英國買樓問題 Sam

最近跟一位想在英國買樓的朋友 SAM 討論起英國買樓的問題。當中很多的問題其實也是之前很多朋友都問過，所以特意整合了我倆的對話，讓大家也能從中知道更多關於英國樓的一二。

SAM：

想找英國東部，近Norwich 一帶的平房。有點奇怪，當我跟地產經紀查詢有關房屋的建築年份，及以前有多少交易的紀錄時， 他們卻不能提供，只是說很少買家會關注房屋的歷史，很少人買家會這麼問。我在 LAND REGISTRY 付錢查冊，只有土地的資料，以及最後一次買家的買入資料。在香港，查冊的話會列出樓宇的建築年份及中間的轉賣資料，但英國卻完全不同。地產說如要找，便要找律師去做，這樣做要另付錢。還有如果我落實要買，達成OFFER後，要請律師跟進買賣事宜。地產說可以代為介紹，不過我覺得自己找好一點。另外，有關出價問題，你是想怎樣去查看物業的估值再出價呢？

我：

英國地產經紀很多時，不清楚層樓的資料是件很正常的事。正如你的經紀所說，很少人會關注房屋的歷史。這是因為這在英國的房產市場中，這些確實都不太重要。是不是凶宅，很少英國人會介意。也許是這個原因，英國甚至沒有對這方面專門的紀錄。根本查不到以往有沒有不愉快事情發生過，除非是很嚴重，很著名的案件。

至於過往的交易紀錄，正如你所知，確實只能找到對上一次的買入資料。其實不用查冊，在 Zoopla 也可以找到這項資料。  經紀所說的找律師去做，我想他的意思是找 Surveyor，請他們去做一份估價及建築報告。這份報告內就會詳細例明樓宇的建築年份，質量，及當前的估價，但這只是假設你要全付現金的話。因為如果要借按揭買樓，普遍銀行也會委託它們自己的 Surveyor 做一份這樣的報告，按揭手續費內是包括了這服務的。但通常銀行只會給部份估價報告給你，要整份報告就要再加錢給銀行了。

律師方面，我常常都說了，找律師最好還是找當地的。地產推介的，跟自己找的，我想沒有甚麼分別。最重要還是知道價錢，及提供的服務。如果地產經紀是有信譽的，他所推律師應該也不會太差。

物業的估值沒有 Surveyor 的報告，其實真的靠估。但又沒有可能間間都找 Surveyor 出估價報告，那樣既費錢又費時間。建議還是上 Zoopla 或者 Rightmove 看看附近差不多樓盤過往的定價及目前的標價。最好還是多睇樓，知道用同一筆錢在同一地區可以買到甚麼貨色。

SAM：

是的，在網上可以找到不少資料，有免費及要付費的。我也分享一下，可能有些你已經知道了。 免費的我也是在先 Rightmove 及Zoopla查，已有很多資料例如鄰近的成交，但可能我想買的是Norwich 的郊區地方。那裡不是每間房屋都有估價，而且因為成交周期實在距離太多，以年或十年為單位，所以估價都不是十分正確，相差甚遠。例如有個平房開價是20萬，zoopla估價竟係只有12萬！

另外我發現大多網上顯示的成交都在2000年後，2000年前的好像都沒有紀錄。UK 土地房產登記在2000年才電子化，只紀錄了之後的買賣紀錄。 有關土地查冊，可能真是文化不同，香港查冊可列出以前所以成交，但UK太多舊樓，要列出來會很長。又或者他們真的不太在意，所以查冊只會顯示最近一期的業主的資料。

我跟地產說，想要以前的買賣成交及樓房歷史，我在網上查到應可向Local Council 查詢，因為平房如建築及改建都要申請及核准，及有轉讓時物業登記人應有變更。那地產回覆有關這些文件的查閱最好找律師。不過，我不想在還未談成 OFFER 就要付錢找律師，還是先叫地產向Seller 查詢。 

另外，我也在網上嘗試找，最終找到一些私營的查冊公司，有提供查閱物業2000年前的資料。原來2000年物業資料都是文件式，沒有電子化，他們叫"Old Deeds" 。這些私營的查冊公司原來也有幾間，價錢也不一樣，最後找到這個較便宜: http://landregistryservice.org.uk/registered-old-deeds 查 registered old Deeds 是24.99磅。 雖然說這個較便宜，但相較官方的，是貴很多的。例如一般的Title register及Title plan, 這個網站是每項收費12.99磅，但官方的（http://www.landregistry.gov.uk/public/property-ownership）是每項3磅，相差4倍多。實在難以相信。不過官方的沒有查 old Deeds 的服務，那只有無奈找這些私營的。 

由於我在香港，不能親身到當地看物業，現階段是找到合適的，先在網上找資料。找到一些付費的網站，可以提供環境及發展報告，以及估價報告，以便出價。預想是待出價商談成功被接納，便找測量師作物業報告及律師，同時才飛到當地視察及安排律師等事宜，雖然可能冒險一點，但似乎是當下我的最佳選擇。

在UK，出價被接納，做了測量報告，在未交換合約前，雙方也有權取消。這個好處能是當我親身視察及看了測量報告後有很大問題也可退出。但同時也擔心到合約交換前，業主反價或取消，那辛苦付的測量及律師費，以及機票錢就泡湯了。可是，似乎也沒有更好的辦法了。

我：

若買郊區的話，我建議還是要慢慢看，看多幾間。首先要清楚同一價錢可以在該區買到甚麼貨色。因為特別是郊區平房的差異性可以很大，裝修，間隔，大小等，都可以大幅度影響到價錢。同樣大小的平房，即使只是毗鄰，但裝修的差異已經可以令到價錢很不一樣。

你也知道了，郊區的成價疏落，更加難以作出比較。Zoopla 的估價也反應不到真實價值。 關於網上的估價報告，只可以作參考。一來這些報告沒有 Surveyor 親身考察，只是靠資料庫內的資料。這些報告都沒有考慮到裝修等的因素，特別是郊區平房，有些有可能有擴建，而在這些報告中很少可以反應出來。出價時，還是要靠自己過往的所搜集到的資料，以及過後做的功課。這點是需要留意一下。 我也認為你的預想是目前較佳的做法。充份利用英國買樓可以在交換合約前可以退出，確實可以為自己留多一個保障。另外，據我所知，律師方面，是不成功不收費的。意思是若果層樓沒有成功交易，律師是不會徵收律師費。