。

再一次謝謝止凡兄的這本書。


2015年10月28日星期三

把買股票當成買一盤生意

在上一篇 股票,我細細個就開始買了 (九) 中,有網友留言將投資股票視為買入一盤生意,重視公司的表現而不是股價。

我十分同意這種看法。這正是買股票的原意,讓投資者可以買入一間大公司的一部份,再透過公司的成長和分紅獲利。

問題是有幾多個散戶有能力去完全了解一間公司的生意。

分析公司的年報固然有助了解公司。但公司的全部不是只分析年報便可以。

這幾年間在房產上的投資經歷更加讓我有這樣的體驗。

幾層樓入面,單看帳面上的回報都是差不多。從帳面上看不出哪間比較好,比較差。但事實卻是,它們各有差異,有些會比較其他的好。

為何會有這樣的差異?

地點固然是其中一個因素,其次是因為我清楚知道這些資產,哪間屋過幾年要花一大筆錢裝修,哪間屋在淡市中的抵抗力會較好,哪間屋有潛力增加價值,等等等等。這些都不是帳面上的數字可以看得出來。

同樣道理,年報上的資訊不完全等於一間公司的本質。縱然清楚分析了年報上的各項數字,了解公司的業務還是很重要。

可是大部份的散戶都沒有這樣的能力去分析一間公司。

新能源,太陽能,風能之類,這固然是世界的大趨勢。但作為一般散戶真有這方面的知識去了解這些公司嗎?

以太陽能來說,當中的有好幾種不同的技術。所投資公司的技術是採用哪種?世界主流是哪一種?等等等等的問題都需要非常專業的知識。

電能車,每間車廠都有自己獨特研發的技術和長處。Tesla 和 比亞迪的對比,技術上的差異在哪裡?哪一種比較適合大眾市場?哪一種更適合未來的發展?原因又何在?

舉這些例子是想說明。將投資股票當成是投資一盤生意的想法固然可取,但當中的的資訊不對稱一樣很大,特別是以一般小散戶來說。了解業績只是能知道其中一面,一間公司還有很多方面不是單靠業績能反映,要真正分析及理解一間公司並不容易。越是不理解及知道一間公司的內裡,以這種方法買股票蝕錢的機會就會越大。

投資如打仗,每一項的對自己的生意的不了解,就增加多一分戰敗的風險。

當然,這不是說,要忽略年報上的數字,而專注在公司業務上的分析。這樣就會本末倒置,增加了因不了解公司的數字而成的風險。了解公司的數字還是可以減少對這盤生意的不了解,減少無知所帶來的風險。

比如說,對一盤生意有十個問題,當中可以從年報中得到答案和不可以的各佔一半。了解年報就可以解答到一半的問題,這比起完全的無知要好得多。因為到最後,即使解答不到後五個問題,那也只是代表要承擔不清楚五個問題而帶來的風險,而不是十個。

了解到這個問題。由於個人能力不足,連清楚分析年報的能力都未必有,我就越來越傾向買入一些業務簡單易明,甚至是直接買入 ETF 將一籃子的公司買入,分散因為我的無知所帶來的風險。


2015年10月23日星期五

儲蓄保險 v 股票投資

這是最近收到讀者的來信:

剛好看到你的blog,所以想請教一下,
希望能參考一下你的建議,
本人剛大學畢業 月入13k
每月儲4000-5000元,
現在有大約30000的可用資金,
希望將來可以出國進修或工作假期,
所以旨在找一些短期投資/儲蓄計劃
近期看到富衛的Savie自助息理財壽險計劃, (從眾多儲蓄計劃看到這個時期比較短);頭兩年3里利息,第三年4里利息,
打算一次過比30000儲蓄;
亦即三年後能拿到約33100存款,
總好過放在銀行吧,有一點的進賬,
另看到月供股票的投資方法
投資入2800盈富基金,
那個方法比較合適我的情況呢? 還是再儲多一些本金?
希望看到你的回覆,謝謝!

T

回覆:

富衛的這份儲蓄保險,我之前也有看過。

剛推出時它們有找我,寫篇文章介紹一下這份保險。

只是看了個計劃,回報不太高。想在這裡的讀者們,隨隨便便也可以找到更好的投資,應該不會對這回報看得上眼,所以就推卻了它們的邀請。想不到,現在竟然又會在這裡談起這份保險。先旨聲明,今次是絕無賣廣告的成份。我真係一蚊都無收到!

說起上來,我一直都對儲蓄保險避而遠之。在香港的時候,在街上被不少保險佬推銷過儲蓄保險。儲蓄保險多有提款限制,而且回報也不是特別高。心想我自己做投資的回報,隨時都可以比這些保險要高得多。為甚麼要幫你買呢?!

再想,保險經紀的你會在我的保單上抽佣,保險公司又會抽多一份。那實質回報還可以剩下多少。要儲蓄,何必要假手於人。買 ETF 一樣可以,最多就是我自己承擔一點風險。不要再用有專業人仕來打理來做賣點了。股神都是推薦 ETF。我想保險公司的專家沒有股神那麼專業吧?!

不過這份保險也不得不讚,確實不錯。既沒有限制提出的條款,可視之為一份較高利息的定期存款。如果單想保本,又不想有太大的風險的話, T 確實可以考慮一下。明確知道三年後,要用多少錢去讀書或工作假期,那這份計劃更容易讓 T 作出預算。這總比投資股票市場上有升有跌好。投資股票的話,帳面上未必有賺,到時三年後要實行計劃,用起錢上來,有虧蝕還不算差。最差是因為虧蝕而失去預算,令計劃不能實行而後悔。

換個角度,如果 T 可以承擔風險,未來的計劃又暫未明確,這份錢又是閑錢的話,投資股票是比較可取。代入 T 的角度,我是比較願意接受風險的人,所以給我選的話,我會選擇投資股票。

對於剛開始投資來說,盈富基金是一個十分好的選擇。單是盈富基金的股息回報已經多過 3%,上個月甚至到 4%。小小的分別,在長遠來看已經差好遠。而且在這也只是說到股息上的回報,未計入有可能的資本回報(當然亦有可能是虧蝕,這點要留意)。另外,市場上還有很多穩定的股票的回報都多過 4%,這是後話。

一炮過買的話,就不太建議。一下子太大的投資額,心理上一時三刻未必適應得到。在投資的初期,心理壓力會較大,升 10% 就賺 $3000,會成日想賣,先賺一筆,但賣了,又會失去了原先儲蓄意義;跌10%蝕 $3000,好易食唔安訓唔落,結果得不償失,影響到日常生活。我會傾向是先將 $30000 分開幾個月,半年,甚至是一年月供加上平時的儲蓄,慢慢來買。這樣機械式來買,將買入價平均拉開,就不用太擔心價格的升跌,可以邊投資,邊專注於其他生活上的事情。


2015年10月22日星期四

山不厭高,海不厭深


曹操的短歌行中,有兩句我是特別喜歡。

山不厭高,海不厭深。

每次寫到這兩句,在腦海都會多一句,錢不厭多。

從外人來看,這是很貪心的表現。社會一貫的教育,貪心是件壞事。貪心的人往往會受到不少衛道之士的鄙視。

不過在我來看,貪心就是一種天性,是如山不厭高,海不厭深一樣的自然。

人一生出來就是貪心,要在這世界生存也是一種貪念。

過份地去排斥貪心是件可怕的事,那是對於自然的一種無知否定。沒有貪心,會令我們失去動力去達成任何目標。

貪心就是貪心,本來就沒有好壞之分,任何的好壞只是人自己主觀的介訂。

就像藥一樣,既能醫人,亦能害人,那藥是好是壞?!藥就是藥。

換一個角度來看,就是貪圖安逸方便之心,才令我們人類有動力去發明新的東西,去方便我們的生活。正是貪心才令我們的社會不斷去進步。

當然過份的貪心也是不好。

以我來說,制衡過份的貪心在於八個字:君子愛財,取之有道。



2015年10月14日星期三

2015年第三季回顧

又過左三個月,時間真的過得好快呢。

回顧一下這三個月做了些甚麼。

回顧之下,這個七八九月原來做了不少東西。

在返香港之前,原有的樓1/3/4都搵好了新的租客接租。在香港回來之後,只需要為新的租客安排入住,執頭執尾,也不算甚麼。樓1和3的租客都很好,特別是樓1的新租客,真的是好到無得彈。

樓1新舊租客的交接只有一日。舊租客在交吉日早上走,新租客在中午就來收鎖匙,第二日入住。原先打算是在交吉日清理的,清潔工具都準備好。誰知樓1的租客在中午上來收鎖匙,見我準備清潔。她們竟說不用麻煩我,她們會自己搞掂。不用自己做,那我當然馬上答應。嘴裡是說了幾句不好意思之類的說話,但其實心裡是十分高興。女仔打掃就是不同凡響,做起這些事情份外仔細。之後上去看,層樓真的十分整潔。完全不是我這些業餘人仕可以做到。

樓4的租客發生了一些小插曲(詳見:麻煩的租客家長),稍為麻煩了一點。不過就當是給自己一個小小的挑戰,吸收多一點的經驗。

原有的處理好,新的亦要處理。

在返香港之前收了樓5,把功夫都交給了師傅處理。回來後,稍為執拾就推出市場了。反應比預期的差,始終位置上不及其他的近大學。幸好還是順利租出。有趣的是,租客說以為離大學很遠,但住住下,覺得其實都不是太遠。每日來回大學,足夠當做運動。(詳見:第五間完成第五間租出

樓5還在處理中的時候,樓6已經趕上了日程。在香港的時候,買入了樓6。回來就收樓,及趕快將它推出市場。由於銀行手績上的問題,比原定收樓的時間遲了差不多半個月,趕不及在租務最旺的時候租出,只能夠減價出租。最後的租金,要比起原定預算少。只好寄望下年。這是美中不足的地方。(詳見:第六間貪心的小狗

上季租務上的安排至此才算處理完畢。

租務之外,在財務上及改善上,上一季也做了些動作,主要都是集中在樓3上。

樓3更新了按揭,順道按多了一筆出來。既可以鎖息鎖多兩年,賺多兩年的息差,又可以多一批子彈備用。進可攻,退可守。(詳見:再按)套現之後,繼樓1之後,樓3是第二間賺回了本金的樓。

在改善上,樓3之前的淋浴間是類似下圖的那款,方便行動不便公公婆婆使用。由第一日買樓3開始,總覺得這種淋浴間地板接連的位置有條間隙很易漏水。樓3往後要翻新,第一件事就是把它換了。不過當時沒有那麼多餘的資金,加上檢樓報告也沒有說到甚麼,就只好先擺一邊,留待往後才更新。今年趁租客搬走,手中有些空閑錢正好把這件事提上日程。在搵租客的時候,特意在租客搬走搬入的時間中間留空了一個星期,用來做這件事,順道是換個新的厠所。幸好是及時更換,當師傅拆開淋浴間的時候,發現已經開始有些滲漏。如果不理會,繼續下去,未來有可能要整個地板更換。到時花費就要更多。


第三季的回顧就大概是這樣。

展望未來第四季,應該沒有那麼多要做。事實上也沒有那麼多精神及時間去做。現在想到的只有再按樓4一項。

未來的兩個月都要趕功課,應該沒有那麼多的時間出文。出文方面,不敢給自己太高的目標,盡量保持每個星期有一篇吧。

2015年10月12日星期一

股票,我細細個就開始買了 (九)

原來對上一篇已經是年半之前的事。時間真的過得很快呢。

再不繼續寫就真的快要全都忘記得一乾二淨了。

在忠旺上蝕了一筆後,並無減退我對股票的 "熱情"。反而認為經歷了失敗的我已經變得更強,因為在錯誤中我上了 "寶貴的一課"。之所以用括號來標示 "熱情" 和 "寶貴的一課",是因為在現在回看,那根本算不上是寶貴的一課。那只是像一般賭徒一樣,在輸了很多錢之後,以為已經捉到了門路。下一次,下一次就可以賭贏莊家。

決斷斬纜忠旺之後,"痛定思痛" 後,又再進入股票市場。

真的有 "痛定思痛" 嗎?其實沒有。

買股的方式基本上和買入忠旺時一樣,在報紙上看到了介紹,之後看看公司簡介,知道公司的業務,及粗略地看看帳目,覺得可以便買入。虛無飄渺的概念還是壓倒一切。對於公司未來的憧憬比起帳目來得重要。

但發生在忠旺上的事情沒有再發生。

這段時間可以說是非常幸運。基本上是買甚麼股都有錢賺。那段時間興炒概念股,加上市場尚算暢旺。其實不只是我,那時候幾本上個個都有錢賺。當然在那時,我還是以為自己已經找到在股市裡賺錢的方法,多於相信這只是幸運。當中有兩隻股票令我賺得最多,東岳(189)和聯塑(2128)。

第一隻東岳,若沒有記錯,是做冷氣的冷凍劑。到現在我還未搞清是甚麼東西。當時就當是雪種之類的東西。它當時剛研發了一種新的冷凍劑。加上舊款的冷凍劑要開始淘汰。受惠這個原因,東岳一下子就爆升起來。由 $3 左右買入,一直買到 $6,最後在 $7 左右清貨。第一次買中了倍升股。

第二隻聯塑。聯塑比較深刻,因為從它的身上真的賺了不少。那時聯塑才上市半年,賣點是中國水利概念。起樓多了,水管的需求自然多。這個概念聽起上來確實不錯,於是就開始買入。在短短的半年之間,由 $3.5 開始買,越買就越升,越升就越買。中途幾次進進出出,每次都有錢賺,一直買到 $7。

這段時期的我,好像是已經看到了成為全職炒股人的日子已經近在咫尺。全職炒股不是夢。以這個速度繼續賺錢的話,比起很多很多打工仔賺得更多錢。要成為股神好像也不是甚麼難事。當年年結,我的投資表現跑贏報紙上的那些基金至少九條街。我還在心中取笑那些投資基金。投資那些基金,還不如給錢讓我投資。


不過現在回看,當時賺到錢也不算是甚麼好事。心更雄,更加進取,之後換來的結果可想言之。

我想這正是賭博/炒股令很多人輸錢的原因。有贏有輸,輸下賺下,才更令人不斷沉迷下去。如果結果單一,長期贏或者長期輸,反而不會這麼吸引。贏的,以為自己已經知道發財的方法,繼續賭下去;輸的,以為會學到一課,下次就可以賭贏,也會繼續賭下去。無論結果如何,都會選擇繼續賭下去。在市場不對稱下,作為無知的長期不斷和一班專家及超級電腦爭鬥,最後都只是會輸錢。道理就跟賭場賭錢一樣,遇會贏錢。但這種贏錢只是誘利,讓人繼續賭下去。在賭局優勢傾向莊家之下,長賭還是會必輸。


2015年10月9日星期五

身後準備

有一句說話說是:

不謀萬世者,不足以謀一時。

不作長遠的計劃,連短期的目標都不能夠達成。對於長期的計劃,自然要考慮到人生無常。可幸的是我們知道死亡是必然知道會發生的事情。雖不知何時發生,但仍可以作出一定的打算,並儘量將之威力減至最低。

對於死後財產的分配問題,目前的中心思想是,我的機會是上一代給我的,我認為是責任要將這機會傳承下去。之後接管之人能否運用這機會,我就顧不了那麼多。但至少能像上一代一樣,把機會留下來。我想這是我應該做的。

早在買完樓4之後,為了保障這棵小樹不會因為失去了我而中斷成長,可以繼續延續下去。我就買了份人壽保險。只要有甚麼冬瓜豆腐,這份保險的保額就足夠將所有的債項還清。小樹立馬會變成一隻零負債的小型房產基金,供接管之人運用。

每次想到生前都未賺過這麼多錢,反而死了可以賺到這麼多錢,都覺得有點唏噓。不過換個角度去想,養一個小孩要花費四百萬來計,至少知道家裡養了我這麼多年,死了我也不賠本,應該還有賺頭。這樣想會好過一點吧,哈哈。

之前說到律師提及是時候要立遺囑。

有心水清的讀者就給我計算了一下。把博客上公佈了的資產負債計了一計。以現時的免稅額 £325,000 來說,現在掛老襯的話,應該是不用交稅。如果 2020 年先襯老襯,那就更加不用交稅,因為那時的免稅額會升到 £500,000。不過那只是按博客上公佈的數字的來算。博客沒有提到的是我這份人壽保險。把這份保險加上本來的資產,即使是 2020 年後離去,都係要交一筆遺產稅。

律師之所以提立遺囑也是因為他一早知道有保險的存在,提醒要適當地去處理遺產。不要被政府發死人財。不過單身寡仔,份遺產也不算大,問了會計師的意見,他都說避到的都只是有限數。唯有是繼續努力增加財產,那反而會有更多的方法去避開遺產稅。

現行的制度是來保障富人的真的一點不假。只有無知的人還傻傻的要政府加稅來打擊富人。誰不知真正打擊的是他們自己,令他們更難積累財富。富人一早就不在稅制之內了。不在稅制之內的人,稅制無論如何改變,又何來會影響到他們。

看來這個 "身後準備" 應該又會是一個頗長的系列,在未來會隨著心境,財產及環境的變化而改變。

事實是,我也想寫多幾篇嘛,呵呵呵呵。


2015年10月7日星期三

再按

唔經唔覺,樓3按揭的兩年罰息期到期,又係時候做新的按揭。

我認為在低息環境下,快快再把按揭息率鎖定是很重要的。甚麼都不做,任由它跟隨銀行的浮息是件很愚蠢的事情。沒有人可以肯定說這個低息時代何時會完結。說了好幾年,年年都有人說加息,結果息率還是差不多等於零。下年有可能會加息,但亦難保會繼續維持一樣。誰說低息不能維持。日本的低息環境都維持了十幾年。

我不知道利息何時會加,也不認為要去預測。兵來將擋,水來土掩,只要準備好 "將" "土",任由它利息加減,一樣可以進退自如。再按可以將目前的利息鎖緊兩年。明天加息的話,我比起甚麼都不做,可以至少有多兩年的時間去賺取息差。兩年後利息一樣的話,我就再做一次這樣的行動,去賺取低息時代給予有資本的人的優勢。

這是最好的年代,也是最壞的年代。

在我眼中也是最邪惡的年代。

對於有資本的人來說是最好的年代。沒有一個年代像現代一樣,有資本的可以用資本這麼肆意去奪取利益。這麼 "文明" 又 "優雅" ,有系統地去剝削其他人。越多資本在這年代越有優勢,剝削其他人的力量也越大。且看有錢人利用買債加槓桿,簡簡單單利用息差,就可以收取超高額的利潤就知道。可惜是這些是更高階的投資方法,暫時還不是我這樣的新手可以參與。

對於沒有資本的人來說是最壞的年代。只能眼巴巴看著自己被別人剝削。營營役役一輩子賺的,可能還比不上別人按一兩個按鈕所賺的錢。且看在其他國家的血汗工廠裡的工人,每日工作十數小時,捱到五勞七傷,去為 "文明" 世界提供衣食住行,但他們所得到的對比他們所付出的少得可憐。

離題了,回正題。

鎖定利率為其一,再按的次要目的是把這兩年來增值了的套現出來。

可以運用得到的才是自己的錢。與其把錢放在樓,不如套現出現金,放在自己的袋裡。加按套現真的不錯。不用賣樓,不用交增值稅之下,也可以享受到樓價升值所帶來的利益。另一方面不用賣樓,又可以繼續收租,雙重獲利。真的不知道是哪個人想出這麼聰明的辦法。一樣的樓,同一樣的一磚一瓦,憑空就變出幾十萬的資本。只能說這真是個 "最好的時代",可以這麼有制度地去以錢賺錢。

之前也講過加按行動的想法,在此就不贅,基本上都是一樣,詳見:"槓桿太大風險太大" 和 "加按等於加大風險?"。

錢在口袋,有機會的話,可以用之進攻。沒有機會的話,則留在口袋裡等待機會。遇有危險時,可以用來防守。進可攻,退可守。無論如何看,總比有機會時無子彈;遇險時才遠水救近火要好得多。況且如前所說,在低息的環境之下,把錢套出來的成本不高。要是未來加息了,到時又未用上子彈,大不了就以退還子彈,減低利息支出。

今次套現所得就不買樓了。反正今年的目標已經完成,也是時候再作整備,鞏固已有的基礎。最重要是很久沒有坐在現金上的感覺,就讓我感受多一點這近乎忘記了的感覺。樓7就留待下年,或者下下年吧。除非是有很好很好的樓盤。


2015年10月5日星期一

二十歲的遺囑

前一排,上律師樓簽埋樓 6 的文件,順便又同律師吹吹水。

他又笑問幾時買保時捷,他是鐵了心要聳擁我,把我踢入保時捷車主會。

講笑的講完,講返正事。

律師提起遺囑的問題。 他說,是時候立一份,為掛老襯之後的事做好打算。

聽到真係呆了呆。心想,不是吧,我先得廿歲,咁快就要立遺囑。雖說人始終有一死,要及早做好準備,但也不是這麼早吧!按正常人的壽命,我還有六七十年呢。打個五折,英年早逝都仲有十幾二十年呢。

正當我在想洗唔洗咁早立遺囑之時,或者是太熟悉我的性格,知我太姑寒,唔捨得洗錢。以為我是在想立遺囑的花費。

律師說,放心,Ricky仔,立遺囑送的,不收你錢。你想好了要怎樣立,我就同你立一份。

他續說,記住英國不同香港是有遺產稅的,政府在你死的時候都要賺錢。你的名下的財產已經超過了免稅的部份。萬一你不幸離去,政府可是會狠狠的在你身上賺一筆,稅率可是四成呢!

嘩,四成,諗起都肉痛。四成稅,豈不是差不多一半的資產在死後要白白送給政府!

我認為納稅是應該。在這個國家賺了錢,死後回饋一點也是應該。但四成也未免是太多。看來真的要認真思考這個話題,研究如何立份遺囑,怎樣的安排才可以減少政府的死都要狠狠抽一筆。在立遺囑前,還是見一見會計師,問問他在這方面的意見。

從來都沒有想過,死後的事,離我是這麼近。

二十歲,風花雪月的事都還未有時間去想過,就要想身後的事,真的是萬般無奈。

臨走的時候,律師曖昧地望著我說,有老婆免稅額多一倍!

心有不安的預感,繼保時捷後,看來以後上律師樓,又多一個說笑的話題。


2015年10月2日星期五

貪心的小狗

貪心的結果往往是得不償失。

今次在買第六間的手續上的枝節頗多。

銀行方面的要求變得更加繁複。當時人在香港,要簽名的文件都是電郵給銀行。其實即使在英國也是這樣做。誰不知,把文件給了銀行後,銀行竟說最近的要求改了,一定要收正本的簽名文件,還要再人手填多一次申請表。理由是銀行裡的規則改變了,不是英國人不可以利用電腦的申請系統。非英國人的申請表,一定要全人手處理。由於兩個多餘的要求,唯回到英國才辦理按揭。文件往來這裡足足拖了一兩個星期左右。

處理好文件上的續後,銀行又說賣家的估價報告不合符要求,要重新找銀行認可的估價師再做一份。我問按揭經紀那是不是代表可以重新估價,借更多的錢,因為層樓原來的估價對比最近的成交價明顯低估了。如果可以重新估價,我有信心可以達到買入價,甚至更高的價錢。從經紀得到的回覆是,通常遇到這種事,銀行的估價師只會在原來的估價報告加簽,極少會真的重新估價。聽到之後真的極失望,同時也覺得實在太無奈,因為新的估價報告也是要我給錢的。這裡既多付了錢,也 "新的" 估價報告制作需時,又拖了一兩個星期。

就這樣,第六間的成交日期比起原來估算,足足遲了差不多一個月。原定八月中收樓,變到九月頭才收到樓。這一個月的延遲帶來的損失很大。

按原定計劃,如果八月中收樓,那時候有很多的學生搵樓,租務市場暢旺,一收樓立刻租出去是完全沒有問題。但問題是,來到九月頭都快要開學,大部份學生已經找到樓住。租務變得冷淡很多。樓6近大學的優勢亦會完全喪失。租務只可以針對打工仔或家庭客,對他們來說,近不近大學根本沒有所謂,最重要的考慮因素是租金。換句話說,針對他們的話,就不可能收取收學生的溢價租金,要轉跟隨市場價。

貪心的我在收樓後,決定博一博以 £900 放租,看看可不可以找到要臨急臨忙要找地方住的學生。

事實上也是有的,放租後的第二日,已經有一兩個學生說想租。其中一個睇完樓立刻說會租。喜出望外,想不到這麼快便可以租出去。可惜是過了兩天,正是要簽租約的一天,這學生就反口說不租了。另一個則說已經找到地方。其實也不太意外,其時的租務市場已經開始轉回平常,大學區的租金又開始回落。我想他是找到更便宜的地方,所以就反口不租了。

不過,那時候我還是很貪心,一開始那麼快有人想租,想著會不會很快可以找到第三第四個,所以就繼續以原價放租。

放了幾天,已經開學,完全沒有人查詢。唯有慢慢開始降價,以 £850 放租。開始有小貓三兩隻,但還是只看不租。總不可能讓層樓無了期空置,只好再減,減至 £800。£800 是正常兩房單位的租金,一到這個位置,情況立即變得不同。查詢立即多了很多,又變得有選擇。結果選擇了兩個碩士生為租客,因為他們只是租十個月,比起其他家庭客一租有可能會租很多年,正好更合我意。待來年夏天收樓,就正好可以捕捉到下年的租務旺季。 

今次確實是太貪心才得不償失,貪不到更高的租金,反而失去了半個月的租金,做了隻貪心的小狗。明知租務市場開始變回正常,就不應該再一味追求高溢價的學生租金。如果一開始以 £800 放租,就不用把層樓空置兩個多星期,這裡已經是半個月的租金損失。實在要引以為戒!

希望來年可以 "貪" 到想要的租金。

(還是改不了的本性,繼續是隻貪心的小狗,呵呵)


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